2015年土地估价相关知识：资产评估内容
资产评估基础知识
资产评估基础知识1、资产评估的含义（2）资产评估基本要素评估主体、评估对象、评估目的、评估假定、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法评估基准H和评估结论。
（3）资产评估分类评估、评估复核、评估咨询完全性资产评估、限制性资产评估单项资产评估、整体资产评估法定评估、非法定评估2、资产评估的特点（1）市场性•资产评估是市场经济要求的中介服务活动•资产评估是在摹拟市场条件下进行的•资产评估结果要经得起市场检验（2）公正性•资产评估必须依照统的评估准则及规程进行，这是公正性的技术基础•资产评估专业人员必须独立于资产业务及其当事人，这是公正性的组织基础（3）专业性•评估机构由评估专业人员组成•评估专业人员具有专业化分工•评估专业人员具有专业知识和评估经验（4）咨询性•评估结论是专业化的估价意见•评估结论本身没有强迫履行的效率•评估专业人员不对资产业务定价决策负责1、资产评估的产生发展进程（1）原始评估阶段（2）经验评估阶段（3）规范评估阶段2、中国资产评估的发展进程（1）产生阶段（1988〜1992年）1988年，大连市率先展开了国有资产评估活动。
1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。
1990年7月，国家国有资产管理局资产评估中心宣布成立。
1991年11月，国务院发布《国有资产评估管理办法》，标志着我国国有资产评估制度基木构成。
（2）出具范围阶段（1993〜1995年）1993年12月，中国资产评估协会成立1995年3月，中国资产评估协会代表中国加入国际评估标准委员会。
1995年5月，建立了注册资产评估师制度。
1996年起国家组织了全国统1的注册资产评估师考试。
（3）规范化阶段（1996年~今）2016年7月，全国人大常委会第2101次会议通过了《X资产评估法》。
12017年9月起，财政部、中评协对原资产评估准则进行了全而修订，构成了包括资产评估基木准则、执业准则、指南、指点意见共27个准则在内的新的资产评估准则体系。
土地房地产资产评估
土地房地产资产评估
土地房地产资产评估是指对土地房地产资产进行全面、系统的评估，确定其价值和潜在风险的过程。
其目的是为了提供可靠的评估结果供决策者参考，帮助其做出正确的土地房地产交易、投资和管理决策。
土地房地产资产评估的主要内容包括对土地房地产的物理特征、法律状况、经济状况和市场状况等进行调查和分析，从而确定土地房地产的价值范围。
评估的方法主要有比较法、收益法和成本法等，根据不同的目的和情况选择合适的方法。
土地房地产资产评估是一个复杂而综合的过程，需要综合运用各种调查、分析和估价方法。
首先，评估师需要对土地房地产的物理特征进行调查和分析，包括土地面积、地形地貌、地理位置、土地利用现状等。
其次，评估师还需对土地房地产的法律状况进行调查，包括土地权属、土地用途、土地规划等情况。
然后，评估师还需对土地房地产的经济状况进行调查和分析，包括租金收入、经营成本、利润率等。
最后，评估师还需对土地房地产的市场状况进行调查和分析，包括供需关系、经济发展预期、政策环境等。
在评估的过程中，评估师需要进行数据分析和估价模型建立，运用比较法、收益法和成本法等方法进行估价。
比较法是指通过比较相似土地房地产的交易价格，确定被评估土地房地产的价值。
收益法是指根据土地房地产的潜在收益，计算其价值。
成本法是指通过计算土地房地产的修复或重建成本，确定其价值。
综上所述，土地房地产资产评估是一个综合性的过程，需要调查分析各种相关因素，运用多种方法进行估价。
只有通过科学、客观、全面的评估，才能准确确定土地房地产的价值范围，为决策者提供可靠的参考依据。
土地价值评估方法概述
土地价值评估方法概述一、土地价值评估的概念及意义土地价值评估是指对土地进行价值测定和评估，以确定其在市场上的价格或潜在价值。
土地价值评估是在土地利用规划、土地管理、土地交易等方面具有重要作用的一项工作。
它能够客观地反映土地的实际情况和潜在价值，为土地的开发利用、市场交易、财务决策和政府管理提供合理参考。
土地价值评估的意义主要体现在以下几个方面：1、为土地交易和土地出租提供参考。
在土地的买卖和租赁过程中，通过对土地价值的评估，可以确定合理的交易价格和租金水平，从而保障交易的公平和合理。
2、为土地开发和利用提供决策依据。
通过对土地的价值评估，可以为土地的规划、开发和利用提供合理的决策依据，确保土地的合理开发和利用。
3、为土地税收和财政收入提供依据。
土地的价值评估可以为政府征收土地税和确定土地出让金提供依据，确保政府的税收和财政收入合理有效。
4、为土地资源合理配置提供支持。
通过对土地价值的评估，可以实现土地资源的合理配置，促进土地资源的优化利用，保护土地资源的可持续发展。
土地价值评估的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法和综合法等。
各种方法在不同的情况下都有其适用性和局限性。
下面将分别对这些方法进行概述。
1、市场比较法市场比较法是土地价值评估中最常用的方法，它是通过对同类或相似土地的交易价格进行比较，从而得出被评估土地的价值。
市场比较法的主要特点是直接、简便、客观，因此在土地货币化程度较高的地区和土地用途单一的情况下，市场比较法是较为适用的。
市场比较法的具体步骤包括确定评估对象、获取同类或相似土地的交易数据、进行数据筛选和调整、最终确定评估对象的价值。
在实际操作中，根据被评估土地的不同情况，市场比较法又可以细分为直接比较法、间接比较法和回归分析法等。
2、收益法收益法是通过对土地产生的经济收益进行测算，从而评估土地的价值。
收益法主要适用于商业用地、工业用地和部分农业用地等土地类型。
其核心是通过对土地的未来收益进行贴现，从而确定土地的现值。
土地利用与财产价值评估
土地利用与财产价值评估土地作为我们生存的基础资源，其价值不可谓不重要。
然而，如今，土地的利用方式和财产价值评估是一个备受争议的话题。
应该如何管理土地，合理利用土地，以及如何评估土地的价值都是我们需要关注的问题。
土地利用是与农业、城市化、工业和自然生态等领域密切相关的。
土地被用于种植食物、建造房屋、开采矿物，同时也是生物多样性保护的重要载体。
因此，我们需要制定合理的规划来管理土地的利用。
在这个过程中，我们需要考虑环境和社会因素的平衡。
环境影响评价作为一种手段，可以在决定土地使用和开发过程中降低环境风险。
在实际实施过程中，这需要政府、企业和公众的积极合作。
除了土地的管理以外，土地的评估是同样重要的。
土地的价值可以从多方面来衡量。
例如：物理特征、位置、土地用途、权益和土地市场价格等因素都是影响土地价值的重要因素。
土地价格的评估目的在于为土地使用者、土地投资者、金融机构和政府提供正确的决策基础。
土地的财产价值评估可以依靠多种不同的方法，例如市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过市场上类似土地的成交价格来确定评估土地的价值，其适用于市场活跃的土地和相对简单的土地。
收益法是基于土地用途以及土地用途所带来的收益来决定其评估价值。
成本法是将土地估值依据土地开发、修复和维护所需要的成本来确定的。
每种评估方法都有其优缺点和应用范围。
在土地价值评估时，我们需要综合考虑土地本身的物理情况、土地用途、市场情况及相关政策法规等因素，选择最适合的评估方法。
需要指出的是，土地利用和财产价值评估是相互关联的、相互影响的。
优良的土地利用管理可以增加土地价值，而过度开发和破坏会导致土地价值下降。
土地的评估结果也可以用来评估土地利用的合理性和可行性。
因此，政府应该从两个方面出发，加强土地管理和土地评估，以保证土地使用与土地价值的平衡和协调。
综上所述，土地利用和财产价值评估是我们需要关注和重视的议题。
我们需要充分了解土地利用和财产价值评估的重要性，制定合理的管理规划和评估方法，从而实现土地和社会、环境的和谐统一。
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法一、评估方法A. 资产根据资产评估准则的有关规定，资产评估的基本方法有市场法、收益法、成本法，市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法，市场法的适用条件为：①存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；②价值影响因素明确，并且可以量化。
收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，收益法的适用条件为：①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；②未来收益可以正确预测。
成本法即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额为被评估资产评估值的一种方法。
成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
根据上述评估方法定义及适用条件，委托方的资产拟土地征收涉及的资产及损失，目前在市场上很难找到具有可比性的参照物，据此不适用市场法；其土地征收资产所带来的效益与企业的经营收入之间很难分割，更不可能有稳定的比例关系，据此不适用收益法。
依据本次评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象的特征和价值类型，本次资产评估主要采用成本法，成本法评估结果可以较好地反映了资产持续使用的价值，成本法其基本计算公式为：评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值或，评估值=重置价值×成新率各类资产的评估方法简述如下：1、关于设备类资产的评估评估值=重置全价×成新率（1）重置全价的确定①国产机器设备和电子设备：以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部2013 年出版的《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查价。
2015年度土地估价相互学习知识-资产评估内容
2015年土地估价相关知识：资产评估内容一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应出让土地使用权还原率。
【2004年考试真题】A：低于B：高于C：等于D：等于或低于E：时间因素2、某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为元。
A：3750B：4000C：5000D：5333E：时间因素3、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。
A．规划设计B．产品调研C．建筑设计D．材料采购E．物业服务4、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为比较合适的依据是。
A：工程概算B：工程预算C：设计概算D：贷款计划E：土地5、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。
A：开发商李某拥有的土地闲置了1年B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价D：开发商孙某购买一块土地后出国定居E：时间因素6、当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始。
【2007年考试真题】A：以递增的速度上升B：以递减的速度上升C：以递增的速度下降D：以递减的速度下降E：时间因素7、个人所得税中，如工资、薪金所得适用的税率是__税率。
A．比例B．超额累进C．实际D．定额8、下列对土地估价描述不正确的是。
A：土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响D：土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来E：时间因素9、绝对地租形成的根本原因是__的垄断。
土地评估标准
土地评估标准土地评估是指对土地进行经济、社会、环境等方面的调查、分析和评价，以确定其适宜用途和价值的过程。
土地评估标准是指在土地评估过程中所遵循的一系列规范和要求，以确保评估结果的客观、公正和科学性。
下面将介绍土地评估标准的相关内容。
首先，土地评估标准应当包括土地的基本情况调查和分析。
这包括土地的位置、面积、地形、土壤、水资源等基本情况的调查和分析，以全面了解土地的自然特征和资源状况。
其次，土地评估标准应当包括土地的社会经济条件的调查和分析。
这包括土地所处的区域的经济发展水平、人口密度、交通条件、用地政策等因素的调查和分析，以全面了解土地所处的社会经济环境。
另外，土地评估标准应当包括土地的环境条件的调查和分析。
这包括土地所处的区域的气候、生态环境、环境保护政策等因素的调查和分析，以全面了解土地的环境质量和生态状况。
此外，土地评估标准还应当包括土地用途和价值的评价方法和标准。
这包括根据土地的基本情况、社会经济条件和环境条件，确定土地的适宜用途和价值，并制定相应的评价方法和标准，以确保评估结果的客观、公正和科学性。
最后，土地评估标准还应当包括评估报告的编制要求和审核程序。
这包括编制评估报告的内容和格式要求，以及评估报告的审核程序和程序，以确保评估报告的真实性和可靠性。
总之，土地评估标准是土地评估过程中必须遵循的一系列规范和要求，它涵盖了土地的基本情况调查和分析、社会经济条件的调查和分析、环境条件的调查和分析、土地用途和价值的评价方法和标准，以及评估报告的编制要求和审核程序。
只有严格遵循土地评估标准，才能确保土地评估结果的客观、公正和科学性，为土地的合理利用和保护提供可靠的依据。
土地资产评估
土地资产评估土地资产评估是指对土地资产进行全面的评估和估值，以确定其市场价值和收益潜力。
土地资产评估是房地产市场中非常重要的一环，对于土地买卖、投资和融资等方面的决策起着至关重要的作用。
本文将介绍土地资产评估的基本原则和方法，以及其重要性。
土地资产评估的基本原则包括公平性、科学性、可行性和可比性。
公平性意味着评估结果应当客观、公正，不受主观因素影响。
科学性要求评估师根据专业知识和经验，运用科学的方法和工具进行评估。
可行性要求评估过程能够及时、准确地完成。
可比性要求评估结果应当与市场上类似土地资产的价格相一致。
土地资产评估的方法主要包括比较法、成本法和收益法。
比较法是指通过比较市场上类似土地资产的交易价格，确定被评估土地的市场价值。
成本法是通过计算土地开发和建设的成本，再减去折旧等因素，确定土地资产的价值。
收益法是根据土地的收益潜力对其进行评估，包括土地出租或出售带来的租金、收益或利润。
土地资产评估的重要性主要体现在以下几个方面。
首先，对于土地买卖和投资来说，准确评估土地的市场价值能够帮助买家和卖家更好地进行谈判，降低交易风险。
其次，评估土地的收益潜力可以为土地的开发和利用提供参考，帮助规划土地的最优用途。
此外，土地评估也是房地产融资的重要依据，可以帮助银行和其他金融机构确定土地的价值和抵押价值。
在进行土地资产评估时，需要考虑多种因素。
首先是土地的位置和环境条件，如土地位于城市中心地带还是郊区、交通便利程度、周围的配套设施等。
其次是土地的土质和地形情况，如土地的适用性、水资源和排水情况等。
还需要考虑土地的权属状况和利用限制，如土地的产权证明和土地用途规划等。
总之，土地资产评估是房地产市场中不可或缺的一环。
通过科学、公正的评估方法和原则，能够帮助买家、卖家和金融机构更好地了解土地资产的市场价值和收益潜力，降低交易和投资风险，促进土地资源的合理利用和开发。
因此，对于土地资产评估的重要性不能被忽视。
土地估价相关知识：整理资产评估内容
(⼀)资产评估概述资产评估就是对资产的确认与计量。
现代资产评估的兴起是市场经济发展到⼀定阶段的产物，也是社会分⼯⽇益专业化的结果。
资产评估主要由评估主体、评估客体、评估⽬的、评估标准、评估原则、评估程序和评估⽅法等要素构成。
作为⼀种与市场经济相适应的中介服务，资产评估具有现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性等特点。
在资产评估中应遵循真实性、科学性、可⾏性和公平性原则。
国有资产评估的法定程序包括申报⽴项、资产清查、评定估算和验证确认4个环节。
(⼆)资产评估的基本⽅法资产评估可以采⽤收益现值法、重置成本法、现⾏市价法和清算价格法。
评估机构应根据不同的⽬的与对象，选⽤其中的⼀种或⼏种⽅法进⾏评定估算。
如同时选⽤⼏种⽅法评估，应对各种⽅法得出的结果进⾏⽐较和调整，以求得出合理的资产评估价值。
收益现值法的基本原理是：在确定资产预期收益的基础上，通过本⾦化处理，得到收益现值，并以此为依据确定资产评估价格。
收益现值法主要适⽤于两类评估业务：⼀类是企业产权变动时的资产评估；另⼀类是有现实收益和预期收益的⽆形资产转让和作价⼈股时的资产评估。
其基本公式为：收益现值⼀预期收益÷本⾦化率。
如何正确确定预期收益和本⾦化率，是采⽤收益现值法评估资产价值的关键。
应⽤收益现值法依据如下程序进⾏：第⼀，搜集并验证与被估资产有关的财务报表和经营状况资料；第⼆，计算和对⽐分析有关指标及其变化趋势；第三，科学确定收益期、预期收益和折现率；第四，计算并确定被估资产的评估价值。
收益现值法的应⽤应满⾜以下⼏个前提条件：资产使⽤、被估资产必须是能⽤货币衡量其未来期望收益的资产、产权所有者承担的风险能⽤货币计算。
收益现值法的优点在于，在所⽤各项参数科学合理的前提下，可以⽐较真实准确的反映企业的资本化价格；可以较好的确定各种不易确定的⽆形资产的价值；将资产评估与投资决策有机结合起来，易于为买卖双⽅所接受。
其缺点主要是预测未来各项收益额的难度较⼤且评估适⽤范围较⼩。
2015年《资产评估》讲解
《资产评估》讲解课前的说明一、教学的指导方针我们这门课程考试的分值大约有60-67分以上是计算题（因为选择题中也至少有10-17分以上的计算性的选择题，09年度计算性选择题最少，只有10分），所以教学中将高度重视教材中涉及到的计算型的知识点。
二、本课程的要求、难度三、本课程的主要内容四、本课程的题型、题量、分值情况本科程试卷题型包括单项选择题、多项选择题、计算题，题量分布为单选30题、多选10题、计算题4个，分值分布为：单选30分、多选20分、计算题50分。
虽然本教材涉及到计算题的内容很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，我将把教学重点放在计算性的考点上。
成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，从近5年的统计情况来看，占整个计算题的分值比重分别是26%、72%、12%。
必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练运用。
同时从整个试卷看，这三种方法涉及到的考分占到整个试卷的70%左右。
五、对大家的学习要求1.听课中注意休息，一次学习不要超过4个小时，力求消化以后（记住并完成配套练习）再学习后面的内容。
对于计算题，在听讲解之前先自己试着做做，再听讲解。
2.认真听课，加强平时的滚动式学习，不要全部寄希望于最后的压题、串讲。
计算性的知识点掌握不是短时间突击，死记能够掌握的，所以大家要平时就下功夫掌握计算型的知识点。
我对课程的讲解将给你们理解教材的内容提供很好的帮助，而且听完课以后你会觉得教材的知识点比较的清楚，并不是很复杂。
3.高度重视计算性的知识点，在掌握教材的知识点的基础上，适当做些练习，但是不要太多或者采用题海战术。
由于这门课程计算题目比重很大，有的同学习惯做很多题目，而不认真的学习教材，我不觉得这是一个好的学习方法。
考试是针对教材的知识点出题的，一个知识点可以有很多的出题角度，你做会了一个题目，也许只是解决了这个知识点的一个角度，考试的时候可能是出的这个知识点的另外一个角度，结果你还是不会做。
第一章 土地估价的基础知识.
土地和住房制度、城市规划和土地利用规划、税收 政策、土地产权状况
4、社会经济状况因素 经济发展水平、社会治安、城市化进程等
5、土地资源禀赋
二、区域因素
1、区段位置
距离市中心和污染源的距离等
2、基础设施
交通、通讯、教育、医疗、娱乐等
一般情况下，应以估价对象的最有效利用为前提 估价。
几种特殊的土地利用是：
基准地价评估 企业改制、资产清算、公益用地等估价 农地估价中，未获得转用许可的农地
以现状利用 为最有效利用
可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。
4、供需原则
土地的供求对其价格有重大影响。 土地的特殊性： 位置固定性和市场地域性
3、规划限制
对用途、用地结构等限制
4、环境质量
地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人 地比例、公园和绿地等
三、个别因素
指宗地本身的条件和特征对宗地地价的影响。
包括：
位置、面积、形状、用途、容积率、临街宽度、宗地 开发程度、地质地形等。
第六节 土地估价的要求和方法
一、对估价人员的要求
1、遵循土地估价的原理、理论和方法 2、充分了解土地市场行情，掌握土地市场的各种资料 3、熟悉土地有关法律法规和政策对地价的影响 4、充分了解待估宗地的各种权利状况 5、确定待估宗地的估价时点
二、土地估价的方法
土地估价方法
基本估价方法
应用估价方法
收 益 还 原 法
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的 结果。
土地的价格可由土地对土地总收益的贡献来决定。
7、变动原则
土地估价相关知识资产评估内容
土地估价相关知识：资产评估内容一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。
对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。
A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%2、在统计分析中，相关系数r的取值范围为。
A：一13、在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把__估算的价格当做建设用地价格的最低界限。
A．收益还原法B．成本逼近法C．市场比较法D．剩余法4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。
A：实行地价冻结B：停止交易C：提高交易税金比例D：政府回收土地E：时间因素5、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。
A．国有企业破产B．国有企业兼并国有企业C．非国有企业兼并国有企业D．外资企业兼并国有企业6、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。
A．管理费B．修理费C．折旧费D．以直接归属土地负担部分为限的土地税7、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题)A：房地产开发预期总价格与总支出的差额B：房地产开发的总收益C：房地产的年租收入D：房地产的建造总成本和总利润E：合法性8、有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系，最恰当的理解是__。
A．包含与被包含的关系B．概念上存在本质差别，相互问没有关系C．基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系D．不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定9、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的__。
2015土地估价理论与方法：相关机器设备评估
2015土地估价理论与方法：相关机器设备评估一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、凡事实确凿，有法律依据，对公民处以__元以下罚款，对法人或者其他组织处以__元以下罚款或警告的行政处罚可适用简易程序。
A．50，1000B．100，2000C．200，3000D．300，50002、按临时用地批准使用的建设用地，临时使用期限一般不超过年。
A：0.5B：1C：2D：3E：35％～50％3、违反《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止行为，没收所得，可以并处所得__倍以下的罚款。
A．3B．4C．5D．64、交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异，前者发生在先，后者发生在后．在此期间，则要进行修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。
A：区位B：等级C：价格D：期日E：时间因素5、会计核算的基本前提包括__。
A．会计主体B．持续经营C．会计监督D．会计分期E．资金流入6、《土地登记办法》规定，对符合总登记要求的宗地，由__予以公告。
A．市级以上人民政府B．市级人民政府C．县级人民政府D．国土资源行政主管部门7、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。
在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30 万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3．6亩/人和1．2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2．3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为__。
A．53．6、54．2B．46．4、54．2C．56．6、45．8D．46．4、45．88、对投保人告知事项的围，我国__确定了询问告知原则。
A．《保险法》B．《言论法》C．《隐私法》D．《保险义务法》9、一般地，影响房地产市场的现状与发展变化的因素有__因素。
土地价值评估方法概述
土地价值评估方法概述
土地价值评估是指通过分析市场条件、用途、地理位置、土地性质及市场交易情况，对一块土地的预期价值进行评估的过程。
土地价值评估的方法有多种，根据不同的目的和实际情况，选择不同的方法进行评估。
1.市场比较法
市场比较法是一种常用的土地价值评估方法，其基本原理是通过对同区域、类似属性的土地市场成交价进行比较，推算出被评估土地的市场价值。
这种方法主要适用于土地市场活跃、交易数据丰富的情况。
2.收益法
3.成本法
成本法是一种根据土地所需建设的各项设施及公共设施的价格，加上人工、管理费用等，综合计算所得的土地价值的方法。
这种方法主要适用于土地开发初期，还没有充分的市场交易数据，或者土地的规划用途不明确的情况。
4.综合法
综合法是一种根据不同的评估方法综合得出土地价值的方法。
这种方法适用于土地评估对象多元化，评估方法单一无法评估一个土地的完整价值的情况。
总之，不同的土地价值评估方法适用于不同的土地评估对象和评估目的，在进行土地价值评估时，应根据实际情况选择恰当的评估方法，并结合市场趋势、市场需求、政策环境、社会环境等因素，进行综合分析和判断，以确保评估结果真实可靠。
2015-新城镇土地估价规程应用要点
新城镇土地估价规程应用要点《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）国家技术标准已经公开发布，并于2014年12月1日起实施。
2015年3月18日国土资源部办公厅发布《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号），通知要求各地严格按规程制定、更新并公布基准地价，加强宗地地价评估管理，严格执行出让地价评估的有关规定。
《城镇土地估价规程》作为土地估价师开展评估业务时最重要的技术规范，规程的更新与变化直接影响到了《土地估价报告》的格式与评估方法的应用，下文着重说明新《城镇土地估价规程》在估价实务中的变化，希望对估价人员业务的开展起到一定的借鉴。
一、基准地价系数修正法的调整新规程中基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法共同被纳入到公示地价系数修正法中。
同时新规程增加了基准地价系数修正法的适用范围，指出“基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年”。
而估价人员所关注的基准地价更新频率问题在新规程中也有了规定，即更新频率不得低于每3年一次，每隔6年应进行一次全面更新。
同时国土资厅发〔2015〕12号也明确说明基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
由此可见在新规程下，如果某地区仅有基准地价表而体系不完备的，或基准日相差6年以上，那么估价人员对该地区土地的评估不应采用基准地价系数修正法。
同时应注意如果估价期日距基准地价期日超过3年而不足6年时，这些地区所涉及的国有土地资产处置或土地资产抵押评估，应谨慎选择使用基准地价系数修正法。
2015土地估价师：基准地价评估汇总
2015 土地估价师：基准地价评估汇总一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、根据《中华人民共和国担保法》，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当。
A:全额返还定金B:双倍返还定金C:三倍返还定金D:四倍返还定金E: 35%〜50%2、1986年9 月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。
A．10%〜30%B．20%〜30%C．15%〜30%D．10%〜25%3、《土地利用年度计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。
A •土地开发整理规划B. 国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标C •土地利用总体规划D ．建设占用耕地等耕地减少情况E •建设占用耕地等耕地增加情况4、市场价格是以价值为基础，并通过__。
A•市场供求关系形成B •评估机构评估确定C. 政府机构决定D. 成本核算形成5、某公司以年租金540 元／平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30 年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%.据调查，同类建筑物的重置价格为2000元／平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元／平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%.则该不动产的价格为元／平方米。
【2009 年考试真题】A: 3650B: 4232C: 5270D: 5599E:时间因素6、在产品缺乏需求价格弹性阶段，如果市场供给增加，其他条件不变，将导致.【2007年考试真题】A:价格升高和企业总收入增加B:价格升高和企业总收入减少C:价格降低和企业总收人增加D:价格降低和企业总收入减少E: 土地7、2006年某写字楼出租，签订了3 年租赁合同，合同月租金50元／平方米，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380 元／平方米。
土地估价理论与方法
土地估价理论与方法
土地估价是指对土地价值进行评估的过程，包括评估土地的性质、地理位置、用途、市场需求等因素，最终确定土地的价值。
土地估价的理论基础主要包括市场价值理论、成本法、收益法等。
市场价值理论：认为土地价格是由市场供求关系决定的，在市场上成交的土地可以反映出土地的实际价值。
成本法：计算土地的成本，以决定土地价值。
这种方法所计算的土地价值会包括土地开发和建设所需要的成本。
收益法：根据预计的土地投资收益进行计算，从而确定土地价值。
这种方法通常用于评估商业和其他产业用途的土地。
土地估价的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法。
市场比较法：是通过对已经成交的同类土地进行比较，从而确定土地的市场价值。
这种方法常用于住宅、商业和工业用地的估价。
收益法：是通过对土地的收益进行预测和计算，从而确定土地的价值。
这种方法通常用于商业用地的估价。
成本法：是通过计算所需的土地开发和建设成本，从而确定土地的价值。
这种方法适用于规划开发中的土地。
评估土地包含
评估土地包含
土地评估是对土地的价值进行测定和估价的过程。
通过评估土地的价值，可以为土地持有者、投资者和金融机构提供决策依据。
土地包含多个要素，如位置、土地用途、土地周边设施和发展潜力等。
下面对土地包含的要素进行评估。
首先，位置是评估土地价值的重要要素之一。
好的位置可以提供便利的交通、完善的基础设施和丰富的资源。
位于中心位置或城市繁华区的土地通常价值较高，因为其交通便利、商业活动集中，具有较高的投资回报率。
而位于偏远地区或交通不便利的土地价值相对较低。
其次，土地用途对土地价值也有影响。
不同的土地用途有不同的市场需求和价值。
例如，商业用地通常具有较高的价值，因为商业活动可以带来较高的收益。
而农业用地或工业用地通常价值较低，因为其收益相对有限。
土地的用途规划与开发前景对土地价值也有直接的影响。
土地周边设施也是评估土地包含要素之一。
附近有公园、学校、医院、购物中心等配套设施的土地通常比较受欢迎，因为这些设施能提供便利的生活和工作环境。
而缺乏周边设施的土地价值相对较低。
最后，土地的发展潜力也会影响土地价值。
土地是否有扩展或更新的可能性，是否允许更高的建筑密度等都会对土地价值产生影响。
有较高的发展潜力的土地通常价值较高，因为其增值空间大。
综上所述，评估土地包含要素是一个综合考量的过程。
除了考虑土地的位置、用途、周边设施和发展潜力外，还需要考虑土地的市场需求、土地的面积和形状等因素。
只有综合评估这些要素，才能得出准确的土地价值评估结果。
15年农用地土地使用权估价报告
一、估价的依据1.土地资源状况：农用地的土地质量、地形地貌、水系等因素对土地使用价值有着直接的影响，需充分考虑；2.相关法规政策：《土地管理法》、《农村土地承包法》、《农村土地使用税暂行条例》等法规对土地使用权的规定，对估价有着重要影响；3.周边市场情况：农用地估价时，应考虑周边的市场情况，包括土地的用途、地段、交通、设施等因素；4.历史经营情况：需要了解历史经营情况，即农民在过去几年中的耕作方式、农产品的产量与质量、收入等因素，这些都能为估价提供重要依据；5.财务成本和收益情况：收益标准会影响地租的价值，财务成本较高，如水电费用过高，会影响土地使用权的价值。
二、估价的方法1.市场法：通过查阅土地交易行情、土地状况等资料，对农用地进行市场估价，确定适当的土地租金标准。
2.收益法：通过分析农民在土地上的收益，结合土地的市场承包费用以及其他成本因素，计算出土地使用权的市场价值。
3.成本法：通过了解农用地的耕作过程、经营成本等，计算出土地使用权已产生的成本和未来的成本，从而得出土地使用权的估价。
4.综合法：综合以上三种方法所得的资料进行比较分析，找出其价值的共同点和落差点，逐步确定具体的价格。
三、估价的内容1.农用地的详细情况：包括农用地的用途、面积，地势、地理位置等基本信息；2.农民的承包经营信息：包括农民的承包年限、承包方式、土地利用率、历史产出情况等信息；3.参考数据：对于同一地区相似的土地使用权估价，应当提供资料作为参考；5.详细估价结果：包括土地使用权的具体市场定价、经济效益、土地租金和交易费用等。
农用地土地使用权估价报告是农村地区用于评估和估价农用地土地使用权的重要文件，应该综合考虑周边市场情况、历史经营情况、财务成本和收益情况等因素，采用市场法、收益法、成本法和综合法的方法进行估价。
此外，估价报告的具体内容也需要涵盖农用地的详细情况、农民的承包经营信息、估价的数据与方法和详细的估价结果等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2015年土地估价相关知识：资产评估内容一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应出让土地使用权还原率。
【2004年考试真题】A：低于B：高于C：等于D：等于或低于E：时间因素2、某交易不动产的土地使用面积为200㎡，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75％，则该交易实例的单位建筑面积价格为元。
A：3750B：4000C：5000D：5333E：时间因素3、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。
A．规划设计B．产品调研C．建筑设计D．材料采购E．物业服务4、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为比较合适的依据是。
A：工程概算B：工程预算C：设计概算D：贷款计划E：土地5、在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是。
A：开发商李某拥有的土地闲置了1年B：开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地C：开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价D：开发商孙某购买一块土地后出国定居E：时间因素6、当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始。
【2007年考试真题】A：以递增的速度上升B：以递减的速度上升C：以递增的速度下降D：以递减的速度下降E：时间因素7、个人所得税中，如工资、薪金所得适用的税率是__税率。
A．比例B．超额累进C．实际D．定额8、下列对土地估价描述不正确的是。
A：土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响D：土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来E：时间因素9、绝对地租形成的根本原因是__的垄断。
A．土地使用权B．土地所有权C．土地抵押权D．土地租赁权10、会计核算的基本前提包括__。
A．会计主体B．持续经营C．会计监督D．会计分期E．资金流入11、《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于__20%以下的土地闲置费。
A．总投资B．总造价C．总地价D．土地使用权出让金12、用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括__资料。
A．土地使用权收购价格B．土地使用权转让价格C．土地使用权出租价格D．土地使用权抵押价格E．土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用13、下列关于会计要素中的利润，说法不正确的是（）。
A．利润是指企业在一定会计期间的经营成果B．净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等3个项目的总额减去所得税费用之后的余额C．补贴收入不计入利润D．营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润14、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象．根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，才能够评估出估价对象客观潜在的价格。
A：市场比较法B：成本法C：收益还原法D：剩余法E：时间因素15、根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，可以享受减免契税优惠待遇的是。
A：城镇职工购买自住住房B：房屋所有者之间互换房屋C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房D：取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设E：土地16、某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60％，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为元／平方米。
【2008年考试真题】A：300B：400C：500D：600E：时间因素17、财综[2006]48号规定，对于地方违反规定减免和欠缴新增建设用地土地有偿使用费的，要进行逐项清理，并限期追缴。
对逾期未缴的，一律暂停审批该市、县下一年度新增建设用地指标，并按其滞纳金额及日期按日加收__的滞纳金。
A．1‰B．3‰C．1%D．3%18、修正是市场比较法中的一个基本修正。
A：区域因素B：期日C：个别因素D：使用年限E：时间因素19、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。
A．成本B．潜力C．价值D．使用价值20、资源的计划配置是指由政府通过__等手段配置资源的一种方式。
A．计划B．行政指令C．经济政策D．法律惩戒E．市场调节21、对破坏耕地的行为作出处罚的单位是__。
A．县级以上建设管理部门B．县级以上国土资源行政主管部门C．县级以上规划管理部门D．县级以上农业管理部门22、税收的供求结构平衡不包括__平衡。
A．两大部类产品B．主要产品供求C．地区供求D．企业利润23、下列选项中，不计人房屋建筑面积．【2008年考试真题】A：层高小于2．2米的地下室和半地下室B：楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道C：穿过房屋的通道D：未封闭的阳台、挑廊E：土地24、土地整理开发规划的内容不包括__。
A．进行土地整理开发潜力分析B．确定土地整理开发的目标和任务C．安排土地生态建设和环境保护用地D．制订实施规划的措施25、国发[2006]31号规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地为准。
A：计划新增建设用地面积B：实际新增建设用地面积C：实际减少建设用地面积D：实际新增或减少建设用地面积E：35％～50％二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、居住建筑密度取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，与等有密切关系。
A：建筑间距B：建筑层数C：建筑层高D：建筑排列方式E：管理费用2、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于__。
A．动态调查B．静态调查C．统计报表D．专门调查3、【2009年考试】依据国土资源听证规定，下列情形中，主管部门应当依职权组织听证的有。
A：修改基准地价B：编制或修改土地利用总体规划C：制定征地区片综合地价D：拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案E：拟定非农业建设占用基本农田方案4、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括等方式。
A：居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地B：居住区公园一居住小区公园C：居住区公园一小块公共绿地D：居住小区公园一小块公共绿地E：取得开工许可证5、影响地价的交通条件主要有__。
A．区域交通类型B．区域交通管制C．道路状况D．区域土地利用性质E．区域的车流量6、《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应为__的事业单位。
A．市、县人民政府批准成立B．市、县人民政府国土资源管理部门批准成立C．具有独立的法人资格D．隶属于国土资源管理部门E．统一承担本行政辖区内土地储备工作7、容积率与地块面积、建筑密度、建筑层数、建筑总面积、建筑基底面积等指标有密切关系，当各层建筑面积一致时，对它们之间的关系，下列叙述正确的是．【2007年考试真题】A：容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积B：当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成反比C：当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比D：在一定的容积率规定下，建筑层数与建筑密度成反比E：当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比8、《城乡规划法》规定，分为总体规划和详细规划。
A：城镇体系规划B：城市规划C：镇规划D：乡规划E：村庄规划9、土地他项权利包括。
【2002年考试真题】A：抵押权B：土地使用权C：承租权D：土地所有权E：托仑斯登记制10、李某被公安局违法拘留30天，拘留期间受到刑讯逼供，右腿骨折，造成部分丧失劳动能力，依照国家赔偿法，对李某应给予下列赔偿。
A：按国家上年度日平均工资计算的人身自由赔偿金B：按国家本年度日平均工资计算的人身自由赔偿金C：不超过国家上年度平均工资10倍的残疾赔偿金D：不超过国家上年度平均工资20倍的残疾赔偿金E：医疗费11、我国的金融监管机构主要有。
A：中国人民银行B：银行业监督管理机构C：证券监督管理机构D：政策性银行E：商业银行12、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有．【2007年考试真题】A：标准差系数是标准差与平均值的比值B：标准差系数是方差与平均值的比值C：标准差系数是极差与平均值的比值D：标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强E：标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强13、马尔萨斯认为地租是总产品价值中的剩余部分，这个剩余部分产生的原因是__。
A．土地的耕作制度B．土地的性质C．土地的位置D．生活必需品所特有的性质E．肥沃土地的相对稀少性14、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。
小区级公共设施的服务半径一般为__米之内。
A．150～200B．150～300C．300～500D．800～100015、《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》(国土资发[2006]133号)规定，要切实加强对推行征地补偿安置争议协调裁决制度的组织领导，采取有效措施，实现四个到位。
A：机构B：人员C：经费E：责任16、下列各项中，不属于营业税征收范围的是．【2007年考试真题】A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入E：运输企业在境内运输货物的运费收入17、根据现行法律，征收土地应按照被征收土地的__用途给予补偿。
A．规划B．申请C．原D．预期18、《土地利用年度计划管理办法》规定，各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年__前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。
A．8月1日B．8月10日C．10月31日D．12月1日19、适用于所有定级类型和地区。
A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法E：估算法20、土地估价中的替代原则是指土地价格水平__。
A．由具有相同性质的替代性土地的价格所决定B．由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定C．可通过比较地块的条件和使用价值来确定D．根据过去实际收益的高低来确定21、可行性研究中对房地产开发项目进行经济效果评价的主要内容包括【2004年考试真题】A：风险性分析B：投资估算C：偿还贷款能力分析D：盈利性分析E：资本金利润率22、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为__由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。