房地产开发项目融资
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• 贷款期限最长不超过30年。
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（二）商用房地产抵押贷款
• 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房 地产的机构或个人，以所购买房地产作 为抵押担保，向金融机构申请贷款的行 为。
• 由于商用房地产抵押贷款的风险较高， 因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也 要高于个人住房抵押贷款。
私人市场
个人 企业 退休基金 商业银行 保险公司 退休基金
公众市场
房地产上市公司 权益型REITs
抵押贷款支持证 券
抵押型REITs
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二、房地产企业融资
• 房地产企业融资主要分为两大类： – 权益融资 – 债务融资
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（一）权益融资
• 权益融资的方式： – 公司上市或增发新股 – 吸收其他机构投资者资金 – 合作开发等
第八章 房地产开发项目融资
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本章要求
• 了解房地产开发项目融资概念 与意义；
• 熟悉房地产金融市场的结构、 房地产开发项目融资的资金来 源、方式和步骤；
• 掌握金融机构对开发项目贷款 进行审查与评估的工作内容。
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第八章 房地产开发项目融资
• 第一节 房地产资本市场 • 第二节 房地产开发项目融资 • 第三节 金融机构对项目贷款的审查
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
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（一）个人住房抵押贷款
• 是指个人购买住房时，以所购买住房作为 抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
• 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类 型的房地产投资信托
• 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合 型
• 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式
• 按组织形态的不同划分：契约型、公司型
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（三）房地产投资信托基 金的特征
• 投资目标清晰：投资于房地产 • 把大部分收益分配给了基金投资者：90%
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五、房地产投资信托基金
（一）房地产投资信托基金的含义 （二）房地产投资信托基金的分类 （三）房地产投资信托基金的特征 （四）投资于房地产投资信托基金的好处
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（一）房地产投资信托基
金的含义
REITs（Real Estate Investment Trusts），中文翻译为房地产投资信托基金， 一种证券化的产业投资基金。
• 包括：
– 商业性住房抵押贷款
– 政策性（住房公积金）住房抵押贷款
• 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已 参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度 有一定限制。
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• 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可 调利率方式，在法定利率调整时，于下年 初开始按新的利率规定计算利息。
• 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限 为所购住房价值的70%。
– 随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了 规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
– 机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房 地产融资，实现房地产权益的证券化。
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房地产市场与资本市场的密切关系体现在：
• 土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、 商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、 储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；
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1、房地产开发贷款
• 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、 建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的 贷款。 – 土地购置贷款 – 土地开发贷款 – 建设贷款
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2、土地储备贷款
• 土地储备贷款是指向借款人发放的用于 土地收购及土地前期开发、整理的贷款， 主要针对土地储备机构。
• 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房 地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易 所交易；
• 房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重 要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了 房地产资本市场。
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房地产资本市场的结构
市场渠道 融资分类
权益融资
债务融资
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金
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百度文库
一、房地产市场与资本市场
• 从没有融资要求，发展到关系密不可分：
– 随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要 从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。
• 权益融资的资金供给方与投资者共同承 担投资风险，所希望获得的报酬是项目 投资所形成的可分配利润。
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（二）债务融资
• 债务融资的方式：贷款、发行企业债券 • 债务融资的资金融出方不承担项目投资风
险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款 利息和有关费用。 • 房地产开发相关的债务融资主要有：房地 产开发贷款和土地储备贷款。
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（三）在建工程抵押贷款
• 是指抵押人为取得在建工程继续建造资 金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转 移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还 贷款履行担保的行为。
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四、金融机构对房地产 抵押物的要求
• 合法设定房地产抵押权 • 择优选择设押的房地产 • 合理确定抵押率（贷款价值比率） • 处置抵押物的渠道畅通
通过发行股票（基金单位），集合公众投资 者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产 项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通 过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定 的投资收益。
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（二）房地产投资信托基金 的分类
以上 • 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 • 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值 • 并不一定需要在交易所公开上市，只要得到
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（二）商用房地产抵押贷款
• 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房 地产的机构或个人，以所购买房地产作 为抵押担保，向金融机构申请贷款的行 为。
• 由于商用房地产抵押贷款的风险较高， 因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也 要高于个人住房抵押贷款。
私人市场
个人 企业 退休基金 商业银行 保险公司 退休基金
公众市场
房地产上市公司 权益型REITs
抵押贷款支持证 券
抵押型REITs
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二、房地产企业融资
• 房地产企业融资主要分为两大类： – 权益融资 – 债务融资
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（一）权益融资
• 权益融资的方式： – 公司上市或增发新股 – 吸收其他机构投资者资金 – 合作开发等
第八章 房地产开发项目融资
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本章要求
• 了解房地产开发项目融资概念 与意义；
• 熟悉房地产金融市场的结构、 房地产开发项目融资的资金来 源、方式和步骤；
• 掌握金融机构对开发项目贷款 进行审查与评估的工作内容。
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第八章 房地产开发项目融资
• 第一节 房地产资本市场 • 第二节 房地产开发项目融资 • 第三节 金融机构对项目贷款的审查
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
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（一）个人住房抵押贷款
• 是指个人购买住房时，以所购买住房作为 抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
• 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类 型的房地产投资信托
• 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合 型
• 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式
• 按组织形态的不同划分：契约型、公司型
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（三）房地产投资信托基 金的特征
• 投资目标清晰：投资于房地产 • 把大部分收益分配给了基金投资者：90%
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五、房地产投资信托基金
（一）房地产投资信托基金的含义 （二）房地产投资信托基金的分类 （三）房地产投资信托基金的特征 （四）投资于房地产投资信托基金的好处
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（一）房地产投资信托基
金的含义
REITs（Real Estate Investment Trusts），中文翻译为房地产投资信托基金， 一种证券化的产业投资基金。
• 包括：
– 商业性住房抵押贷款
– 政策性（住房公积金）住房抵押贷款
• 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已 参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度 有一定限制。
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• 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可 调利率方式，在法定利率调整时，于下年 初开始按新的利率规定计算利息。
• 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限 为所购住房价值的70%。
– 随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了 规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
– 机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房 地产融资，实现房地产权益的证券化。
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房地产市场与资本市场的密切关系体现在：
• 土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、 商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、 储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；
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1、房地产开发贷款
• 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、 建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的 贷款。 – 土地购置贷款 – 土地开发贷款 – 建设贷款
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2、土地储备贷款
• 土地储备贷款是指向借款人发放的用于 土地收购及土地前期开发、整理的贷款， 主要针对土地储备机构。
• 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房 地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易 所交易；
• 房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重 要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了 房地产资本市场。
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房地产资本市场的结构
市场渠道 融资分类
权益融资
债务融资
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金
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百度文库
一、房地产市场与资本市场
• 从没有融资要求，发展到关系密不可分：
– 随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要 从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。
• 权益融资的资金供给方与投资者共同承 担投资风险，所希望获得的报酬是项目 投资所形成的可分配利润。
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（二）债务融资
• 债务融资的方式：贷款、发行企业债券 • 债务融资的资金融出方不承担项目投资风
险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款 利息和有关费用。 • 房地产开发相关的债务融资主要有：房地 产开发贷款和土地储备贷款。
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（三）在建工程抵押贷款
• 是指抵押人为取得在建工程继续建造资 金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转 移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还 贷款履行担保的行为。
2020/10/19
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四、金融机构对房地产 抵押物的要求
• 合法设定房地产抵押权 • 择优选择设押的房地产 • 合理确定抵押率（贷款价值比率） • 处置抵押物的渠道畅通
通过发行股票（基金单位），集合公众投资 者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产 项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通 过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定 的投资收益。
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（二）房地产投资信托基金 的分类
以上 • 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 • 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值 • 并不一定需要在交易所公开上市，只要得到