社区商业发展状况浅析

社区商业发展状况浅析目录前言一、国外社区商业发展概括及特点2、中国社区商业发展现状分析1、政策环境2、行业规模3、生存状态4、理论及实践的缺失3、中国社区商业发展趋势相关因素1、中国城市化进程概况：2、中国连锁经营企业发展进程概况：3、中国电子商务等新兴商业模式概况：4、中国社区型消费行为分析5、社区商业规划布局与业态组合6、中国社区商业开发模式研究4、社区商业发展趋势趋势一：政府对社区商业的规划力度加强趋势二：购物中心造就大型社区商业趋势三：便利店、生鲜超市、菜市场是社区商业的重要组成部分1、便利店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分。

2、生鲜超市、菜市场以及净菜市场对社区的作用不言而喻。

趋势四：社区商业也开始细分市场趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证5、中国社区商业前景社区商业发展状况浅析前言社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民基本综合消费为目标的属地型商业形态。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

提供怎样的社区商业服务是开发商需要研究的重要课题。

一、国外社区商业发展概括及特点社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路网，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近交通要道，顾客购物来去便利。

国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

6、中国社区商业发展现状分析我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。

这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全，管理无序。

随着商业房地产的逐渐成熟，社区商业开发得到了巨大的推动，国内的社区商业设施向着成为一种：综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所；为社区居民创造沟通交流、休闲娱乐场所的方向发展。

总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

客观了解中国社区商业现状，需要从政策环境、行业规模、生存状态、等主要问题着手：1、政策环境在我国，目前社区商业是国家商务部内贸领域重点工作之一，也是民政部社区服务体系建设的重要组成部分。

商务部于2005年下发《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》，指导各地商务主管部门做好社区商业规划；制定标准、分类指导；丰富社区商业服务类型；为社区商业的布局、规划、结构、功能、发展动力及未来方向提供了政策依据。

2011年，国务院办公厅印发的《社区服务体系建设规划2011-2015》等文件，首次明确提出了新建社区的住房小区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%，同时提出地方政府应支持居民生活必备的商业网点建设以及严格社区商业网点用途监管，不得随意改变必备商业网点的用途和性质，拆迁、改建时应保证其基本服务功能不缺失。

这些文件政策的出台，有力的保障了社区商业在中国的健康、持续发展之路。

2、行业规模目前，全国有6923个城市街道，8.7万个城市社区，全国共建成街道社区服务中心3515个，社区服务站44237个。

改革开放30年，中国每年开工的建筑面积保持在20亿平方米左右，加上老旧社区民房的拆改建面积，国内可称作“社区商业”的服务网点，总面积约在8亿平方米上下，城市中，60%以上的城市商业消费及一般性商业活动在社区完成，尤其集中在餐饮、个人及家庭服务等领域。

综上所述，社区商业已经成为城市商业中一个重要组成部分。

通常社区商业中心覆盖面积在千米半径左右，步行5-10分钟的距离，提供生鲜超市或净菜市场，附带30个左右生活需要的业种组合，所需业态包括零售、餐饮、休闲娱乐、教育培训、社区服务配套等。

从中国目前发展水平来看，2万方左右的社区商业可覆盖1到2.5公里商圈范围，服务约4、5万人口。

3、生存状态我国现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境；社区商业网点的布局存在"供给不足、需之未有"、"业态单一、配之不齐"、"规模低效、供之扰民"、"城乡分离、享之不均"等问题。

面对大型百货及购物中心的结构性过剩，居民便利性消费的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商；但是城乡统筹发展对社区商业的业态配置、空间供给和管理模式提出了新要求。

国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商的特点，大多非开发商持有物业，大多是拆零的模式销售，平衡资金，没有整体规划与统一管理，在一个社区能做成功，另外一个社区或许就不成功，形不成统一模式，属于业主小规模投资、经营各自为政、自负盈亏。

与国外成熟社区商业模式相比较，意识形态上还有很大的差距。

4、理论及实践的缺失社区商业若要良性发展，需要政府、行业、开发商共同努力，前期要有适当的政策和资金支持。

商业网点合理规划，是实现社区商业服务功能，满足不同消费水平、消费特点、消费习惯的前提，除了要考虑其规模、建筑形态、交通流向、客流量等要素外，还要考虑投资商、经营者、消费者以及市场之间的关系。

过于热衷社区商业的社会属性，而忽视其必然的经济属性，必将导致对社区商业认识不清，网点建设和布局缺乏科学指导性等问题的出现。

社区商业产业化方向不明朗、投融资手段单一，是导致开发商被动开发、无持有发展意愿的重要原因。

目前，在社区商业领域的政策理论和成功实践还很少，深入研究社区商业，总结其发展趋势，对行业理论研究、行业良性发展有着非常重要的指导作用。

7、中国社区商业发展趋势相关因素探讨中国社区商业的走向，离不开对城市化进程、商品物流产业发展、连锁企业发展、新兴商业模式发展等问题的梳理；离不开对社区型销售模式、商业开发模式等问题的梳理。

就以上相关因素的研究，有助于勾勒出清晰地社区商业发展脉络：1、中国城市化进程概况：我国城市化发展迅速，至2013年末，我国城镇化率较上年末增长1.16个百分点，城镇常住人口达到73111万人，城镇人口较上年末增长1929万人，城镇人口比重达到53.73%，较2002年上升了近15个百分点，带动城镇居民消费总额增长1250亿元。

我国城镇化速度将保持适度推进，不会追求过高的速度，会保持与经济发展水平、工业化阶段、城市服务能力、人口吸纳能力、资源环境的承载能力相适应。

预计到2050年，我国城镇化水平超过80%，接近85%左右的饱和度峰值，也就是说我国城镇化工作到2050年基本完成。

2、中国连锁经营企业发展进程概况：连锁经营是把现代化工业大生产的原理应用于商业流通领域，是商业追求规模经济的必然产物，可有效促进经营社会化、组织规模化、商品及服务标准化、分工专业化、商业现代化目标的实现。

连锁经营作为新型流通方式和组织形式，在我国零售业、餐饮业和生活服务业等多个行业得到快速发展。

但是，2011年中国连锁零售企业所处的政策环境和市场环境发生了急剧变化，市场监管加强、零供矛盾激化、企业成本高涨、网络零售被广泛认可。

在如此莫测的经营环境中，零售企业不得不突破传统经营模式，尝试业态创新，采取多元化经营、延伸供应链、开发自主品牌等策略以图提升盈利能力，应对市场变化。

深入社区、服务社区，成为众多连锁经营品牌的战略课题，为连锁企业进驻社区商业奠定了基础。

3、中国电子商务等新兴商业模式概况：在电子商务蓬勃发展的热潮中，传统商业模式必然受到严重冲击，新的电子商务模式将拓宽企业的销售渠道，降低企业的运营成本。

由于众多企业涌向电子商务领域，不可避免的形成溢出效应，从长远来看，其发展前景仍将一片光明。

但是，其产业链短板已经浮现，即同样是未来发展热点的物流供应链。

未来，只有把物流作为其核心价值组成部分并且掌握其中诀窍的企业，才能在中国电子商务市场的竞争中取胜。

将物流供应链网络作为整体电子商务解决方案的一部分，将物流渠道、商流渠道及信息流渠道进行捆绑，真正的融合、渗透到电子商务的各个环节。

电子商务将融合物流供应链在电子商务等新兴商业模式对购物中心、家电卖场等传统商业形成巨大冲击的同时，社区商业却因其靠近消费终端、有能力通过实体店释放虚拟商业的不真实感、可自由组合“临近物流”资源等显著优势，形成与主流新兴商业模式的融合，为电子商业提供线下展示、物流配送与分发、形象宣传的空间。

4、中国社区型消费行为分析影响社区型消费行为的因素有很多，大致可归纳为：（1）消费群体状况：常驻人口数量、收入状况、年龄分布、消费取向等。

（2）供给状况：同业竞争状况、替代品、品类状况等。

（3）所处社区类型：单一性社区、组合型社区、社区类型、社区入住率、社区文化等。

（4）宏观经济政策：与核心商业的位置关系、政府支持或者否决的政策出台、当地法律法规、税收政策等。

（5）项目自然状况：楼体状况、可用面积、排水系统、电力系统、交通状况、消防状况等等。

（6）供应链状况：物流水平、品牌资源、供货商资源等。

（7）交通状况：外部可视及可达性状况、内部交通便利状况等。

典型社区型消费行为最大特点就是“短半径”。

由于存在着网购人群、老年人以及“三口之家”的家庭需求，社区消费的主体已经碎片化，服务也需要个性化、多元化、多样化、小半径化。

6、社区商业规划布局与业态组合不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后才能进行有针对性的规划设计。

以人为本，从满足消费群体的需求出发，这是统领商业规划布局以及业态组合设计最基本的原则。

规划布局在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。

■主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；■必备性商业：满足居民生活基本需求；■特色性商业：吸引客流，丰富业态。

其次，根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割点处)，利用聚合效应有意识地引导。

组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。

对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，另一方面也可以将其设置在商业街的端头，与位于社区入口的主力店形成呼应的“首、尾”两端，特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。