拆迁补偿安置协议确定的债权是否具有优先效力？

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拆迁补偿安置合同应该注意哪些事项

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>拆迁补偿安置合同应该注意哪些事项一.注意房屋拆迁的必经程序：房屋拆迁是国家建设、城市改造、房地产开发等，经政府有关主管部门批准，由建设单位对建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并给予一定补偿的行为。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，必须遵照以下程序进行。

1、提出拆迁申请，领取拆迁许可证。

需要拆迁的单位，应当将建设项目批准文件、建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件、拆迁方案、拆迁补偿安置资金落实证明向房屋所在地的县以上人民政府拆迁主管部门提出拆迁申请。

经审核后发放房屋拆迁许可证。

必须向被拆迁人出示房屋拆迁许可证。

2、发布拆迁公告。

拆迁单位领取拆迁许可证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定、发布拆迁公告。

公告内容有拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。

3、签订拆迁补偿安置合同。

在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安置有关事宜进行平等协商，签订合同。

4、房屋拆迁的实施。

被拆迁人应在公告规定的时限内自行搬迁，拒不搬迁的，拆迁人可以申请强制搬迁。

强制搬迁后，拆迁人应向被拆迁人出具搬迁验收单，然后组织对房屋拆除。

二.注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容1、拆迁当事人及基本情况。

当事人包括：①拆迁人：是取得房屋拆迁许可证的单位。

②被拆迁人：是被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。

③房屋承租人：是与被拆迁人签有房屋租赁合同的房屋使用人，在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的情况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。

2、拆除房屋的有关情况。

包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等。

3、补偿方式、补偿金额和补偿时间。

补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》新旧对比

《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》新旧对⽐新解释对旧解释主要修改点有：1、引⾔中，将“《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国担保法》”修改为“《中华⼈民共和国民法典》”，《中华⼈民共和国城市房地产管理法》仍处现⾏有效地位，作为房产律师，继续使⽤并持续关注；2、旧解释第3条中，将“应当视为要约”修改为“构成要约”；3、旧解释第15条变更为第11条，并将”《合同法》第94条“修改为“民法典第563条”、“当事⼈⼀⽅”修改为“解除权⼈”、“解除权应当在解除权发⽣之⽇起⼀年内⾏使”修改为“解除权⼈⾃知道或者应当知道解除事由之⽇起⼀年内⾏使”；4、旧解释第18条变更为第14条，并将“房屋权属证书”修改为“不动产权属证书”、“办理房屋所有权登记“修改为“办理不动产登记”，这都是⼩改动；5、旧解释第26条变更为第22条，并将“办理商品房抵押登记⼿续”修改为“办理不动产抵押登记⼿续”；6、旧解释第27条变更为第23条，并将“房屋权属证书和商品房抵押登记⼿续”修改为“不动产权属证书和不动产抵押登记⼿续”。

新解释删除旧解释的条款有：1、删除第7条删除分析：该条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发⽣冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁⼈予以特别保护的规定。

城市房屋拆迁活动涉及城市经济发展和⼴⼤被拆迁⼈重⼤利益，被拆迁⼈⼜处于相对弱势地位，为了防⽌野蛮拆迁给社会带来不稳定，原司法解释选择先侧重保护被拆迁⼈利益，将被拆迁⼈对特定房屋的债权视为⼀种特种债权，赋予物权的优先效⼒，也即债权物权化。

然⽽，物权法定这是物权的基本原则，为此该条在实⾏过程中屡招质疑，在《民法典》仍然坚持物权法定原则的背景下，最⾼院对此进⾏”删除“，可能基于拆迁利益已较好的保护背景下作出，且能让司法解释与《民法典》保持⼀致。

2、删除第8条、第9条原内容：第8条：具有下列情形之⼀，导致商品房买卖合同⽬的不能实现的，⽆法取得房屋的买受⼈可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖⼈承担不超过已付购房款⼀倍的赔偿责任：（⼀）商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈未告知买受⼈⼜将该房屋抵押给第三⼈；（⼆）商品房买卖合同订⽴后，出卖⼈⼜将该房屋出卖给第三⼈。

最高法院法官论执行异议之诉案件的-裁判标准

最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准肖利波律师2017/11/22 08:49最高法院法官论执行异议之诉案件的裁判标准作者王毓莹，法学博士，最高人民法院民一庭法官案外人对执行标的是否具有实体权利以及实体权利是否足以阻却执行，为该类诉讼审理和认定的核心问题。

但是目前来讲，《民事诉讼法》、执行司法解释、民诉法司法解释等对此均未作明确规定。

在审判实践中，下列几类情况，因为法律规定较为模糊，审判实践中亦经常出现，争议较大：（一）以不动产为执行标的的执行异议之诉的实体权利认定。

审判实践中，主要表现为以房屋为执行标的的执行案件。

该类案件在执行异议之诉纠纷案件中所占比重是最大的，而因涉及房产纠纷，往往又具有很强的政策性、民生性，审理难度更大。

主要在以下几个问题上存在争议：1、借名买房中执行异议之诉的处理。

实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，存在借名买房的情况。

在案外人借用被执行人的名义购买房屋并办理登记的情形下，法院对登记在被执行人名下的房屋进行查封后，案外人提出执行异议之诉的，应当如何处理，存在争议。

一种意见认为，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，因此，对案外人停止执行的请求应当不予支持。

另一种意见认为，在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。

因此，对案外人主张被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的，应予支持。

我们倾向于第一种意见。

理由是：第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。

借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。

房地产开发企业破产债权的清偿顺序

房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业，业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等.经营范围的不同是房地产开发企业与房地产租赁、房地产中介服务以及物业管理等其他房地产企业的主要区别。

自2009年下半年始，国家对房地产产业的调控措施密集出台，调控力度空前严厉，加之融资难、融资贵问题日益突出，房地产开发企业的资金链日益紧绷，破产问题开始见诸报端.其后，随着经济增速调低换挡,房地产开发企业破产现象进一步加剧，给破产审判带来诸多新问题、新挑战.其中,最为突出的是如何合理确定破产债权清偿顺序、妥善平衡不同主体利益诉求。

一、明确房地产开发企业破产债权清偿顺序的必要性明确房地产开发企业破产债权清偿顺序具有现实必要性。

首先，是基于破产债权特殊性的考虑。

一是破产债权性质的特殊性。

房地产开发涉及国计民生，相关债权代表的利益往往事关重大，债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益协调问题。

二是破产债权人的特殊性。

房地产开发企业的债权人既包括金融债权人、劳动债权人、材料供应商、税收债权人等普通企业破产中常见的债权人，又包括被拆迁人、消费购房人、建设工程承包人等特殊债权人，如果不能妥善平衡各方利益，可能引发群体性事件,甚或危及社会稳定和金融安全。

其次，基于立法问题的考虑。

一是目前调整各类破产债权清偿顺位的规则分散、冲突。

关于房地产开发企业债权顺位的规则，除企业破产法有一般规定外，还分布在其他法律和司法解释以及最高人民法院批复之中，给司法者及市场主体对规则的理解适用带来困扰。

二是规则粗略，如在消费购房人优先权的规则中，消费购房人如何认定,何为已支付大部分购房款,均语焉不详。

三是规则缺失，如被拆迁人权利保护，预告登记是否具备破产保全效力,均无规则可循。

再次，基于司法实务的考虑.实践中，政府往往主动介入房地产开发企业破产,更多是关注并尽可能满足与社会稳定密切相关群体的利益诉求，逾越法律规定和市场规律的不规范行为并不鲜见。

质疑法释(2003)第7号第七条--兼论建立和完善我国拆迁补偿安置协议公示制度(陈正华)

质疑法释（2003）第7号第七条--兼论建立和完善我国拆迁补偿安置协议公示制度陈正华上传时间:2003-9-16内容提要：最高人民法院（法释〔2003〕7号）第七条规定有可能在某些情况下不利于保护善意第三人的合法权益，破坏交易安全，动摇物权的公示公信原则。

弊端之实质简言之就是债权变物权，物权变债权。

为解决此问题，我国应当建立和完善拆迁补偿安置协议公示制度。

关键词：法释〔2003〕7号第七条交易安全公示公信原则补偿安置协议公示制度一、问题的由来《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，自2003年6月1日起施行。

其中第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

”（以下简称“第七条”）然而，第七条的规定有可能在某些情况下不利于保护善意第三人的合法权益，破坏交易安全，动摇物权的公示公信原则。

现举例说明如下：拆迁人与被拆迁人已订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，但是没有办理产权登记手续；拆迁人隐瞒该事实，将该补偿安置房屋另行出卖给善意第三人，并且已经办理产权登记手续。

这时就会出现两种情况：一般情况：被拆迁人可以按照第七条的规定优先取得补偿安置房屋，而善意第三人则根据该解释第九条,即“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

”来进行维权。

如该房屋卖价10万元，且善意第三人已经付清，则善意第三人可以请求返还已付购房款10万元及利息、赔偿损失，另外可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即不超过10万元的赔偿责任。

房屋拆迁补偿安置协议属于行政案件还是民事案件受案范围

房屋拆迁补偿安置协议属于行政案件还是民事案件受案范围对于这个问题，需要从以下几个方面进行理解：一、从法律上相关规定去理解1、过去在《城市房屋拆迁管理条例》时代，由于拆迁补偿安置协议通常都是由拆迁公司与被征收人签订的，而拆迁公司是民事主体，不是政府及其部门，签订的协议不具有行政协议的属性，而是民事主体之间签订的协议，因而属于民事诉讼受案范围。

2、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了只有市县人民政府有权作出房屋征收决定，具体由房屋征收部门负责实施，通常都是由其与被征收人签订房屋拆迁补偿安置协议，但是关于该协议究竟属于行政诉讼受案范围还是民事诉讼受案范围，该条例没有作出明确规定，只是在该条例第25条规定，被征收人对上述协议不服的，可以起诉。

可能由于在当时对于这个问题还存在相当大的争议，因此立法规定较为模糊。

但是2015年新的《行政诉讼法》第12条第11项明确规定房屋征收补偿协议等属于行政诉讼受案的范围。

二、从实践中各地做法去理解1、近年来关于房屋拆迁补偿安置协议属于民事诉讼受案范围还是行政诉讼受案范围在实践中也出现了激烈的争议，各地法院处理情况也不一样。

有的作为民事案件受理，有的作为行政案件受理，司法裁判尺度不统一。

一方面，如果按照民事案件受理的话，被征收人向法院起诉就会要缴纳巨额诉讼费，风险较高。

另一方面，如果属于行政案件的话，可能不好立案，败诉的风险也较高。

2、实践中，一些地方政府及其部门往往都不直接出面实施拆迁补偿问题，通常都是由村委会来负责拆迁及签订补偿安置协议等事项。

根据新的行政诉讼法司法解释的规定，如果村委会得到法律法规规章授权的话，可以作为行政诉讼的被告。

因此，如果村委会得到法律法规规章的授权可以签订拆迁补偿安置协议的话，那显然该协议属于行政诉讼的受案范围，村委会作为该行政诉讼的被告。

3、需要注意的是，在当前司法实践中，一些省高院出台规定，村委会与被征收人签订的上述协议属于行政协议，作为行政案件受理。

城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则-司发通[1992]098号

城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则（１９９２年１０月９日司法部司发通（１９９２）０９８号）第一条为规范城市房屋拆迁补偿、安置协议公证程序，根据《中华人民共和国民法通则》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国公证暂行条例》、《公证程序规则（试行）》，制订本细则。

第二条拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立的协议。

第三条拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行为。

第四条房屋拆迁补偿、安置协议公证的当事人是具有拆迁人和被拆迁人资格的人。

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位和个人；被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。

第五条拆迁补偿、安置协议公证，由被拆迁物所在地公证处受理。

第六条被拆迁物系共同共有或共同使用者，一般应由共有人共同申请，共有人可以委托一人为代理人，申办拆迁补偿、安置协议公证。

第七条申办拆迁补偿、安置协议公证，申请人应向公证处提交以下证件和材料：（一）公证申请表；（二）身份证明；法人应提交法人资格和法定代表人的身份证明；代管人、管理人应提交代管权或管理权资格证明；（三）代理人应提交本人身份证明和授权委托书或其他代理权资格的证明（含共同共有人的代理），委托行为不在本公证处辖区的，其委托书应经委托行为地的公证处公证；（四）县以上（含县级）人民政府房屋拆迁主管部门发给的房屋拆迁许可证；房屋拆迁需要变更土地使用权的，还要提交土地使用权证；（五）被拆迁物的产权和使用权证件、现状及登记表；（六）补偿、安置协议草稿；（七）公证人员认为应提交的其他材料。

论回迁安置优先权的司法解释完善

2012年第6期山东社会科学No．6总第202期SHANDONG SOCIAL SCIENCES General No．202·《物权法》实施中的疑难问题（学术主持人：房绍坤）·论回迁安置优先权的司法解释完善李建华王国柱（海南大学法学院，海南海口570228；吉林大学法学院，吉林长春130012）［摘要］最高人民法院通过司法解释赋予被征收人的回迁安置优先权，在保护被征收人利益方面具有正当性，但也存在“事后救济”等弊端，可能造成对第三人的侵害，并与《物权法》中的物权变动规则相冲突。

建议最高人民法院通过有关《物权法》实施的司法解释，进一步明确回迁安置优先权的适用条件，确保其内容与《物权法》规定的和谐一致，并通过预告登记等制度补充其制度不足。

［关键词］征收；回迁安置；优先权；预告登记［中图分类号］D913．2［文献标识码］A［文章编号］1003－4145［2012］06－0005－05《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］（以下简称《解释》）第7条第1款规定：“被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

”《解释》第7条赋予被征收人①优先于第三人取得补偿安置房屋的权利即为回迁安置优先权。

该条司法解释确立的回迁安置优先权对于保护被征收人的利益的确具有其正当性和积极性，但由于该司法解释内容本身存在不足，尤其是该司法解释出台于《物权法》颁布实施之前，与《物权法》存在一定的不协调之处。

对此，最高人民法院应通过有关《物权法》实施的相关司法解释，对该《解释》进行完善，并确保其内容与《物权法》规定的协调一致。

本文拟对此问题予以探讨。

一、回迁安置优先权的司法解释界定（一）法律关系中的回迁安置优先权根据《解释》第7条，如果征收人与被征收人以所有权调换形式订立征收补偿安置协议，征收人即应当以位置、用途特定的房屋对被征收人给予补偿安置。

房地产破产清偿顺序

房地产破产清偿顺序企业如果经营困难周转不下去的可以依法向法院申请破产，如果房地产企业申请了破产的依法要成立清算组对公司的财务事项进行清算，清算也是有先后顺序的，那么房地产破产清偿顺序是怎样的呢？阅读完以下内容，一定会对您有所帮助的。

房地产破产清偿顺序一、房地产破产清偿顺序房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权；2、建设工程价款优先权；3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。

在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿；4、破产费用及共益债务；5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金（设定优先受偿上限或比例）、劳动债权（包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金）；6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用；7、普通破产债权。

二、房地产破产清偿顺序的法律依据1、被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件；二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护；三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。

在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知法办【2011】442号_学习稿

最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知法办【2011】442号一、民事审判工作的总体要求3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。

5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。

（1）要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，（2）要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，（3）要做好小额速裁试点工作，二、关于物权纠纷案件7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。

因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。

违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。

8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。

受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。

【法律连接】物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为无效。

受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。

【法律连接】物权法第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。

共有包括按份共有和共同共有。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

开发商一房两卖如何判决处理

一、开发商一房两卖如何判决处理最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度，创制了新的物权变动规则。

因此，关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理，在法律适用上，应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》，该解释未尽之处，方可依一般原则进行处理。

（一）根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（二）根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（三）在一房二卖中，预售合同登记的，是否具有对抗其他买受人的效力（四）在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对补偿安置房屋的优先权拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，实际上包括两方面的内容：一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;二是就补偿的房屋问题达成协议。

如果用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当适用房屋买卖的一般规则。

而且因为买卖合同的标的物-拆迁安置用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人。

于是，被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的权利。

开发商一房两卖二、开发商一房两卖谁优先一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

买受人均在不知情的情况下与出卖人签订合同的，出卖人一房二卖主要有以下几种处理方式：（一）以登记为准。

如果两份合同中一份已进行了过户登记，因物权优先于债权，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解读及提示2010-1-23 9:50:33关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的解读及提示２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。

《解释》出台的目的在于保护参与商品房买卖合同的各方当事人的合法权益，逐步规范商品房交易市场的交易行为，最终保护商品房交易的安全和稳定。

正确理解该《解释》，对于开发商规范经营行为，正确处理纠纷、购房人防范购房风险，理智对待因购房而产生的纠纷、商品房交易的参与者保护自身合法权益都有重要意义。

下面就作者本人的理解，对《解释》作出解读及相关提示：首部为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

解读或提示：《解释》的首部明确了两个问题：第一，本解释的适用范围。

本解释只适用于商品房买卖合同纠纷的解决。

第二，本解释依据较高阶位的法律制定。

本解释依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定及精神制定，其效力高于相关部门或地方的法规、规章。

如果相关部门或地方的法规或规章与本解释存在冲突，则人民法院在审理这类纠纷时，将不会适用相关部门或地方的法规或规章。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

解读或提示：本条通过对商品房买卖合同下定义的方式，进一步明确了本解释的适用范围。

解释中所谓商品房买卖的行为是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言的。

产权调换中三个不可忽视的问题

产权调换中三个不可忽视的问题在房屋拆迁案件中，拆迁人与被拆迁人实力不对等是一个不争的事实，即使在双方就拆迁补偿安置方式达成共识的情况下，拆迁人也往往会利用自己的强势地位来阻碍被拆迁人合法利益的实现。

在这里有必要就产权调换中的几个问题，提醒被拆迁人加以注意。

第一个问题：产权调换时，调换房屋的面积。

在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。

这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。

当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

第二个问题：原地还房。

不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。

原地还房中的原地，应当作何理解，这实际上在《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》关于产权调换规定的章节中已有明确，原地，应当就是被拆迁房屋的原址。

实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。

更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，最终给被拆迁人造成无法弥补的损失。

根据《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三种情形以外，原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

第三个问题：产权调换协议。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。

商铺拆了怎么赔偿3倍

一、商铺拆了怎么赔偿3倍目前，我国还没有出台相关的法律法规明确指出商铺拆迁会三倍赔偿的，可能要具体问当地政府出台的具体公告。

根据我国拆迁条例规定，政府依法拆迁的，会根据当时房地产的市场价格和商铺的评估结果来给予合理的补偿，主要是根据你和政府签订的拆迁协议、政府有关部门颁布的拆迁公告等，综合给出合理的拆迁补偿费用，不会低于市场价格，即使商铺已经被拆了也可以拿着协议去申请补偿。

商铺拆了怎么赔偿3倍二、商铺拆迁的补偿内容《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第十七条第三款、第二十三条分别规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

拆迁房屋造成停产、停业的，在规定的过渡期限内，按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。

其中过渡期18个月以内的，补偿6个月；过渡期18个月以上24个月以下的，补偿10个月；由于拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期1个月起每逾期1个月，补偿1个月。

拆迁房屋造成停租的，按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50%补偿，直至回迁。

如果和租赁方合同有约定，按约定办理。

2.无约定，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，你可要求同拆迁人及租赁方商谈补偿事宜。

具体标准，要看你所在城市的城市拆迁办法。

三、拆迁补偿不合理怎么办（一）达成房屋拆迁补偿安置协议的情形如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则。

民法典物债二分原则

民法典物债二分原则
民法典物债二分原则是指在民事法律关系中，将物与债权两种性质进行区分，以便明确权利义务的归属。

物是指具体的物品或财产，债权则是指权利人向债务人要求履行某种义务的权利。

在实际生活中，物债二分原则被广泛应用于不同领域的法律关系。

例如，房屋买卖合同中，买方支付房价后，物权即转移给买方，卖方的义务也就履行完毕；而租赁合同中，租客支付租金后，房东仍需继续提供住房服务，因为债权仍未消失。

在执行物债二分原则时，需要遵循以下原则：
1.物权优先原则：物权的归属优先于债权，即具体的物品或财产的归属先于债权的履行。

2.债权优先原则：债权的履行优先于物权的归属，即当债权得到履行时，物权也就相应地转移给权利人。

通过遵循物债二分原则，可以明确权利义务的归属和履行方式，保障各方的合法权益，促进社会和谐稳定。

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一房多卖合同诈骗案例

一房多卖合同诈骗案例篇一：房地产开发商一房两卖的法律责任房地产开发商一房两卖的法律责任案例204年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。

合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。

然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早在203年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。

王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。

案例分析房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。

对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在203年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。

一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。

《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。

二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。

因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。

最高院：拆迁户的拆迁安置权应优于银行的抵押权得到保护

最高院：拆迁户的拆迁安置权应优于银行的抵押权得到保护房屋拆迁安置补偿，一般分货币补偿和产权置换两种方式，被拆迁人以产权置换获得安置补偿的往往会与拆迁人签订《安置补偿协议》约定具体明确的安置房屋，具备交房条件时，开发商应按约定交付房屋并配合办理产权变更登记。

拆迁安置由于涉及民生，因此安置房往往要求优先建设，优先交付，这样就对开发企业的资金提出了很高的要求，对于一些资金实力稍弱的开发企业由于资金限制，往往会通过抵押建造的房屋贷款的方式来缓解资金压力。

因此在现实中，很多时候开发商交付被拆迁人安置房屋后并不会及时办理产权变更登记，而是利用安置房屋办理抵押贷款，银行取得安置房屋的抵押权，那么此种情况下若开发商无力偿还贷款，被拆迁人的安置权益与银行的抵押权哪一个应该优先得到保护呢？今天，景山就通过最高人民法院的一则案例，与各位粉丝及读者朋友们探讨下这个问题。

法院查明的案情2009年10月7日，开发商华欣公司与史某某协商，签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定史某某被拆迁的房屋经评估，由拆迁人华欣公司以产权调换方式进行补偿安置；华欣公司将其开发位于大武口区共计4884200元的房屋三套房屋作为安置给史某某的房屋；多退少补，据实结算。

2012年9月12日、9月29日、10月14日，史某某分四次向华欣公司补交购房款477000元，华欣公司法定代表人刘某某给史某某出具了四张收条。

后双方于2012年12月30日又签订了《房屋拆迁安置补充协议》，最终确定华欣公司给史某某安置的房屋为上述三套房屋。

2013年3月，华欣公司将上述安置房屋交付史某某。

史某某对上述房屋进行装修后，出租给他人。

2014年7月14日华欣公司将上述三套房屋的产权登记在该公司名下，同年7月18日，经该公司股东会决议，同意用产权登记在该公司名下的位于大武口区胜利东街五套房屋（包括史某某通过《拆迁安置协议》占有的86号房屋）为该公司股东潘某某向青银银行借款500万元提供抵押担保。