小户型住宅分析

小户型住宅分析

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一、小户型的概念

目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型，而将套内的使用面积在15～30平方米左右的住宅定义为超小户型。

二、小户型住宅的区域分布规律

小户型住宅的分布是依据其客户的来源，不难看出小户型住户的年龄具有两极分化的特点——年轻人和老年人，由于这两类人对于城市公共交通的依赖性比较大，所以小户型对地带的分布，又会明显地表现出聚居性。无论在哪个国家的哪个城市中，从城市空间的分布，我们可以看出小户型多聚居在以下三类地区：

一是闹市中心，包括CBD区域和市中心，这种地段小户型的出现，主要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约CBD的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这样公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家，这种繁华地段的出租物业为他们的家族创造了一代又一代人的财富，而这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，要么是投资公司的操盘手，要么是广告公司的创意总监，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“5+2”式生活。

第二类小户型集中的地方则是城市轻轨交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轻轨车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。

第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近IT产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。

从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，这种节约要么通过接近工作场地，要么通过接近城市交通设施，之所以有这种需要，还是由于小户型的暂居性决定的，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。

三、小户型发展的历史进程及趋势

小户型的划分应当具体到产品的局部特征，至少可以划分为五代小户型：

第一代小户型只是单纯的小面积住宅，从生活需求、心理需求、室内环境这三个因素讲，第一代小户型存在很多不足，例如容积率高、空间过于狭小、配套设施相对落后；

第二代小户型是在对市场与产品进行了仔细分析、定位后，整合各类资源，在产品理念与营销企划上都有所突破和创新，全装修概念开始现身；

第三代小户型使用功能越来越完善，除酒店式公寓、产权式酒店以外，还引入了商务概念，在房型设计上出现了“买平面、送立体”的复式房型；

第四代小户型在硬件方面朝国际上流行的酒店公寓看齐，配置中央空调、集中热水以及喷淋到户，使住户真正享受到星级酒店的硬件设施，在管理方面聘请境外知名管理公司实现真正的酒店式管理；

第五代小户型走“小户型、大社区”的开发模式，通过良好的室外空间体现其居住的舒适性。小户型和普通住宅混合的形式出现，小户型既可以享受以前类似产品没有的绿化景观，又可以以一个相对独立的区域不被小区的普通客户打扰。

综述：

未来小户型发展将呈现三大特征：

趋势之一：虽说小户型是暂居性、投资性很强的房屋、但小区规划、小区配置等许多地方会有更高的要求；

趋势之二：小户型以最小的面积单位为设计基础，同时具备可持续发展的空间，空间可根据客户不同的要求进行再次调整，真正做到“量体裁衣”如：北京的“空间蒙太奇”；

趋势之三：小户型实行菜单式全装修是住宅的大飞跃，它实现了住宅从半成品走向成品。菜单式装修将促进土建设计与装修设计相结合，使未来房型的居住功能更为完善。

说到底，小户型是供人们居住的房屋，因此，无论如何发展，小户型将对居住功能最大化回归，走最大化地适合人们的居住需求的方向，最大化地满足人们对居住要求的不断提高。

四、小户型的特点及功能上的创新

小户型住宅具有暂居性的特点，投资性和居住性同样重要。

小户型是过渡性产品，长期回报率低，利润空间较大户型要小。

小户型并不意味着不舒适，而且我们同样也要明白另外一个方面，那就是小户型特别是一居室的小户型，从其使用功能上肯定还是要受到许多面积上的限制，都不可能成为真正理想化的家居场所，所以小户型在其使用属性上也就更多的表现出暂居性。

所谓暂居性，通俗点讲就是一个反正是要搬的家，一个带有过渡性质的家，而不是永久的理想居所。正是由于小户型的这种暂居性使它表现出以下三种明显的特点：

特点一：是住户年龄的两极分化，即：要么是三十岁以下的年轻人，要么是六十岁以上的老年人。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活中的两个时段——开始时段与结束时段。这两个时段中的居民都会表现出一种明显的过渡心态，在这种过渡心态的作用下，他们都会接受虽然不太舒适但却足以合用的小户型，但这种接受都只是一个时段内的，特别对于年轻人来说，一旦他们立业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，由于这种转换的存在使他们可能有两种选择——要么在一开始就选择租小户型，要么在住完以后将自己所购的小户型出租；

特点二：小户型具有投资性，例如购买大户型不同于买小户型的业主将更多地考虑出租的可能，对小户型业主而言，只有在未来具有合理投资回报的情况下，他们才会选择购买小户型，否则他们宁可选择租小户型而不是购买。但无论是租还是购，这些年轻人总有一段时光要在小户型中暂居，所以，从这种意义上讲，小户型的销售时尚将永远是存在的。小户型的投资空间也将是永远存在的。

特点三：就是对配套设施的依赖性。由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收入条件较好，但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以，他们往往更倾向于花钱买方便，用金钱换得时间，所以小户型一般都建立在周边社区环境较好的成熟区域。并且也往往处于交通易达性比较好的地区。只有这样才能满足其中的居民对城市配套设施的依赖。

总之，小户型住宅住户年龄的两极化以及对配套设施的依赖性还有可投资性都是区别于其它物业类型的特点，而这些特点从本质上说都来自于小户型的最本质属性——暂居性。

基于以上小户型的特点，小户型在功能上已从租住功能向商务功能转变。因为小户型不光是用来住的，将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间总比将一个大户型社区改成小户型要来得方便得多。目前，一些想自己创业或刚刚创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两用式的公寓也为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大。对于一个首付几万元，月供不到两千元的小户型项目来说，正是为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公室。目前，还没有一个小户型项目明确提出这种类型，在不久的将来，市场将会出现一批定位于年轻创业者的“小office”，为他们提供一个角逐商场的腾飞基地。

五、小户型住宅客户群的特点

目前，在房地产市场中对小户型住宅的需求是比较大而急迫的。房地产市场上一直存在着一批特定类型的小户型住宅需求者，这些需求者大致可以分为投资型和自住型：

1、投资型需求者。

在大城市，商务流动人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐。

2、自住型需求者。

①刚刚就业的或从外地调入的年轻人，乃至本地单身的白领。他们或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。

②中低收入阶层。他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型经济适用房的最大需求者。

③异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在异乡，作为权宜之计，选择购买小户型，将来可以出租或出售，还可以获得一定的回报。

④外地父母与儿女团聚用。当前，独生子女一代已陆续参加工作乃至组建家庭，将来会有更多的年轻夫妻需要赡养四位老人，因而也会选择购买小户型给父母居住，这种趋势在今后会更为明显。

调查资料例举：

2001年7月，《北京青年报》策划了一次对北京市民就经济适用房问题的调查，调查结果显示：不同家庭收入的市民对于经济适用房的面积要求是不同的。家庭年收入在3万元以下的人接近一半(44.9％)人希望面积在70平方米以下，而接近四分之三(72.1％)的家庭收入超过3万元的人希望经济适用房面积在70-100平方米。综合看来，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％。这些数据说明面积较小的房子是普通人的首选。

潜在客户：

在成熟的地产市场中，小户型的消费者还有另外一个大类，那就是老年人，他们居住的小户型通常不在市中心，而多在城市边缘组团的区域内。

老年人居住的郊区小户型通常都不是需要太大的面积，但由于地价相对较低，所以也不必修城里的小户型那样斤斤计较，一般而言，这种小户型都要多留出一间房子作为自己的子女来探望父母时居住之用，从而从精神上满足老年人对家庭生活的需要，这样的小户型设计可以说是解决老年人住宅问题的理想方法。

但这种客户现在还存在一定的局限性，比如有的老人会在城市边缘区域为自己的子女买房，而自己依然留在城市中居住，究其原因主要有三点：一是他们城市内的住宅往往为福利分房时的旧房子，居住条件与新购住房不可同日而语，所以，他们的子女往往更倾向选择新房子。二是由于我们的城市边缘往往密度过大，反而没有什么环境，老年人搬到这里，连找个公园散步都不可能，与市里相比，环境反而成了劣势。三是这些城市边缘组团的配套设施都比较差，而老年人对这些配套设施，尤其是医疗设施的依赖性比较强，所以他们无法选择在此居住。

六、小户型住宅的舒适度需进一步完善

面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅有这些是不够的。小户型的居住舒适性当然不如大户型，但小户型产品同样应该讲究亲和性和舒适度。小户型的亲和性必须要通过精密设计来实现。容积率要低、绿化面积要大、通风条件要好、人口密度要小、建筑用材要环保。为了达到降低小区的容积率和提高社区的绿化率这一目的，开发过程中应不惜增加开发成本，

降低市场利润。

小户型在开发工艺上应广泛采用新技术、新工艺、新材料是提高住宅品质的关键因素。我们现在采用的现浇楼板比起以前采用的预制楼板就是一种进步，现浇楼板不仅可增强楼体的抗震性，也将商品房的净高提高３厘米到５厘米，增强了居住舒适度。小户型产品也要实现２４小时热水供应系统，健康中央空调系统。

小户型居住区内更应该注重绿化。小区内绿化树木、花草品种的选择应以吸尘、吸收二氧化碳等对人体有害气体和释放芳香气味为主，在进出入口处选择种植吸收灰尘为主的花草树木，在小区内机动车循环道种植以吸收二氧化碳气体为主的树木花草，在集中绿化的地方种植以吸收有害气体和释放芳香为主的花草树木，起到降温增湿、改善小区热环境的作用，为业主缔造适宜人生活氛围的功能。

七、小户型住宅投资的风险性

在近年房产市场中，小户型投资是热中之热，据相关销售公司的数据统计，小户型的购买者中投资者占了半数。尽管近来小户型在市场上销售火爆、供不应求，但也有种种迹象表明，小户型投资已存在不少风险。

风险之一

是小户型的规划设计问题。以前市场上的不少小户型是由一些存量房改建而来的，房型、朝向等均存在一些问题。即便是现在推出的一些小户型，也是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。如有的小户型是全朝北设计，不利于居住健康。

风险之二

租金问题。一幢楼中均为投资型的小户型，在交付使用后，肯定在同一地点集中出现上百套的出租小户型，于是出现了出租者大于求租者的现象，一些急于求成的出租者会降低租金，购买期房时原来打算月租2500 元的，现在只能降到2000 元了，如此造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

风险之三

发展商心理价位提高的问题。依据产品本身，小户型的单价高于其他住宅１０％－２０％是正常的，但现在市场上的小户型已经将价格拔升至４０％－５０％，这就是一种超高暴利心态的体现。例如现在一些楼盘的小户型均为东西向，但单价

却高过周边相似楼盘的大户型价格，这里固然包括家住成本的因素，但也不乏存在一种开发商对小户型抱有一种超高的暴利心态的趋势。

另外，小户型还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂及安全和社会问题多等弊病。因此我们认为投资小户型还是具有一定的风险性。

八、小户型开发应注意的问题

①地理位置的选择方面。由于小户型在近期的购买者多是年轻的创业者，多在市区内工作，因而小户型的位置必须在市中心或交通便捷的地铁轻轨沿线，以方便他们上下班与出行。

②在房屋的结构设计方面。为避免小户型将来因面积小而遭到淘汰的厄运，在建造和设计时应采用先进的技术，如大跨度预应力技术，就是户与户之间没有承重墙，厨卫管线进行适当处理，同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型，户与户之间可以像积木一样自由的组合。

③在适应市场需求方面。由于对小户型的需求是社会中的特定人群，因而其需求量毕竟是有限的，所以在近期的小户型的开发上，要注意不能一哄而起。从长期来看，我国居民对住宅需求的户型也必然会出现小户型回归的趋势，因而开发商应当随着市场需求的变化而及时地调整自己的开发计划。

总述：从上面这几点我们不难分析出，小户型住宅在现有市场中的竞争力愈来愈强，市场占有率愈来愈高的态势。虽然其存在一定的弊端和风险，但在进行有效地分析和准确的市场定位后，我认为对于小户型商务性的定位，应该在未来几年内为这个小家伙注入新的活力，从而为开发企业带来巨大的利润。