房地产投资现状问题分析

房地产投资现状及存在问题分析

1993年到2003年，我国房地产开发投资从1937.5亿元，增长至10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均每年增长17.96%，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点，但却远远超过了同期GDP

的增长速度。2004年1-5月，房地产开发投资同比增长速度尽管逐月回落，然而1-5月同比增长仍达32%，占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中，房地产业占有特不突出的位置，在进入统计的19个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。

与此同时，我们面临着以下两种形势：一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡；二是投资高增长引发了自2003年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，目前仍没有得到全然缓解。在如此的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康进展便成为一个专门值得关注的问题.

房地产开发投资的差不多趋势

1. 资金向大企业集中

中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2001年，规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的

79.6%，2002年这一比例上升到82.4%，绝对额达到6421.7亿元，而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元，占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中，以规模1-5亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的38%。

2. 所有制结构日益多元化

截至2002年底，中国差不多拥有各类房地产开发企业32618个，其中，国有企业5015个，集体企业2488个，港、澳、台资企业2884个，外商投资企业1077个。从企业数量上看，私人企业占64.9%居首位，国有企业占15.4%居第二位，港、澳、台资企业占8.8%居第三位，集体企业占7.6%居第四位，外商投资企业占3.3%居第五位。与1999

年相比，国有和集体企业有明显减少，相应地私人企业的数量迅速增加，3年中国有企业个数减少了2355个，减幅为32%；集体企业减少了1639个，减幅为40%；私人企业增加了11229个，增长了113%。

房地产开发投资的要紧问题

1. 资金来源结构存在严峻缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大

1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，最低点分不出现在2003年和2001年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2003年，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%，3项总计12932.29亿元。2004年1-5月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上

升到98.7%，而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1%。

2. 资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足

1997-2003年，住宅开发投资稳定增长，2003年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1%；尽管经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，然而与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分不高达32.0%和32.2%的同时，经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些都市一般商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。据统计，截至2004年6月末，全国各地商品房空置面积高达9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的

58.5%；全国商品房空置面积同比增加0.2%。

房地产开发投融资体制面临挑战

1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩

长期以来，中国房地产开发企业的资金要紧来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只占专门小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了专门大变化，特不是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将

更为慎重。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果差不多显现出来，据有关人士透露，目前差不多有一些处境困难的小房地产公司，为了幸免破产而积极查找大企业收购。

2. 自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢

1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6%，2004年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直专门低，而且1997-2001年一路下滑，2002年尽管有较大反弹，然而2003年却下降到1997年以来的最低点，绝对值为3400万元，仅占当年资金来源总额的0.0026%，2004年1-5月绝对值为2300万元，占比仍是极低的，这与我国房地产业的进展时期是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定进展的若干意见》出台，国家关于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。

3.经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解

统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直