精装修房成本控制要点

精装修房成本控制要点

一、报价注意事项

二、合同谈判要点

三、工艺做法交底统一

四、材料红杠线量的确定

五、材料损耗的控制

六、班组人工费的控制

七、成品保护的控制

一、报价注意事项

1、措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，

所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进

行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要

进行测算：

（1）现场文明施工费1.0％

（2）安全施工费0.4％

（3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％

（4）材料检验、试验费0.18％

（5）临时设施费0.8％

（6）脚手架费（按现场实际条件定）

（7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般

性工程）

（8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％

（9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）

（10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15％

（11）深化设计费0.1％（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议）

（12）已完工程及设备成品保护费0.4％

（13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总包服务费）1.0％

（14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）

（15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）

总体上取下来会在8～10％左右，实际成本会在5～7％左右，主要是考虑后期维修费用，维修周期长、维修工作量大，工程竣工以后还要考虑到1～2年长时间留守部分工人待命维修，因为现在小业主上百万元买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应措施费内，例如金螳螂某精装项目竣工一年多，已花了120万左右维修费用

2、综合单价组价的测算，考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：

（1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；

（2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的10～12％；

（3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.5～1.7kg粘结剂，实际铺贴

厚度在8～10mm；

（4）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。

3、公司管理费及利润10％～12％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。

4、其它说明：

（1）甲指乙供材，按甲方签价加12％采购、保管费计入结算；

（2）甲供乙安材料，按甲方购买价取11.5%管理费＋8％质量控制、深化排版、配合保管费、；

（3）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取3％的总包协调费、配合费；

（4）现场零星点工按90元/工日计取；

二、合同谈判要点

在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外，针对精装修房我们还要多关注以下几点：

1、验收标准不能以小业主为准，要明确以国家验收规范为准，防止在小业主收房过程中，工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一些非合理要求进行修补，维修量倒是不大，但是随叫随到，在背后却耗用大量人工，这是精装修工程成本上升的一大特点，怎么去控制是值得思考；

2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有详细的质保说明；

3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理谁的材料不合格由谁负责，要注意日常材料报验的有效性。

4、竣工验收的时间要明确好节点时间，不是以小业主收房时间为准，应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收，以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理，并做好签收手续，以防日后有纠纷。

5、工期的风险非常大，往往也是没有退路，一旦小业主不能按时收房就会提出索赔，甲方也肯定会把责任加在

我们身上，所以过程中一定要作为重点来经营，最好在合同上明确罚款的上限；

6、审计时间要明确，我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本，总体是对他们有利，经济形势不好的情况下，防止开发商有意拖延审计时间，不象我们做政府工程，你不审甲方还会催着审。

三、工艺做法交底统一

根据报价书及现场实际情况，对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，哪怕是一块预埋板的节约、

1mm厚粘结剂的节约等等，这就需要我们统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：

1、由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法、电视及五金预埋方案、饰面基层做法等等；精装中比较典形的有（这里不详细列举）：

（1）镜子基层采用玻镁板代替木工板；

（2）软包布分格控制损耗；

（3）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，也有利于质量控制；

2、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用水平施工，人员较多，如果不全员交底就会达不到统一的目的；

3、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度的执行。

4、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等；

六、班组人工费的付款控制

原则：30前50前80前有计划，执行合同

1、人工费在50前需签定合同并包死，由班组共同承担风险，由此加强班组自身的管理。

2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费，不能东一棒西一锤的去做，在工序上、材料配送上要合理、到位；最好采用单一流水作业，例如做门套安排一些固定人员，就专门做门套。

3、规范做法，注意质量通病的预防，减少维修工作量。

七、成品保护的控制

1、其它配合安装单位的破坏，特别是水电、空调单位的破坏，虽然找业主可能会签给我们，但是这块签证怎么算都是划不来，所以要加强兄弟单位的配合，相互理解、多沟通。

2、后期五金件、洁具等遗失、破坏，要加强开门制度的执行，要有专人负责开门，而且要有一套制度来管理，例如进房间要有胸卡和鞋套等，并做好登记手续。