《土地增值税培训》PPT课件
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地使用权的转移，交换双方又取得了实物形 态的收入，按照规定属于征收土地增值税的 范围。 B、对个人之间互换自有居住用房地产的， 经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 ---财税字[1995]48号 第五条 C、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 本通知自2008年11月1日起实施 ---财税[2008]137号
土地增值税
一 征税范围和纳税人
（一）、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地
上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入 的单位和个人所征收的一种税
（二）、征税范围
1、征税范围的一般规定
土地增值税只对转让国有土地使用权的行为 课税，转让非国有土地和出让国有土地的行 为均不征税
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数
1
未超过50%的部分
30%
0
2
超过50%——100%的部分 40%
5%
3
超过100%——200%的部分 50%
15%
4
超过200%的部分
60%
35%
三 转让房地产增值额
(一）、增值额=收入额-扣除项目合计额 (二）、收入额 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及
土地增值税既对转让土地使用权课税，也对 转让地上建筑物和其他附着物的产权征税
土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继 承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税
---实施细则第二条 A、不征税赠与行为：细则所称的“赠与”是指
如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房
屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡 养义务人的。
凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地 产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均 不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些 具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂 免征收土地增值税的规定。
---财税【2006】21号
合作建房 A、对于一方出地，一方出资金，双方合作
---财税字[1995]48号第六条 。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免 征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房 地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机 关审核后，免予征收土地增值税
---实施细则第十一条
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收
---国税发[2006]187号第三条（一）款
2、征税范围的若干具体规定 以房地产进行投资、联营
A、投资联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企 业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将 上述房地产再转让的，应征收土地增值税
---财税字【1995】48号第一条 B、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，
建房，建成后按比例分房自用的，暂免征 收土地增值税；建成后转让的，应征收土 地增值税 ---财税字【1995】48号第二条 企业兼并转让房地产 A、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产 转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值 税 ---财税字【1995】48号第三条
交换房地产 A、交换房地产行为既发生了房产产权、土
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过 中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产 权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的。
---财税字【1995】48号第四条
B、视同销售：房地产开发企业将开发产 品用于职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产, 其收入按下列 方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销 售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同 类房地产的市场价格或评估价值确定
有关的经济收益---实施细则第五条，包括货币收入、实 物收入和其他收入。
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在 售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向 购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计 税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独 收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的 基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的， 在计算增值额时不允许扣除代收费用
---国税函〔2007〕645号。
（三)、纳税人
转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得增值性收入的单位和个人
条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、 事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者
---实施细则第六条
二 税率
土地增值税四级超率累进税率表
房地产抵押
在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后， 视该房地产是否转移产权来确定是否征收土 地增值税
Fra Baidu bibliotek地产出租
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企 业自用或用于出租等商业用途时，如果产权 未发生转移，不征收土地增值税，在税款清 算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
---国税发[2006]187号第三条（二）款
房地产评估增值
房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让， 不属于征收土地增值税的范围
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及 附着物，
A、有下列情形之一的，免征土地增值税： 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
可以免征土地增值税
---条例第八条（二）
B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。
土地增值税
一 征税范围和纳税人
（一）、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地
上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入 的单位和个人所征收的一种税
（二）、征税范围
1、征税范围的一般规定
土地增值税只对转让国有土地使用权的行为 课税，转让非国有土地和出让国有土地的行 为均不征税
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数
1
未超过50%的部分
30%
0
2
超过50%——100%的部分 40%
5%
3
超过100%——200%的部分 50%
15%
4
超过200%的部分
60%
35%
三 转让房地产增值额
(一）、增值额=收入额-扣除项目合计额 (二）、收入额 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及
土地增值税既对转让土地使用权课税，也对 转让地上建筑物和其他附着物的产权征税
土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继 承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税
---实施细则第二条 A、不征税赠与行为：细则所称的“赠与”是指
如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房
屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡 养义务人的。
凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地 产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均 不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些 具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂 免征收土地增值税的规定。
---财税【2006】21号
合作建房 A、对于一方出地，一方出资金，双方合作
---财税字[1995]48号第六条 。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免 征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房 地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机 关审核后，免予征收土地增值税
---实施细则第十一条
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收
---国税发[2006]187号第三条（一）款
2、征税范围的若干具体规定 以房地产进行投资、联营
A、投资联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企 业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将 上述房地产再转让的，应征收土地增值税
---财税字【1995】48号第一条 B、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，
建房，建成后按比例分房自用的，暂免征 收土地增值税；建成后转让的，应征收土 地增值税 ---财税字【1995】48号第二条 企业兼并转让房地产 A、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产 转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值 税 ---财税字【1995】48号第三条
交换房地产 A、交换房地产行为既发生了房产产权、土
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过 中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产 权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的。
---财税字【1995】48号第四条
B、视同销售：房地产开发企业将开发产 品用于职工福利、奖励、对外投资、分配 给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产, 其收入按下列 方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销 售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同 类房地产的市场价格或评估价值确定
有关的经济收益---实施细则第五条，包括货币收入、实 物收入和其他收入。
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在 售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向 购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计 税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独 收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项 目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的 基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的， 在计算增值额时不允许扣除代收费用
---国税函〔2007〕645号。
（三)、纳税人
转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物产权并取得增值性收入的单位和个人
条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、 事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者
---实施细则第六条
二 税率
土地增值税四级超率累进税率表
房地产抵押
在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后， 视该房地产是否转移产权来确定是否征收土 地增值税
Fra Baidu bibliotek地产出租
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企 业自用或用于出租等商业用途时，如果产权 未发生转移，不征收土地增值税，在税款清 算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
---国税发[2006]187号第三条（二）款
房地产评估增值
房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让， 不属于征收土地增值税的范围
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及 附着物，
A、有下列情形之一的，免征土地增值税： 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
可以免征土地增值税
---条例第八条（二）
B、 条例第八条（二）项所称的因国家建设 需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实 施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的 房产或收回的土地使用权。