农业观光旅游项目可行性研究报告

北京市霞云岭农业观光旅游项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目名称

北京市霞云岭农业观光旅游项目

二、项目承办单位

北京中商华嘉投资顾问有限公司

三、可行性研究的依据

1、依据农业部发布的《“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南》。

2、依据《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《北京城市总体规划（2004-2020）》、《北京市旅游发展总体规划》、《奥运行动规划》、《北京会展业发展规划（2004-2008）》和《北京市“十一五”时期旅游业及会展业发展规划》。

四、项目概况

“霞云岭农业观光旅游项目”依托北京市房山区的地理环境优势，以产业化为载体，以形成绿色农业生态环境和旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、绿色种植技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的农村综合型、实用型、生态型的一种模式。该项目建设的核心是开发建设京郊新型观光农业旅游示范区。

通过实施“霞云岭农业观光旅游项目”，房山区霞云岭乡将形成全国新农村建设人才培训基地，同时以鸽子台水库为中心，形成面积约4611平方米的生态农业观光旅游区。水库四周群山环抱，山上林木茂盛，使整个库区更加秀丽宜人，景色如画，是旅游、观光、休闲的好去处。景区内有一千多亩山地，适宜林果业的发展，如胡柚、桃、山核桃等。整个库区水源充沛，为种、养业的发展、灌溉创造了有利条件。景区交通便利，属北京郊区，公交线路把景区与北京市中心连在一起。

五、可行性研究的主要结论及建议

通过实施“霞云岭农业观光旅游项目”，形成集工业、种养、加工、销售、生态休闲为一体的城郊型经济模式，实现农民增收、农业增效，发展绿色无公害农产品生产，促进生态农业建设。为首都发展高端、高效和高辐射力产业以及创新型城市建设服务

项目首期投资为2000万元，其中土地使用权租赁资金800万元，该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“霞云岭农业观光旅游项目”是可行的。

第二章项目背景及发展概况

一、项目的背景

1．北京市房山区的概况

房山区位于北京西南，约占地2019平方公里，人口83万，区府良乡距市区20公里。

房山位于北纬39°30′~39°55′，东经115°25′~116°15′，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米；最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。

区府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，距北京西客站15分钟车程，距天津塘沽港120公里。

房山区位优势突出，是进出北京的西南大门。

房山人文资源、矿产资源、旅游资源、地热资源丰富，是京郊著名的“建材之乡”、“建筑之乡”、“煤炭之乡”、“林果之乡”和“旅游胜地”。

房山历史悠久，是人类文明的重要发祥地。大约四、五十万年前，我们的祖先“北京猿人”就在周口店龙骨山一带渔猎谋生，与大自然抗争，写下了人类文明史中光辉灿烂的篇章。房山因此便以“龙的故乡”饮誉华夏。

房山文化璀璨，全区包括北京猿人遗址、西周燕都遗址、云居寺等在内的559处文化古迹，犹如一粒粒明珠，散落在这块古老而迷人的土地上。灿若星河的文化古迹，构成了房山从远古到近代的历史文化长廊。

房山人杰地灵，名人辈出。从春秋战国时期的政治家军事家乐毅，到唐代著名的苦吟诗人贾岛，从元代的大艺术家高克恭，到民国时期的文人邱雪樵，一代代的文人志士，在房山这块神奇的土地上留下了无数可歌可泣的壮美诗篇。

2．霞云岭的概况

霞云岭乡地处北京西南的百花山脚下，属房山区管辖，距北京城区89公里，著名的108国道贯穿全乡44公里，与河北省接壤，平均海拔在1000米以上，交通便利。

生态环境：全乡总面积218平方公里，15个行政村，10301人，林地面积17.8万亩，草场面积13万亩，果树40多万株，林木覆盖率高达60%以上，煤碳、石材等矿产资源丰富且空气清新、环境优雅。

自然风景：2161米的百花山主峰白草畔，山顶有近千亩的高山草甸，四周是十几万亩的人

工林和次生林，山腰有占地几百亩成尤似蒙古包的蚁穴城，每到春季几百种山花竞相开放，万紫千红沁人心脾，蹬峰远眺，山峦层叠，连绵数千里，诗情画意尽收眼底。下得山来，可以住进农家小院，做一个山野居士，会有一种返朴归真其乐融融的感觉。如蹬上隋朝大将刘武周雄居过的"三角城"遗址，会有一种莫名的思绪涌上心头。步入老道洞、蝙蝠洞、坡寺洞、鱼洞，溶岩笋石林立各有不同。花盆山上帝种的一棵千古柏立于巨型"花盆"正中。花盆山下美好的传说，会让人进入梦的世界。集避暑、渡假、垂钓、游泳于一体的鸽子台水库正在建设当中。

物产丰富：在霞云岭乡有40多万株成年果树，几十个品种，有储量近5000万吨的石材等矿产资源。红肖梨是霞云岭乡的特色水果曾经上过国宴，它颜色鲜艳、清脆可口，可以化痰止咳、润肺、健脾，具有很好的保健功效，特别是每到春季梨花盛开的季节，走进红肖梨专业村三流水，几千亩的梨园，一眼望去忽如一夜春风来，千树万树梨花开"的诗句，将立刻变为现实。随着季节的流动，将苹果、柿子、核桃、栗子、花椒、红果、山楂、红肖梨等几十种干鲜果品供游人采摘。香椿、茼蒿、黄花等上百种山野菜，更是一道美味佳肴。

为此，通过实施“生态家园富民工程”项目，对实现农业可持续发展具有非常重要的意义。

二．项目提出的背景和意义

1．“十一五”期间至2020年北京市旅游业发展的前景

根据《北京市旅游发展总体规划》对2010年北京旅游发展前景的描述，北京的城市建设将有一个极大的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。北京旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。

与此同时，北京的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。

2．“十一五”时期国际旅游业发展趋势

世界旅游业发展的全球一体化的趋势显示出市场细分化、区域无障碍化等特点。来华旅游者构成更加趋向多样化，老年人、青少年和女性游客比重增加，商务、会议、奖励旅游比例加大。来华旅游者对中国传统文化，特别是对具有独特文化色彩、带有地方神秘性的旅游资源感兴趣，注重参与和体验，追求新奇与刺激，热衷探险与猎奇。

3．北京城市总体规划的调整

“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”的城市定位对旅游业发展提出了更新更高的要求，为北京旅游空间发展格局调整和资源整合指明了方向。中心城区历史文化资源保护的强化和人口的疏解，为都市旅游的发展、旅游要素的配套与提升创造了良好契机；平原郊区城市化的推进，对山前平原地区乡村旅游的发展带来了机遇与挑战；远郊山区生态保护力度的加大，生态环境质量的进一步提高，将促进北京自然类旅游产品的升级。

4．推进城、郊旅游市场互动，促进城乡协调发展

结合北京城市总体规划和依据北京旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施《北京郊区乡村旅游发展规划》，实现城-郊旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓京郊居民旅游市场。面向京郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。

5．合理开发休闲度假旅游，培育拓展乡村旅游

北京市十一五期间旅游业发展规划提出，依据资源特点和市场需求，打造特色化、多元化的休闲度假旅游产品，提升现有产品档次，优化休闲度假环境。从科学发展观和可持续发展角度出发，结合城市总体规划和环境保护规划，鼓励环境友好型、生态协调型休闲度假项目的发展，严格控制能耗大、占地多、对生态环境影响较大的旅游项目建设。

北京市十一五期间旅游业发展规划提出，加快实现乡村旅游产品从观光型向综合型方向转变，从以餐饮住宿收入为主向以旅游综合收入为主转变，注重本土化开发和特色化开发，推进乡村旅游产业链本地化和乡村旅游经营者的共生化，逐步培育和发展中高端乡村旅游市场，重点发展家庭旅游、特色餐饮、观光农园、观光果园、休闲渔场、民俗节庆等六大乡村旅游产品系列。

6．在旅游空间布局上，北京构建郊区旅游圈

结合城市及社会经济发展目标与战略，北京构建郊区旅游圈包括六环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技农业园区，提升休闲农业发展水平，发展企业化管理，集农业生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲农业园区。四是在全力保护世界遗产以及国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。

三、项目所在区域发展概况

作为房山经济发展潜力巨大的产业，旅游业经过多年来的发展已经成为房山区的重要产业，在全区经济与社会生活中产生了重大的影响。在“十一五”期间，房山区旅游业的发展面临着产业结构调整、社会主义新农村建设、举办奥运会等难得的机遇，并且有区位、交通和市场优势，具有旅游业发展壮大的巨大潜力。1998年召开的中央经济工作会议上，党中央做出了把旅游业列为中国国民经济新的增长点的决策，国家旅游局提出了到2020年建设成为旅游强国的目标，使其成为国民经济的支柱产业。经国务院审批的《北京城市总体规划》将房山区定位为生态涵养区和城市发展新区，旅游业及生态友好型产业是重点发展的产业。发展旅游业也是房山区优化经济结构的必然选择。

第三章项目规划建设规模

本项目规划建设的具体项目包括：

1．国家新农村建设培训中心

此项目作为开发建设的一个核心内容，取得国家农业部、科技部、商务部、国家发改委等部门的大力支持，开发单位与北京大学、清华大学、中国农业科学院等科研机构紧密合作，根据党中央关于建设社会主义新农村的战略部署和各地区对建设新农村所需人才的需要，立足北京，面向全国，形成具有时代特色的培训中心，以此带动项目周边产业的发展。

2．旅游观光带

旅游观光带以鸽子台水库为中心，计划筹建景点25处、每个景点面积不小于1200平方米，花草、凉亭、木屋、草坪都要各具特色。

一期建设景点观光步行道。全长20公里，16米路面，8米硬化，为青石板路，将各观光旅游景点连成一体，形成环线；二期整个环水库道路的建设。从库区各个点均可到达观光景点和旅游车站。为提供方便快捷的交通服务，联接本区内的各个观光景点，方便游客旅游观光，成立旅游服务公司，购买电瓶车，开辟旅游专线。三期环保设施建设。为了保护环境，减少污染，净化村内水体资源的质量、美化亮化旅游环境，建设垃圾站和污水处理厂。

3．霞云岭旅游度假村。

主要面对大中城市、周边地区居民度假、休闲、康乐和文化、艺术、科研等各类人群的度假创作、科技公关，接待各种会议。

一期建设袖珍宾馆。总投资1000万元，各种客房共300套，日接待能力1000人，占地40亩，其中高档60套，中档150套，低档90套。

建设会议中心，能接待中小会议，最大环境容量500人，建筑面积600㎡，总投资500万元，内设容纳200多人的多功能会议厅、80—150人的小会议室。会务餐厅，建筑面积400㎡；

二期建设湿地疗养中心。100套；

三期建设豪华商务休假中心。高档套房50套；

4．生态观光农业区。

面向200公里内城市的中小学生和部分城市居民消费群，建设体闲娱乐型生态农园，包括观光娱乐型渔业，建设上粮下渔、上经下渔、上牧下渔及鱼鸭混养区、生态果园、蔬菜园，为客人提供鲜活绿色食品，开展垂钓、采摘、品尝、种植等活动；

5．水上运动旅游项目

主要是面向青少年、中青年消费群体，年接待游客能力1000万人左右，具有探险、健身、刺激、娱乐、参与、体验生活等特色，填补国内旅游项目空白，代表世界水体景观旅游发展的方向，开发潜力很大。

――水上步行区。设置步行区，旅游者可在水上行走，轻功感觉；

――水上运动场。开展水球、天然浴场、赛艇、摩托艇、冲浪等上运动；

――天然垂钓池。在鸽子台水库周围，建设人工养殖垂钓池、观鱼池等。

第四章项目建设所具备的条件

一．房山区正在实施旅游业发展近中期规划纲要

房山区旅游业的发展面临着诸多挑战，一是由于国内外旅游发展高潮到来，市场竞争日益激烈，新产品不断涌现，游客的选择日益多样化、需求个性化；二是全区在经济结构调整中，面临着“黑、白、灰”传统支柱产业与接替产业——旅游业之间所面临的两难选择；三是在旅游业体制改革中，多方利益主体关系的处理，以及区域旅游资源整合过程中不同管理单元之间的利益关系与协调发展的问题；四是观念和思路的转变，这是全区旅游业发展中面临的最大挑战。

为此房山区把挖掘特有的旅游资源，充分利用资源优势和区位优势，重点培育民俗接待精品项目作为经济发展的重点，根据乡村旅游的实质，加大房山区乡村旅游发展力度，塑造房山区乡村旅游的新形象，把房山区建设成为特色鲜明、种类多样、精致优美的首都郊野乡村旅游区。

二．房山区积极引进企业投资发展

房山区为促进经济发展，制定了一系列鼓励外来投资的优惠政策，其中专门有鼓励开发旅游资源的优惠政策。

按照房山区旅游业发展规划投资开发旅游项目的，区政府根据开发规模及项目特点给予财政支持。投资500万元（含）至1000万元(含)用于房山区现有景点、景区的配套开发，且一年内完成投资，区政府将其缴纳的增值税、营业税、所得税区财政留成部分的70%连续两年奖励企业；投资1000万元至5000万元(含)用于新景区开发，且两年内完成投资，区政府将其缴纳的增值税、营业税、所得税区财政留成部分的70%连续三年奖励企业；投资5000万元以上，且两年内完成投资，区政府将其缴纳的增值税、营业税、所得税区财政留成部分的70%—75%连续五年奖励企业，即前三年按75%奖励，后两年按70%奖励。

在有利于保护现有旅游资源的前提下，允许旅游景区（点）实行所有权、经营权分离，采取租赁、拍卖、转让等形式经营开发现有景区（点）资源。

三．房山的渊源文化和深厚底蕴

“北京祖源”昭示着北京人以及北京城源于房山，承载了房山渊源文化和深厚底蕴，50万年的人类史、5000年的文明史，都在这块神奇的土地上烙下深深的印记，形成了房山独特的历史和灿烂的文化。

房山是北京人的家园。北京人、新洞人、山顶洞人以及田园洞人相继在这片土地上生息繁衍；50万年前的周口店北京人遗址1987年被列入“世界文化遗产”，被誉为“北京人的发祥地”。

房山是北京城的起源。西周燕都遗址是公元前十一世纪燕国政治、经济和文化中心，是国家级文物保护单位，被誉为“北京城的发源地”，把北京的建城史提前到3050年。

房山是佛教的圣地。1400多年前的佛教圣地云居寺，保存着世界上仅存的1122部、3572卷、14278块石刻佛教大藏经，被誉为“石经长城”。

同时，房山是石文化故乡和圣歌诞生地。国宝——汉白玉的产地并且具有2000多年开发、雕刻历史的大石窝，堪称北京之基、石文化的故乡。霞云岭乡堂上村是《没有共产党就没有新中国》词曲诞生地，江泽民同志亲自题词，使之成为圣歌诞生地、红色旅游村。

“世界洞天”印证着房山世界级的秉赋资源，刻画了秀美的自然山水和奇特的地质奇观。十多亿年的自然造化、千百万年的地质变迁，形成了以峰林、峰丛、峡谷、溶洞为重点的房山独特的自然景观。

房山地质遗迹丰富，独具特色。2019平方公里的区域内有近一半的面积是碳酸盐岩结构，是中国乃至世界温带半干旱地区岩溶景观典型代表。2006年，房山、涞水、涞源三区县八大园区整合一体，被联合国教科文组织评定为“中国房山世界地质公园”。

房山山奇水秀，引人入胜。中国华北地区最大的岩溶峡谷—十渡国家地质公园，被誉为“青山野渡，百里画廊”；上方山国家森林公园集山、林、洞、寺诸景为一体，久负“南有苏杭、北有上方”之美称；“生态公园”白草畔、百花山、“京都第一奇山”圣莲山及“北京的小海滨”青龙湖等自然景观，令人流连忘返。

房山溶洞众多，别有洞天。全区已探明的溶洞有100多座，特别是拥有中国首家溶洞地质公园——北京石花洞国家地质公园，也是国家重点风景名胜区。石花洞多层多支，银狐洞水旱洞连通，以及仙栖洞、云水洞等，共同组成了中国北方最大的岩溶洞穴群。

第五章旅游客源市场分析与预测

一、客源市场的现状及趋势

1．旅游客源特征

从北京地区的旅游状况来看，近年来出现了环首都旅游圈的大趋势。包括环北京周边地区的

河北、天津和山西等省市，是北京旅游发展的主要扩展区域。发展重点：以北京为核心，以京张、京承、京沈、京石、京开高速公路和京原国道为旅游交通走廊，通过区域协作，实现资源共享和市场互育，形成北部自然生态旅游、东南部海滨休闲度假、西南部历史文化观光、西部自然与文化观光四大特色鲜明的区域旅游板块和多条特色旅游线路。房山区发挥自然景观和历史文化旅游资源优势，在提升观光旅游产品档次的同时，推动地质科普旅游、根祖文化旅游、宗教文化旅游和康体休闲度假旅游的发展，拓展旅游城镇的综合服务功能，取得了明显成果

2．本地客源市场

北京市民在市内的消遣游览活动属于休闲市场的一部分。将市区内居民旅游消费截流于境内，在某种意义上可以起到等同于旅游创收的作用，因为它可以起到减少资金外流的作用，从而提高旅游经济效益。据对京郊各旅游等景点的调查，本地客源占旅游者总量的20%以上,在京郊旅游市场中占一定的比重。北京市民作为一日游的客源市场潜力也很大。

3．外地客源市场

外地客源市场是指除北京市民以外的旅游者形成的市场，主要来自全国各地和海外旅游者。这是北京旅游客源市场的重要部分。房山区作为北京西南端的的重要旅游地，每年都有大批来自各地的旅游者。

据统计，“十五”期间，北京市累计接待海外旅游者1456.8万人次，比“九五”期间增长21%。旅游外汇收入累计147.3亿美元，比“九五”期间增长21%。累计接待国内游客5.58亿人次，比“九五”期间增长26%，其中外地来京游客3.78亿人次，比“九五”期间增长29%，本市游客1.8亿人次，比“九五”期间增长22%。国内旅游收入4936亿元人民币，比“九五”期间增长107%，其中接待外地游客旅游收入总计为4653亿元，比“九五”期间增长109%，接待本地市民旅游收入总计为283亿元，比“九五”期间增长70%。

二、旅游市场消费行为分析

随着人们生活节奏的加快以及社会竞争的日趋激烈，人们寻求休闲、放松、求知和探索的旅游需求日益增加。综合分析目前旅游消费趋向可表现为：

*休闲度假旅游产品将成为未来旅游业的发展趋势，特别是特色生态休闲旅游产品将大受欢迎。

*主题性旅游产品和惊险刺激性产品将成为发展的重点。

*参与文化旅游的旅游者数量将大幅度增长，特别是“文化主题旅游”产品。

*观光旅游由感知旅游向认知旅游方向发展。

*度假旅游由休闲放纵旅游向康体旅游发展。

*娱乐旅游体现后现代性、娱乐性和戏剧性的特点。

*特种旅游主要以探险和漂流等旅游方式为发展重点。

三、潜在客源市场分析

“环城游憩带（即ReBAM）”理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM 研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250公里半径圈内。房山区周边城市众多，主要辐射北京城区、天津、河北省、山东省、陕西省、山西省。这些地区的城市人口出游观光回归自然的动机强烈，其他社会条件也较优越，因此它们将是房山区霞云岭生态农业观光旅游的主要潜在客源市场。这使房山发展周边城市旅游市场有着得天独厚的条件。

第六章霞云岭生态农业观光旅游项目的营销策划

一、策划思路

以生态农业休闲旅游为主干，以“农业观光”、“休闲度假”和“水面探险”为霞云岭旅游的重点，打造核心旅游景区，发挥核心辐射带动作用，逐步健全生态旅游区功能要素。

１、培育主导产业，增加农民收入。抓好增加农民收入这个关键和基础，立足农业基础条件较好，依托京郊优势和生态农业观光旅游区、工业区的优势，大力发展育苗、水果、蔬菜、餐饮、旅游五大产业，多业并举，综合发展。发挥区域性经济文化中心小城镇的辐射带动作用，千方百计增加农民收入。充分利用水库、公园、生态农业观光旅游区，全国新农村建设培训中心等旅游资源优势，培育具有特色的“采摘”农业、“旅游观光农业”、“餐饮服务业”、“水面探险旅游”、“农家乐”等特色产业，发挥比较优势，发展特色经济，通过产业开发，规划布局，逐步形成以特色农产品主导型、以小城镇建设为主的商贸流通主导型、旅游服务主导型、以农副产品加工为主的乡镇企业主导型、规模养殖主导型、一业为主多种经营主导型等多种类型、不同地段分布的发展格局。

2、加快基础设施建设，努力改善生态环境。抓住京郊山区大开发的有利时机，发展节水型农业，加快渠、路、林、田、宅配套建设步伐。开展生态环境建设，适时开展退耕还林、四旁绿化、庭院美化绿化、清洁能源、农村沼气等生态建设工程，以荒山、荒地开发为重点，统一规划布局，实行乔、灌、花、草结合，绿化、美化、净化结合，加大植树造林、荒沙压草工作力度，逐步改善农村的生态环境和农民的生产生活条件。

3、加快以农民住宅改造为重点的基础建设，改善农村、农民生产生活环境。按照“科学合理，适度超前，分类实施，整体推进”的原则，开展小康住宅改造建设。建成集“绿化、住宅、养殖、高科技种植”四位一体的高标准住宅，成为基础设施配套完善，融商业、饮食、文化、服务、观光旅游农业为主体的一流的生态文明新型农村小康住宅；

4、健全旅游功能要素系统，大力发展水面与山区探险旅游。以景点建设为核心，加快旅游区内薄弱环节如旅游交通的建设，加强娱乐、美食设施建设，开辟“绿洲农业景区”和“生态旅游景区”，开拓“绿色旅游”、“特色旅游”和“科考修学”等现代时尚旅游主题，与房山区域的历史人文旅游资源结合起来，形成人文景观和自然景观的联合开发。

二、策划方案

经过比较分析，将霞云岭生态旅游区建成为以鸽子台水库旅游为主线，以观光游览区、休闲娱乐区、美食品尝区、山区探险区一线四区京郊风情旅游新格局。

1、观光游览区

突出种类齐全、小巧精致和生态科普特色。突出综合性、娱乐性和全景式旅游特色。

主题活动策划：

*充分利用霞云岭水果栽植的现有技术力量，加大果树栽植和品种数量，推出有关果林旅游活动；举办“自摘”活动。

*把鸽子台水库公园作为休闲度假区，购置卡丁车，沙漠摩托车、水上自行车等游览设施，举办各种形式的旅游活动，增强旅游项目的参与性、娱乐性、互动性。

*举办花卉名品、盆景展销活动。

2、休闲娱乐区

利用水果庄园，以纯净的大自然、新鲜丰富的绿色食品为基调，以摘鲜果、品美酒等为形式，在现有基础上精心规划建设，形成全季节全天候休闲旅游、餐饮住宿、购物娱乐一体化的水果庄园特色。

3、美食品尝区

主要以现有餐馆、农舍为主，以周边现有餐馆、农舍为基础，以区域的特色食品为品牌，以民俗风情为主线，依托现有管理技术，建设一个大量繁育既可供观赏又能食用的水库鱼类观光游览区。

主题活动策划：

*结合农家乐设施开展旅游者自采野菜、培育花卉、饲养动物和自烹美食的活动，使旅游者就地体验山区生活，品尝山区可食用动植物。

*举办果园观赏风景、自采鲜果为内容的旅游活动。

4、水面与山区探险区

主要以水库水面娱乐项目为重点，利用当地山区，设计具有刺激性、猎奇性、参与性和互动性为主要特色的旅游活动。

5．乡村“农家乐”旅游产品策划

“农家乐”旅游具有一定的竞争优势，主要体现在三个方面:一是“农家乐”旅游收费较为低廉。由于“农家乐”旅游大部分是由农民利用闲置的房屋和生产资料所进行的经营活动,相对而言,具有投资小、风险小、经营灵活等特点,因而收费较为低廉。特别是度假型“农家乐”旅游,因其收费合理,对城市工薪阶层具有较大吸引力。二是交通、通讯较为方便。从目前房山“农家乐”发展情况来看,大多数交通通讯较为方便,能有效地避免旅游者旅游的长途劳累之苦,对于发展城市周边一日游、二日游,极为迅速和方便;三是环境独特。“农家乐”旅游一般都是依托一个良好的生态环境兴建,对现代旅游者仍具有较大的吸引力。

生态旅游区农业资源极其丰富,不同的季节,不同的农作物,不同的乡土民俗等都为开发“农家乐”旅游打下了坚实的资源基础。而且,“农家乐”旅游对综合利用水面山区资源和农村农业资源,提高农产品附加值,帮助农民脱贫致富有着重要作用。对发展“农家乐”旅游,农民和一些个体投资者也有较大积极性,通过适当引导,“农家乐”就能进一步扩大规模,有望成为我区旅游业发展中的一个强劲的经济增长点和新的亮点。

第七章效益分析

一、项目投资

本项目的用地期限为70年，即2002年—2072年，用地规模为1090亩，其中山地900亩，耕地190亩，规划原则是坚持可持续发展原则、区域特色原则、科技应用原则、发展旅游和生态保护并重的原则。

新农村建设培训中心及其配套设施总建筑面积53071.48平方米，地上28层地下2层；408间客房。计划投资3亿元人民币。

建设袖珍宾馆，总投资1000万元；

建设会议中心，能接待中小会议，最大环境容量500人，建筑面积600㎡，总投资500万元。

会务餐厅，建筑面积400㎡，总投资100万元。

建设休闲疗养中心。100套，总投资500万元。

建设豪华商务休假中心。高档套房50套，总投资1000万元。

建设生态观光农业区，总投资1200万元（一期400万元，二期400万元，三期400万元）。

水上步行区总投资200万元。

水上运动场总投资1200万元，（一期400万元，二期400万元，三期400万元）。

天然垂钓池。总投资400万元（一期200万元，二期200万元）。

人工养殖垂钓池总投资200万元。

观鱼池总投资500万元。

其它建设项目和管理费用等1000万元。

总计投资规模为3.78亿元

二、效益分析

1、经济效益：该旅游区综合各旅游游览项目、农业科技示范、京郊风光及探险等体验旅游为一体，具有较高的休闲、娱乐、考察、游览的价值，对游客具有较强的吸引力，游客的回头率较高，开发前景乐观，必将有很好的效益回报。

2、社会效益

（1）霞云岭生态农业观光旅游区，创立了一个全新的可持续发展的生态模式，既巩固了京郊农业发展成果，又找到了以自然资源、人文资源和民俗风情为综合开发的突破口，充分利用了房山山区独特的地理环境优势，创出了一条以生态环境来开发旅游，以旅游开发来保护环境的路子，对京郊农业和荒山、荒地、水面进行农、牧、林、渔农业自然观光开发，生态工程建设和利用起到了重要的示范作用。

（2）培育了新的经济增长点，既丰富了生态农业和观光旅游的各项接待设施和功能，又解决了农村富余劳动力的就业问题，同时还带动了周边地区经济及其他相关产业的发展。

（3）房山生态旅游区经济效益普遍增长，以“农家乐”为主的服务将成为霞云岭乡等地农民的主要收入来源之一，农民依靠种植和旅游致富的积极性会普遍高涨。生态农业观光旅游业还将快速带动交通运输、食品工业、建筑业、工艺、手工业、商业、餐饮业、金融业、信息业等相关产业发展。

3、生态环境评估及分析

该项目建成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观光、美食为一体的生态农业旅游区，树立一个全新的山区绿洲形象，增强该区域的水资源涵养功能，保护山区生态和植被，使恶化的生态环境得到有效的遏制和明显改善，为农业及周边乡镇的发展创造有利条件。