云南商贸大市场调研调查报告

昆明商贸大市场调查分析报告

前言

目前公司昆阳项目的国际商贸物流中心项目已经进入规划设计阶段，为了能使项目在业态规划上体现项目优势，

因此必须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略发展。

从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动计划的通知来看，昆明已经展开对近114个，总经营面积约419.22万平米的现有批发（专业及批零兼营）市场的搬迁工作，同时也在昆明三环外规划了14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）项目根据经营业态范围逐一对被搬迁市场进行有效引导和搬迁，公司项目均属于规划新建的14个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对项目的农业生产资料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农机市场为基础进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提供项目规划及下步推广销售的指导性数据。整个市场调研工作自2012年1月9日正式开展，主要针对昆明市区内在营和即将拆迁的市场区域，如经开区、东聚商圈的五金机电、农机、农资、果蔬、食品等市场进行调查，计划在一周内完成该类市场的调研并分析工作，最终提供公司项目规划发展的有效数据。

一、昆明经济圈分析

从2012年的昆明经济发展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心的主城经济圈形成了以城市、农业、工业、生产等为主要经济发展的特色经济圈，目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7个城市大型产业经济中心，不同的商圈都承担着昆明各产业经济发展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流产业的重任。

二、新规划泛亚商贸物流中心情况

1、14个新规划泛亚商贸物流中心分布

根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城市，同时抓住中国-东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道-大物流-大商贸-大市场”构建面向南亚、东南亚的5个国际商贸物流主题产业区及泛亚商贸物流中心，因此，在批发市场的布局和内绕城线节点区域原则，在具有较好区位优势和基础条件及发展潜力较大的区域新建14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）。

2、各泛亚商贸物流中心概况

由上表来看，昆明政府从2010年就已经开始对14个泛亚商贸物流中心进行规划了，目前已经建成投入使用的只有新螺蛳湾国际商贸城，而其它的商贸物流中心均在分批土地收储、定位、报规阶段，预计今年将提速完成14个项目的规划及建设工作。

三、专业批发市场情况

1、昆明目前主要专业市场分布

2、昆明目前各专业批发市场情况

1）天云五金机电城

➢区位：位于昆明市经开区昌宏路京桥路段65号；

➢面积：占地面积100余亩，市场由天云五金机电城和天云农机市场两部分组成；➢土地性质：工业用地

➢交通路网情况：市场毗邻彩云北路、周边分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通较便利。市场内均有车行道路分布，路宽约在8-12米左右；➢物业结构特点：物业主要分为铺仓储式、街区式及展厅式三类物业。仓储式物业铺面层高8米，属于简易房钢结构物业，沿街商户自搭成商铺+办公的两层物业，后面以部分货品堆放为主。街区式主要以1+2及1+3物业为主,1层经营、2层办公或做部分仓库使用，1层层高约4米左右，面宽3-4米，进深在10米左右；

➢经营业态：五金工具、仪器仪表、油漆、水暖、管材、照明、保温材料、轴承、阀门、劳保用品、锁具等；

➢商铺情况：市场分为6个区，有13栋建筑物共约500间铺面，单间铺面面积区间在30-300不等；

➢租金情况：租期为3年一签，租金在45-110左右，平均月租金为60元/平米；➢售价情况：市场所有的商铺只能租赁不出售产权；

➢配套情况：市场内道路宽阔且拥有大型停车场四个，可停放各种类型车辆，周边有几个餐饮及便利店，如车辆较多时，通行不算流畅，配套服务少；

➢市场整体经营情况分析：市场由五金机电市场和农机市场两个市场组成，同时实现24小时运营进出货物需登记核实，具备良好的安保措施属于昆明目前布

局合理、配套完善的专业化五金、农机市场。由于市场成立时间较早，相对五金机电业态数量占市场的70%以上，入驻率也达到在90%以上，商户实际经营数约在200户左右，而农机市场商户数约在100户左右，经营情况与五金机电业态相比较差些，但总体来看该市场经营情况较好，暂未出现转租情况。

目前该市场无明确的搬迁计划和具体时间。

2）小石坝新世纪大型综合市场（原明波兽药市场）

➢区位：位于小石坝镇昆石公路旁

➢面积：占地300亩左右（兽药市场约100亩左右）

➢土地性质：不详

➢交通路网情况：市场内部道路以十字型贯穿，路宽10米左右，市场具有唯一独立出入口，内部交通分布合理，外部临石安公路二级公路和昆石高速，石安公路路况较差货车量大随时有堵车现象，交通相对便利；

➢物业结构特点：市场商铺多为1+2联排，1层为商铺，2层为居住及仓储，现在市场在私自搭建第三层，但未向外租赁，商铺1层层高4.5米可自搭2层，面宽约3-3.5米，进深10米可以连通对开或分隔使用；

➢经营业态：食品、果蔬、兽药、饲料、鱼药、饲养设备等。市场分为3个区，

A、B区分别为食品、五金批发市场，C区为兽药、饲料批发市场，另有近10

万㎡的简易仓储大棚。其中C区兽药市场为原明波兽药市场部分商户搬迁至此，在营的兽药等商户约60多户，商铺面积区间为25-100㎡；

➢商铺情况：市场总共有14栋框架结构建筑，商铺500余间；

➢租金情况：月租金为25-40元/㎡，卫生费每户20元/月，无物管费；

➢售价情况：目前只租不售

➢配套情况：附近分布有小型物流市场但均为省外物流，市场省内物流配送发货