新民市基本现状调研2013.2.27

关于新民市商业及房地产现况的报告
一、新民市整体概况
新民市位于沈阳市西侧偏南边，距沈阳市中街80KM，是相对独立的城镇及经济独立体。

是全国著名的农业大县，2011年粮食产量20亿斤，辽河以东地区种植水稻，其余地区种植玉米、高粱、大豆，最近连续三年获得“全国粮食生产先进县”奖励。

1993年撤县设市（沈阳下辖市非地级市）。

距东北城30公里，东连沈阳市沈北新区、干洪区；南邻辽中县；西与黑山县接壤；北靠彰武县、法库县；西北一角与阜新毗连。

境内有6条国省级公路、11条县级公路，实际客运交通不算太繁荣。

总面积3352平方公里，其中耕地面积1800平方公里，70%为无公害、绿色、有机农产品认证面积。

是沈阳市副食品生产基地和国家商品粮、优质米、瘦肉型猪生产、淡水鱼开发基地，全市规模以上农产品加工企业85家。

二、新民行政规划与人口分析
新民市下辖目前设18个镇、7个乡和5个街道，338个行政村。

总人口69万，市区人口约20万（老城区常驻人口15万，新城区预估为3-5万），其中：新柳街道4.1万、东城街道5.1万、辽滨街道3.6万、西城街道3.7万、新城街道1.2万。

全市乡村和农业人口比重大。

乡村人口占77%，其中农业人口占80%；城镇人口中，城区人口占常住人口的14%。

全市共有18个少数民族。

汉族人口占92%。

文化程度为：接受大学专科及以上教育的占1.9%；接受中专和高中教育的占8.9%；接受初中教育的占45.8% 。

从业情况为：农业从业人员占就业人口的79.77%；第二产业从业人员
占就业人口的4.91%；第三产业从业人员占就业人口的15.32%。

据实地考察：城区男性从业人员工资一般在2800元左右，女性从业从业人员工资一般在1500左右。

三、新民主要经济指标
2011年，全市地区生产总值（GDP)实现370亿元，财政收入实现21亿元，税收收入实现15亿元。

固定资产投资实现266亿元。

社会消费品零售总额实现79亿元。

城镇居民人均可支配收入达到21470元，农民人均纯收入达到11000元。

县域经济基本竞争力在（2010年度）全国参评的2001个县（市）中排名第129位。

工业产值主要靠包装印刷和医药两个百亿产业集群。

另外加上石油化工、机械配套加工、电光源及玻璃制品、农副产品深加工、有色金属冶炼、新型建材等6个行业共占全市工业经济总量的76%。

其次为服务业，包括兴隆大家庭，北联百货，富源商厦，中兴超市、苏宁电器等商场（市场），及新民国际商城、农机商贸城等在建搬迁项目。

目前新民市区房价相对不高，市区二手房最高也就在4000元左右。

三次产业比达到17：55：27。

农产品深加工项目和房地产项目有可能成为新民市下一步城镇化进程的重点主抓项目。

四、新民未来机遇
1、京沈客运专线，国家重点开工建设的客运专线之一。

这是沈阳市和北京的第二条快速铁路通道，届时沈阳到北京仅需2小时18分，京沈客运专线南起北京，途径承德，朝阳，阜新，北抵沈阳，线路走向初步确定，起点为新北京东站，途经北京东-平谷-兴隆-承德-平泉-凌源-喀左-朝阳-北票-阜新-新民，终点至沈阳，全长684公里。

设计时速350
公里/小时。

新建线路正线全长676.335公里，估算投资961.6亿元，规划中这条铁路的修建线路途径新民，并且会设立车站（京沈客专新民站）。

计划开工时间:暂无消息
2、地铁一号线向西延伸至新民。

沈阳至新民城际铁路是连通沈阳—新民—阜新—朝阳城镇带的重要客运交通干线，是沈阳至阜新城际铁路一期工程。

工程东起沈阳经济技术开发区，西至新民市中心。

初定线路起点与地铁一号线十三号街站相接，沿开发大道、四环路、一〇二国道、新民市外环路走行，终点到京沈客专新民站。

主要经过沙岭、胡台、法哈牛、张家屯、大民屯、新民城区等重要乡镇。

线路全长约51.2公里，投资估算76.8亿元。

估计沈阳-新民城际轨道建成后，将使新民的城市化进程速度大大加快。

计划开工时间：2014年7月
2、老城区改造。

2013年1月22日，家乐福与新民市签约，位于新民市辽河大街135号，原新民市政府办公地点，项目整体规模2万平方米，分为地下一层、地上三层，预计项目将在2014年底开业。

这是新民市引进的首个世界500强企业，也标志着家乐福超市开始向沈阳县级市进军。

3、新城区招商引资。

(1)规划用地位置：位于新区南侧，102国道旁
(2)规划总面积：4000余亩
(3)规划商住面积：1800亩
(4)按非农业人口计算，预计入住人口：3万~5万人
(5)公建配套包括：如银行、医院、学校、幼儿园等暂无考虑。

（6）商业规划：无
五、新老城区的划分
新民市新老城区以辽河、102国道为界，新城区作为经济开发区，目前尚处于纸上谈兵阶段，城建配套设施绝大部分都是空白，据开发区管委会郭主任介绍：农村拆迁至少尚需一年时间，工业园区有几家意向目标，商业基本没有。

六、老城区现状
1、商业氛围
目前老城区仍为新民的商业中心，中心位置位于新民市中心街区-中街。

老城区商业有富源商厦，兴隆大家庭、中兴超市、北联百货、苏宁电器等商场，从商场档次看，消费水平并不高，其中兴隆大家庭为本市档次最高商场，类似于南京山西路百货大楼，但人气很高。

正如上所述，对于老城市商业投资的热情比较高，现在中街北侧新征地拆迁约30亩由新民景天房地产开发公司投资的新民国际商城正在拆迁中。

2、商品房氛围
目前在老城区中心地段的房屋均为2000年左右建设的房屋，从房屋中介交易价格看，平均价格在3500元左右，围绕老城区周边约3KM范围内也有在建楼盘：世贸现代城、蓝湾一品城市综合体、吉隆09庄园等较大楼盘，开发面积15~6万平米不等，售价均价在3700-4200元左右。

案例：一、蓝湾一品城市综合体
总体规划建设建筑面积42万平米，集酒店、商场、超市、娱乐为一体的城市综合体，老城区东南侧，位于南环东路两边，102国道西侧两公里外。

总体分两期开发，一期开发15平米，其中住宅约8万平米，约900户，酒店及超市约7万平米。

是目前本市最高档次城市综合体，商品房售价均价4200左右，已销售近一年，销售情况不是很理想，物业管理费1元。

目前一期已开工建设，主体工程完成约30%，二期尚未拆迁动工。

案例：二、吉隆09庄园
总体规划约10万平米，09年开工，总体分二期实施，现已全部交付，主要临街部分为底商，上为住宅，商铺销售价8500元/平米，销售完成80%，开业率看现状不到50%；住宅销售价均价3900元/平米，一期销售完成80%以上，二期销售完成40%，已经销售3年。

3、老城区意向地块
城东南、城南和城西南开发商比较集中，城东南及城南有世贸、蓝湾、吉隆09庄园、香域澜湾等已建和在建项目；城西南有依林尚城等在建项目。

考虑到环境氛围、人口集中度，板块成型度，建议考虑其相邻区域未开发土地。

据实地考察：
（1）世贸以南，蓝湾以东，706公交车东南社区站以北，有一处较大空地。

面积在50亩以上。

可纳入考虑范围。

（2）香域澜湾以南，民族路左侧，靠近第一高中附件，有一块闲置土地，没有明显标志，面积约30亩，可纳入考虑范围。

（3）依林尚城以南有一块闲置土地，在辽河大街和南郊路交叉口西南一侧，面积50亩左右。

可纳入考虑范围。

七、新区现状
1、商业氛围
目前市政府大楼已搬迁至新区，临时市政府办公设置于开发区管委会内，正式办公大楼正在建设中，工程主体工程完成80%。

预计年底可入驻。

新区目前仍以工厂为主，数量为10余家，规模中等。

新区新建楼盘皇冠花园，已具备入驻条件。

底层商铺，上为住宅。

商铺销售价格为5500元左右，销售超过70%，但入驻未达到10%。

除此之外，新区无其他商业氛围。

2、商品房氛围
新区商品房氛围仅为皇冠花园一家，新房销售均价3200元左右，销售比例在60%左右，入住率较低。

除此之外，新区无其他商品房。

案例三、皇冠花园
总建筑面积约6万平米，底层商铺1万平米，商品房5万平米，约500户。

位于新建市政府大楼北侧，紧邻102国道东侧，304国道南侧，与蓝湾一品城市综合体处于同一纬度。

交通不便，基本无配套设施。

销售时间在两年左右，销售比例在60%左右，邻路销售情况较好，东北侧部分销售一般。

物业管理费0.7元，已经交付，但无论商业还是商品房基本无入驻。

3、新城区意向板块
目前无交通、无城建公用设施、无居民、建议暂不纳入现阶段考虑范围。

八、影响方案的因素
1、需求方面：本方案如选择新城区则商业部分主要是为经济开发区工业园区配套服务，受其发展速度与规模制约，而且本市区为相对独立的经济体，与外部大城市往来不太密切，这里需求大部分为本地人需求。

其中农村人口为子女进城、结婚、上学购房占相当比例。

2、人口问题：据开发区管委会介绍：本市常驻人口每年增加量为3000人左右，增速低导致商业成果见效慢。

3、交通问题：轻轨建设是为阜新市与沈阳市建立交通枢纽，不单纯是为新民服务，该规划方案3年前已提出至今未实施，线路全长200多公里，投资大，完工见效需要有长时间过程。

九、商业需求
1、娱乐业：
本地区具有典型的县城特征，晚上8点之后，街上行人稀少，经走访，当地人都反映，除4家自助式KTV外，缺少影院、酒吧等休闲娱乐场所。

2、无上规模或规划上档次的商业街或步行街：
据走访本市繁华商业街，由老街改造而成，典型老县城特点，显的杂乱无序，无分类，且规划合理性不足，
3、小结
本地县级市，具备早期县城的特点，与南方相比，商铺多而乱，经营情况均不理想，大部分为空铺。

主要原因开发商缺乏规划管理意识，对商业街经营无约束要求。

据此，根据走访，认为本市仍缺乏统一规划和管理的商业街，如能采取返租回报形式进行统一管理，应该更有吸引力。