宁波阳光大酒店项目前期报告
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宁波阳光大酒店项目前期报告
第二部分
SWOT分析
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目优势分析
※ 交通优势明显： 环城西路、丽园、机场路、气象路以及新典路构成了纵横交通网，为本项目 的通达性提供了保障。
※ 复合型产品优势： 四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营，可以提升区域价值，并带动写 字楼、商业部分的整体价值提升。
7:00-21:00 提供服务
客房 110间
中餐厅
客房99 中餐厅 西餐
间
厅
服务设施
娱乐设施
感应式门锁、24小时淋浴热水、多频 道电视节目、可独立控制的空调系统、 国内国际直拨电话、互联网高速接口、 个人保险箱
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波四星级酒店资料2
名称
开元 大酒
店
江南 春大 酒店
宁波 新兴 大酒
店
宁波 金港 大酒
店
区域
浙江省宁 波市百丈 东路812 号
宁波鄞州 区钱湖北 路1777 号
宁波市中 山西路 226号 （文昌街 5号）
宁波市扬 善路51号
周边配套
麦德龙 、高 教园区
规模
客房 398间
客房 141间
每层设单独制 冰机 房间内可 直接送发EMAIL
小厨房 小冰箱 熨斗 残疾人专 用房 烟楼层 婴儿床 保险箱 咖啡机水果篮 冰桶 人体工学 工作椅
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波五星级酒店分析
※ 品牌酒店管理团队经营： 如东港喜来登、华侨豪生等，均依托具有国际品牌的酒店管理团队提升自身整 体素质及价值。
酒吧 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏机室 保龄球场 健身室 桑拿 浴室
咖啡吧 健身房 棋牌室 桑拿 美容美发 台球 按 摩 乒乓球
咖啡厅 酒吧 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游 戏机室 游泳池 保龄球 场 健身室 桑拿浴
辅助设施
提供翻译 钟点秘 导游
设商务专用楼层
中西自助茶吧 阳 光套房 行政商务 房、女人客房、 无烟客房等个性 化客房 豪华写字楼 商务、 娱乐和康体设施
28560㎡ 酒店客房数330套
商场：酒店、办公楼下面的连层，共3层
商业部分
宁波阳光大酒店项目前期报告
总用地面积 19420平方米
建设单位 宁波市阳光世界大酒店 有限公司
宁波市海曙区望春街道 西成村经济合作社
项目经济指标
总建筑面积 99749平方米
建筑占地面积 9710平方米
建筑密度 50％
设计单位
客房288间
东港喜来登 大酒店
江东区彩虹北 路
客房655间
周边信息
天一阁藏书楼 月湖景区 七塔 寺 天一广场 中山路商业街 三江口
天一阁 七塔寺 同湖 秦隍庙
三江口商业中 心区、鄞州商 业中心区、天 一广场、会展 中心
餐饮设施
中餐厅 西餐厅
中餐厅 西餐厅 客房送餐服务
中餐厅 西餐厅 日本料理 全天 候客房送餐服 务
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目威胁分析2
※ 同区域写字楼产品竞争激烈： 在建或即将开建的有宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等。如果本 项目在形态、配置和客户三方面无法突破，单就海曙西区的同质竞争就势必 在所难免，更不用说参与整个宁波写字楼市场的竞争。
※ 同类写字楼产品竞争威胁： 海曙区留存的村级用地尚有不少，这些村级用地多为商业用途，由于这些用地 在成本等方面与本项目相似，未来区域内商业和写字楼项目竞争将更加激烈。
※ 具有酒店式管理写字楼在城西存在空白： 宁波写字楼供过于求的事实已经非常明显,但多数停留在同类同质化竞争之 中，差异化市场、特别是在软性价值上具有酒店式管理的写字楼不多，结合本 项目星级酒店优势，从客户需求出发创造市场、制造差异化竞争优势将是本案 顺利销售关键。
宁波阳光大酒店项目前期报告
前期问题小结
宁波市建筑设 计研究院
产品构造
主体为框架剪力墙 结构，由地下2层、 地上25层、及裙房 等组合而成
酒店经营单位
宁波市阳光世 界大酒店有限 公司
容积率 4
酒店星级 四星级 标准
绿地率 25％
竣工时间 2008年 8月
总停车位 490辆
自行车位 1450辆
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目特点：
※ 地处宁波城西，整体商业氛围档次不高，仍处于发展阶段。 ※ 产品属于复合型商业地产，包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。 ※ 本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。 ※ 村级用地，必须在建筑大体完成后，才能开始销售。
综合布线提供100M宽 带上网服务 商务中心
娱乐设施
迪斯科舞厅 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏 机室 保龄球场 录象室 健 身室 桑拿浴室
卡拉OK厅 棋牌室
辅助设施
能容700人的多功能厅 及大、中、小会议厅7 个；300个停车位；10 个康乐项目
容纳600余人就餐的餐 厅及各式包厢20余个
交谊舞厅、卡拉OK厅、 棋牌室、桌球室、乒乓球 室、游泳池、保龄球场、 网球场、健身室、桑拿浴 室
※ 重视个性化配套： 如开元重视商务会议和娱乐设施，以其为特色；如新兴重视康体设施，并以其 为重点进行服务特色经营。
※ 重视商务服务： 配备满足商务需要的软、硬件服务。
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波城西星级酒店资料
名称 宁波新远洋
大酒店
宁波美地亚 宾馆
宁波南苑E 家商务旅店
宇达旅游饭 店
宏通苑 大酒店
金丰大酒店
星级
三星
区域
环城西路 北段337 号
三星 三星 二星 三星 四星
环城西路 南段周江 岸路18 号
环城西路 南段756 号
宁波市环 城西路南 段325号
宁波市环 城西路南 段429号
宁波市环 城北路南 段567号
规模
客房 63间
餐饮设施
以宁波海鲜 特色为主
客房 71间
中餐厅
客房 中餐厅 西餐 102间 厅
服务设施
商务中心 票务 服务 鲜花店 冲印店 医务室 出租车 部分房 间有宽带上网 穿梭机场班车
会议厅 商务中 心 外币兑换服 务 票务服务 DDD电话 IDD电话 商场 理发美容室 免 费宽带上网 穿 梭机场班车
商务中心 免费 宽带上网国际 直拨电话 卫星 电视 语音留言 全天候礼宾服 务 行政酒廊图 书馆 每日免费 报纸
※ 本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目 前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。
宁波阳光大酒店项目前期报告
第一部分
产品概况
宁波阳光大酒店项目前期报告
产品分类
1栋，22层，单层面积为1360㎡， 总建面积为29920㎡
写字楼部分
四星级标准酒店
1栋，21层，单层面积 为1360㎡，总建面积为
※ 现房实景优势： 本项目属于村级用地，必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开 发商带来一定的资金压力；另一方面，对客户而言，可以产生“眼见为实” 的保证，也是企业实力的体现。
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目劣势分析
※ 人口分布杂，区域档次低： 项目周边外来人口多，人员成分复杂，将对项目品质、档次提升产生负面影 响。
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目威胁分析1
※ 市场供应量大、竞争加剧： 酒店方面，宁波各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级 酒店，酒店行业的客户竞争已经进入白热化状态。 商务楼方面，宁波未来三年内写字楼供应量将超过200万平方米，而年均消化 量仅30万平方米左右，写字楼供过于求的形势将不可避免。 商业方面，宁波近年规划建设的商业中心增多，总面积达到100万平方米，如 万达广场、世纪东方商业中心、湾头商业休闲区等，势必将争夺宁波市区有 限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。
※ 重视软性配套： 五星级酒店往往从客户需求角度出发，为客人提供商务、休闲、生活等人性化 配套设施，重视、尊重客人。
※ 重视所提供的服务： 重视整体服务氛围的营造，对人员素质要求较高。
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波四星级酒店资料1
名称
宁波 大酒
店
区域
宁波中山 东路145 号
文昌 大酒
店
宁波中山 西路文昌 街2号
多功能歌舞厅 KTV包厢 酒吧 保龄球 网球场 桑拿 棋牌室 美容厅
写字间和各种类型的会 议室，多功能厅。精品 商场、商务中心、票务 代理、美容美发、汽车 出租
可容纳500人左右的多 功能大宴会厅
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波四星级酒店分析
※ 品牌酒店管理团队经营： 如开元、新兴等，均依托具有专业的酒店管理团队进行日常运营。
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目机会分析
※ 高标准酒店在城西存在空白： 海曙西部地区缺少星级高标准酒店，而机场路直达西区，从项目所在地更可直 达宁波核心，存在相当高档客户来源及相应需求。
※ 品牌经营酒店在城西存在空白： 城西酒店业尚未出现具有全国、乃至国际品牌的经营管理团队进行运营的星级 酒店，对区域市场而言具有开创意义，并可提升项目整体价值的意义。
宁波阳光大酒店项目前 期报告
2020/11/16
宁波阳光大酒店项目前期报告
报告目录
前言： 第一部分：产品概况 第二部分：SWOT分析 第三部分：酒店市场分析 第四部分：办公楼市场分析 第五部分：商业市场分析 第六部分：项目调整建议 第七部分：项目推广建议 附录部分：博虹投资简介
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波 新金 星宾
馆
宁波市柳 汀街555 号
宁波 新Baidu Nhomakorabea 宾馆
宁波市解 放南路 188号
周边配套
天一阁 月湖 七塔寺 天一 广场
鼓楼 天一阁 月湖
规模
客房 300间 客房 160间
客房 106间
餐饮设施
中餐厅
中餐厅 西 餐厅 客房 送餐服务
中餐厅 西 餐厅
服务设施
会议厅 商务中心 外币兑 换服务 DDD电话 IDD 电话 部分房间有宽带上 网 穿梭机场班车
星级酒店
项 目
三
大
宁波阳光大酒店
类
写字楼
商业
产
品
区域认同问题 同质竞争问题 价值创造问题 市场培育问题 持续经营问题
宁波阳光大酒店项目前期报告
第三部分
酒店市场分析
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波五星级酒店资料
名称 南苑饭店
区域
宁波市灵桥路
规模
客房438间
中信国际大 酒店
宁波市江东北 路1号（三江口 灵桥边上）
餐饮设施
中餐厅 客 房送餐服 务
中餐厅 咖 啡厅
服务设施
会议厅 外币兑换服务 DDD电话 IDD电话 洗 衣服务 理发美容室 全 部房间免费宽带上网
会议厅 商务中心 DDD 电话 IDD电话
客房 中餐厅 西 358间 餐厅
客房 中餐厅 270间
国内、国际（IDD）直 拨电话、中央空调、消 防自动报警系统，闭路 卫星有线电视、商务中 心
娱乐设施
迪斯科舞厅 棋 牌室 电子游戏 机室 游泳池 保龄球场 健身 室 按摩室 桑 拿浴室
咖啡厅 酒吧 舞厅 卡拉OK 厅 棋牌室 保 龄球场 小型高 尔夫球场 健身 室 桑拿浴室
咖啡厅 酒吧 烟感 房内按摩 服务
辅助设施
全景式玻璃窗 独立淋浴房 感 应式电子门锁 直接饮用水系 统 私人保险柜 电脑水温控制 系统 国际互联 网络 双线电话
※ 区域商务竞争力不强： 周边办公楼内、外部配置低，缺乏品牌客户入住，而在建或将开建的的宇达名 城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升，但体 量大、客户定位重复，放在写字楼市场进行比较，明显缺乏特色支持。
※ 区域商业氛围杂乱、无序： 海曙西部地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布，至今无一个象样的服 务业集聚区，造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形 成。
多功能厅 商务中心 票务 服务 DDD电话 IDD电 话 洗衣服务 商场 医务 室 理发美容室 出租车 宽带上网
商务中心 票务预订 商场 停车场 洗衣房 租车服务 保险箱
中餐厅 西 餐厅 客房 送餐服务
商务中心 外币兑换服务 洗衣服务 商场
娱乐设施
美食城 夜总会 卡拉OK 厅 棋牌室 桌球室 乒乓 球室 游泳池 保龄球场 健身室 桑拿浴室
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目周边商业氛围
项目周边商业具有城乡结合部特征： 种类多、杂乱、整体档次不高，直接导致很多人对城西区域的印象仍然停留在“脏、
差”阶段，这是本项目发展所必须解决的心理抗性。
宁波阳光大酒店项目前期报告
参杂五金汽配店铺
宁波电缆电线厂就在附近，所以周边自发地形成了众多五金、线缆、汽配等店铺。此 店铺形象普遍较差，虽然部分繁荣了地方商业，但对本项目的推广会产生负面作用。
前言
※ 针对阳光大酒店项目特性，根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求 状况，并结合项目所在城西区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。
※ 为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据宁波同类产品的实际配置、 销售情况，为本项目的产品提供调整建议。
※ 根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可 之前的运作模式提出本公司的建设性意见。
第二部分
SWOT分析
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目优势分析
※ 交通优势明显： 环城西路、丽园、机场路、气象路以及新典路构成了纵横交通网，为本项目 的通达性提供了保障。
※ 复合型产品优势： 四星级标准酒店通过品牌经营团队进行运营，可以提升区域价值，并带动写 字楼、商业部分的整体价值提升。
7:00-21:00 提供服务
客房 110间
中餐厅
客房99 中餐厅 西餐
间
厅
服务设施
娱乐设施
感应式门锁、24小时淋浴热水、多频 道电视节目、可独立控制的空调系统、 国内国际直拨电话、互联网高速接口、 个人保险箱
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波四星级酒店资料2
名称
开元 大酒
店
江南 春大 酒店
宁波 新兴 大酒
店
宁波 金港 大酒
店
区域
浙江省宁 波市百丈 东路812 号
宁波鄞州 区钱湖北 路1777 号
宁波市中 山西路 226号 （文昌街 5号）
宁波市扬 善路51号
周边配套
麦德龙 、高 教园区
规模
客房 398间
客房 141间
每层设单独制 冰机 房间内可 直接送发EMAIL
小厨房 小冰箱 熨斗 残疾人专 用房 烟楼层 婴儿床 保险箱 咖啡机水果篮 冰桶 人体工学 工作椅
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波五星级酒店分析
※ 品牌酒店管理团队经营： 如东港喜来登、华侨豪生等，均依托具有国际品牌的酒店管理团队提升自身整 体素质及价值。
酒吧 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏机室 保龄球场 健身室 桑拿 浴室
咖啡吧 健身房 棋牌室 桑拿 美容美发 台球 按 摩 乒乓球
咖啡厅 酒吧 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游 戏机室 游泳池 保龄球 场 健身室 桑拿浴
辅助设施
提供翻译 钟点秘 导游
设商务专用楼层
中西自助茶吧 阳 光套房 行政商务 房、女人客房、 无烟客房等个性 化客房 豪华写字楼 商务、 娱乐和康体设施
28560㎡ 酒店客房数330套
商场：酒店、办公楼下面的连层，共3层
商业部分
宁波阳光大酒店项目前期报告
总用地面积 19420平方米
建设单位 宁波市阳光世界大酒店 有限公司
宁波市海曙区望春街道 西成村经济合作社
项目经济指标
总建筑面积 99749平方米
建筑占地面积 9710平方米
建筑密度 50％
设计单位
客房288间
东港喜来登 大酒店
江东区彩虹北 路
客房655间
周边信息
天一阁藏书楼 月湖景区 七塔 寺 天一广场 中山路商业街 三江口
天一阁 七塔寺 同湖 秦隍庙
三江口商业中 心区、鄞州商 业中心区、天 一广场、会展 中心
餐饮设施
中餐厅 西餐厅
中餐厅 西餐厅 客房送餐服务
中餐厅 西餐厅 日本料理 全天 候客房送餐服 务
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目威胁分析2
※ 同区域写字楼产品竞争激烈： 在建或即将开建的有宇达名城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等。如果本 项目在形态、配置和客户三方面无法突破，单就海曙西区的同质竞争就势必 在所难免，更不用说参与整个宁波写字楼市场的竞争。
※ 同类写字楼产品竞争威胁： 海曙区留存的村级用地尚有不少，这些村级用地多为商业用途，由于这些用地 在成本等方面与本项目相似，未来区域内商业和写字楼项目竞争将更加激烈。
※ 具有酒店式管理写字楼在城西存在空白： 宁波写字楼供过于求的事实已经非常明显,但多数停留在同类同质化竞争之 中，差异化市场、特别是在软性价值上具有酒店式管理的写字楼不多，结合本 项目星级酒店优势，从客户需求出发创造市场、制造差异化竞争优势将是本案 顺利销售关键。
宁波阳光大酒店项目前期报告
前期问题小结
宁波市建筑设 计研究院
产品构造
主体为框架剪力墙 结构，由地下2层、 地上25层、及裙房 等组合而成
酒店经营单位
宁波市阳光世 界大酒店有限 公司
容积率 4
酒店星级 四星级 标准
绿地率 25％
竣工时间 2008年 8月
总停车位 490辆
自行车位 1450辆
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目特点：
※ 地处宁波城西，整体商业氛围档次不高，仍处于发展阶段。 ※ 产品属于复合型商业地产，包括四星级标准酒店、商务楼、商业部分。 ※ 本案酒店的顺利经营将有力支撑写字楼及商业部分的运营发展和销售。 ※ 村级用地，必须在建筑大体完成后，才能开始销售。
综合布线提供100M宽 带上网服务 商务中心
娱乐设施
迪斯科舞厅 卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 电子游戏 机室 保龄球场 录象室 健 身室 桑拿浴室
卡拉OK厅 棋牌室
辅助设施
能容700人的多功能厅 及大、中、小会议厅7 个；300个停车位；10 个康乐项目
容纳600余人就餐的餐 厅及各式包厢20余个
交谊舞厅、卡拉OK厅、 棋牌室、桌球室、乒乓球 室、游泳池、保龄球场、 网球场、健身室、桑拿浴 室
※ 重视个性化配套： 如开元重视商务会议和娱乐设施，以其为特色；如新兴重视康体设施，并以其 为重点进行服务特色经营。
※ 重视商务服务： 配备满足商务需要的软、硬件服务。
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波城西星级酒店资料
名称 宁波新远洋
大酒店
宁波美地亚 宾馆
宁波南苑E 家商务旅店
宇达旅游饭 店
宏通苑 大酒店
金丰大酒店
星级
三星
区域
环城西路 北段337 号
三星 三星 二星 三星 四星
环城西路 南段周江 岸路18 号
环城西路 南段756 号
宁波市环 城西路南 段325号
宁波市环 城西路南 段429号
宁波市环 城北路南 段567号
规模
客房 63间
餐饮设施
以宁波海鲜 特色为主
客房 71间
中餐厅
客房 中餐厅 西餐 102间 厅
服务设施
商务中心 票务 服务 鲜花店 冲印店 医务室 出租车 部分房 间有宽带上网 穿梭机场班车
会议厅 商务中 心 外币兑换服 务 票务服务 DDD电话 IDD电话 商场 理发美容室 免 费宽带上网 穿 梭机场班车
商务中心 免费 宽带上网国际 直拨电话 卫星 电视 语音留言 全天候礼宾服 务 行政酒廊图 书馆 每日免费 报纸
※ 本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目 前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。
宁波阳光大酒店项目前期报告
第一部分
产品概况
宁波阳光大酒店项目前期报告
产品分类
1栋，22层，单层面积为1360㎡， 总建面积为29920㎡
写字楼部分
四星级标准酒店
1栋，21层，单层面积 为1360㎡，总建面积为
※ 现房实景优势： 本项目属于村级用地，必须在得到许可后才可销售。这种特性一方面会给开 发商带来一定的资金压力；另一方面，对客户而言，可以产生“眼见为实” 的保证，也是企业实力的体现。
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目劣势分析
※ 人口分布杂，区域档次低： 项目周边外来人口多，人员成分复杂，将对项目品质、档次提升产生负面影 响。
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目威胁分析1
※ 市场供应量大、竞争加剧： 酒店方面，宁波各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级 酒店，酒店行业的客户竞争已经进入白热化状态。 商务楼方面，宁波未来三年内写字楼供应量将超过200万平方米，而年均消化 量仅30万平方米左右，写字楼供过于求的形势将不可避免。 商业方面，宁波近年规划建设的商业中心增多，总面积达到100万平方米，如 万达广场、世纪东方商业中心、湾头商业休闲区等，势必将争夺宁波市区有 限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。
※ 重视软性配套： 五星级酒店往往从客户需求角度出发，为客人提供商务、休闲、生活等人性化 配套设施，重视、尊重客人。
※ 重视所提供的服务： 重视整体服务氛围的营造，对人员素质要求较高。
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波四星级酒店资料1
名称
宁波 大酒
店
区域
宁波中山 东路145 号
文昌 大酒
店
宁波中山 西路文昌 街2号
多功能歌舞厅 KTV包厢 酒吧 保龄球 网球场 桑拿 棋牌室 美容厅
写字间和各种类型的会 议室，多功能厅。精品 商场、商务中心、票务 代理、美容美发、汽车 出租
可容纳500人左右的多 功能大宴会厅
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波四星级酒店分析
※ 品牌酒店管理团队经营： 如开元、新兴等，均依托具有专业的酒店管理团队进行日常运营。
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目机会分析
※ 高标准酒店在城西存在空白： 海曙西部地区缺少星级高标准酒店，而机场路直达西区，从项目所在地更可直 达宁波核心，存在相当高档客户来源及相应需求。
※ 品牌经营酒店在城西存在空白： 城西酒店业尚未出现具有全国、乃至国际品牌的经营管理团队进行运营的星级 酒店，对区域市场而言具有开创意义，并可提升项目整体价值的意义。
宁波阳光大酒店项目前 期报告
2020/11/16
宁波阳光大酒店项目前期报告
报告目录
前言： 第一部分：产品概况 第二部分：SWOT分析 第三部分：酒店市场分析 第四部分：办公楼市场分析 第五部分：商业市场分析 第六部分：项目调整建议 第七部分：项目推广建议 附录部分：博虹投资简介
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波 新金 星宾
馆
宁波市柳 汀街555 号
宁波 新Baidu Nhomakorabea 宾馆
宁波市解 放南路 188号
周边配套
天一阁 月湖 七塔寺 天一 广场
鼓楼 天一阁 月湖
规模
客房 300间 客房 160间
客房 106间
餐饮设施
中餐厅
中餐厅 西 餐厅 客房 送餐服务
中餐厅 西 餐厅
服务设施
会议厅 商务中心 外币兑 换服务 DDD电话 IDD 电话 部分房间有宽带上 网 穿梭机场班车
星级酒店
项 目
三
大
宁波阳光大酒店
类
写字楼
商业
产
品
区域认同问题 同质竞争问题 价值创造问题 市场培育问题 持续经营问题
宁波阳光大酒店项目前期报告
第三部分
酒店市场分析
宁波阳光大酒店项目前期报告
宁波五星级酒店资料
名称 南苑饭店
区域
宁波市灵桥路
规模
客房438间
中信国际大 酒店
宁波市江东北 路1号（三江口 灵桥边上）
餐饮设施
中餐厅 客 房送餐服 务
中餐厅 咖 啡厅
服务设施
会议厅 外币兑换服务 DDD电话 IDD电话 洗 衣服务 理发美容室 全 部房间免费宽带上网
会议厅 商务中心 DDD 电话 IDD电话
客房 中餐厅 西 358间 餐厅
客房 中餐厅 270间
国内、国际（IDD）直 拨电话、中央空调、消 防自动报警系统，闭路 卫星有线电视、商务中 心
娱乐设施
迪斯科舞厅 棋 牌室 电子游戏 机室 游泳池 保龄球场 健身 室 按摩室 桑 拿浴室
咖啡厅 酒吧 舞厅 卡拉OK 厅 棋牌室 保 龄球场 小型高 尔夫球场 健身 室 桑拿浴室
咖啡厅 酒吧 烟感 房内按摩 服务
辅助设施
全景式玻璃窗 独立淋浴房 感 应式电子门锁 直接饮用水系 统 私人保险柜 电脑水温控制 系统 国际互联 网络 双线电话
※ 区域商务竞争力不强： 周边办公楼内、外部配置低，缺乏品牌客户入住，而在建或将开建的的宇达名 城、丽园尚都、金都国际、恒丰中心等虽在内外部配置上有很大的提升，但体 量大、客户定位重复，放在写字楼市场进行比较，明显缺乏特色支持。
※ 区域商业氛围杂乱、无序： 海曙西部地区只有一些自发形成、零星散乱的商业分布，至今无一个象样的服 务业集聚区，造成区域档次越来越低、租金售价难以提升、商业氛围难以形 成。
多功能厅 商务中心 票务 服务 DDD电话 IDD电 话 洗衣服务 商场 医务 室 理发美容室 出租车 宽带上网
商务中心 票务预订 商场 停车场 洗衣房 租车服务 保险箱
中餐厅 西 餐厅 客房 送餐服务
商务中心 外币兑换服务 洗衣服务 商场
娱乐设施
美食城 夜总会 卡拉OK 厅 棋牌室 桌球室 乒乓 球室 游泳池 保龄球场 健身室 桑拿浴室
宁波阳光大酒店项目前期报告
项目周边商业氛围
项目周边商业具有城乡结合部特征： 种类多、杂乱、整体档次不高，直接导致很多人对城西区域的印象仍然停留在“脏、
差”阶段，这是本项目发展所必须解决的心理抗性。
宁波阳光大酒店项目前期报告
参杂五金汽配店铺
宁波电缆电线厂就在附近，所以周边自发地形成了众多五金、线缆、汽配等店铺。此 店铺形象普遍较差，虽然部分繁荣了地方商业，但对本项目的推广会产生负面作用。
前言
※ 针对阳光大酒店项目特性，根据目前宁波酒店、办公楼、商业总体市场供求 状况，并结合项目所在城西区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。
※ 为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据宁波同类产品的实际配置、 销售情况，为本项目的产品提供调整建议。
※ 根据目前宁波同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可 之前的运作模式提出本公司的建设性意见。