商业步行街的发展和趋势分析

商业步行街的发展和趋势分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

商业步行街开发与经营的发展和趋势分析

摘要商业步行街作为一个年轻的地产形式，它的发展总是充满挑战和希望。诞生之初，商业步行街的开发与经营面对城市空心化及郊区购物中心的挑战，凭借其自身的特点长期繁荣在城市中心区域。当下，随着社会经济的发展，人们消费水平的提高，让商业步行街的发展充满希望和机遇；同时，它作为传统的商业模式不仅要面对现代商务金融的绝对竞租优势，还要面对以网络购物为代表的电子购物的新型消费模式的冲击。一方面，一些城市的商业步行街风光无限，是一座城市商业名片和城市繁荣的象征。另一方面，商业步行街街的失败案例越来越多。很多步行街变得越来越“不行”。因此，我们有必要对商业步行街打发展趋势做出科学合理的专业分析。

关键词逆城市化；郊区购物中心；竞租理论；“步行”街；体验型消费；

1 商业步行街的开发与经营历史分析

商业步行街起源于中国，早在唐代时期，长安的集中市场东市和西市就各设了两条步行街。[1]随着社会经济的发展，城市手工业者阶层的壮大，中国市场变得更加开放，道路两宋时期，商业步行街开始出现在城市中普遍存在，但大多是自身街道尺度太窄，或是服务功能为主的城市尽端路不宜让车马通行而被迫成为步行街，这一景象在清明上河图中表现的较为典型。

但真正意义上的现代步行街的开发与经营却起源于欧美国家，上世界五六十年代，欧美各国战后经济得到恢复，社会专业化分工更加具体，各城市产业得到空前发展。同时为进一步减小交易成本，更多不属于土地资源依赖性的经济活动在城市及城市周边聚集现象明显，是现代城市规模不断膨大，同时汽车产业的飞速发展，家用小汽车的普及，使得欧美城市的中心区交通混乱，空气质量下降，环境污染加重。让这些地区的城市中心区社会商业衰落，吸引力下降，为了便于对公民的管理以及不让城市基础设施不至于闲置，复兴城市中心区商业，改善中心区交通环境和安全状况以及迎合人们对工业机械化生活的厌倦，西方很多城市几乎在同一时期建设了一大批新型商业街区，这些商业街区往往完全禁止社会车辆通行，并更加注重行人感受，商业步行街由此而生。德国、丹麦、荷兰最早推行的这些“无交通区（Traffic Free Zone)”[2]并建成的林荫

大道就被认为是最早的现代意义的商业步行街。

商业步行街的经营是为了刺激城市消费市场，消费服务所有商业步行街灵魂，因此天生有消费服务的特性。因此随着资本市场的活跃和成熟，由于竞租理论，商业步行街只可能诞生于当时的城市中心。但是城市商业步行街的诞生年代，欧美各城市正处于城市空心化时期，城市中心日渐萧条的年代。欧美处于萧条阶段的各城市中心为什么还能诞生占据大量城市中心社会资源的新型消费载体

上世纪40年代后期，以美国为代表的西方资本主义国家逆城市化现象严重，另一种大型社会消费载体——郊区大型购物中心。由于地价低廉，其商品价格一般比市区低10%~25%，且往往规模庞大，面积通常都在10万平米以上，[3消费物品门类齐全。完全能满足人们的生活需求，这让郊区购物中心更具竞争力，开始在在广大城市郊区生更发芽。这更减小了人们到城市中心消费活动的意愿，对加强城市中心的吸引力是极为不利的。那么当时的城市设计者为什么会寄希望于商业步行街来对抗郊区购物中心来抢夺顾客呢

首先，商业步行街的特点是禁止社会车辆通行，给至于其中的步行者更好的消费环境。而且由于没有汽车，步行街的所有设计只需要针对人的尺寸，让步行街的设计从一开始就更加人性化，比如步行街的流线组织更加符合人体视线流线，比如街道两旁往往种植成排的乔木，让人们更多接近自然的机会。总之，商业步行街的更加人性化的设计理念让其具有很多先天优势，这使得商业步行街能长期在城市的中心地带见证当今城市的再次崛起和繁荣。

2 商业步行街现状问题分析

城市用地从来就是价高者的，商业步行街作为一种重要的社会消费载体，在面对传统第一、第二产业的竞争是拥有绝对的竞价优势。所以，商业步行街一直占据着城市的地价最高地段。但是现当代，现代金融商务业能够创造更多的剩余价值，毫无疑问，也更能为城市核心地带支付更高的租金。另外，由于以以网购为代表的电子商务也让商业步行街的发展充满挑战。以中国为例，2013年，中国网络购物市场销售额达万亿元人民币，过去五年间年均复合增长率达到70%。而远高于中国社会消费品%的增速。[4]也就是说，网络购物正一步步蚕食以实体店为依托的商业步行街的市场份额。难道商业步行街是否一定和一些传统的商业形式一样，在城市经济活动中越来越边缘化

答案是否定的，例如以上海为例，南京路步行街梅龙镇广场附近依然是上

海地价最高的地块。北京的城市核心心依然在王府井步行街，武汉的汉江路、成都的春熙路、重庆的解放碑等一大批城市商业步行街依然在本地区的社会经济活动中占据着举足轻重的地位。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。[5]步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。步行街在一些城市出现，满足人们很多消费的需要，而成为城市的商业窗口。这说明，商业步行街以其特点在当代城市经济活动中依然有旺盛的生命力。

既然如此，那么为什么在中国很多中小城市所建设的步行街，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题呢为什么步行街逐渐演化为“不行街”为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢我们通过仔细分析，其中的原因主要有一下几点：

一没有市场，只有市长

这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄其他城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在一个城市中兴旺的项目在另一个城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行街这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。

但是很多城市就缺乏这种优势。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。

二没有策划，只有规划

许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完全的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。

三只有“品味”没有定位

定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区