中国三线城市的房地产市场发展现状分析_以西宁市为例

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一、中国房地产市场总体发展现状
中国房地产业从２０世纪８０年代开始兴起，近２０年的发展取得了令人瞩目的成就，住宅业增加值占ＧＤＰ的比重，城市达４％，城乡合计达７．５％，房地产业己上升到支柱产业的地位。

但就近两年从行业的相关统计数据及总体运势中，不难看出自二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，我国大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。

总体而言，近几年，中国房地产市场发展现状及存在的问题是房地产的总体规模越来越大、地区发展不平衡、房价居高不下等等。

并且随着近两年国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大，房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。

二、中国三线城市房地产市场发展现状
三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。

特别是一些省
会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等。

这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。

目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如万科集团、复地集团、天地源等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。

比如２００６年复地集团在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产　４０４３０２　平方米。

西宁市作为一座位居西部的中国三线城市，在我国三线城市房地产业具有一定的代表性。

其起步晚增长速度快，但其房地产市场还处于自发无序的发展状态，仍具有住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等的不成熟性。

但相信随着人们收入的增加，会对居住提出了新的更高的要求，同时也会为三线城市房地产的开发提供更为广阔的空间。

所以研究探讨西宁市房地产市场发展现状，不仅可以促进当地的房地产业的合理开发和经济腾飞，而且也为三线城市的房地产业开发研究提供一个实证，　具有一定的普遍指导意义。

三、西宁市房地产市场发展现状分析
西宁是青海省省会，市区海拔２２９５米，年均气温５．９℃，是天然的避暑胜地；现辖城东、城中、城西、城北四个区和一个国家经济开发区、一个城南新区以及大通、湟中、湟源三个县，总面积７６６５平方公里。

２００９年末常住人口２２０．５万人，其中市区面积３５０平方公里，市区常住人口１１５．８万人，由汉、土、撒拉、藏等３６个民族组成，是青藏高原上唯 座人口超百万　城市，占到青海全省人口　４１％以上。

而青藏铁路　开通，更使西宁成为了开发大西北　中枢重镇。

（一）市场发展概况
西宁　房地产市场从１９９８年开始启
动，当时房价每平方米１１００元左右，几年中　直上涨很缓慢，到２００５年房价每平方米还只在２０００元以内。

从２００６年开始，随着当地市场化程度　提升和居民居住观念　转变，房产需求量快速增加，曾　度出现商品房供不应求　状况，房价也开始加速上升，目前　均价超过每平方米３０００元。

在开发和投资方面，截止到２００９年１２月底，全市房地产开发及住宅建设项目１３０个，累计施工面积达７２０万平方米，较去年同期增长４４．８７％。

其中：结转面积２４１万平方米；新开工面积４７９万平方米，较去年同期增长９６．３１％；本年累计竣工面积２２０万平方米；累计完成投资６３亿元，较去年同期增长４３．２５％，由此可见其市场的发展潜力很大。

和其他城市的对比来看，近几年来西宁市区房屋同质价格已从２００６年１月的每平方米１９４１元上涨到２００９年７月的每平方米２９２６元。

国家发改委和国家统计局最新公布的统计数据也显示，２００９年７月，西宁新建住房销售价同比增长４．５％，这是２００９年来西宁连续第７个月上涨。

此前的６个月，西宁新建住房销售价同比增幅分别为４．８％、４．７％、４．６％、４．５％、４．５％、４．５％，每个月的涨幅都居于全国７０个大中城市的前五名。

不仅一手房的价格在持续攀升，地段好的二手房价格也在周围新楼盘的带动下快速上涨，２００８年每平方米３０００多元的二手房现在都已涨到了每平方米４０００多元。

２００８年西宁市城市居民人均可支配收入为１１９２９．１０元，对比沿海地区　浙江省杭州市，２００８年杭州市城镇居民人均可支配收入２４５０６元，西宁为杭州５０％左右。

但同期，杭州市主城区楼市成交均价在每平方米１６０００元左右，两相比较，没有经历过沿海大城市前些年房价飞涨　西宁，其楼市仍然处于价格洼地。

（二）市场构成类别
西宁市目前　房产商以中小企业为主，全国　线　房产商都还没有进入，品牌和资金实力稍弱　开发商在西宁也能有所作为。

受地域　整体经济水平　影响，西宁　楼市消费主要还是以自住型　改善型为主，投机型　投资型住房消费比例不高。

目前西宁楼市　消费群主力人群分种：青海各地富裕牧民　退休职工以　在西宁安家落户　外来投资者。

虽然青海省地大人稀，但西宁因处于狭长河谷地带，城市土地资源较为紧缺，因此住宅楼盘多以高层和小高层建筑为主。

相对于发达城市动辄几万元　销售均价，这里
中国三线城市的
房地产市场发展现状分析
【文章摘要】
为给我国有效针对三线城市房地产市场的宏观调控提供一定依据，对青海省西宁市的房地产业开发进行了探讨。

在全面概述中国房地产市场总体发展格局和中国三线城市的发展现状基础上，着重分析了西宁市房地产市场发展的概况、构成类别以及有别于其它任何城市的市场独特性，并对三线城市房地产业开发的宏观政策提出了相应的建议。

【关键词】
中国三线城市；房地产市场；西宁市
赵　莉　浙江大学城市与区域发展研究所　浙江杭州　３１００２７
——以西宁市为例
现代商业
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【参考文献】１、张世坤．保税区向自由贸易区转型中建立离岸金融市场的研究——以大连保税区为例［Ｊ］　．管理世界，２００４，１２
２、人民银行天津分行课题组．发展天津离岸金融业务的国际借鉴和政策选择［Ｊ］　．华北金融，２００６，１３、王颖．发展我国离岸金融业务及其市场的思考［Ｊ］　．时代经贸，２００６，１２４、张世坤．大连保税区离岸金融市场模式创建研究［Ｊ］　．大连理工大学学报（社会科学版），２００４，４
房产开发利润不算高，但风险也小，即便在没有投机投资型购房需求　情况下，西宁　房价将来卖到每平方米６０００元也应该没有问题。

比如２００９年西宁市部分地段好、配套设施完善的楼盘商品房交易价格已经基本接近每平方米５０００了，比如香格里拉小区。

（三）市场发展的独特性
与全国其他大中城市永不相同　是，由于青海地处青藏高原，高寒缺氧，很多地区条件恶劣、教育资源稀缺，因此州县很多牧民和有经济能力　在职公务员，以及绝大部分退休人员都会选择到适宜居住　西宁购买住房。

独特　地域特点已使西宁集中了全省近　成　住房需求，这个在全国是非常少见　。

目前西宁市经济适用住房等保障性住房建设形势严峻，面临许多困难，但保障性住房建设仍是当前全市房地产建设　重头戏，西宁市将采取一系列措施为广大住房困难户提供住房保障。

另外，西宁市要在国家大力推进住房保障建设３　规划内，力争解决所有危【参考文献】１、张忠孝．青海地理［Ｍ］．西宁：青海人民出版社，　２００４２、刘正山．房地产投资分析．［Ｍ］大连：东北财经大学出版社，２０００３、邓　华．长沙市房地产可持续发展研究．［Ｄ］．长沙：湖南农业大学，２００６４、　张燕珍．中央与地方政府在房地产宏观调控中博弈行为思考［Ｊ］．现代商业，２０１０，（１２）：８９－９０５、西宁市房产管理局［ＥＢ／ＯＬ］ｈｔｔｐ：／／ｘｎｆｃｊ．ｘｉｎｉｎｇ．ｇｏｖ．ｃｎ／．　２０１０．【作者简介】
赵　莉（１９８５年—　），女，土族，青海省循化撒拉族自治县人，浙江大学理学院地球科学系人文地理专业硕士研究生，研究方向：区域经济与旅游规划
房户住房困难：所有城市危房区将全面完成改造，涉及重大项目拆迁和地质灾害区　困难群众住房将得以解决，移交西宁市　１００多家省属企业危房以及房龄３５以上　危房改造也要完成。

为完成这一目标，西宁市将全面落实实物配租和定额补助措施，在大力推进城镇保障性住房建设　同时，做好廉租住房租赁补贴发放工作，力争做到住房保障范围应保尽保。

四、中国三线城市房地产市场开发建议
房地产具有不动产的地域特征，受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响很大，针对三线城市房地产市场存在的新情况提出新的战略，政府则要在政策上加强引导和规范：要通过整体发展战略来降低可能存在的风险，抵御区域发展的周期性振荡；要作出整体上的发展规划，并处理好政府与市场之间的关系，为三线城市时代的到来打下良好的基础。

地振兴和辽宁沿海经济带发展的契机，积极争取大连市保税区成为离岸金融业务试点。

老工业基地振兴和辽宁沿海经济带发展已经上升为国家战略，离岸金融业务将会极大地促进这两个战略的实施。

同时，大连国际航运中心建设也离不开离岸金融业务的支持。

因此，争取有关部门的认同和支持，向国家提出申请，争取使大连保税区成为离岸金融业务的试点区域。

２、积极创造建设离岸金融中心发展所需要的环境和基础条件。

基础条件主要包括以下几个方面：（１）构筑大连市人才阵地，为离岸金融发展提供人力资源条件。

大连市应该充分利用本地的教育资源和科技优势，加强金融教育、金融研究与金融业务三者之间的联系渠道，提高金融人才培养层次。

吸引国内外优秀的高级金融管理人才与金融经营人才来保税区工作。

（２）建立离岸金融市场运作、监管体系。

根据巴塞尔协议等国际金融业务法律文件的要求，以及大连市的实际情况制定符合国际惯例的一套灵活、完善和高效的离岸金融市场监管体系。

（３）为离岸金融中心建设提供良好的政策环境。

如取消外汇管制，允许离岸帐户内交易货币实行自
由兑换；放宽利率波动的幅度，允许其随国际金融市场利率在较大的范围内上下波动；允许资本自由流动，对贸易、非贸易和资本收支不加限制。

（４）加强大连市商业银行与离岸金融市场的融合。

银行是离岸市场上最重要的经营主体。

在大连市保税区离岸金融市场启动初期，要充分发挥国内大型商业银行的作用，鼓励国内各大商业银行在离岸金融中心设置离岸金融机构。

三、结论及建议
通过对建设离岸金融中心对大连市经济发展、国际航运中心建设、辽宁沿海经济带发展和老工业基地振兴的作用进行分析，本文指出大连市建设离岸金融中心具有重要意义，而且，大连市已经具备了建设离岸中心的环境。

因此，本文提出大连市建设离岸金融中心的措施，从申请离岸金融业务试点开始，通过基础条件建设和功能完善，逐步发展壮大大连市离岸金融中心，对大连市建设离岸金融中心提供理论支持和建议。

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