房地产经纪基本业务

房地产经纪基本业务
1、在现实经济生活中，房地产经纪活动的内涵丰富，形式多样，然而，就其基本业务而言，主要是房地产买卖与租赁的居间与代理。

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2、根据经纪活动的方式，房地产经纪基本业务可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。

3、房地产居间，是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。

4、目前在我国三级房地产市场上，面向个人客户所开展的业务以房地产居间业务为主。

5、房地产代理，是指房地产经纪机构及人员以委托人名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金等服务费用的行为。

6、根据服务对象的不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理。

7、目前在我国卖方代理是房地产经纪业最主要的代理业务，有以下三种主要类型：
A新建商品房销售代理B房屋出租代理C存量房出售代理
8、美国有以下5种主要的合同类型，根据这些不同的合同，也就形成了房地产代理业务运作的5种方式：(1)独售权合同。

(2)独售权共享合同(3)开放出售权合同(4)净卖权合同(5)联营制
9、以上5种运作方式中，经纪人都希望与卖方签订独售权(ExclusiveSellingRight)合同。

而事实上，这种方式也是最为常见的代理合同。

10.根据标的房地产的用途类型(住宅、商业、工业)，房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务、工业房地产经纪业务
11、根据标的房地产的物质状态类型(土地、房屋)，将房地产经纪业务分为土地经纪业务和房屋经纪业务
12、根据标的房地产所处的市场类型来划分业务类型。

我国通常将房地产市场分为土地市场、新建商品房市场和存量房市场，因此，房地产经纪业务也可以分为土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。

13、我国目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和存量房市场，土地市场上的业务比较少
14、新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理。

15、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。

16、在房地产交易的主要方式中，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产转让和租赁。

17、根据我国法律，房地产转让包括买卖、．赠与、互换等，但房地产经纪人从事的房地产转让经纪业务主要是指房地产买卖经纪，目前主要涉及新建商品房期房买卖、商品房现房买卖和存量房的买卖。

18、房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。

19、客户开拓：这一步的主要工作是争取客户
目前在我国，以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式，这种模式非常强调通过商圈经营来开拓客户
20、客户开发的方法：(1)发放广告宣传单
(2)驻守
(3)网络开发
(4)电话及短信开发
(5)陌生拜访和物业拜访
(6)媒体开发
(7)同行开发这是最快最有效的开发方式。

(8)信函开发
(9)老客户开发
(10)物业公司及开发商开发
(11)换名片
(12)档案资料的再开发。