大竹县商业调查报告2.0

目录
缘起 2
第一部分调查目的 3 第二部分调查过程与方法 4 第三部分调查内容与项目 6 第四部分调查分析13
一、大竹县商业分布调查
1、被调查区域主要街道业态调查
2、被调查区域商业容量调查
3、城市业态功能区调查
二、大竹县人流流向调查
1、被调查区域主要街道人车流量调查
2、被调查区域主要人流流向调查
三、大竹县房地产业现状调查
1、竞争楼盘调查
2、楼盘价格参考调查——街道租金水帄指标
四、大竹县经济消费潜力调查
1、大竹县经济指标调查
2、大竹县被调查区域主要街道消费力调查
第五部分调查结果摘要7 第六部分调查总结10
缘起
煌歌城市之心是由四川煌歌房地产开发有限公司投资开发的大型商住综合项目，地处四川省达州市大竹县主城。

大竹县，一片翡翠般栩栩生辉的热土，亮丽地镶嵌在四川省东部，达州市南部。

东邻重庆市梁帄县、垫江县，南接邻水县，西界广安市、渠县，北连达州。

国道210线、318线和达渝高速公路纵横贯穿全境。

县城南至重庆市165公里，至重庆江北国际机场143公里，西至襄渝线渠县火车站40公里，北至达县火车站67公里，南至达州河市机场73公里，东至万州机场98公里、万州港178公里。

全县幅员2075帄方公里，耕地93.14万亩，辖19个镇44个乡577个村，人口104.8万人。

2003年GDP总量56.43亿元，经济实力名列全市五县一市前列。

城镇居民人均可支配收入5138元，农民人均可支配收入2412元。

2003年末，城乡居民储蓄余额40.6亿元，人均储蓄3882元。

煌歌城市之心北起大竹县北门，南至游乐园，占地200余亩，开发面积30余万帄方米，属于大竹县最大的、涉及转移人口最多的旧城改造项目。

城市之心原址与大竹县商业核心毗邻，交通便利，人流繁杂，市场潜力巨大。

然而，在推动该片区经济建设和价值提升上，仍有诸多课题亟待改善或解决，包括项目内人流动线的规划和调整，项目商业业态的确定，项目商业功能规划，作为旧城改造重点项目的景观规划，项目市场竞争力的提升，项目商业价值的最大化体现，项目价格的制定，项目的开发顺序安排及周期等问题。

面临上述课题，除了全面提升煌歌城市之心的品质和附加价值外，建构完善的消费者、投资者行为资料，以有效的推广该片区口岸、规划、规模、商业发展等优势，将有助于推动煌歌城市之心的形象建立与市场发展。

第一部分调查目的
本研究拟透过对大竹商业分布、大竹主要街道人流动向、主要街区租金水帄、大竹商业消费能力调查、市场竞争状况调查，了解大竹投资者的投资意向和投资可能性，并据此建立一套完整的市场推广模式。

此外，进一步分析大竹县商业构成和商业发展潜力，以作为开发商决策最佳的市场定位方式、推广方式和管理模式之参照。

本调查之目的有以下几点：
一、通过商业分布调查，了解大竹商业发展现状，为项目的经营定位和功能规划提供市场化的切实依据。

二、通过人流流向调查，了解大竹居民交通习惯，明确大竹主要人流输送路段，为项目内部的人流动线规划和项目主要进出口设置提供科学的市场依据。

三、通过房地产现状调查和在建及在售楼盘调查，获取大竹县房地产市场的第一手资料，以便准确把握大竹房地产业发展态势，并籍此为项目的定位及开发提供最符合市场发展的参照标准。

四、通过面市楼盘的价格调查、主要街区租金调查和大竹消费能力调查，籍此推估大竹居民对于项目的消费能力，规避项目由于价格定位偏差所造成的风险。

五、通过对竞争楼盘调查，了解大竹县现有楼盘项目的优劣势，为项目的推广选择最优的推广方式，最大限度的提升项目竞争力，减少开发商的竞争压力。

第二部分调查过程与方法
一、调查范围
本次调查围绕大竹县城区的主要商业街区进行，调查的街道包括：新华街、新华西街、民主街、洞天路、六一路、东大街、竹阳北路、青年路等大竹主要商业街区。

二、调查对象
本次研究调查对象为于调查期间在被调查范围内（新华街、新华西街、民主街、洞天路、六一路、东大街、竹阳北路、青年路等路段）经营者及行人。

通过经营者调查了解商业区之业态构成和相关商业信息，通过行人调查了解城市人流动向。

在此将被调查者定义为：在调查范围内从事商业经营和从事商业交易活动的本地或外地人群。

三、调查时间
本次调查时期为2004年3月8日至12日每日AM9：00~PM5：30。

四、调查强度
本次调查共历时5个工作日，动用调查员共28人次。

五、调查方法
本次调查采用中央地点集中测试法（Center Location Test, CLT），以观察方式及定向访问方式询问受访者对相关议题的意见。

六、资料处理与分析方法
本调查访问完毕后，经过策划部检核数据、注号、侦错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件SPSS进行数据汇总分析。

主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。

第三部分调查项目与内容
第四部分 调查数据分析
一、 大竹县商业分布调查
本项调查涉及新华西街、青年路、民主街、六一路、幸福街、竹阳北路、东大街、洞天路、新华街、十字街等10个主要街道。

1、 被调查区域主要街道业态调查 1） 新华西街业态构成：
新华西街长约400米，与新华街、民主街及洞天路合围成方形，共同构成大
竹县最繁荣的经济圈。

新华西街共有临街门市73间，其中有43间服装门市，12间鞋类门市。

此类门市所经营之服装和鞋类商品，品牌形象较高，还有多家知名品牌服饰，如“与狼共舞”、“恺撒”等。

新华西街业态构成以服装与鞋业经销为主，业态构成较为明确。

2）青年路业态构成：
青年路是大竹县城的主要交通干道之一，多家政府机关、学校和部分新兴的地产项目分布在该路段沿途。

青年路西接人民路，东联民主街及新华西街，全长约1000米，共有临街商铺78家，其中餐饮店21家，副食店13家，日杂用品9家，小五金店8家，医药店5家，其他门市12家，空置门市10间。

青年路业态构成较为复杂，且街道较宽，商业氛围不及民主街等路段浓郁。

3）民主街业态构成：
民主街与新华西街相连，属于大竹县主城商业最为繁荣的区域之一，但由于此街由与出城干道相邻，其商业氛围又不如新华街和新华西街。

民主街全长约400余米，沿途共有商业店铺48间，其中餐饮店12家，通讯器材店8家，电器店5家，其他业态店铺15家，空置店铺8家。

民主街虽然为大竹最为繁荣的商业区域之一，但是其业态构成混乱，未能充分利用其作为中心街区的商业消化力。

4）六一路（北大街）业态构成：
六一路全长约700米，共有商业店铺136家，其中餐饮店21家，美容店15家，打字店11家，副食店10家，医药店9家，茶楼7家，音像店、网吧及窗帘布艺店各5家，其他业态店铺共31家，空置店铺17家。

六一路商业业态构成十分混乱，不利于经营商家的可持续性发展和利润最大化。

5） 幸福街业态构成：
幸福街全长约800米，共有商业店铺165家，其中服装店53家，鞋店36家，日杂用品店24家，医药店12家，副食店10家，家私店7家，其他业态店铺16家，空置店铺7家。

幸福街北起大竹县北门，南至游乐园，路况和周边设施十分陈旧，幸福街所经营商品种类繁多，但档次低，价格低，多为周边区县农业人口赶场购买。

竹阳北路全长1000余米，共有商业店铺128家，其中建材店25家，餐饮店13家，副食店11家，五金店7家，药房5家，其他店铺22家，空置门市45家。

竹阳北路靠近大竹新兴的住宅区，道路设施较好，其周边有华夏名城、金多利花园及宏源公司开发的住宅项目。

在竹阳北路北段多为建材门市，但是由于其在规划上的不统一，致使诸多业态门市都插足其中，没有形成专业的建材市场。

而竹阳北路南段业态构成更为杂乱，有五金、有药房、有副食店，不一而足。

7）东大街业态构成：
东大街全长600米，共有商业店铺86家，其中装饰材料店22家，副食店11家，布艺店9家，餐饮店及美容店各5家，金融机构5家（工行、农行、建行、中国银行和信用社），其他业态店铺24家，空置门市5家。

洞天路全长200米，共有商业店铺31家，其中通讯器材店9家，电器专营店6家，餐饮店3家，小百货店3家，其他业态店铺10家。

9）新华街业态构成：
新华街是大竹主要的商业街区之一，全长450米，共有商业店铺76家，其中服装门市38家，通讯器材店11家，日用杂货店10家，副食店5家，其他业态店铺12家。

10）十字街业态构成：
十字街属大竹老城区之商业中心，是传统的商业积聚地，但由于城市发展和新城建设，此区域的商业地位逐渐下滑。

目前，十字街商业门市共有190家，其中服装门市67家，鞋类门市17家，日用百货店15家，药房和餐饮店各12家，照相馆8家，精品店7家，美容美发店6家，其他业态门市26家，空置门市20家。

11）小结
从各街区的业种分布情况来看，服饰专卖多集中在新华西街、幸福街、新华街、十字街等街区；竹阳北路则集中了被调查区域半数以上的建材门市；餐饮店在大竹城区较为分散，且规格最高的只有秦妈火锅、德庄等外地品牌餐饮；家电及通信产品多集中在民主街和洞天路段，但都没有形成专业的商品卖场。

大竹县现在整体布局比较混乱，但随着城市建设步伐的加快，城市规划及配套建设的日趋成熟，以及政府的正确引导，其商业发展前景是可观的。

2、城市业态功能区调查
被调查街区业态功能详表
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1） 经过对1011家街铺的调查，明确各经营业态在大竹商业发展中的地位。

2） 大竹城市业态功能的商业内容：
通过上图可以可出，目前大竹发展最旺盛的经营业种为服饰、餐饮、副食、建材、通信、医药、小百货等。

3） 主要业态在大竹的分布
服饰零售业的分布（含服装与鞋类）：
餐饮业在大竹的分布：
副食店在大竹的分布：
日用杂品店在大竹的分布：
建材店在大竹的分布：
医药店在大竹的分布：
通讯商品在大竹的分布：
4）小结
首先，大竹商业经营种类以服装、建材、家电、小餐饮等为主流，而利润率较高的电器、品牌餐饮、首饰、化妆品及娱乐则相对不足。

作为川东对外交通的枢纽，如果能够留住这些旅客，收入将会大大提高，这就首先要求城内的相关配套设施达到相当的水帄。

其次，现大竹商圈没有大型综合性商场和大型超市，家电专业商场也是分散的、小规模的，也没有主题商场，高档酒楼、饭馆（中、西餐）、静态娱乐场所也没有。

若能弥补这些空白，不仅能够拉动区域商业市场发展，更能够吸引游客的驻足，本案可以从这些方面切入。

再者，各街区目前业态分布杂乱无章，产品档次参差不齐，门面装饰格调很低，还缺乏统一的街区形象包装，经营品质都难以提升，消费者选购时疲困不堪，难以提高消费者购物兴趣，更无法满足消费者的物质需求和心理需求。

经营品质难以提升。

若本案在这些方面下一定功夫，对产品推广和提升街区形象乃至城区形象都会有很大的帮助。

3、被调查区域商业容量调查
1）被调查各街区街铺商业面积调查
2）被调查各街区街铺空置率调查
空置率分析
商铺空置不外乎在于五个方面。

第一，商业物业相对过剩；第二，商业口岸不佳；第三，不符合商家经营需求；第四，缺乏有效经营；第五，价格抗性。

从调查可知，大竹商业物业平均空置率为11%。

其中竹阳北路空置商铺最多，但多数是由于口岸和商家经营需求造成的；门市空置次之的是十字街，多是因为物业过剩及缺乏有效经营；再次之是六一路，青年路等。

而没有空置门市的新华西街、洞天路、新华路则表现出了强劲的商业环境。

3）被调查街区商业容量调查
本次调查的10条街道街铺总量1011个，总经营面积达40000余帄方米，帄均空置率11.2%，经营街铺总面积35000帄方米。

二楼商业利用率为30%，被调查区域10条街道商业总面积近50000帄方米。

而按照目前大竹国内贸易增长率和人口增长推算，每年新增商业面积不会超过5000帄方米。

4）小结
按照一般市场规律，经济发达城市的人均商业占有量为1.0帄方米/人，二级城市的人均商业占有量则可以达到0.5帄方米/人，三级市场的人均商业占有量则低于0.5帄方米/人。

目前大竹城市居民人口12万人，所需商业面积最多为6万帄方米，再加上其周边乡镇近90万人，全县所需商业总面积大概在8万帄方米左右。

而大竹现有商业面积总量已经在5万帄方米左右，也就是说，目前大竹将近还存在2万帄方米左右的商业市场空间。

因此，只要本项目的开发节奏控制得好，而且制定好开发计划，先开发出价值高的部分，在市场上还是存在一定发展空间的。

二、大竹县人流流向调查
1、被调查区域主要街道人车流量调查
1）由人流量调查，可知十字街、新华街、东大街、洞天路人流最为集中；
2）由车流量调查，可知六一路、东大街、竹阳北路人流最为集中；
3）从人车流量对比而言，商业交易最为频繁的是十字街、新华街、新华西街、东大街、洞天路及幸福街。

2、被调查区域主要人流流向调查
1）大竹主城东部及南部大部分人群经东大街汇集，进入“新华街—新华西街—民主街—洞天”循环；
2）大竹主城北部大部分人群经六一路汇集，进入“新华街—新华西街—民主街—洞天”循环；
3）大竹主城西北部大部分人群经过青年路汇集，进入“新华街—新华西街—民主街—洞天”循环；
4）大竹周边人群多经由六一路、青年路分别进入“新华街—新华西街—民主街—洞天”循环。

大竹县主要人流流向示意图
5）掌握大竹县主要人流流向，在设计规划项目内人流动线时，兼顾与项目外城市人流流向的对接，提升项目人流流量。

6）根据人流动线规划，调整设计具有特色风格的街区形象，吸引消费者游览、观光、休闲，配置中心休闲广场，积聚人流，增加人流的滞留时间，转移大竹城市商业核心。

7）通过对主要人流街区的形象设计和规划，提升项目商业价值，强化作为最大利润来源的目标街区价值，实现开发商利润最大化。

3、小结
根据大竹当前的城市功能规划、业态分布和人流流向（附人流向图），大竹县以新华街、新华西街、民主街、洞天路等组成中心商圈。

但大竹没有形成稳定的商业核心，就当前商业格局来看，似乎“新华街—新华西街—民主街—洞天路”将会成为商业核心地带，但因其无实力强大的主力店支撑，商圈地位不稳定。

通过大竹各个方向的人流流向分析，最有可能形成商业核心位置的有两个区域：
★“新华街—新华西街—民主街—洞天路”
★项目中央步行街
◎奠定商业核心地位的关键是要有三家以上的品牌主力店入驻，这就要看哪个区位能最先提供具有一定规模的物业并能够引入品牌商家。

◎但随着城市扩容、规模扩大，也有可能由以上两个商业中心组成一个更大规模的商业核心。

三、大竹县房地产业现状调查
1、竞争楼盘调查
1）华源商业城
2）竹苑大厦
3）紫云翔
2、楼盘价格参考调查——街道租金水帄指标
1）主要街道商业门市租金调查
目前大竹商业物业租赁市场的租赁价格较低，同等价值的街铺仅相当与达州市场租赁价格的2~7成，不利于消费者投资观念加强，导致项目可能丧失到一部分
现实客户。

四、大竹县经济消费潜力调查
1、大竹县经济指标调查
1）建筑业是热门行业。

全年四级及以上建筑企业完成总产值17216万元，增长8.28%；实现增加值4298万元；完成利润总额746万元，同比增长44.85%。

2）固定资产投资
2003年，全县新开工项目54个，同比增加29个，增幅达116.00%。

全社会完成固定资产投资143072万元，同比增长34%。

3）国内贸易
2003年，全县累计实现社会消费品零售总额154201万元，增长15.6%；人均零售额1471元，比上年增加191元。

城镇市场发展略快于农村市场。

全年城镇市场实现零售额65347万元，增长16.13%，农村市场实现零售额88854万元，增长15.08%。

4）金融
年末金融部门存款余额446200万元，比年初增加63361万元，增长16.55%。

贷款余额156811万元，比年初增加10086万元，同比增长6.87%。

存贷差为近30亿。

5）人口
2003年末，全县总人口1048219人，比年初净增5541人。

总人口中城镇人口420271人，占40.0%，乡村人口627948人，占60.0%。

家庭户均规模缩小到3.0人。

大竹城区人口约12万（含流动人口）。

6）居民收入
全年城镇居民人均可支配收入5138元；人均消费支出4628元。

全年农民人均纯收入2555元，农民人均生活消费支出1916元。

7）居民住房
全年城镇居民人均住房面积30帄方米，农村人均住房面积40帄方米。

2、大竹县被调查区域主要街道消费力调查
主要街道商业门市日营业额调查（以20帄方米的门市推算）
3、大竹县主要街道与达州市场的横向对比分析
1）租金收入分析（以华源商业城为例与达州老车坝地区进行对比分析）注：分析以20帄方米街铺为标准
2）经营收入分析（以华源商业城为例与达州老车坝地区进行对比分析）注：分析以20帄方米经营同类产品的街铺为标准
4、小结
大竹的城市规模和人口规模，导致大竹商业发展不能和达州市场，甚至其他二级相比。

但不能因为这个原因，开发商就忽略二级市场对于本项目的冲击。

为此，本案专门横向对比分析了大竹与达州的地产市场，由此让开发商全面的看待市场的种种风险，谨慎定价。

在制定项目价格时，不仅要参照周边竞争楼盘的定价，还要考察这些竞争楼盘的销售情况，以确定市场的接受情况。

我们推荐使用类比可实现价值分析法进行定价，然后用一线回归分析进行验证。

这种方式是目前沿海使用最广泛的定价方式，其精确程度十分高，价格与价值误差可以控制在1%以内。

但是在执行上，必须有多名专家级的地产从业人士通过德尔菲法进行权重的确定，而后才能进行准确的定价。

待推算价格出台后，我们建议采用低开高走的价格策略，进行价格微调，预留出一定的物业升值空间，吸引消费者购买。

此外，开发商还要认识到一个三级市场对于体量如此巨大商业物业是否能够完全消化。

从消费总额上分析，大竹2003年全年消费品总额为15.4亿元，而本项目商业体量为13万帄方米。

最乐观情况下，大竹全年消费总额都在本项目内产生，也只能实现每帄方米32.5元的日营业额，而按照这个标准一个20帄方米的商铺日营业额也只不过650元，这种营业额在大竹目前也只处于中下游。

如果要让20帄方米商铺日营业额达到1000元，至少也需要消费总额突破30亿大关，而按照目前大竹商业发展速度，至少也需要5年时间。

因此，精明的投资者很定会质疑项目的商业发展前景，从而阻碍项目销售。

为此，开发商对于项目不能盲目乐观，而应该全面考虑其开发节奏，明确是要花费长时间来进行经营城市实现社会效益，还是要快速回收投资从而实现预期收益。

第四部分调查结果摘要
一、商业分布调查
1、目前大竹县商业业态分布无序，没有形成特定的功能分区，更没有形成具
有规模效应的专业市场，除了目前的北门水果批发市场。

2、大竹县10条主要街道现有商业面积总量50000帄方米，而按照目前大竹
国内贸易增长率推算，每年新增商业面积不会超过5000帄方米。

3、目前大竹市场比重较大的业种依次是服饰、餐饮、副食、建材、通信、医
药、小百货等。

4、大竹目前尚没有市场号召力强大的品牌中心店，且娱乐、休闲、品牌餐饮、
家电等业态及其他专业市场的发展十分散乱和滞后，具有极大的整合与发展空间。

5、经调查分析可知大竹商业门面数量最为集中的地段为十字街、幸福街、东
大街和六一路，本案所在地正位于六一路旁，幸福街上，因此在拆迁工作中有效规避由于门面拆迁导致的高额费用。

6、服装行业由于生存能力较强，因而在各个街区均有分布，且所占比重较大，
其中最为密集的区域首推十字街。

7、而竹阳北路由于是城市主干道，交通十分方便，因而成为建材市场的自发
集中地，但由于多方面原因，致使这一自发形成的市场没有得到有效的统一规划，导致经营状况每日愈下。

8、综合来看，本案所在地主要是以服装、鞋类、餐饮、副食、家电等业种为
主的区域，且紧邻大竹现有的新华街—新华西街—民主街—洞天”商圈，商业氛围较浓，具有良好的商业开发价值。

二、大竹县人流流向调查
1、人流量调查，可知十字街、新华街、东大街、洞天路人流最为集中；
2、由车流量调查，可知六一路、东大街、竹阳北路人流最为集中；
3、从人车流量对比而言，商业交易最为频繁的是十字街、新华街、新华西街、
东大街、洞天路及幸福街。

4、大竹主城东部及南部大部分人群经东大街汇集，进入“新华街—新华西街
—民主街—洞天”循环。

5、大竹主城北部大部分人群经六一路汇集，进入“新华街—新华西街—民主
街—洞天”循环。

6、大竹主城西北部大部分人群经过青年路汇集，进入“新华街—新华西街
—民主街—洞天”循环。

7、大竹周边乡镇及外埠人群多经由六一路、青年路分别进入“新华街—新华
西街—民主街—洞天”循环。

三、大竹县房地产业现状
1、目前大竹县房地产市场发展迅猛，市场对于住宅物业的接受程度极高，
但是对于商业物业的接受程度较低。

2、大竹投资者对于房地产的价格敏感性较高，因此在本项目后续定价上一定
要谨慎。

如华源商业城的临新华街门市，由于价格制定过高（24000元/帄方米），开盘一年半以来仅受出2套，占总临街门市的14.3%。

3、大竹由于其城市规模、人口规模有限，房地产市场相对较小，因此市场的
增长比率虽然较高，但实际增长的绝对值仍是相当低。

4、目前大竹商业物业租赁市场的租赁价格较低，同等价值的街铺仅相当与达
州市场租赁价格的2~7成。

5、大竹由于人口数量和个体消费能力上与一、二级市场的巨大差异，导致该
区域商业物业的经营收入远远低于达州市场或其他二级城市。

据调查显示，大竹街铺的经营收入仅相当于达州同等价值商铺的4~7成。

6、以上的分析表明，本项目商业门市的销售不仅要针对同区域的项目形成竞
争优势，还要全面考虑到其他二级城市商业地产项目的竞争。