金融理财案例分析(2)

可准备首付款总额 前三项相加= 311,501+284,809+84,941=681,251元
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换房规划方案一：尽量少用贷款
最低贷款金额 两年后房价=800,000×1.042=865,280元 最低贷款额=865,280-681,251=184,029元
贷款结构安排 公积金贷款上限=300,000元 可全部使用公积金贷款184,029元
小李60岁退休，配偶55岁退休。退休后生活费为 退休前的75%，退休生活计算到85岁。
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理财决策案例
－其它假设条件
房价成长率4% 房屋折旧率2%
薪资所得免税额为每 人每月3,500元
基本假设
投资报酬率：
存款4% 股票10% 住房公积金3%
55
社保缴费比率：
住房公积金：8% 医疗：2% 养老：8% 失业：1%
B
换房规划：拟定三个换房方案， 分别为尽量少用贷款、五年内 还清贷款、尽量多用贷款，分 析其可行性。（考虑与不考虑 收支成长率）
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编制家庭资产负债表
资产
存款 股票基金 公积金账户 养老金账户 自住房产 资产合计
金额（元）
50,000 100,000 47,000 50,000 300,000 547,000
贷款利率：
一般贷款利率：7% 公积金贷款利率：5% 贷款期限：最长20年 贷款成数：最多七成 其他规定： 5年期贷款利率下浮0.5% 住房公积金贷款上限为30万元
退休支出调整率75% 养老金替代率25%
理财决策案例－任务
请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题：
A
财务诊断：编制家庭 资产负债表与现金流 量表，指出需要改进 之处。
=(50,000×4%+100,000×10%)/150,000=8%
两年后累积额=FV(8%,2,-52812,-150000)=284,809元
住房公积金账户积累额
公积金余额47,000元
夫妻年缴公积金合计=9,000×16%×12=17,280元，两年后累积
额=FV(3%,2,-17280,-47000)=84,941元
各一个月工资
家庭月支出
金额
物业费
300
衣食费
2,000
交通费
400
通讯费
200
医疗费
200
娱乐费
200
其他杂支
300
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家庭资产负债资料
单位：元
存款 股票基金 住房公积金账户余额 个人养老金账户余额 现有住房市价 保险状况 负债状况
50,000 100,000 47,000 50,000 300,000 有社保，无商保 无负债
负债与净值 负债
净值
金额（元） 0
547,000
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编制家庭现金流量表
编制家庭现金流量表需计算税后可支配收入（不含延期收入）
社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19%
小 李
月薪应缴税：(5,000-5,000×19%-3,500)×3%-0=16.5元
年终奖金应缴税：5,000/12=416.7元，低于1,500元，适用3%税
率，5,000×3%=150元
小源自文库李
社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19% 月薪应缴税：(4,000-4,000×19%-3,500)×0%=0元
妻 年终奖金应缴税：4,000/12=333.3元，低于1,500元，适用3%税率，
4,000×3%=120元
家庭年税后收入=(5,000-950-16.5)×12+(5,000-150)+
百分比 100.00% 3.75% 25.00% 5.00% 2.50% 2.50% 2.50% 3.75% 44.99% 55.01%
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任务A：财务诊断
——指出需改进之处
无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产 成长。 家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达55%， 理财规划弹性大。 现有存款高于年支出，保持高流动性。 没有商业保费支出，夫妻只有社保，未投保商业险 ，保障不足。 投资性资产（股票基金）占可运用资金三分之二， 比重适当。
家 庭
(4,000-760-0)×12+(4,000-120) =48,402+4,850+38,880+3,880=96,012元
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编制家庭现金流量表
项目 税后收入 物业费 衣食费 交通费 通讯费 娱乐费 医疗费 其它杂支 支出合计 净现金流量
金额（元） 96,012 3,600 24,000 4,800 2,400 2,400 2,400 3,600 43,200 52,812
可行性分析 公积金贷款年供额=PMT(5%,20,184029)=-14,767元 购房后年储蓄额=52,812（年净现金流）+17,280（年缴公积金） -30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，40,092元 >14,767元，在可负担范围之内，此方案可行。
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1.2.1 现金流量分析法 换房规划方案一：尽量少用贷款
不考虑收支成长率，两年后可累积的首付由三部分组成：
出售旧房可得净值
出售旧房可得净值=300,000×1.042 ×(1-2%×2)=311,501元
可投资资产累积额
目前可投资资产=150,000元，可运用储蓄=52,812元
资产平均投资报酬率
理财决策考虑依据，比较不同方案
现金流量决策
收支结余能否支应该方案所需的额外支出。
净现值决策
只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者 优先考虑。
内部报酬率决策
把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者 ，表示要达成所有理财目标需要的投资报酬率较低，达成的可 能性较高，应优先考虑。
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1.2 理财决策案例
－案例背景
家庭成员背景资料
小李夫妻两人年龄均为 29岁，结婚3年，两人都 是金融从业人员。
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男方父母：均为56岁，原来 在乡下务农，过去积蓄用 于给小李夫妻购房，无退 休金。
理财决策案例
－案例背景
家庭收支资料
单位：元
家庭月收入（税前）
金额
小李
5,000
妻子
4,000
年终奖金
理财决策案例
－理财目标
预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业 ，大学学费每年现值10,000元。同时男方父母将 两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。并负 担两老的生活费用。每增加一个家庭成员，预计 增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或 父母85岁为止。
两年后换买一套现值800,000元的房屋，供届时 一家五口居住。