关于房产借名登记中的权利分析初探

司法实践
zhigong falv tiandi
-84-2017 年第 1 期职工法律天地关于房产借名登记中的权利分析初探
刘聪娜
（100078 北京市金友律师事务所 北京）
摘　要：近年来，房价的不断上涨使国家不得不出台一些
政策进行适当的调控，其中包括经济适用房政策以及房产限购
政策等，因此很多人为了享受房价优惠或者获得购房许可而借
他人的名字登记购房，但是由于这种购房方式将房屋的法律权
属和实际权属分离开来，由此引发了很多纠纷，其中主要纠纷
存在于名义购房人想要实际占有房屋而不给实际出资人办理过
户的情形中。

本文旨在通过分析房产借名登记中所涉及的一些
法律问题，对借名登记购房协议的效力、风险防范及特殊情况
加以梳理。

关键词：房产；借名登记
一、房产借名登记中的权利分析
房产借名登记使房屋的产权归属出现名义所有权与实际所
有权相分离的现象，在法律中为对此进行相关规定，因此在此
类纠纷的处理上也颇为困难。

据笔者了解，在审理借名登记纠
纷的案件时，有的法院判决实际出资人享有长期居住权，有的
法院判决出名人享有房产所有权，也有的法院判决实际出资人
向出名人支付风险补偿费后可以办理过户，取得房屋的所有权，
总之各个法院对房产借名登记没有统一的判决，其主要原因也
是法律对这个问题无视。

但是到底如何看待房产借名登记中的
权利归属问题呢？在理论界，孙宪忠教授提出了“事实物权”
的概念，区分了物权中的“法律物权”和“事实物权”，这为
房产借名登记中的房屋产权归属提供了借鉴价值。

孙宪忠教授认为：“所谓法律无权，是指权利正确性通过
法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不
动产物权和占有表现的动产物权。

其中，前者也称为登记物权，
登记物权的主体一般称为登记名义人。

”可见，法律物权就是
权利经过法定公示方式予以推定、法律认可、受法律保护的物
权，而对不动产而言，就是在不动产登记簿上登记过的登记物权。

而事实物权是与法律物权相分离的真正物权，是指在不存在交
易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物权的权利
主体也被称为真正权利人。

在房产借名登记中，实际出资人完
成了与房屋买卖交易中的主要义务，即支付对价的义务，而出
名人没有再房屋买卖的法律关系中承担任何义务，只是在其与
实际出资人的合意之下达成借名协议，将实际出资人购买的房
产登记在其名下，由此可以看出实际出资人完成了房屋买卖交
易的义务，其应当取得房屋的所有权，但是由于房屋登记在了
出名人的名下，其获得的是法律上的认可，因此，实际出资人
应当享有“事实物权”，而出名人享有的是“法律物权”。

二、房产借名登记中的实务问题分析
1.借名登记协议的效力认定
由于我国房价居高不下，政府不得不出台一些政策来进行
宏观调控，其中就包括建造经济适用房以及房产限购等政策，
个体都是以追求自己利益最大化为目的而行为的，这是私法自
治的一种体现，因此人们出于各种原因，希望得到对自己有利
的结果，因此选择用借名登记的方式来购置房产。

但是房产借
名登记能够实施的基础在于实际出资人与出名人之间需要达成
借名登记协议，并且在实务中判定房产借名登记中房屋产权的
归属首先就需要确认借名登记协议的效力。

据笔者了解，一般在实务中，如果借名登记所购房产是一
般的商品房，那借名登记协议就应当被认定为有效合同，主要
因为意思自治是合同法的一项基本原则，当事人在没有瑕疵的
意思表示下达成的合意应当是为法律所认可的。

但是如果借名
登记所购房屋是经济适用房等特殊政策性房屋，我国司法实践
中不同法院的认识是不同的，有的法院认为该类合同是无效合
同，因为当事人存在规避法律或国家政策的动机；而有的法院
认为，我国《合同法》所明确规定的合同无效的情形是违反国
家法律、行政法规的强制性规范，而规范经济适用房交易的只
有《经济适用住房管理办法》，该办法还不能上升到法律或行
政法官的高度，因此双方签订的借名登记协议不能认定为无效。

笔者认为，借名登记协议一般应该是有效的，原因有以下
几个：①借名登记协议是双方当事人自愿签订的契约，而意思
自治是契约自由的基本原则，双方有权利通过协商的方式处理
产权；②法律不能一味的排斥事实物权。

《物权法》虽然是私法，
但实际上其强制性规定充斥着整个法律中，而其实际上是对于
私人制度的一个干预，但是其本质仍然是私法，而私法自治是
民法所遵循的原理，而借名登记协议是私法自治的产物，《物
权法》不能因为实施出资人所享有的“事实物权”在形式上不
符合其规定就不予以保护，而孙宪忠教授更是在《法律物权与
事实物权区分》一文中提出了“事实物权对抗法律物权”的观点，
即事实物权人依法可以请求设定一定的法律限制，限制法律物
权的行使，这对实际出资人能够对抗出名人提供了理论支持。

2.房产借名登记的风险防范
虽然借名登记购置房产确实节省了一部分成本，但是其风
险也是相当大的，在实务中，很多当事人还没有风险防范意识，
因此一旦发生纠纷，即使是自己出资履行房屋买卖的义务，却
最终仍然得不到房子，有可能还会给自己造成很大损失。

首先，有些购房者借亲戚朋友之名购房，只是达成口头协定，
这个是风险最大的，如果出名人看到房子的增值空间巨大，反
悔不过户，购房者只能是哑巴吃黄连；其次，出名人出借自己
的姓名购置房产，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，
所以有些出名人会在办理过户时向实际出资人索要高额的风险
补偿费用。

因此，笔者认为，借名登记购置房产应当具有风险
防范的意识，需要实际出资人订立一个完善的借名登记协议，
将一切可能发生之事写进协议中，例如是否给予出名人风险补
偿费用，给多少等问题。

3.房产借名登记中的特殊情形
在一般的房产借名登记中，只涉及到实际出资人和出名人
两方当事人，又因为借名登记购房是两方的合意结果，因此即
使房屋产权出现实名分离的情形，依然可以依据双方的借名登
记协议解决。

但是现实往往是复杂的，由于利益的驱使，如果
实际出资人没有风险防范意识，而使出名人私自将其购买的房
屋处分掉，例如办理了抵押或者直接转让，那这时就不再是两
方当事人之间的事，而是涉及到了第三人的利益，如果第三人
被认定为善意的，那在实务中的处理就不能只是依照借名登记
协议了。

由于善意第三人是通过正当的不带瑕疵交易而取得的
权利，保护他是维护整个市场交易秩序和安全的要求，因此法
律必须选择利用公示公信原则突破物权的追及效力，因此事实
物权人就不能主张善意第三人与出名人的交易无效，只能向出
名人追究侵权责任。

参考文献：
[1]赵丽霞.借名买房风险多[J].大众理财顾问，2011（7）：48-
49.
[2]翟业虎，程婉秋.借名买房行为法律问题初探[J].江淮论坛，
2015（4）：84-87.。