2019年西安房地产市场发展现状及未来趋势分析-精品文档
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I 师路 2019.02.22 I
西安房地产市场发展现状 及未来趋势分析
目录
Part1.宏观经济概况 Part2.市场综述 Part3.西安地方性综合政策
Part4.土地市场表现
Part5.商品房市场表现 Part6.未来趋势分析
Part 1
宏观经济概况
2019年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价 格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2019年回落1.1个百分 点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。 2019年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际 增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2019年提高3.6个百分点。其中， 住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投 资的比重为68.5%。
13年西安市总共新批准商品房预售面积为2057万平米，同比上升
1.33%，供应量连续两年稳定在2000万平米以上，供应量充足； 2019年，西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，成
交价格为7513元/平米，同比下滑0.9%，价格基本保持稳定。今年
商品房成交量创近年新高。
Part 3
（注：国家统计局2019年固定资产投资报告）
Part 2
土地市场
市场综述
2019年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面 积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244
宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%
，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 商品房市场
商业/办公 23%
工业 36%
Part 4
城区表现
土地市场表现
城西、城东供求引领全城，13年土地市场最火热的区域为西咸 新区，全年共成交面积222万平米，占全市的20%，西咸一体 化的后西咸新区逐渐受捧，目前星河湾，绿地等品牌开发商均 已入驻西咸新区；宜家家居、五洲国际等商业地产进驻。老城 区土地供应量殆尽，城市发展轮廓逐渐外扩，而一些新兴区域 ，享受到规划利好，成为土地放量集中地。近郊板块成交主力 ，政府产业城镇化布局现象明显。 区域供应——各区域具体来看西咸新区、高新、城东是全市土地的主要供应区，分别为321万㎡ 、200万㎡、170万㎡，占据全市供应的42%，政府引导区域发展的方向非常明显； 区域成交——成交来看，城东一枝独秀，引领全城，成交达251万㎡，港务区、纺织城、浐灞为 主要成交区，高新、城南区域成交次之，其他区域成交相对平缓。城东近两年成交一直引领全城， 但仍成交板块来看，成交区域向进郊趋势表现明显，仍最早的浐灞三角洲、浐河沿线到纺织城、港 务区的转发，政府导向性的土地供应发化非常明显，港务区作为全市物流的中心，产业城镇化布局 非常明显。 板块表现——港务区、纺织城、浐灞、沣东新城、航天城、曲江二期、高新新区等板块是引领 全市土地供地、成交的主力区域，城市収展中心外扩，城市近郊未来可期。 纵观全市土地放量，无论从土地放量的供应结极还是相关强规挃标，都有利于未来完善城市功能 型物业的增加，也有利于成本的合理性。
Part 5
商品房 销量
商品房市场表现
商品房销售：2019年西安市商品房共成交1476万平米，同比上升 24.24%，创近年新高，其中普通住宅共成交1196万平米，同比上升 22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈现出下滑趋势。
Part 5
商品房 成交量
商品房市场表现
2019年，西安市住宅成交量占比为80.96%，占比是近五年最低值；商 业占比为9.08%，较12年有所下滑，但是总体来看，近五年，商业物业 成交量呈现出上升趋势；办公物业成交占比5.83%，为近五年新高； 总体来看，住宅市场受限购政策的影响，成交占比出现下滑，开发商转 而投向商办物业，商办物业市场火热，成交占比持续走高。
Part 5
住宅面积 区间占比
商品房市场表现
从近年各面积段成交情况来看，70-100平米产品占比呈现出增长态势，2019 年70-100平米产品成交占比为40.28%，是近今最高值，较10年上升了3个百 分点；100-140平米产品较2019年下滑了3个百分点；140平米以上各面积段 成交占比均为近几年最低值，140-180平米面积段下滑8个百分点，180平米 以上面积段下滑1个百分点。
土地成交
土地市场表现
Байду номын сангаас
年度——2019年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平 方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 月度——从月度成交情况来看，13年西安土地市场呈现出中间低，两头旺的局面。
土地市场最火热的时候，单月成交面积能够突破250万平米。
Part 4
土地性质
土地市场表现
住宅、工业、商办用地三分市场，占到了总供应量的93%。其中，住宅 用地供应量377.59万平米，占比为34%；商办用地供应量251.32万平米， 占比为23%；工业用地供应量406.45万平米，占比为36%。
2013年西安市各性质土地供应面积占比
住宅 34% 其他 7%
面积（万平方米）
月度——从月度供应走势来看，13 年土地供应量主要集中在下半年 ，上半年土地供应市场整体低迷 ，从9月份开始集中爆发，三个月 的供应总量就占到全年总量的 50%左右。主要原因是，今年房 地产市场持续走好，而下半年一 般又是各房企补库存的集中期， 开发商拿地意愿明显强烈。
Part 4
2019年西安市房地产地方性综合政策
Part 4
土地供应
土地市场表现
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2010年 2011年 2012年 2013年
668 1272 1110 1513
年度——2019年—2019年西安 市土地供应走势图显示，经过 2019年房地产土地供应高峰后， 国家土地政策影响及国民经济放 缓，土地供应逐步走向平缓理性。
西安房地产市场发展现状 及未来趋势分析
目录
Part1.宏观经济概况 Part2.市场综述 Part3.西安地方性综合政策
Part4.土地市场表现
Part5.商品房市场表现 Part6.未来趋势分析
Part 1
宏观经济概况
2019年全国固定资产投资（不含农户）436528亿元，同比名义增长19.6%（扣除价 格因素实际增长19.2%），增速比1-11月份回落0.3个百分点，比2019年回落1.1个百分 点。从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.41%。 2019年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际 增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2019年提高3.6个百分点。其中， 住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投 资的比重为68.5%。
13年西安市总共新批准商品房预售面积为2057万平米，同比上升
1.33%，供应量连续两年稳定在2000万平米以上，供应量充足； 2019年，西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，成
交价格为7513元/平米，同比下滑0.9%，价格基本保持稳定。今年
商品房成交量创近年新高。
Part 3
（注：国家统计局2019年固定资产投资报告）
Part 2
土地市场
市场综述
2019年西安市共挂牌出让土地270宗，较去年减少177宗，供应面 积达1110万平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244
宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平方米，同比下滑18.36%
，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 商品房市场
商业/办公 23%
工业 36%
Part 4
城区表现
土地市场表现
城西、城东供求引领全城，13年土地市场最火热的区域为西咸 新区，全年共成交面积222万平米，占全市的20%，西咸一体 化的后西咸新区逐渐受捧，目前星河湾，绿地等品牌开发商均 已入驻西咸新区；宜家家居、五洲国际等商业地产进驻。老城 区土地供应量殆尽，城市发展轮廓逐渐外扩，而一些新兴区域 ，享受到规划利好，成为土地放量集中地。近郊板块成交主力 ，政府产业城镇化布局现象明显。 区域供应——各区域具体来看西咸新区、高新、城东是全市土地的主要供应区，分别为321万㎡ 、200万㎡、170万㎡，占据全市供应的42%，政府引导区域发展的方向非常明显； 区域成交——成交来看，城东一枝独秀，引领全城，成交达251万㎡，港务区、纺织城、浐灞为 主要成交区，高新、城南区域成交次之，其他区域成交相对平缓。城东近两年成交一直引领全城， 但仍成交板块来看，成交区域向进郊趋势表现明显，仍最早的浐灞三角洲、浐河沿线到纺织城、港 务区的转发，政府导向性的土地供应发化非常明显，港务区作为全市物流的中心，产业城镇化布局 非常明显。 板块表现——港务区、纺织城、浐灞、沣东新城、航天城、曲江二期、高新新区等板块是引领 全市土地供地、成交的主力区域，城市収展中心外扩，城市近郊未来可期。 纵观全市土地放量，无论从土地放量的供应结极还是相关强规挃标，都有利于未来完善城市功能 型物业的增加，也有利于成本的合理性。
Part 5
商品房 销量
商品房市场表现
商品房销售：2019年西安市商品房共成交1476万平米，同比上升 24.24%，创近年新高，其中普通住宅共成交1196万平米，同比上升 22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈现出下滑趋势。
Part 5
商品房 成交量
商品房市场表现
2019年，西安市住宅成交量占比为80.96%，占比是近五年最低值；商 业占比为9.08%，较12年有所下滑，但是总体来看，近五年，商业物业 成交量呈现出上升趋势；办公物业成交占比5.83%，为近五年新高； 总体来看，住宅市场受限购政策的影响，成交占比出现下滑，开发商转 而投向商办物业，商办物业市场火热，成交占比持续走高。
Part 5
住宅面积 区间占比
商品房市场表现
从近年各面积段成交情况来看，70-100平米产品占比呈现出增长态势，2019 年70-100平米产品成交占比为40.28%，是近今最高值，较10年上升了3个百 分点；100-140平米产品较2019年下滑了3个百分点；140平米以上各面积段 成交占比均为近几年最低值，140-180平米面积段下滑8个百分点，180平米 以上面积段下滑1个百分点。
土地成交
土地市场表现
Байду номын сангаас
年度——2019年西安市共成交土地244宗，较去年减少150宗，成交面积1085万平 方米，同比下滑18.36%，成交总金额269.7亿元，同比下滑17.07%。 月度——从月度成交情况来看，13年西安土地市场呈现出中间低，两头旺的局面。
土地市场最火热的时候，单月成交面积能够突破250万平米。
Part 4
土地性质
土地市场表现
住宅、工业、商办用地三分市场，占到了总供应量的93%。其中，住宅 用地供应量377.59万平米，占比为34%；商办用地供应量251.32万平米， 占比为23%；工业用地供应量406.45万平米，占比为36%。
2013年西安市各性质土地供应面积占比
住宅 34% 其他 7%
面积（万平方米）
月度——从月度供应走势来看，13 年土地供应量主要集中在下半年 ，上半年土地供应市场整体低迷 ，从9月份开始集中爆发，三个月 的供应总量就占到全年总量的 50%左右。主要原因是，今年房 地产市场持续走好，而下半年一 般又是各房企补库存的集中期， 开发商拿地意愿明显强烈。
Part 4
2019年西安市房地产地方性综合政策
Part 4
土地供应
土地市场表现
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2010年 2011年 2012年 2013年
668 1272 1110 1513
年度——2019年—2019年西安 市土地供应走势图显示，经过 2019年房地产土地供应高峰后， 国家土地政策影响及国民经济放 缓，土地供应逐步走向平缓理性。