上海各租界历史文化
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公恒地产新人培训系列 —— 上海租界
2011-9
Page 1
主讲： 主讲：韩华军
提起租界，你会想到什么？
过去 ~~现代
Page 2
租界的传统评价
提起租界，往往把侵略、 野蛮、反动、黑暗冠于其 中。租界，意味着中国主 权的轻蔑，践踏与严重侵 害。“租界是罪恶之源， 是人间地狱。”这一愤慨 支真实地揭示了租界的历 史本相。
Page 18
谢谢观赏！
2011-9 www.gohomesh.com
20世纪20年代的《海关十年报告》说：“1920年前的八年里，法租界共有欧洲人住宅432幢，而 1920年和1921年两年里就造了552幢。”这一场豪宅建设运动一直持续到1940年代末。“西区 ”因此而成了中外富人聚居地国际化社区，真正意义上的“富人的天堂”。
Page 15
小结：
没有租界就没有近现代意识的上海（上海租界是全国48个租界中最 成功的） 租界具有两重性。一面侵犯中国主权，一面带来先进的文化、思想 意识与物质文明，促发上海的城市建设。 上海租界的兴衰与老洋房的发展息息相关
Page 8
租界的时间进程
1854年7月，英法美3国成立联合租界。 1862年，法租界从联合租界中独立；1863年，英美租 界正式合并为公共租界。 1862年同时，租界实行中立，具有重要政治意义，为 政治避难和政党之秘密活动提供了庇护所； 1925年，五卅运动爆发收回租界的呼声一度高涨。国 民党南京政权建立后，需要得到外国列强支持，租界 收回之事被搁置。
1864-1866年美租界
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3. 法租界
1849年：延安东路以南，人民路、龙潭路以北，西藏路以东至黄埔江 1862年：自我扩大租界范围，成立公董局行政机构
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房契
法租界及城内地图
3. 法租界
三次扩张： 第一次 扩张在1860年，小东门外沿江的一片土地被纳入界内； 第二次 扩张在1900年，西界由今西藏南路向西推展到今重庆中路和重庆 南路； 第三次 扩张在1914年4月，以《上海法租界推广条约》为依据，将今重 庆中路和重庆南路以西至徐家汇原本席间纵横、村落散处的沃野平畴， 全部划归法租界管辖。 这个法租界新扩充的区域，就是通常人们所称的“西区”。法租界西区 是上海租界最晚形成的一个区域，因此法租界反倒可以从容的为他进行 整体布局，寻找最合适的发展定位。
租界新的评价 1、 市政文明建设 2、 近代物质文明建设 3、 庇护进步事业
Page 3
目
录
一 租界的发展史 二 租界分布 三 租界老建筑
Page 4
你知道全国有多少个租界？
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一 上海租界的发展史
上海公共租界（ 上海公共租界（Shanghai International Settlement）是近代中国出 ） 现的第一个租界， 租界 租界”这一名词在中文中出现的时间为1845年代。 现的第一个租界，“租界
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三 租界老建筑区域分布
汾阳路、太原 路、愚园路、 武康路、湖南 路、思南路、 长乐路、华山 路、兴国路、 茂名路是老洋 房最集中的区 域
8％ 29％ 39％ 9％
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观点：
1、租界选址与殖民者对上海“东方门户”、“通商口岸”城 市定位紧密联系。 表现为：选址紧邻黄浦江，抢占苏州河河道、虹口港等重 要港口、码头，便于殖民者早期的军事战略目的，和后期 的国际贸易、资源掠夺等。 2、花园洋房选址注重居住环境的私密。 表现为：居住区域与租界办公区域“分离而不远离”； 保护居住环境的私密与安全； 邻近交通主干道，出行便利； 选址与华人居住聚集区相区隔。
wk.baidu.com
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租界的时间进程
1945年11月24日 抗战胜利后，国民政府公布《 接收租界及北平使馆区界办法 》，上海市政当局正式接收公 共租界和法租界。次年2月28 日，中法订立《关于法国放弃 在华治外法权及其有关特权条 约》，追认中国政府对法租界 的收回。随后，其他国家相继 放弃在华的特权。至此，中国 完成收回租界的法律程序。
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二 租界分布
1. 英租界
范围 1845年: 北－南京东路 南－延安东路 东－黄浦江 西－河南中路 范围 1855年: 北－苏州河 南－延安东路 东－黄浦江 西－西藏路
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2. 美租界
1848年：苏州河北岸的虹口地带西至西藏北路，东至杨树浦北三里 1863年：与英租界合并为“公共租界”就此逐848年：苏州河北岸 的虹口地带西至西藏北路，东至杨树浦北三里 步扩大面积
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3. 法租界
重要两点：
1900年，法租界公董局通过了一项房屋建造法案，规定在今嵩山路以西的扩充区内，除 非得到总领事的同意，禁止建造木材和土墙组成的中式简陋房屋。1921年，公董局又决 定在公馆马路、爱多亚路（今延安东路）、霞飞路、福煦路（今延安中路）、贝当路（今 衡山路）等主要的道路上，如要申请建造中式房屋，该房屋的外立面必须是西式样子，才 能发给营造许可证。由于这些规定执行得比较严格，几十年下来，就造成了法租界西区境 内几乎是清一色的西式建筑。与上海其他区域在建筑上中外互见、东西交错的格局和景观 不同，法租界西区的建筑更洋派，更“世界主义”。 1938年，法租界当局又出台了《整顿及美化法租界计划》，这一计划将海格路（今华 山路）、姚主教路（今天平路）以东、拉都路（今襄阳南路）、古拔路（今富民路）以 西、福履理路（今建国西路）以北、福煦路（今延安中路）以南地区列为特别高级的住 宅区，并规定这个特定的区域内，只准建造“连幢房屋”和“单宅或双宅房屋”，且需 有暖气设备（或壁炉）和卫生设备，如不符合这样的标准，将不再核发营造大执照。这 些规定大幅提高了区域内建筑的档次和建造标准。
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租界的定义
一般认为，租界要具备中外文件条约作为依据，有明 确的地域界限，区域内的外国居留人能行使独立完善 的行政、司法体系。中国的租界制度以最早建立的上 海租界为蓝本，并影响到其他租界。租界最主要的特 点是内部自治管理，并不由租借国派遣总督，而是成 立市政管理机构——工部局，担任市政、税务、警务 、工务、交通、卫生、公用事业、教育、宣传等职能 ，兼有西方城市议会和市政厅的双重职能。
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上海租界的时间进程
1845年11月29日，清政府苏松太兵备道官慕久与英国 领事巴富尔共同公布《上海土地章程》（The Shanghai Land Regulations），设立上海英租界。它 南起洋泾浜（今延安东路），北至李家场（今北京东 路），东临黄浦江，次年确立了界路（今河南中路） 为西界。 1848年，美国人在虹口设立美租界 1849年，法租界建立，地点在上海县城与英租界之间 。
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提起租界，你会想到什么？
过去 ~~现代
Page 2
租界的传统评价
提起租界，往往把侵略、 野蛮、反动、黑暗冠于其 中。租界，意味着中国主 权的轻蔑，践踏与严重侵 害。“租界是罪恶之源， 是人间地狱。”这一愤慨 支真实地揭示了租界的历 史本相。
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2011-9 www.gohomesh.com
20世纪20年代的《海关十年报告》说：“1920年前的八年里，法租界共有欧洲人住宅432幢，而 1920年和1921年两年里就造了552幢。”这一场豪宅建设运动一直持续到1940年代末。“西区 ”因此而成了中外富人聚居地国际化社区，真正意义上的“富人的天堂”。
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小结：
没有租界就没有近现代意识的上海（上海租界是全国48个租界中最 成功的） 租界具有两重性。一面侵犯中国主权，一面带来先进的文化、思想 意识与物质文明，促发上海的城市建设。 上海租界的兴衰与老洋房的发展息息相关
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租界的时间进程
1854年7月，英法美3国成立联合租界。 1862年，法租界从联合租界中独立；1863年，英美租 界正式合并为公共租界。 1862年同时，租界实行中立，具有重要政治意义，为 政治避难和政党之秘密活动提供了庇护所； 1925年，五卅运动爆发收回租界的呼声一度高涨。国 民党南京政权建立后，需要得到外国列强支持，租界 收回之事被搁置。
1864-1866年美租界
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3. 法租界
1849年：延安东路以南，人民路、龙潭路以北，西藏路以东至黄埔江 1862年：自我扩大租界范围，成立公董局行政机构
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房契
法租界及城内地图
3. 法租界
三次扩张： 第一次 扩张在1860年，小东门外沿江的一片土地被纳入界内； 第二次 扩张在1900年，西界由今西藏南路向西推展到今重庆中路和重庆 南路； 第三次 扩张在1914年4月，以《上海法租界推广条约》为依据，将今重 庆中路和重庆南路以西至徐家汇原本席间纵横、村落散处的沃野平畴， 全部划归法租界管辖。 这个法租界新扩充的区域，就是通常人们所称的“西区”。法租界西区 是上海租界最晚形成的一个区域，因此法租界反倒可以从容的为他进行 整体布局，寻找最合适的发展定位。
租界新的评价 1、 市政文明建设 2、 近代物质文明建设 3、 庇护进步事业
Page 3
目
录
一 租界的发展史 二 租界分布 三 租界老建筑
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你知道全国有多少个租界？
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一 上海租界的发展史
上海公共租界（ 上海公共租界（Shanghai International Settlement）是近代中国出 ） 现的第一个租界， 租界 租界”这一名词在中文中出现的时间为1845年代。 现的第一个租界，“租界
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三 租界老建筑区域分布
汾阳路、太原 路、愚园路、 武康路、湖南 路、思南路、 长乐路、华山 路、兴国路、 茂名路是老洋 房最集中的区 域
8％ 29％ 39％ 9％
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观点：
1、租界选址与殖民者对上海“东方门户”、“通商口岸”城 市定位紧密联系。 表现为：选址紧邻黄浦江，抢占苏州河河道、虹口港等重 要港口、码头，便于殖民者早期的军事战略目的，和后期 的国际贸易、资源掠夺等。 2、花园洋房选址注重居住环境的私密。 表现为：居住区域与租界办公区域“分离而不远离”； 保护居住环境的私密与安全； 邻近交通主干道，出行便利； 选址与华人居住聚集区相区隔。
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租界的时间进程
1945年11月24日 抗战胜利后，国民政府公布《 接收租界及北平使馆区界办法 》，上海市政当局正式接收公 共租界和法租界。次年2月28 日，中法订立《关于法国放弃 在华治外法权及其有关特权条 约》，追认中国政府对法租界 的收回。随后，其他国家相继 放弃在华的特权。至此，中国 完成收回租界的法律程序。
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二 租界分布
1. 英租界
范围 1845年: 北－南京东路 南－延安东路 东－黄浦江 西－河南中路 范围 1855年: 北－苏州河 南－延安东路 东－黄浦江 西－西藏路
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2. 美租界
1848年：苏州河北岸的虹口地带西至西藏北路，东至杨树浦北三里 1863年：与英租界合并为“公共租界”就此逐848年：苏州河北岸 的虹口地带西至西藏北路，东至杨树浦北三里 步扩大面积
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3. 法租界
重要两点：
1900年，法租界公董局通过了一项房屋建造法案，规定在今嵩山路以西的扩充区内，除 非得到总领事的同意，禁止建造木材和土墙组成的中式简陋房屋。1921年，公董局又决 定在公馆马路、爱多亚路（今延安东路）、霞飞路、福煦路（今延安中路）、贝当路（今 衡山路）等主要的道路上，如要申请建造中式房屋，该房屋的外立面必须是西式样子，才 能发给营造许可证。由于这些规定执行得比较严格，几十年下来，就造成了法租界西区境 内几乎是清一色的西式建筑。与上海其他区域在建筑上中外互见、东西交错的格局和景观 不同，法租界西区的建筑更洋派，更“世界主义”。 1938年，法租界当局又出台了《整顿及美化法租界计划》，这一计划将海格路（今华 山路）、姚主教路（今天平路）以东、拉都路（今襄阳南路）、古拔路（今富民路）以 西、福履理路（今建国西路）以北、福煦路（今延安中路）以南地区列为特别高级的住 宅区，并规定这个特定的区域内，只准建造“连幢房屋”和“单宅或双宅房屋”，且需 有暖气设备（或壁炉）和卫生设备，如不符合这样的标准，将不再核发营造大执照。这 些规定大幅提高了区域内建筑的档次和建造标准。
Page 6
租界的定义
一般认为，租界要具备中外文件条约作为依据，有明 确的地域界限，区域内的外国居留人能行使独立完善 的行政、司法体系。中国的租界制度以最早建立的上 海租界为蓝本，并影响到其他租界。租界最主要的特 点是内部自治管理，并不由租借国派遣总督，而是成 立市政管理机构——工部局，担任市政、税务、警务 、工务、交通、卫生、公用事业、教育、宣传等职能 ，兼有西方城市议会和市政厅的双重职能。
Page 7
上海租界的时间进程
1845年11月29日，清政府苏松太兵备道官慕久与英国 领事巴富尔共同公布《上海土地章程》（The Shanghai Land Regulations），设立上海英租界。它 南起洋泾浜（今延安东路），北至李家场（今北京东 路），东临黄浦江，次年确立了界路（今河南中路） 为西界。 1848年，美国人在虹口设立美租界 1849年，法租界建立，地点在上海县城与英租界之间 。