山东省下半年房地产估价师理论与方法房地产价格影响因素的分类试题

山东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产价格影响
因素的分类试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。

A．总经理
B．董事长
C．职代会
D．董事会
2、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。

A．10
B．20
C．5
D．7
3、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。

A：城市规划的制定
B：城市规划的实施和管理
C：城市规划的监督检查
D：城市规划法律法规的制定
E：执行层的组织协调
4、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
5、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于将物品换价兑现
6、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。

若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。

A：5000
B：12574
C：12650
D：13911
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机
B：物价变动
C：财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
8、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．内地政策
B．占领世界投资市场
C．风险转移
D．投资组合
9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3 500元／㎡和4 800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于．【2005年考题】
A：4 800元／㎡
B：5 124元／㎡
C：5 800元／㎡
D：7 124元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
10、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：房屋拆迁许可证颁发之日
D：房屋拆迁结束之日
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
12、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。

A．《土地法》
B．《土地管理法》
C．《物权法》
D．《财产管理法》
13、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。

则该数据的中位数和众数分别是（）。

A．2460和1980
B．2460和5880
C．2746.67和1980
D．2746.67和5880
14、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。

A．2000
B．400
C．4000
D．10000
15、通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限__该块土地的出让年限。

A．等于
B．低于
C．高于
16、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。

A：经济学原理
B：均衡原理
C：替代原理
D：对立原理
E：工业用地的监测点评估价格
17、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，工地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。

(2008年试题)
A：330
B：350
C：440
D：870
E：执行层的组织协调
18、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】
A：本估价机构所有
B：所有参加该估价项目
C：由引交估价项目负第一责任
D：任本估价机构法定代表人
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列表述中不正确的是__。

A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
20、建筑业是物质生产部门，属于第产业。

A：一
B：二
C：三
D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A：房地产平面图
B：房地产有关证明和文件
C：房地产卡片
D：房地产权属账册
E：执行层的组织协调
22、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A．单因素敏感性分析方法
B．多因素敏感性分析方法
C．概率分析方法
D．盈亏平衡分析方法
23、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。

(2009年试题)
A：替代性
B：发展性
C：地区性
D：复杂性
E：借款合同
24、下列股东权利中属于共益权的是__。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权
B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
25、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。

A.4.00
B.4.58
C.4.625
D.5.16
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
2、制定租售方案的工作内容主要包括。

A：租售选择
B：宣传手段选择
C：租售进度安排
D：广告设计及安排
E：租售价格确定
3、目前我国具有征收土地审批权的部门有。

A：国务院
B：国土资源部
C：省级人民政府
D：市级人民政府
E：县级人民政府
4、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
5、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为__元/平方米。

A．1611
B．1331
C．1464
D．1400
6、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。

(2009年试题)
A：工程质量保修书
B：可行性研究报告
C：竣工图
D：住宅使用说明书
E：竣工验收备案表
7、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。

A．1.05
B．0.97
C．0.98
D．1.03
8、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。

A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
9、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：将影响商品需求的各种因素作为自变量
B：将需求作为因变量
C：将影响商品需求的各种因素作为因变量
D：将需求作为自变量
E：将供给作为自变量
10、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。

A．买卖和转让的方式不同
B．投资性质和各自包含的权利不同
C．收益和风险责任不同
D．投资风险程度不等
E．流通程度不同
11、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来．(2007年试题)
A：操作风险
B：法律风险
C：信用风险除
D：管理风险
E：借款合同
12、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
13、下列关于法的效力的表述中，正确的有。

A：行政法规的效力高于地方性法规
B：地方政府规章的效力高于行政法规
C：地方性法规的效力高于本级地方政府规章
D：部门规章与地方政府规章之间具有同等效力
E：部门规章的效力高于地方性法规
14、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值期望值为235万元，净现值期望值的标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％
B：58％
C：40％
D：68％
E：借款合同
15、下列关于工程量清单，表述正确的是。

A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分
B：工程量清单的描述对象是已建工程
C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形
式
D：工程量清单作为投标文件的组成部分
E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分
16、会计核算一般原则具体包括三个方面。

A：衡量会计信息质量的一般原则
B：确认和计量的一般原则
C：起修正作用的一般原则
D：起规范作用的一般原则
E：起修正作用的特殊原则
17、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：建筑安装工程费
B：土地使用权出让金
C：拆迁补偿费
D：公共配套设施建设费
E：城市基础设施建设费
18、运用长期趋势法估价的一般步骤有。

A：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B：整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C：观察、分析时间序列，得出一定的模式
D：以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E：对未来的价格进行分析和预测
19、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以__确定。

A．重置价格结合成新
B．市场指导价
C．基准地价
D．房地产市场评估价格
20、需求弹性中，通常考察的是。

A：需求的价格弹性
B：需求的交叉弹性
C：需求的收入弹性
D：供给的收入弹性
E：供给的交叉弹性
21、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。

A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C：置业投资对象可以是市场上存量房地产
D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
22、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为万元。

(2003年试题) A：95
B：100
C：120
D：175
E：执行层的组织协调
23、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。

(2004年、2005年、2007年试题)
A：物理结构
B：区域结构
C：产品结构
D：供求结构
E：总量结构
24、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。

A：1428.74
B：1475.37
C：1482.74
D：2000.00
E：借款合同
25、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593
B．2619
C．2727
D．2862。