西蒙地产的中国舞步

３４ ‘ ■外 资 ＞２ ０ 中 ０ ６年 第 ７期
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减 ， 步伐 可谓 愈 来愈 快 。与此 同 时 ， 进驻
国家 新政 频频 出 台为市 场带 来 的变化 预
此 ，东 中 西 区域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院长 、经 济 学 家孙 飞 博 士 已经 对 此 做 出相 关 结 论 ，他认 为 中国 房 地 产 金 融 的大 变 局 时 代 已经 到 来 ， 中 国房 地 产 金 融 市 场 正 在 开 始 向 多 元 化 、国 际 化
为何将 “ 球 ”抛 给西 蒙和 摩根 士丹利 绣
呢 ？对此 ，业 内专 家认 为 ，深 国投虽然
与 沃尔 玛 签 订 了 １ 年 的 合 同 ，但 商业 ５ 物业 的管 理和 经营 能力 却相 对欠 缺 ，而 西 蒙却 以专业 的商 业物 业经 营管 理能力
见 长 ，再 加 上摩根 士丹 利拥 有充 足 的资 本 资源 ，因此深 国投 与二 者 的合作 应该 是 一种 优势 互补 的关 系 ，能够 支持 沃尔 玛 在 中 国的扩张 计划 ，并 提供 有效 的资 本 架构 来促 进这 些 资产 的有 效 增值 。而
联 系在 一起 ，西 蒙在 商 家和 消费 者心 目
中树 立 了 良好 的高 端 品 牌 形象 。 当然 ， 也正 是这 种 品牌形 象 在引 导着西 蒙一 步
一
期 ，也使 得海 外 基金 在 中国的投 资操 作
模式 日益 由火 热 的住宅 市场 转 向稳健 的 商业 地产 市场 。 其 实 自 ２０ ０４年 开 始 ，海 外 基 金 在
有 绝 对 的 品牌 影 响 力 和 忠 诚 度 ，这 就
个 商业 模式 的核 心 就是西 蒙 独一 无二 的 “ 市场 营销 策 略” 。西蒙 的 电视广 告不 仅 在 消 费者 心 目中刻 画 了 “ 蒙 ”这一 品 西 牌 ，而且 还不 忘推 销 其旗 下商 场 ，强调
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以深深 地感 受 到 ，这 位世 界排 名第 一 的
商 业地 产 巨头 正在 以其独 有 的方式 展开
其 在 中国 的投 资舞 步 。
西蒙的中国机会
总 体 来 说 ，西 蒙 是 以 三 方 合 作 的
形 式进 入 到 中国市 场来 的 ，而深 国投 又
产商 们还没 有任 何规 律和 经验可 寻 ，
中 国收 购商 业 物 业 的 步 伐 就 已开 始 加 快 了。根据 商务 部今 年发 布 的 《 中国 流 通 产 业发 展 报告 》 ０ ５ 中 国城 市 流 ，２０ 年 通 领域 的 固定 资产 投 资达 到 １０ ４０亿元 ， 增 幅 达 到 ３％，商 业 地 产 投 资 规模 达 ０ 到 了 ２ ０ 元 ，增 幅 高 达 ２ ％ 以 上 ， ０ ０亿 ０ 这 组 数字 自然 成为 吸 引西 蒙投 资商业 地
具有 独特 的 优势 ，特别 是在 股权 信托 和
资金 信托 方 面的优 势更 是其 他企 业所 不
能 比拟 的 。
其 实 ，近几 年来 ，包括 西蒙 在 内的 外 资大 鳄一 直都 在寻 找进 军 国内商 业地
产 开 发 的机 会 。 而就 当前 的形 势 来 看 ，
海 外地 产基 金看 好 中国 的商业 地产 市场 应该成 为今 后 中国房 地 产市场 发展 的新
步不断 走 向成功 。
总 体 来 看 ，西 蒙 集 团 的业 务 主 要
围绕 四个 平 台 运 作 ： 区 域性 的 购 物 中 心 ，厂 家直 销 （ 扣 ） 折 中心 ，社 区 生活
中 心 以 及 国 际 购 物 中 心 。这 几 乎 囊 括

方 向提 升 和转 变 ，商业 地 产 也 不例 外 。 但 就 目前 来 看 ，在 这 一 领 域 我 国 的 地
对 西蒙 和摩 根士 丹利 而言 ．之 所 以选择 与 中方 合作 的方 式进 入 中国 的商业 地产 市 场 ，主要 是 因为沃 尔玛 在 中国地 区有
着 长远 的扩 张策 略 ，再加 上商 业物 业本 身的 升值可 以为其带 来持 续 而稳定 的租 金 回报 ，另外深 国投作 为深圳 市政 府直 属 的金融 企业 ，在 资金 与土 地等 方面都
了 所 有 发 展 最 为 迅 速 的零 售 业 态 ， 而 西 蒙 的 所 有 经 营 策 略 的实 质就 是 要 在
全 美 各 地 的 每 一 个 商 业 中心 占 有一 席
之 地 。 为 了 达 成 这 一 目标 ，西 蒙 必 须
在 承 租 的 零 售 商 以 及终 端 消 费 者 中 拥
趋势 。近几 年来 ，中 国政府 为了 打击投
机 ，正在 有针 对性地 调 控住 宅市 场 ．而 商业 及办公 楼 市场 的政 策却 基本 没有 变 动 ，这对 商业 地 产市场 来说 不啻 为一 个 好 消息 。 当然 ，外 资 看重 中 国商业地 产 市 场 的最 主要原 因还 是投 资 国内商业 物 业 的高 回报 率 。在美 国 ，投 资商业 地产 的年 平 均 收益 率 为 ６ ％， 日本 、新 加 ． ７ 坡为 ４ ％，而 在 上海 和 北 京 ．其 年 净 收 益 率 却 可 以 达 到 １％ 以上 。另 外 ，人 ２ 民 币 升 值 在 其 中也 起 到 了 一个 很 大 的 促进 作用 ，加 快 了海外 基 金投 资中 国商 业地 产 的趋势 。人 民币升值 后 ，外 资进 入 国 内商 业地 产 市场 的兴趣 更加有 增无
产 的原 因之一 。除 此之 外 ，我们 也 不能
而 从 西 蒙 身 上 ，或 许 可 以 发 现 许 多 可 供 学 习和借 鉴 的经 验 。 ４ 年 来 ，西 蒙 以 “ 终 不 断 的 ０多 始 创 新保 持一 个超 越 同行 的商业 模 式”稳
稳 占据 了 行 业 龙 头 老 大 的地 位 ，而 这