配套商业发展方向研究

莆田三信金鼎广场 莆田首个沃尔玛入住，以大卖场带动商铺销售
整体定位：国际商业典范，都市生活天堂 商业定位：以沃尔玛为核心，打造高档生活圈。 住宅定位：都市中心典范生活区
商
总建筑面积
业
主力店
2.6万平方米 沃尔玛
住
总建筑面积
11万平方米
宅
主力户型
二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二
卫、楼中楼
开发步骤：先期 启动住宅，销售 回流现金；后期 开发商业，招商 跟进，最后销售 商铺实现高回报
受过良好教育、讲究消费环境，重视购物体验
欢乐颂南山项目是一个欢乐主题的社区型Living MALL， 主力店包括华润万家超市、主题百货、概念餐厅、服饰 品牌次主力店、美容美体会所等
案例借鉴——欢乐颂
欢乐颂外形设计具有独特的造型，不规则的建筑 几何体环绕灯带，形成独具特色的外立面
欢乐颂业态组合 时尚元素：百货、品牌服饰、化妆品 餐饮元素：各国美食、休闲餐厅、快 餐 娱乐元素：儿童城 生活元素：超市、数码产品、电器、 居家用品 运动元素：健身美体中心，远动专业 店 服务元素：金融机构、美发美容、纤 体、通讯
人流入口
住 宅 入 口
车流入口
郑州金源天街 28万平米大型居住社区，配套7.5万平米社区商业中心，引 进大型超市作为主力店，打造秦岭路商业中心
大卖场
品牌旗舰店
品牌旗舰店
中心广场
大卖场 产品模式
市场对于大卖场的竞争风险较大，由于其自身收益能力及规模有限，故从资 金到运营对于甲方的要求适中，大卖场产品模式比价能力较有优势
1、地块约1.5公里有人人乐超市， 2.5公里左右有沃尔玛超市，地块未 来需引进中高端知名品牌，能够形成 核心竞争能力； 2、地块原为王寨市场，存在一定区 域性购物认知，及周边日常消费习惯 对于大卖场需求较大；
3、城市非核心商圈、城市带规划居
住区，未来大卖场商业供给有限； 4、主力店带动能够快速高价值实现 公寓产品的市场表现；
1、城市商业格局以单中心结构集中 式购物为主，非传统商圈的商业存在 较大风险，但主题、特色功能型商业， 能够降低风险； 2、市区已有万达，以及未来新世界、 新朝阳的，竞争压力较大，风险较大； 3、城市商业产品水品有限，在产品 及业态上，产品形式能够在廊坊市场 脱颖而出；
市场层面
开发商…层面
1、产品层面：新、奇、特的设计理念 以及产品单体，对于产品、设计、施工 工艺、成本都是较大的考验； 2、对于招商资源的要求：综合一站式 购物中心，对于与公寓匹配的商业的中 高端百货品牌以及品牌店的招商工作； 3、运营管理能力：从活动安排设计、 日常购物维护，租金以及扣点策略等变 化，对运营商提出考验。 4、资金沉淀，对于开发商的资金实力 提出了较高的要求，商业投资回收期长。
以大型专业卖场为持有 物业，配备社区商业和 公寓，回迁物业为大型 专业卖场
Living MALL 公寓、底商
大卖场 公寓、底商
品牌旗舰店 公寓、底商、品牌店
专业卖场 公寓、底商
Living MALL
大卖场+公寓
公寓
大型专业卖场
匹配案例
华润欢乐颂
郑州金源第一城
西安 莱安逸境
郑州 建业置地广场
案例借鉴——欢乐颂
案例借鉴——欢乐颂
欢乐颂凭借华润万家等主力品牌商家的带动，以 及内部空间的动态打造，引导客流在项目内流动
Living Mall产品模式
凭借中高端Living Mall的产品形式及功能特点，在廊坊现有商业体量供应 阶段能够利用差异化的产品实现一定竞争能力，加持综合体价值，同时开发 商提出了较大的资金及运营的考验
项目运…作层面
1、招商能力：对于知名品牌的大中 型卖场的招商能力，需要甲方能够有 足够强势的商业资源； 2、租金能力有限：大卖场的租金承 受能力有限，开发商实际收益能力有 所下降；
市场层面
方案三
北京星河湾 领跑北京高端住宅市场，树立京 －四季会 城豪宅标杆
项目位置：朝阳区朝阳北路四季星河路，4
南山欢乐颂位于南山区，占地0.9万平米，总建筑 面积3.5万平米，以“欢乐家庭”为主题，定位于 家庭生活型Living MALL
案例借鉴——欢乐颂
案例借鉴——欢乐颂
案例借鉴——欢乐颂
欢乐颂外形设计具有独特的造型，不规则的建筑 几何体环绕灯带，形成独具特色的外立面
案例借鉴——欢乐颂
欢乐颂项目定位小型家庭时尚生活Living MALL， 主要辐射客群是南山、宝安及周边地区的家庭顾客，
欢乐颂南山金福瑞项目坐落于深 圳市南山区南新路与南头街交口东 北角，处于南山政治、文化、商贸 中心，南山科技园、深圳大学、后 海商圈、宝安商圈、南头老商圈汇 聚于此，是未来南山新生态生活圈。 项目总占地面积2万多平方米， 由Living MALL和文化公园两部分 组成。 其中Living MALL占地9000平方 米，商业建筑面积35000平方米， 地下两层，地上五层，提供约350 个机动车停车位，100个非机动车 停车位。
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配套商业发展方向研究
商业发展方向梳理
标签物业 回现物业 回迁物业
方向一：Living MALL
方向二：大卖场
方向三：品牌店
方向四：大型专业店
以Living MALL为持有 物业，配备社区底商和
公寓
以大卖场为持有物业， 配备品牌旗舰店、社区 底商和公寓，大卖场和 部分公寓为回迁物业
以品牌旗舰店为核心带动， 引进强势品牌商家，所有பைடு நூலகம் 业可以全部销售，回迁物业 为公寓
项目规划：“三信·金鼎广场”项目由3栋 高30层的塔楼、3层裙楼及2层地下室组 成。 地下一、二层为地下停车场；一至 三层为商业；第四层为架空层及空中花园； 五至三十层为高级住宅。
规划要点： 1、有效实现了商业与住宅的分离，保障 了住宅的品质基础； 2、车流与人流的分离，实现了商业部分 合理的交通组织； 3、大面积的广场提供了商业与主干道的 过渡空间。
时间 06年初 06年7月 06年10月 06年12月 07年2月
开发动作 开挖地基 地下室工程完成 塔楼工程开工
塔楼施工至15层 塔楼施工主体结构接近完 工
销售动作 住宅认筹 住宅正式销售 沃尔玛签约
商铺发售 住宅销售率85%，商铺认筹 率2：1
方案二
莆田三信金鼎广场
商住垂直分离奠定了高档住宅的品质基础， 人流与车流有效分离保障了商业部分的合理 交通组织