德阳市房地产业发展回顾前景分析

德阳市房地产业发展的回顾与前景分析摘要：本文主要回顾德阳房地产业发展的历程，并通过阐述德阳房地产业的目前发展状况，得出房地产业发展受阻的原因。

并预测德阳市房地产业发展的前景。

关键词：德阳房地产业
中图分类号：f293.3文献标识码：a
一、德阳市房地产业发展的回顾
德阳于1983年建市，是重工业城市。

气候温和，四季分明，自然条件优越，交通四通八达，十分适合人们居住。

德阳房地产业的发展历经四个阶段：
①德阳市房地产业起步阶段：十一届三中全会后，党中央逐渐确立了以经济建设为中心、以改革开放和四个坚持为基本点的基本路线，各个行业都卯足了劲尝试变革，房地产业也不甘落后。

1979年，我国的经济体制由计划经济体制转变为市场经济体制。

1980年，我国的房地产业初步形成，人们的住房由福利房转变为市场提供的商品房。

1990年，全国房地产业的发展止步不前，德阳的房地产业也受到极大的影响。

直至1992年才有转机。

德阳市房地产业也有了初步的发展，1993年从事房地产业的注册公司是1991年的9.4倍，1993年房地产业投资额是1991年的9倍。

②德阳市房地产业跌落低迷阶段：由于投资商看好德阳市房地产发展前景，再加上银行信贷政策的支持，不少企业在没做好项目风险评估的情况下，把资金投入到房地产业。

以至于在1996年底
房地产市场有价无市。

1997年房地产市场出现很多烂尾房，房地产业处于跌落低迷阶段
③德阳市房地产业有序规范的发展阶段：1997年，德阳市受东南亚金融危机波及，致使实业家无心投资、人们削减不必要的开支，经济萧条。

为了促使经济复苏，市委、市政府于1998年抓住国家推行住房分配货币化改革的重大契机，刺激投资和消费需求。

把住宅建设投资放在固定资产投资的首位。

严禁各单位、各企业集资修建住房；实施货币补偿的金融政策，建立住房公积金制度，开放、搞活房地产出售市场；逐步实现由福利分房转变为商品化住房。

德阳市政府对购买新房和出售二手住房的居民给予税收上的优惠,降低了购房者的购买成本，房地产市场出现繁荣景象。

大好的发展前景促使房地产开发尤其是商品住房开发的投资额、竣工面积和销售面积不断增长。

④德阳房地产业过热和调整阶段：德阳市在2005年以来，大力推进城市改造和建设。

2005年德阳市农业人口为300.66万，非农业人口为81.75万，城镇化率为35.8%。

经过五年后，德阳市农业人口为289.6万，非农业人口为98.7万，城镇化率为41.2%。

城市规模逐渐扩大、基础设施不断完善。

2008年德阳市经历了“5·12”特大地震后，在中央政府的扶持下坚决做好保障性安居工程、灾后重建工程。

隶属汽轮机有限公司的东方汽轮机分厂由汉旺迁入德阳八角区，其刚性需求对德阳市房地产的发展起了极大的推动作用，再加上放宽松的信贷支持，使得我市没购买住房居民和地震后房屋
倒塌、受损的居民加入购房的队列。

德阳市极重灾区、重灾区的住房销售面积呈现历年新高。

投资商眼见利润丰厚，不断涌入房地产市场，造成房地产过度开发的局面，商品房价格飞速上涨。

为了确保房地产业不崩盘，政府出台了信贷、土地供应紧缩等政策，让房地产业有序规范的发展。

二、德阳市房地产业目前发展状况
目前德阳市房地产开发主要有四个片区——河西中心城区、旌南片区、黄河片区、旌东片区。

河西中心城区是德阳市最高市价地段的老城区。

该城区能建面积已经很小，供应量十分有限。

旌南片区临河西中心城区和二重厂及职工宿舍，大多是农业用地，配套和市政基础设施还不够完善。

但有待发展成为新兴的综合性社区。

黄河片区与中心城区之间隔一条河，大多数新住宅开发项目都在那里，但生活设施配套不完善，，旌东片区是新兴城区，居住环境好，基础设施建设正在不断完善。

德阳市旌阳区2005年至2010年多层住宅均价上涨为2100元/平方米，德阳市旌阳区2005年至2010年花园洋房均价上涨为2000元/平方米，德阳市旌阳区2005年至2010年电梯公寓均价上涨为2200元/平方米，德阳市旌阳区2005年至2010年别墅均价上涨为4700元/平方米。

各种类型住房的均价2005年到2010年的增长率都高于57%。

2010年住宅销售面积同比2009年下降27%，住宅销售均价同比好2009年上涨了8.4%。

但是德阳市区房地产均价绝对增长比2009年下降321元。

鉴于以上数据，不排除明年小型房地产公司将淡出房地产市场，综合实力强的房地
产将对新开楼盘促销。

2010年德阳市土地成交价、楼面价不断再刷新。

4月土地成交价为410万/亩，5月和6月多层住宅的价格两次刷新，最高价格达5987元/平方米。

10月保利（成都）实业有限公司花巨资拍得城南副名在主珠的中心这块建设用地，着力打造德阳房地产业新标杆。

11月土地成交价为430万/亩。

12月土地成交价为550万/亩。

短短八个月的时间，德阳市土地成交价上涨了140万/亩。

由于德阳市不在限购令实施城市之列，所以房地产的价格仍有上涨的趋势。

三、德阳市房地产业发展受阻的原因
①住房供给结构不合理、城乡弱势群体住房保障严重滞后。

目前，德阳市的房地产供应量完全可以满足德阳市居民的需求。

然而商品住房的价格却在不断的上涨，原因在于房地产市场上现实购房者是高收入阶层，他们要购买高档、大户型房。

在利益的驱动下，房地产开发商不断增加高档、大户型房源，造成高档、大户型住房供应比例过重，缺少中低收入阶层需要的小户型。

例如2006年，佛山路附近的一个楼盘，户型面积最小为120平方米，最大的达到300平方米。

如果以3000元/㎡的低价出售购买120平方米的住房总价都要36万,这个价格以德阳人家庭平均收入来衡量，超出了大部分人的承受能力。

近几年来，德阳市不断推进城市化进程，因城市化进程而无房居住的困难户、进城务工的农民比重增加。

无力购买经济适用房，又不符合租住廉租房条件的城镇居民也不在少数，这就需要政府出台相应的住房保障制度解决问题。

2006年德阳市政
府提供经济适用房6.5万平方米，廉租房1.044万平方米。

2010年提供经济适用房13.6万平方米，廉租房4.1万平方米。

虽然每年提供的经济适用房、廉租房都有所增加，但是不能够满足城乡的弱势群体住房的需要。

②土地和商品房尤其是商品住房投机猖獗、商品住房价格上涨过快。

德阳市2010年四月至十二月期间，三次刷新土地成交价格记录，最终成交价格为每亩550万。

根据德阳市统计局公布的数据，得知德阳市2003年商品房空置面积为30.2万㎡，2009年则增至49.19万㎡。

造成土地价格、商品房空置面积居高不下的原因就在于炒房者的投机行为。

炒房投机者虽然担心国家出台的调控政策会影响其收益，但出于对房地产市场足够的信心，支持他们等待房价上涨到理想价位后出手。

德阳市统计局提供的数据显示，德阳市从2003年到2010年，商品住房价格的上涨比家庭居民收入上涨的幅度要大，很多家庭对上涨过快的商品住房价格叹而观止。

三、德阳房地产业发展前景
2011年根据德阳住房和城乡规划建设局提供的数据，可以用于住宅建设的用地为800万至1000万平方米。

以近几年房地产平均成交量来计算可满足居民十年的需求。

对德阳市居民来说可谓是一个好消息，不用四处筹措资金急于购房。

但对开发商来说并不然，土地储备充裕，房地产的价格可能会下跌。

所以目前不少有实力的房地产开发商新开的楼盘定价有小幅上涨，等到实际销售时，就会进行优惠活动。

例如户口所在地在地震灾区或者东方汽轮机有限公
司的职工购买第一套住房给予5000元的优惠等。

住宅的价格虚涨实降。

紧缩的货币政策，使房地产开发商的资金链断裂，房地产开发商必然会把投入到住宅建设的资金转移到商业地产，房地产市场中商业物业的开发规模扩大，2005年商业物业的均价为20000元/平方米，2011年商业物业均价是2005年的2.7倍，足以说明商业物业的投资将会成为房地产投资的热门。

这是不是意味着房地产开发商投资住宅建设无利可图了呢？答案是否定的，因为德阳市未来还可以容纳20万的农村、城镇人口迁入城市，意味着未来的德阳住宅房地产市场有潜力可挖。

再加上德阳拥有不少工业园区，敢想实干的房地产开发商会以此为契机，把工业园区改建为工业、住宅、商业一体化美国硅谷式园区。

还有德阳有影响的社区商业中心或者区域商业中心还未形成，也给房地产投资商一个大展拳脚的机会——打造有特色、有品位的、有文化底蕴的商业步行街。

参考文献：
[1] 韦玮．广西北部湾经济区房地产业可持续发展对策研究
[d]．广西：广西大学，2009.20－21.。