昆山项目市场分析报告
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一、项目概况 二、房产市场分析
一、项目区域概况
区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇
城市属性
➢以上海为核心的长三角核心区域文 化旅游古镇；
区域位置
➢沪、宁、杭、苏城市之间 ➢苏州城东面，昆山的东南处 ➢西邻吴江市，东邻上海青浦区
项目位置
➢上海到达千灯的门户 ➢在千灯古镇景区东北
从地理位置来看，千灯镇位于昆山沿沪产业带的中心位置，是规划中的生态居住核心区，区域房地产市场发展前景看好。且 优越的地理位置也将为本案吸引来大量的外来客源，这将是本案的一个机会所在。
【在售个案简析】 都会华庭
楼盘品质较低，不与本案产生竞争
项目整体均价6800 元/平方米
占地面积:3138㎡ 建筑面积:37763㎡ 容积率：2.19 绿 化 率：40.20% 总户数 ：348 户 总价范围： 45万—85万 物业形态：小高层
目前现状
都会华庭目前在售70多套1-9号楼的小 高层房源，两房面积98平米、110平米，三 房面积130平米，价格6800元/㎡，一次性付 款97折，贷款98折优惠。买三房送停车位。 明年11月份交房。现每周有5套特价房，优 惠额度很大，具体咨询售楼处。
经济是房地产行业的基础，1000家企业是千灯镇房地产市场的支 柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量减少的时候，需要本地客源 的强力支撑，才能使区域房地产市场持续健康的发展。
城市人口
千灯镇总面积82.64平方公里，其中千灯古镇区占地面积34公顷，下 辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农 业示范区。全镇目前大约有10万人,其中常住人口在5万人左右。
城市规划
千灯新镇用地规划范围北起机场路，东至南北大 道，南至机电路，西至黄浦江路，总用地面积487.59 公顷，其中居住用地250公顷左右，规划确定千灯新 镇的人口规模为10万。依据昆山市沿沪产业带结构规 划，千灯新镇的定位是集居住、商贸、行政、文化等 多功能为一体的江南水乡现代生态型居住新镇。 ➢ 其功能构成可以概括为四大类： ➢ 办公类：包括政府行政办公、金融商务办公； ➢ 文化展示类：主要包括展览、图书等文化设施； ➢ 服务类：主要是酒店、零售商业、餐饮、娱乐 ➢ 设施； ➢ 居住类：包括住宅和公寓。
6000-8000
8000-10000 10000以上
4000-6000
千灯镇
从目前的价格分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/㎡这一区位，除部分高 端楼盘和别墅能突破8000元/ ㎡这一价格瓶颈外，区域内多数楼盘价格都处于平稳态势。
【在售个案简析】 世茂蝶湖湾
产品品质极高，区位优势明显，竞争力强。
人口是房地产市场的支撑，目前千灯已有10万人口，但对千灯镇的 房地产市场尚不具备足够的支撑力，而随着沿沪产业带的实施，招商引 资的不断进行，将引入越来越多的外来人口，不断给本地的房地产市场 注入新鲜血液。
二、 房产市场分析
2011年上半年昆山各镇成交走势图
平方米 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
【在售个案简析】 黄浦君庭
项目整体均价6900元/平方米
建筑面积： 74599 ㎡ 占地面积： 160623 ㎡ 容积率： 1.8 绿 化 率： 36% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数：1145 户 （当期 390 户）
销售现状： 黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500 多套房源，均价6900元/㎡，面积89 ㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2013年 交房。一次性付款92折，按揭95折。
千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居 住商业中心，这将分流附近区域的人流量， 而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一 个威胁所在。
城市经济
目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在 向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推动区域经济 的发展。2005年全镇完成GDP30亿元，财政收入5亿元。
产品品质较高，区位优势明显，竞争力较强。
【在售个案简析】 汉城国际
售罄
在售
产品品质一般，区位优势较弱，竞争强度一般。
项目整体均价6800元/平方米
建筑面积:171000㎡ 占地面积:84979㎡ 容积率：2 绿化率：36% 总户数： 1400 户 建筑形态：高层
目前现状：
汉城国际目前3期房源在售，90平米2 房少量在售，121平米3房剩不足20套，均 价6800元/平米，具体优惠信息需咨询售 楼处。预计2013年年初交房。
项目整体均价7800元/平方米
建筑面积：107万㎡ 占地面积： 72万㎡ 容积率： 1.5 绿化率： 65% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数： 6500户
销售现状：
世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。 其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50% 左右房源，户型面积88—130平米，均价7500 元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积 92—142平米，有二房三房四种户型。现主推 10号楼，均价8800元/㎡，11号楼为特价房， 价格为6800-7800元/平。现买房享97折优 惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。
【在售个案简析】 清华名城
在售 售罄
楼盘品质较低，区域竞争力不强
项目整体均价5800 元/平方米
占地面积:11万㎡ 建筑面积:21.6万㎡ 容积率：1.9 绿 化 率 36% 总户数：1600 户 物业形态：多层，小高层，高层
目前现状 清华名城目前还有十套左右小高层房
源，均为两房，均价5900元/㎡。一次性 付款优惠200元/㎡，2012年7月31号交 房。后期小高层预计2011年年底推出。
玉山镇
成交量 9413
成交均价 1608
开发区 9274 4952
周市镇 7550 1712
张浦镇 6523 672
陆家镇 5605 574
千灯镇 6433 998
花桥镇 10676 1913
wk.baidu.com
水乡 5787 1187
元/m2 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2011年上半年的昆山楼市，在受到限购令以及一系列房地产调控政策的影响下，房价 依旧小幅上升，特别是在花桥区域，上海的限购令更促使花桥楼盘把握机会，提高价格， 然而大家盼望已久的降价风却一直未能在昆山看到。
一、项目概况 二、房产市场分析
一、项目区域概况
区域属性：上海近郊、水乡文化旅游古镇
城市属性
➢以上海为核心的长三角核心区域文 化旅游古镇；
区域位置
➢沪、宁、杭、苏城市之间 ➢苏州城东面，昆山的东南处 ➢西邻吴江市，东邻上海青浦区
项目位置
➢上海到达千灯的门户 ➢在千灯古镇景区东北
从地理位置来看，千灯镇位于昆山沿沪产业带的中心位置，是规划中的生态居住核心区，区域房地产市场发展前景看好。且 优越的地理位置也将为本案吸引来大量的外来客源，这将是本案的一个机会所在。
【在售个案简析】 都会华庭
楼盘品质较低，不与本案产生竞争
项目整体均价6800 元/平方米
占地面积:3138㎡ 建筑面积:37763㎡ 容积率：2.19 绿 化 率：40.20% 总户数 ：348 户 总价范围： 45万—85万 物业形态：小高层
目前现状
都会华庭目前在售70多套1-9号楼的小 高层房源，两房面积98平米、110平米，三 房面积130平米，价格6800元/㎡，一次性付 款97折，贷款98折优惠。买三房送停车位。 明年11月份交房。现每周有5套特价房，优 惠额度很大，具体咨询售楼处。
经济是房地产行业的基础，1000家企业是千灯镇房地产市场的支 柱，尤其是在新政策之后，在外部客源大量减少的时候，需要本地客源 的强力支撑，才能使区域房地产市场持续健康的发展。
城市人口
千灯镇总面积82.64平方公里，其中千灯古镇区占地面积34公顷，下 辖25个行政村、二个社区居委会、一个街道办事处和托管一个国家级农 业示范区。全镇目前大约有10万人,其中常住人口在5万人左右。
城市规划
千灯新镇用地规划范围北起机场路，东至南北大 道，南至机电路，西至黄浦江路，总用地面积487.59 公顷，其中居住用地250公顷左右，规划确定千灯新 镇的人口规模为10万。依据昆山市沿沪产业带结构规 划，千灯新镇的定位是集居住、商贸、行政、文化等 多功能为一体的江南水乡现代生态型居住新镇。 ➢ 其功能构成可以概括为四大类： ➢ 办公类：包括政府行政办公、金融商务办公； ➢ 文化展示类：主要包括展览、图书等文化设施； ➢ 服务类：主要是酒店、零售商业、餐饮、娱乐 ➢ 设施； ➢ 居住类：包括住宅和公寓。
6000-8000
8000-10000 10000以上
4000-6000
千灯镇
从目前的价格分段图可见，目前千灯镇在昆山处于6000-8000元/㎡这一区位，除部分高 端楼盘和别墅能突破8000元/ ㎡这一价格瓶颈外，区域内多数楼盘价格都处于平稳态势。
【在售个案简析】 世茂蝶湖湾
产品品质极高，区位优势明显，竞争力强。
人口是房地产市场的支撑，目前千灯已有10万人口，但对千灯镇的 房地产市场尚不具备足够的支撑力，而随着沿沪产业带的实施，招商引 资的不断进行，将引入越来越多的外来人口，不断给本地的房地产市场 注入新鲜血液。
二、 房产市场分析
2011年上半年昆山各镇成交走势图
平方米 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
【在售个案简析】 黄浦君庭
项目整体均价6900元/平方米
建筑面积： 74599 ㎡ 占地面积： 160623 ㎡ 容积率： 1.8 绿 化 率： 36% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数：1145 户 （当期 390 户）
销售现状： 黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500 多套房源，均价6900元/㎡，面积89 ㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2013年 交房。一次性付款92折，按揭95折。
千灯新镇的规划将使该镇成为千灯新的居 住商业中心，这将分流附近区域的人流量， 而本案位于新镇附近，这对本案的商业是一 个威胁所在。
城市经济
目前千灯镇有300家左右的外资企业，700家左右的民营企业。正在 向外向型经济转型。沿沪产业带的规划实施，将进一步的推动区域经济 的发展。2005年全镇完成GDP30亿元，财政收入5亿元。
产品品质较高，区位优势明显，竞争力较强。
【在售个案简析】 汉城国际
售罄
在售
产品品质一般，区位优势较弱，竞争强度一般。
项目整体均价6800元/平方米
建筑面积:171000㎡ 占地面积:84979㎡ 容积率：2 绿化率：36% 总户数： 1400 户 建筑形态：高层
目前现状：
汉城国际目前3期房源在售，90平米2 房少量在售，121平米3房剩不足20套，均 价6800元/平米，具体优惠信息需咨询售 楼处。预计2013年年初交房。
项目整体均价7800元/平方米
建筑面积：107万㎡ 占地面积： 72万㎡ 容积率： 1.5 绿化率： 65% 建筑形态：25-27层高层建筑 总户数： 6500户
销售现状：
世茂蝶湖湾在售二期和三期高层房源。 其中三期12、13、14号楼在售，剩余40%-50% 左右房源，户型面积88—130平米，均价7500 元/平；二期10、11号楼房源在售，户型面积 92—142平米，有二房三房四种户型。现主推 10号楼，均价8800元/㎡，11号楼为特价房， 价格为6800-7800元/平。现买房享97折优 惠。二期今年年底交房，三期2013年交房。
【在售个案简析】 清华名城
在售 售罄
楼盘品质较低，区域竞争力不强
项目整体均价5800 元/平方米
占地面积:11万㎡ 建筑面积:21.6万㎡ 容积率：1.9 绿 化 率 36% 总户数：1600 户 物业形态：多层，小高层，高层
目前现状 清华名城目前还有十套左右小高层房
源，均为两房，均价5900元/㎡。一次性 付款优惠200元/㎡，2012年7月31号交 房。后期小高层预计2011年年底推出。
玉山镇
成交量 9413
成交均价 1608
开发区 9274 4952
周市镇 7550 1712
张浦镇 6523 672
陆家镇 5605 574
千灯镇 6433 998
花桥镇 10676 1913
wk.baidu.com
水乡 5787 1187
元/m2 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
2011年上半年的昆山楼市，在受到限购令以及一系列房地产调控政策的影响下，房价 依旧小幅上升，特别是在花桥区域，上海的限购令更促使花桥楼盘把握机会，提高价格， 然而大家盼望已久的降价风却一直未能在昆山看到。