城市旧工业区产业升级与空间置换_以广州市白云区良田工业园为例_李蕴雄

不能达到 控 制 的 目 的［8］。 黄 大 全 认 为 用 地 指 标 可 以按照 60% 企业满足的原则来确定，这样不会由于 过度严苛使得企业引进受阻，也有助于激励企业主 动升级，提升土地利用效率 ［9］。我国现有产业用地 准入标准的制定过程并不完善，使用范围也存在局 限，仅考虑 了 东 部 沿 海 地 区 城 市 的 情 况，欠 缺 普 适 性，且部分 指 标 设 置 较 为 主 观，没 有 体 现 适 度 与 激 励原则。同时指标体系中只重视经济效率而忽视 低碳环保、循环经济等要求。
全国主要城市（ 北京、上海、广州、天津、青岛等 城市） 的产业用地控制标准多沿用了《全国工业项 目建设用地控制指标》的指标体系。这些指标可以 分为“空间利用强度”和“经济利用效率”两个维度。 前者度量空间利用效率，即企业将土地开发为生产 空间的比 例，包 括 容 积 率、建 筑 系 数、绿 地 面 积 比 例、行政办 公 面 积 比 例 四 个 方 面，这 四 个 指 标 监 督 了不同种类的企业空间浪费行为： 楼层低矮、通过 绿地占据预留用地、工业用地开发房地产。这些土 地空间未合理开发的现象直接导致了土地资源的 浪费。“经济 利 用 效 率 ”度 量 的 是 土 地 的 经 济 产 出 效率，包括单位面积投入与单位面积产出。只有当 这两个维度均达标时企业才满足用地准入标准。
钟落潭镇 处 于 白 云 区 北 部 的 城 乡 结 合 部，属 于 村 镇 地 区 ，产 业 基 础 较 差 ，难 以 照 搬 广 州 市 城 区 的产业用地标准。本文以镇域内的旧工业区良田 工 业 园 作 为 技 术 案 例 研 究 区 ，该 园 区 发 展 较 早 ，在
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调整与置换。在此基础上，以广州市白云区良田工业园为案例，结合该园区的产业基础，修正产业准入标准，模拟园区企业进
入退出，从而得到该园区企业用地空间最优的置换方案。
【关键词】产业准入标准； 综合效益评价模型； 企业空间置换模型； 白云区
【中图分类号】TU984； F293. 2
【文献标识码】A
0 引言
改革开放 以 来，在 市 场 化 与 全 球 化 作 用 下，中 国工业快速 发 展，全 国 各 地 兴 建 工 业 园 区，导 致 工 业用地迅速扩张。然而很多工业企业存在技术落 后、能耗偏 高、污 染 严 重、占 地 面 积 大，土 地 利 用 效 率低等问题。只有优化现有产业结构，提高用地效 率，实现用 地 集 约 化，才 能 有 效 解 决 有 限 的 国 土 面 积与不断扩张的工业项目之间的矛盾。为达到这 一目的需 要 进 行 产 业 置 换。 “产 业 置 换 ”是 指 依 据 一定的标准，腾退现有企业，同时引进目标产业，以 此完成地区产业组织演替的过程，实现产业结构的 升级与 调 整，企 业 效 率 的 提 升，土 地 资 源 配 置 的 优化［1］。
城市规划
【文章编号】1006 － 3862（ 2015） 09 － 0102 － 07
城市旧工业区产业升级与空间置换
———以广州市白云区良田工业园为例
李蕴雄1 周 沂2 任永欢1 贺灿飞2，* 杨 帆2 （ 1． 北京大学 城市规划与设计学院，
广东 深圳，518055； 2． 北京大学 城市与环境学院，北京，100871； ）
经过实地访谈调研，发现每年约有 20 家企业 向该园区投标。按照 2013 ～ 2014 年间的投标企 业类型对未来一年内准进入企业门类进行预测， 包括： 三家服装制造企业 A、B、C，两家交通运输设 备制造企业 D、E，两家金属制品企业 F、G，两家医 药制造企业 H、I，两家机械制造企业 G、K，两家化 妆品企业 L、M，两家皮革制品企业 N、O，通信设备 制造企业 P，塑料制品企业 Q，造纸和纸制品企业 Ｒ，酒饮料制造业 S，非金属矿物制造业 T。在该地 区对以上产业类型的新成立企业进行问卷访谈， 得到企业多方面信息，来预测这 20 家准进入企业 的情况。 2. 3 产业用地准入标准构建
证 ，现 阶 段 产 业 置 换 在 我 国 面 临 较 大 的 困 难 ，因 为 与西方资本 主 义 国 家 对 比，我 国 土 地 交 易 并 没 有 完全开放，没 有 形 成 以 土 地 价 格 为 中 心 的 竞 租 模 式，使得土地 资 源 难 以 以 市 场 化 的 手 段 得 到 最 优 的配置。在 这 种 情 况 下，我 国 采 取 政 府 行 政 干 预 的手段，促 进 土 地 资 源 的 高 效 配 置。制 定 产 业 准 入 标 准 ，筛 选 没 有 达 标 的 项 目 ，禁 止 其 进 入［2］。 在 产 业 置 换 过 程 中 ，区 域 吸 收 了 更 多 的 高 效 企 业 ，提 升了土地的使用效率。但仅有产业准入标准还不 足以完成置 换 过 程，因 为 它 只 解 决 了 准 进 入 企 业 是 否 合 法 、合 规 的 问 题 ，并 没 有 考 虑 该 地 区 的 实 际 土地供需 状 况。对 于 土 地 供 给 紧 张 的 地 区，需 要 腾退原 有 落 后 企 业 才 能 引 入 新 的 目 标 企 业。 因 此 ，还 需 要 对 原 有 企 业 和 目 标 企 业 进 行 效 益 评 价 ， 通过效益对比得出应该淘汰的企业和应该引进的 企 业 ，并 在 区 域 土 地 数 量 约 束 下 ，得 到 置 换 的 平 衡 条件。本研 究 对 这 两 个 核 心 问 题 进 行 了 探 讨，首 先在现有产 业 用 地 准 入 标 准 的 基 础 上，结 合 区 域 基础对其进 行 修 正，以 弥 补 大 尺 度 的 产 业 用 地 指 南在小尺度应用中适宜性较差的问题。后者解决 的是在考虑 土 地 供 需 约 束 下，准 进 入 企 业 与 原 有 企业如何置换以实现区域土地综合效益最优的问 题。并以广州白云区钟落潭镇良田工业园区为例 进行示范。
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李蕴雄等： 城市旧工业区产业升级与空间置换———以广州市白云区良田工业园为例
城市规划
本研究首次提出了产业准入标准制定的一般 性方法，并将 土 地 的 实 际 供 需 状 况 纳 入 到 产 业 置 换的分析框架中。在 我 国 城 市 土 地 利 用 已 从“增 量规划”转为“存量规划”的新常态下，对于产业升 级与 空 间 置 换 的 研 究 具 有 重 要 的 理 论 与 现 实 意义。

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城市规划
李蕴雄等： 城市旧工业区产业升级与空间置换———以广州市白云区良田工业园为例
表1 标准体系
政策导向性
空间利用效率
经济利用效率 低碳与循环经济
产业用地标准指标体系
具体指标 地区产业发展政策导向性（ 鼓励、一般、限制、 禁止）
容积率 建筑系数
绿地率 行政办公面积比例
地均投入 地均产出 单位 GDP 碳排放 废弃物利用率
1 现有产业准入标准与置换方法综述
我国产业用地准入标准的编制有两种方法： 第一种是经济分析 法，即 根 据 具 体 行 业 的 技 术 工 艺、生产流程 来 确 定 用 地 标 准，如 建 设 部 在 1992 年颁布的《工 程 项 目 建 设 用 地 指 标 汇 编 》［3］。 第 二种是统计分析法，是 在 对 不 同 行 业 企 业 广 泛 调 研的基础上，统计分 析 不 同 规 模 用 地 项 目 所 需 要 的土地 数 量 与 投 资 强 度［4］。 现 行 的 产 业 用 地 控 制标准主要以统计 分 析 法 编 制，如 国 土 资 源 部 于 2008 年制 定 的《全 国 工 业 项 目 建 设 用 地 控 制 指 标 》［5］。
图 1 产业空间置换技术流程图
20 世纪 80 年代已有较多制造业企业，但现在面临 企 业 生 产 效 率 低 、行 业 种 类 单 一 、土 地 供 给 紧 张 等 一系列发 展 瓶 颈，急 需 进 行 产 业 升 级。根 据 良 田 工 业 园 区 提 供 的 企 业 名 录 ，得 到 现 有 企 业 信 息 ，包 括现有 78 家企业的名称、占地面积、容积率、就业 人 数 、年 产 值 、能 耗 等 。 该 园 区 的 企 业 以 橡 胶 和 塑 料制品业、金 属 制 品 业、家 具 制 造 业 为 主，总 面 积 为 17. 16 万 m2。
关于产业用地的置换过程，学术界主要关注置 换过程 的 描 述、存 在 的 问 题 分 析 与 解 决 途 径。例 如，苏妮研究发现现有产业用地置换过程中存在改 造整体性缺 乏、改 造 类 型 单 一，以 推 倒 重 建 模 式 为 主等一系列问题，并提出了“容积率转移”的解决办 法［10］。徐萍以南京市为例，研究置换过程中土地与 产业的优化问题，并提出通过市场与政策相对接的 方式来促进 产 业 升 级 与 土 地 置 换［11］。 部 分 研 究 关 注置换过程中的技术细节，如钮心毅以模型化的方 式解决工业区置换的时序问题［12］。综上所述，现有 置换过程研究一般都是对实践经验的总结，没有提 出可操作的置换方法。另外现有研究主要是以城 市圈层、片 区 的 大 尺 度 来 研 究 土 地 置 换，没 有 涉 及 到企业进入退出的微观层面，也没有关于置换效益 的定量评价。
【摘要】产业升级与空间置换关系到产业结构的优化、土地利用效率的提升与地区经济的可持续发展。国土资源部和若干大
中城市颁布了产业用地指南，并以此指导城市企业的引进与腾退。在国家、地方标准与现有研究的基础上，结合区域实际修
正产业用地准入标准，并通过“效益—空间”二维信息，建立企业与土地的空间置换模型，以指导区域产业升级过程中的空间
准入标准的各项指标都需要设置合理的阈值， 应充分考虑 产 业 差 异、区 域 差 异、适 度 与 激 励 原 则 三个方面。 首 先，因 为 不 同 产 业 生 产 技 术、工 艺 流 程的差异导致其对土地利用的方式与强度不同，而 用单一标准约束显然是不合理的，会对产业发展产 生不利影 响［6］。 其 次，产 业 基 础 不 同 的 城 市、同 一 城市内不同等级与不同位置的园区，引进工业项目 时应该采 用 不 同 的 准 入 阈 值［7］。 而 村 镇 地 区 与 中 西部地区工业用地，更不应该简单照搬东部大城市 的用地标准。第三，产业用地标准的设计应体现出 适度与激励原则，因为产业用地标准过高或过低都