房地产投资风险与防范对策研究

房地产投资风险与防范对策研究摘要：本文对房地产投资风险防范与处理的风险控制、风险非保险转移、风险保险转移、风险分散和风险自担等五种措施和方法进行来分析研究，以尽可能地降低风险，实现投资效益。

关键词：房地产；投资风险；防范对策；风险控制

中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：

房地产投资风险一般经历三个阶段，一是潜伏阶段；二是发生阶段；三是造成后果阶段，房地产投资风险防范与处理就是通过制定和实施各种风险防范与处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以阻止风险损失的发生；在风险发生阶段，积极实施抢救与补救措施，将由风险导致的损失减少到最低限度；当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。

房地产投资风险防范与处理主要通过风险控制、风险非保险转移、风险保险转移、风险分散和风险自担五种方法来实现，这些方法往往不是单一使用，而是经常通过合理组合来达到以最小成本获得最大安全保障的目的。

一、房地产投资风险控制

房地产投资风险控制是指房地产开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控

制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期收益损失。根据房地产投资中奉贤事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，具体又分为风险回避、风险预防和风险抑制。

1．1房地产投资风险回避

房地产投资风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段，是一种完全自足型的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产投资风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施，因为这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度，或在损失发生后予以一定补偿的作用。

风险回避虽然能有效地消除风险源，避免可能发生的潜在损失或不确定性，但其在房地产实际开发运作中应用也具有很大的局限性：

（1）风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产投资中所有的风险都能进行准确识别和衡量。

（2）由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽

然使开发商遭受损失的可能性降为零，但同时也使其失去获得相关收益的可能性。

（3）避免某种房地产投资风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上不合理。房地产投资中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。

（4）房地产投资风险无处不在，有时避开某一种风险却又可能导致另外产生一种或几种新的风险，不同的开发方案还具有不同的风险，避不胜避。

虽然房地产投资风险回避具有上述种种局限性，从某种意义上讲是一种消极的房地产投资风险管理措施，不宜大量采用，但其在以下两种情况仍然不失为一种处置房地产投资风险的恰当方式，可使开发商受损的可能性为零：第一，某种特定房地产投资风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散；第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外，在实施风险回避时，房地产开发商最好在开发项目的投资决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要回避的风险范围，尽可能准确进行风险识别和衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产投资风险回避措施的前提。

在实际的房地产投资活动中，开发商常用的风险回避措施有：（1）放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动。在

房地产投资决策阶段，开发商常常通过可行性研究来进行房地产投资风险的识别和衡量，放弃在风险较大的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式乃至整个开发方案进行的房地产开

发活动。在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。当然，在建设阶段，如果发生了威胁自身安全的重大风险因素，企业生存面临重大考验，同时亦不可能采取其他有效的风险管理措施来转移、分散时，如预测到市场的大萧条，也不排除暂时中止继续投资这种迫不得已的风险回避措施，从而避免造成更大的风险损失。

（2）改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而进行住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较适合，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来的风险。在前期、建设、租售和物业管理阶段，开发商可以通过拒绝采用某种建筑方案、结构类型或施工方法以及通过对融资方式、招标发包方式、合同类型、营销渠道和方式以及物业公司的选择，达到回避其中风险的目的。

1．2房地产投资风险预防

房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失

发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项

风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样发生的基础上，在风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断风险事故链，从而预防风险损失的发生。

（1）在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要建立风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

（2）在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，