房地产现金流量与资金时间价值概述
第二章现金流量与资金时间价值总结
4、资金等值
资金等值是指在不同时点绝对值不等而价值相等的 资金。
在一个或几个项目中，投资或收益往往发生在不同 的时间，于是就必须按照一定的利率将这些投资 或收益折算到某一个相同的时点，这一过程就是 等值计算。
二、一次支付（整付）类型公式
n
1
20 A / P,15%,5
20 0.29832 5.9664(万元)
等值计算公式表:
运用利息公式应注意的问题:
1.为了实施方案的初始投资，假定发生在方案的寿 命期初；
2.方案实施过程中的经常性支出，假定发生在计息期 （年）末；
3.本年的年末即是下一年的年初；
4.P是在当前年度开始时发生；
息周期数m所得的年利率，即
r im
当利率为年利率，而实际的计息周期小于一年时， 若按单利计息，名义利率与实际利率一致。但若 按复利计息，名义利率与实际利率则不一致。
【例2-3】本金1000元，年利率12%。
1）若每年计息一次，则一年后本利和为
。
F 1000 (1 0.12) 1120元
2）每月计息一次，则一年后本利和为
(年、月、日、时等等)
工程经济分析的任务：要根据所考察系统的预期目标和所拥有的 资源条件，分析该系统的现金流量情况，选择合适的技术方案，
以获得最佳的经济效果。
二、现金流量表
表2-1 现金流量表
年末
1 2 3 4 5… n
现金流入
0 0 600 800 800 … 900
现金流出 1000 800 100 120 120 … 120
m
其中e=2.71828
上例中若按连续复利计算，实际利率为
现金流量与资金的时间价值概述
现金流量与资金的时间价值概述一、现金流量的概念和重要性现金流量是企业运作中最重要的经济因素之一。
它反映了企业在特定时间段内创造和使用现金的情况。
现金流量可以分为经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量三类。
经营活动现金流量是企业主要的现金流来源，反映了企业经营业务过程中产生的现金收入和支出。
投资活动现金流量反映了企业投资项目的现金收入和支出。
筹资活动现金流量反映了企业通过发行股票、债券等方式筹集现金的情况。
现金流量对企业的重要性体现在以下几个方面：1. 评估企业的盈利能力和偿债能力。
现金流量是企业经营活动的直接体现，它可以反映企业经营活动的持续性和稳定性，是评估企业盈利能力和偿债能力的重要指标。
2. 判断投资项目的可行性。
现金流量是评估投资项目可行性的重要依据，只有能够产生持续现金流量的投资项目才具有价值。
3. 辅助决策。
现金流量的分析可以帮助企业管理层做出合理的决策，如是否借款、终止不盈利的业务等。
二、资金的时间价值的概念和计算方法资金的时间价值是指同样金额的钱在不同时间点的价值是不同的。
它的核心思想是钱的时间价值是随着时间的推移而变化的，时间越早，价值越高。
资金的时间价值体现了资金的投资回报和风险。
资金的时间价值的计算方法主要有以下几种：1. 未来现值法。
未来现值法是指将未来的现金流量以一定的贴现率折算至现在，得到现值。
现值越高，表示资金的时间价值越高。
2. 现值法。
现值法是指将未来的预期现金流量以一定的贴现率折算至现在，得到现值。
现值法适用于现金流量的预测比较准确的情况。
3. 内部收益率法。
内部收益率法是指通过求解使得净现值为零的贴现率，来确定投资项目的回报率。
内部收益率越高，表示资金的投资回报越高。
4. 贴现期望值法。
贴现期望值法是指通过考虑不同贴现率下的可能情景，计算出不同情景下的期望现金流量。
该方法适用于现金流量预测存在不确定性的情况。
三、现金流量与资金的时间价值的关系现金流量与资金的时间价值是紧密相关的。
现金流量和资金时间价值
1060
0
1120 1180 1240
0
0
1240
❖（四）复利法： ❖1、复利的概念：对本金和利息计息，
❖Fn=Fn-1*(1+i)，In=i*Fn-1
…
公式的推导如下：
F=P(1+i)n I=F-P=P[(1+i)n1]
年份
年初本金P
1
P
2 P(1+i)
当年利息I
P·i P(1+i) ·i
例题1：假如以年利率6%借入资金1000元,共 借4年,其偿 还的情况如下表:
年 年初欠款 年末应付利息
1 1000 1000 × 0.06=60
2 1060 1000 × 0.06=60
3 1120 4 1180
1000 × 0.06=60 1000 × 0.06=60
年末欠款 年末偿还
称为等额支付偿债基金系数，记为
01
23
F n-2 n-1 n
A=？
（A/F，i，n）=
-等额支付偿债基金系数
例题
例4：某厂欲积累一笔福利基金，用于3年后建造职工俱乐部。此 项投资总额为200万元，设利率为5%，问每年末至少要存多少钱 ？
➢（4）等额支付系列现值计算公式 已知一个技术方案或投资项目在n年内每年末均获得相同数额的收 益为A ，设利率为i，求期初需要的投资额P 。
货币的支出和收入的经济效应不仅与货币量的大小有关，而且 与发生的时间有关。由于货币的时间价值的存在，使不同时间上 发生的现金流量无法直接加以比较，这就使方案的经济评价变得 比较复杂了。
第二节：资金的时间价值
一、资金时间价值的概念
不同时间发生的等额资金在价值上的差别，就称为资金的时间 价值。是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
资金的时间价值概述
资金的时间价值概述资金的时间价值是指相同金额的资金在不同时间点的价值不同。
这是由于存在风险和利息的因素导致的。
在金融领域，时间价值的概念被广泛应用于各种投资决策和资金管理中。
时间价值的基本原理是现在一美元的价值高于未来的一美元，原因如下：1. 通货膨胀：由于通货膨胀的存在，未来的一美元购买力可能会下降。
因此，持有现金可能会导致财富损失。
2. 机会成本：将资金投资到其他项目中可能会获得更高的回报。
因此，未来的一美元失去了投资的机会，这增加了现在一美元的价值。
3. 风险：在未来的一段时间内，市场条件可能会发生变化，投资可能会带来风险。
因此，未来的一美元具有更高的不确定性和风险。
由于时间价值的存在，资金的现值和未来值之间存在一种数量关系。
在金融计算中，通常使用一些估算方法来计算现值和未来值之间的关系。
其中最常用的方法是净现值（NPV）和内部收益率（IRR）。
净现值是将资金的未来现金流量折现到现在的价值，然后减去初始投资。
如果净现值为正，意味着投资是有益的，否则是不划算的。
内部收益率是使净现值等于零的折现率。
它代表了一笔投资的回报率，并且越高越好。
这个概念可以帮助投资者评估不同项目之间的回报潜力。
时间价值还与贷款和借款有关。
对于借款方来说，时间价值意味着未来要支付的利息和本金将增加。
因此，借款人在决定借款的时候需要考虑到这一点。
对于贷款方来说，时间价值意味着未来的借款金额会减少，因为未来的款项不如现在的款项有价值。
总之，资金的时间价值是金融领域中一个重要的概念，它帮助我们了解资金在不同时间点的价值差异。
通过考虑时间价值，我们可以更准确地评估投资项目的回报率，做出更明智的决策，并有效地管理资金。
资金的时间价值是金融学中非常重要的一个概念，对于投资决策、贷款和借贷等方面都有着重要的影响。
在金融领域，时间价值的概念是指同等数量的资金在不同时间点的价值是不同的，即在不同时期获得或支付的资金具有不同的效益或成本。
现金流量和资金时间价值
现金流量和资金时间价值一、现金流量的重要性现金流量是企业生存和发展的重要指标，也是财务管理中的关键概念之一。
它反映了企业经营活动所产生的现金及等价物的流入和流出情况，是企业真实的经济状况的体现。
现金流量的准确把控可以帮助企业评估经营情况、制定决策、规划未来发展方向。
二、资金时间价值的概念和意义资金时间价值是指在不同时点，同一笔资金的价值不同。
这是由于时间的推移会影响资金的购买力和流动性。
了解资金时间价值有助于企业正确衡量收入和支出的价值，有助于进行风险分析和决策制定。
三、现金流量和资金时间价值的关系现金流量和资金时间价值有着密切的联系，二者相互影响。
企业在评估现金流量时必须考虑资金时间价值的影响，进而合理衡量现金流量的真实价值。
同时，资金时间价值的概念也为企业提供了更多的决策依据，帮助企业更好地管理资金。
四、现金流量和资金时间价值的应用1.在企业投资决策中，现金流量分析是评估投资项目收支平衡和收益情况的重要手段，同时要考虑资金时间价值的变化来进行风险评估。
2.在财务规划和预算编制中，需要考虑不同时点的现金流量以及资金时间价值的概念，制定更加合理和可行的财务目标。
3.在融资和债务管理中，现金流量和资金时间价值的分析可以帮助企业更好地把握债务偿还时机，避免出现资金周转不足的情况。
五、结论现金流量和资金时间价值是企业财务管理中的两个重要概念，二者相辅相成，相互影响。
了解和运用现金流量和资金时间价值的概念有助于企业更加准确地评估经营状况、制定决策、规划未来发展方向，从而实现可持续的经济增长和价值创造。
以上是关于现金流量和资金时间价值的简要介绍，希望对您有所帮助。
现金流量与资金时间价值
考察资金等值问题，都以同一利率作为比较计算依 据。
•
二、资金等值计算
利用等值的概念，把在不同时点发生的资 金金额换算成同一时点的等值金额，这一 过程称做资金等值计算。
资金等值计算有一次支付类型、等额支付 类型、等差支付类型和等比系列支付类型 等。
(5)箭线与时间轴的交点即为现金流量发生的时点。尤其注意发 生时点的期初、期末。本期末即为下期初。
•
例：某项目第一，二，三年分别投资100万，70 万，50万，以后各年均收益90万，经营费用 均为20万，寿命期为10年，期末残值为40万 ，绘制该项目的现金流量图。 如果题目中没有明确各项资金发生的时间点 ，一般认为投资（建设期）在年初，收益（ 经营期）在年末。
•称为整付现值系数，记为
•
例：某人把1000元存入银行，设年利率为
6%，5年后全部提出，共可得多少元
？
•查表得：（F/P,6%,5）＝1.338
•
•例：某企业计划建造一条生产线，预计5年后 需要资金1000万元，设年利率为10%，问现需 要存入银行多少资金？
•
（二）等额分付类型计算公式
“等额分付”的特点:在计算期内
•例： 2007.11.
•
1000元
2008.11. 1000（1＋6％）＝1060元
•
资本只有在运动中才能增值。利润和利息是衡量资 本增值的尺度。由于资金时间价值的存在，使不同 时点上发生的现金流量不能简单地比较金额大小， 要先换算在同一时点上然后进行对比。
资金等值的特点是在利率大于零的条件下，资金的 数额相等，发生的时间不同，其价值肯定不等；资 金的数额不等，发生的时间也不同，其价值却可能 相等。
现金流量与资金时间价值概述
现金流量与资金时间价值概述一、现金流量现金流量是企业经营活动的重要衡量指标，也是进行财务决策的基础。
企业的现金流量可以分为经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量三个方面。
经营活动现金流量主要反映了企业日常经营活动的现金收入和支付情况，包括销售收款、采购支付、税金支付等。
投资活动现金流量主要体现了企业进行资本投资和资产买卖活动的现金收入和支付情况，包括购置固定资产、收回投资等。
筹资活动现金流量主要反映了企业筹集资本的现金收入和支付情况，包括股东投资、借款等。
二、资金时间价值资金时间价值是指资金在不同时间点的现金流量具有不同的价值。
时间价值的核心是因为资金的投资和借贷等活动会带来利息和回报，使得同一金额的资金在不同时间点的现金流量具有不同的价值。
资金时间价值的计算方法主要有现值和未来值两种。
现值是指将未来的现金流量折算到现在所具有的价值，通过计算现金流量的折现率和时间的长短，得出资金现值的大小。
未来值是指将现在的资金投资到未来，经过一定的利息回报后变成未来的现金流量，通过计算利息回报率和时间的长短，得出资金未来值的大小。
三、现金流量与资金时间价值的应用现金流量和资金时间价值在财务管理中有着重要的应用。
在投资决策方面，企业需要根据现金流量的情况评估项目的经济效益，以确定是否投资。
企业还需要考虑资金时间价值，通过计算现值和未来值来评估项目的投资回报率和投资风险，帮助企业做出合理的投资决策。
在融资决策方面，企业需要考虑不同形式的资金对企业的现金流量和资金时间价值的影响，以确定最优的筹资方案，实现财务目标。
总之，现金流量与资金时间价值是财务管理中不可忽视的两个概念。
现金流量反映了企业经营活动的实际情况，资金时间价值则体现了资金在不同时间点的现金流量具有不同的价值。
它们的应用涉及到企业的投资决策和融资决策，对企业的财务决策具有重要的指导作用。
因此，在进行财务管理和决策时，必须充分理解和应用现金流量与资金时间价值的概念和计算方法，以实现企业的经济效益最大化。
现金流量与时间价值概述
现金流量与时间价值§2.1现金流量一、现金流量的概念在进行工程经济分析时，可把所考察的对象视为一个系统，这个系统可以是一个工程项目、一个企业，也可以是一个地区、一个国家。
而投入的资金、花费的成本、获取的收入，均可看成是以货币形式体现的该系统的资金流出或资金流入。
这种在考察对象一定时期各时点上实际发生的资金流出或资金流入，称为现金流量，其中流出系统的资金称为现金流出（C O），流入系统的资金称为现金流入（C I），现金流入与现金流出之差称之为净现金流量（N C F＝N e t C a s h F l o w）。
工程经济分析的任务就是要根据所考察系统的预期目标和所拥有的资源条件，分析该系统的现金流量情况，选择合适的技术方案，以获得最佳的经济效果。
现金流量的内涵和构成随工程经济分析的范围和经济评价方法的不同而不同。
在对工程项目进行财务评价时，使用从项目的角度出发、按现行财税制度和市场价格确定的财务现金流量，有关现金流量构成参见第八章有关表格。
在对工程项目进行国民经济评价时，使用从国民经济角度出发，按资源优化配置原则和影子价格确定的国民经济效益费用流量。
二、现金流量图在工程经济的研究中往往要考察企业的某一项活动，例如，采购一部机器的经济效果如何。
在这种情况下，为了便于考察，需要把该项活动用某种方法从整个企业中分离出来，正像在力学中画出一个自由体的图形一样。
例如为了考察采购一部机器的经济效果，就必须把有关这部机器的收入和支出都计算出来，然后可以看出投资的回收情况。
对于一个经济系统，其现金流量的流向（支出或收入）、数额和发生时点都不尽相同，为了正确地进行经济效果评价，我们有必要借助现金流量图来进行分析。
所谓现金流量图就是一种反映经济系统资金运动状态的图式，即把经济系统的现金流量绘入一时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系，如图2-1所示。
图2-1现金流量图现以图2-1说明现金流量图的作图方法和规则：1、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位，可取年、半年、季或月等；零表示时间序列的起点。
工程经济学(第2章)现金流与资金时间价值
24
第二节 资金的时间价值
(2)现值计算(已知F求P)
公式（可由终值公式推导得到）
P F (1 i )
n n
一次支付现值系数 (1 i ) 记号（P/F,i,n) （助记同前） 又称之为：折现系数、贴现系数 P=F(P/F,i,n) 计算现值P的过程叫“折现”或“贴现” 其所使用的利率i常称为折现率、贴现率或收益率。 注意i与n的时间周期一致性 现值系数与终值系数互为倒数 (P/F,i,n)=1/ (F/P,i,n) （可按数学上分式形象理 解） 25
在上面者为待 求项
在下面者为已 知项
23
第二节 资金的时间价值
例2-4(P19)i=8%,n=5,P=10000,求F？ 解：可查表查得终值系数进行计算 F=P(F/P,i,n)=10000(F/P,10%,5) =10000*1.6105 =16105 也可直接套用公式计算（考试适用） F=10000*(1+10%)^5 =16105 还可以利用EXCEL提供的财务函数计算 F=FV(10%,5,0,1000)=16105 (此函数各参数在上机操作时解释）
决定利率高低的因素
金融市场上借贷资 本的供求情况 B
社会平均利润 率
A
C
资金时间价值的概念
资金时间价值的概念资金时间价值（The Time Value of Money，TVM）是现代金融学中的一个重要概念，强调了时间对资金的价值的影响。
一、概念和背景资金时间价值是指在特定时段内持有的一定量的资金或资产，由于时间的推移而发生的价值变动。
即相同数量的资金，在不同的时间点具有不同的价值。
这是由于时间的不同导致了不同的风险、收益和机会成本。
TVM是金融学的基础概念之一，常用于金融决策中的现金流量分析、投资估值和风险评估。
TVM的概念源于经济学中的机会成本理论，即放弃一种投资选择所失去的收益。
可在特定时间点获取的一定数额的现金，因为具有投资收益的潜力，而具有较高的价值。
另外，资金的时间价值还与通货膨胀和货币利率等因素相关。
二、资金时间价值的原理资金时间价值的核心原则是“一分早期的钱等于一分晚期的钱与投资利率之间的可交换关系”。
也就是说，具有同样价值的现金流，早期到来的现金流的价值较高。
这是因为早期的现金流可以用于投资或赚取收益，从而增加资金的价值。
相反，晚期到来的现金流由于无法利用时间来赚取收益，因此价值相对较低。
资金时间价值的原理可以通过计算和比较现金流的净现值（Net Present Value，NPV）来体现。
净现值是指将未来的现金流折现到现在，然后减去投资成本，来比较不同时期现金流的价值。
如果净现值为正，意味着资金的时间价值超过了投资成本，表明该项目是可接受的。
相反，如果净现值为负，则意味着资金的时间价值低于投资成本，表明该项目是不可接受的。
三、资金时间价值的应用资金时间价值的概念在金融决策中有广泛的应用。
1. 现金流量分析：在做出决策时，需要考虑资金流动的时间价值，将未来现金流转化为当前价值，以便比较和评估不同时期的现金流。
2. 投资估值：通过考虑资金流的时间价值，可以为投资项目进行估值。
例如，在股票投资中，使用现金流折现模型（Discounted Cash Flow, DCF）来计算股票的内在价值。
现金流量与资金时间价值概述
现金流量与资金时间价值概述现金流量是指企业在一定时间内通过生产经营活动而实际收入和支出的现金流入和流出的数量和时间。
资金时间价值是指相同金额的现金在不同时间点的价值是不同的，因为现金可以通过投资获得回报，在不同的时间点有不同的机会成本。
现金流量与资金时间价值是企业经营决策和财务管理中的重要概念，其相互关系对于企业的经营和财务决策具有重要影响。
现金流量是企业经营活动的重要指标，它可以直接反映企业生产经营的结果和财务状况。
企业的现金流量既包括经营活动现金流量，也包括投资活动和筹资活动现金流量。
经营活动现金流量是企业主要的现金流量来源，它反映了企业的生产经营活动的现金流入和流出。
投资活动现金流量反映了企业通过投资所产生的现金流入和流出，包括购买和出售固定资产、投资收益等。
筹资活动现金流量反映了企业通过筹集资金所产生的现金流入和流出，包括借款、偿还债务、股利分配等。
资金时间价值是指相同金额的现金在不同时间点的价值是不同的。
这是由于现金可以通过投资获得回报，在不同的时间点有不同的机会成本。
在资金时间价值的概念下，企业的现金流量可以通过贴现技术计算其现值，以便更好地理解其价值。
贴现技术可以将未来的现金流量折算到现在的价值，以便进行比较和决策。
当资金时间价值被考虑在内时，较早到来的现金流入被认为是较有价值的，因为它们可以投资获得更长时间的回报。
相反，较晚到来的现金流入被认为具有较低的价值，因为它们较晚到达，所以有较少的投资机会。
现金流量与资金时间价值的关系是密切的。
现金流量的计算需要考虑资金时间价值的影响，因为考虑到时间价值可以更好地评估和比较不同时点的现金流入和流出。
在投资决策中，现金流量的考虑和评估可以帮助企业选择最具经济效益的投资项目，并最大化现金流入。
在财务决策中，现金流量的估计和预测可以帮助企业规划和管理资金，以便更好地满足业务需求和偿付债务。
总之，现金流量和资金时间价值是企业经营决策和财务管理中的重要概念。
资金时间价值与现金流量
资金时间价值与现金流量在财务管理中，资金时间价值和现金流量是两个重要的概念。
资金时间价值指的是资金随着时间的推移而产生的变化，即同样金额的资金在不同的时间点具有不同的价值。
现金流量则指的是企业在一段时间内产生的现金流入和流出的情况。
资金时间价值的理论基础是“时间价值的金钱”。
根据这个理论，由于资金在不同的时间点具有不同的价值，因此在进行财务决策时需要考虑资金的时间价值。
简单来说，一笔未来的资金收入或支出，与现在的资金相比，价值会有所折扣或增加，这取决于贴现率以及时间的远近。
贴现率是用来计算资金时间价值的重要因素。
贴现率是一种衡量资金的时间价值的指标，通常由市场利率来决定。
比如，如果贴现率为10%，那么未来一年的1000元现金流量，在现在的价值就是909.09元。
这是因为未来得到的1000元相较于现在的价值要折扣10%。
现金流量是资金时间价值理论在实践中的具体表现。
企业在运营过程中会产生一系列的现金流入和流出，例如营业收入、资本支出、债务支付等。
在进行投资决策或进行财务规划时，需要对现金流量进行分析和评估。
通过计算现金流量净现值、内部回报率等指标，可以评估企业的投资项目是否具有盈利性和可行性。
资金时间价值和现金流量的重要性不容忽视。
在资本市场中，投资者通常会考虑资金时间价值来评估投资项目的回报率和风险。
而在企业内部，对现金流量的管理和分析能帮助企业制定合理的财务策略，确保企业的持续运营和发展。
综上所述，资金时间价值和现金流量在财务管理中起着重要的作用。
考虑资金的时间价值可以帮助我们更准确地评估投资项目的盈利能力，而对现金流量的分析和管理则有助于企业进行财务规划和决策。
资金时间价值和现金流量在财务管理中起着重要的作用。
在进行投资决策、财务规划以及风险评估时，理解和应用这两个概念可以帮助我们做出明智的决策，实现资金最大化的效益。
首先，资金时间价值是指同样金额的资金在不同时间点的价值不同。
这是因为资金可以被用来进行投资获取收益，而资金时间价值则是由投资的收益率和时间的推移所决定的。
现金流量及资金的时间价值概述
现金流量及资金的时间价值概述现金流量是指企业在特定期间内收到和支付的现金金额。
它可以分为三类：现金流入、现金流出和净现金流量。
现金流入包括销售收入、借贷资金等；现金流出包括采购成本、人员工资等；净现金流量是指现金流入减去现金流出的结果。
资金的时间价值是指现金流量在不同时间点的价值不同。
即使金额相同，现金流量在不同时间点的价值也会有所不同。
这是因为现金流量的时间价值受到通货膨胀和利率的影响。
通货膨胀会导致货币贬值，而利率则是对资金的价格进行衡量。
在财务决策中，考虑现金流量和资金的时间价值可以通过几种方法来进行。
最常用的方法是净现值（NPV）和内部收益率（IRR）。
净现值是将未来现金流量折现到现值，并减去初始投资。
如果净现值为正数，则说明该项目是有价值的。
净现值可以帮助企业评估投资项目的可行性，并做出是否投资的决策。
内部收益率是指使净现值为零的折现率。
它可以帮助企业评估投资项目的回报率。
如果内部收益率大于企业的机会成本（通常是企业的资本成本），则该项目是值得投资的。
除了净现值和内部收益率之外，资金的时间价值还可以通过其他方法进行评估，如报酬期限法和收益指数法。
报酬期限法是指计算项目回收成本所需的时间。
这可以帮助企业评估项目的回收速度，并对不同项目进行比较。
收益指数法是指项目的净现值与初始投资的比率。
它可以帮助企业评估项目的投资效果，并决定是否投资。
总的来说，现金流量及资金的时间价值是财务管理中非常重要的概念。
通过考虑现金流量和资金的时间价值，企业可以更好地评估投资项目的可行性，并做出明智的决策。
这些方法可以帮助企业最大化投资回报，并提高财务绩效。
第二章现金流量与资金的时间价值-文档资料
i (1 r)m 1 (1 0 .1)1 6 21 1.2 7 % 3
m
12
故甲银行的实际利率低于乙银行。
• 从上例可以看出，名利利率与实际利率存在着下列关系：
(1).当实际计息周期为一年时，名义利率与实际利率相等。实际 计息周期短于一年时，实际利率大于名义利率。
注意：流动资金的投入，在项目结束时悉数收回
• 例1：某投资项目，其建设期为2年，运营期为8 年，第1、2年的固定资产投资分别为1000万元和 500万元。第3年初项目投产并运行。项目投产时 需流动资金400万元。投产后，每年获得销售收 入1200万元，年经营成本和销售税金支出800万 元；生产期最后一年年末回收固定资产残值200 万元。试画出现金流量图。
(4)利息与利率是金融企业经营发展的重要条件。
• 利息计算有单利和复利之分
• 1.单利计算 • 单利是指不论计息周期有多长，只对本金计
算利息，不考虑先前的利息在资金运动中累 积增加的利息的再计息。其计算公式为：
It Pid
• 而n期末单利本利和F等于本金加上利息，即：
FP（ (21.2) in ）
2.复利计算
• 在计算利息时，某一计息周期的利息是由本金加上 先前周期上所累积利息总额的和来计算的，这种计息 方式称为复利，也即通常所说的“利生利”，“利滚 利”。其表达式如下：
I (2i.3 ) Ft1
• 式中:i—计息期复利利率；
Ft - 1—表示第t - 1年末复利本利和。
• 而第t年末复利本利和Ft，的表达式如下：
2、国民经济效益费用流量：
• 项目国民经济效益费用流量、国内投资国民经济 效益费用流量、经济外汇流量。国民经济效益费 用流量用于国民经济评价。
现金流量与资金的时间价值计算
现金流量与资金的时间价值计算现金流量是衡量企业经营活动的重要指标之一，它反映了企业所获得的现金流入量与流出量。
现金流量对企业的经营决策和投资决策都具有重要的参考价值。
而资金的时间价值是指在不同时间点上的相同金额的资金具有不同的价值，即未来的一笔资金相对于现在相同的金额要少一些。
一、净现值法（Net Present Value，NPV）净现值法是将项目和投资产生的现金流量进行折现后，计算现金流量的总现值与投资成本之间的差额。
如果净现值大于零，则该项目是可接受的，说明该项目所产生的现金流量超过了投资成本。
净现值计算公式如下：NPV=CF[1]/(1+r)^1+CF[2]/(1+r)^2+…+CF[n]/(1+r)^n-C其中，CF是现金流，r是贴现率，n是现金流的期数，C是投资成本。
二、内含报酬率法（Internal Rate of Return，IRR）内含报酬率是指使得净现值为零的贴现率。
即IRR是项目的贴现率，使得项目的净现值等于零。
IRR计算公式如下：NPV=0=CF[1]/(1+IRR)^1+CF[2]/(1+IRR)^2+…+CF[n]/(1+IRR)^n-C三、贴现率法（Discounted Payback Period，DPP）贴现率法是计算项目回收期的一种方法。
它是指将项目未来各期现金流量按照贴现率折现后进行累加，当累加现金流量大于等于零时，该时点就是项目的回收期。
贴现率法计算公式如下：Sum (CF[t]/(1+r)^t) >=0不同的计算方法主要适用于不同的情况。
净现值法是比较常用的方法，它能够直接衡量投资的价值和回报。
内含报酬率法是反映投资项目的收益能力，可以帮助投资者衡量项目收益的相对规模。
而贴现率法则更加关注现金流实际到手的时间，可以帮助企业在现金流入和流出之间做出更为精确的预测。
除了上述三种方法外，还有其他一些计算现金流量与资金的时间价值的方法，如比较剩余价值法、资本预算法等，不同的方法适用于不同的情况和需求。
房地产现金流量与资金时间价值
房地产现金流量与资金时间价值引言在房地产行业中，现金流量和资金时间价值是两个非常重要的概念。
现金流量指的是房地产项目在一段时间内产生的现金收入和支出，而资金时间价值则是指现金在不同时间点的价值差异。
本文将分析房地产现金流量与资金时间价值的关系，并探讨如何进行合理的资金管理以优化现金流。
房地产现金流量的特点房地产项目的现金流量特点主要包括以下几个方面：1.长期性：房地产项目的开发、销售、租赁等过程通常需要较长的时间周期，现金流量主要集中在一段时间内，例如项目销售后的长期租金收入和物业管理费等。
2.高风险性：房地产项目的投资风险相对较高，例如市场变化、政策变化等因素都可能对项目的现金流量产生重大影响。
3.递增性：随着项目的建设和运营，现金流量通常会逐渐增加，例如租金收入、销售收入等。
资金时间价值的概念与计算在跨越不同时间段的现金流量中，由于时间的变化，现金的价值也会发生变化。
资金时间价值的概念认为相同金额的现金在不同时间点的价值是不同的，早期的现金有更高的价值，而相同金额的现金在未来的时间点的价值相对较低。
资金时间价值的计算通常使用现值和未来值的概念。
现值是指将未来的现金流量折算到当前时间的价值，而未来值是指将当前的现金流量折算到未来某个时间点的价值。
常用的资金时间价值计算方法有净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。
房地产现金流量与资金时间价值的关系房地产现金流量与资金时间价值密切相关。
对于房地产项目，合理的现金流量管理能够最大化资金的时间价值，提高项目的整体盈利能力。
1.现金流量的优化对资金时间价值的影响通过合理的现金流量管理，可以降低项目的筹资成本，提高资金周转速度。
这样能够最大化现金流量的价值，降低项目的财务风险，从而提高资金的时间价值。
2.资金时间价值对现金流量管理的影响资金时间价值的变化影响着对现金流量的决策。
在项目投资决策中，需要考虑项目的现金流量施行期和资金投入期之间的时间差异，以及未来现金流量的变动趋势。
第2章——现金流量与资金时间价值
等比支付系列现值与复利公式
基本参数
1.现值(P)：发生或折现在一个特定时间序列起点时的价值 2.终值(F)：发生或折现在一个特定时间序列终点时的价值 3.等额年金(A)：发生或折现在一个特定时间序列各计息期末
时的价值 4.利率、折现率(i)：贴现率、收益率 5.计息期数(n)
实质是资金作为生产要素，在生产、交换、流 通和分配的过程中，随时间的变化而产生的增值。
资金的时间价值
资金时间价值的含义
(1)资金用于生产、构成生产要素、生产的产品 除了弥补生产中物化劳动与活劳动外有剩余。
(2)货币一旦用于投资，就不可现期消费，资金
使用者应有所补偿。
G——W
资金转化为： 生产资料 劳动对象 劳动力
购买商品或使用服务所支付的现金 经营租赁所支付的现金 支付给职工的工资、奖金 支付的各种税费
项目计算期
含 义:
经济评价中为进行动态分析所设定的期限，包括建设期 和运营期。建设期指项目资金正式投入开始到项目建成投产 为止所需要的时间。运营期分为投产期和达产期两个阶段。
注意问题:
(1)项目计算期不宜定的太长 (2)计算期较长的项目多以年为时间单位
F F (F / A,10%,5) 2 6.105 12.21
等额分付类型
【例2-4】一台机械设备价值10万元，希望5年收回
全部投资，若折现率为8%，问每年至少等额回收
多少？
A=？
解：已知P，i，n，则有：
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
10
0.08(1 0.08)5 (1 0.08)5 1
如图：
A+G A
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解： （1）已知：P＝3500×80×（1－25%）=210000元， n＝15×12＝180月，i1＝4.2%/12＝0.35%， i2＝6.6%/12＝0.55%，Pl＝100000元， P2＝210000－100000＝110000（元）
❖ 3 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元 ，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月 还款额，年贷款利率为12%。问该家庭有偿还能 力的最大抵押贷款申请额是多少？
❖ 4 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%， 其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限 为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问 月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用 来支付抵押贷款余额还款额，问该家庭须月收入 多少，才能购买上述住宅？
❖ 8 某家庭以3500元/平方米的价格，购买了 一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为 其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款 的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70% ，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后
，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是 多少？
例1 某家庭欲购买一套建筑面积为80M2的经济适
名义利率：指一年内多次单利时给出的年利率，等于每期利率与年 内复利次数的乘积。
名义利率=周期利率*每年的计息周期数 实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 复利计算时：名义利率因计息周期不同
名义利率≠实际利率 例：年利率12%，1000元，1年期。
两者关系：
i 1
r
m
1
m
第三节 资金等效值计算
一、资金等值概念
是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值 不等的资金可能具有相同的价值。
或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等 的另一时间点上的价值。
第三节 资金等效值计算
二、复利计算
1）P、 F 、 A三者两两之间的关系 P与F、F与A、P与A
2）只需记 ห้องสมุดไป่ตู้与A
F=P（1+i)n P=A/i [ 1-1 /（1+i)n ] P=A1/(i-s) [1-(1+s) n/（1+i)n ]
合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利 率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公 积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭 申请组合抵押贷款后月还款额是多少？
❖ 7 某家庭以4000元/平方米的价格，购买了 一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为 其提供了15年期的住房抵押贷款。该贷款 的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70% 。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6 年年初一次提前偿还了贷款本金8万元。问 从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
A1（P21）i1计1 1算i1等in1额n1偿还1公00积0金00贷款0和.31商5% 业0.贷13 5款% 0本.3158息0% 的11月80还款7额50：元 A2P2i12 1i2in2 n11100000.515% 0.15 5% 0.51580% 1180964元
二、利息与利率 利率的高低取决于平均利润率。
影响因素：社会平均利润率、资本供求状况
、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经 济环境等
第二节 资金时间价值
三、单利计息与复利计息 单利：In＝P×n×i
“息不生息”
复利：In＝P[(1+i)n-1] “息生息”
第二节 资金时间价值
四、名义利率r与实际利率i
第三节 资金等效值计算 三、复利系数的应用
主要是在房地产投资分析与评估中的应用
计算
❖ 1 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方 约定按季度计息。问该笔贷款的实际利率 是多少？
❖ 2 某房地产开发商向银行贷款2000万元， 期限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的 还款方式为期间按季度付息，到期后一次 偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利 息总额是多少？如果计算先期支付利息的 时间价值，则贷款到期后开发商实际支付 的利息又是多少？
❖ 5 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押 贷款，银行根据购房者未来收入的增长情
况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。 若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年， 购房者的月还款额增长率为0.5%。问该购 房者第10年最后一个月的月还款额是多少 ？
❖ 6 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济 适用住宅，单价为3500元/平方米，首付款 为房价的25%，其余申请公积金和商业组
对房地产开发投资，CI
CO
第一节 现金流量
二、 现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简
化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中 ，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
01
2
3
4
n
第二节 资金时间价值
一、概念
不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为～。 例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增
第二节 资金时间价值
一、概念
资金时间价值影响因素 投资利润率 通货膨胀率 风险因素
第二节 资金时间价值
二、利息与利率
利息：占用资金所付出的代价。 Fn＝P+In Fn－本利和；P－本金；In－利息
利率：在单位时间（一个计息周期）内所得 的利息额与本金之比。
i＝In/P×100%
第二节 资金时间价值
房地产现金流量与资金时间价值概述
第一节 现金流量
一、现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独
立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或
流入称～。
现金流出（Cash Output， CO）：流出系统的资金
现金流入（Cash Input， CI）：流入系统的资金
净现金流量＝CI－CO
加值。也即是1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让 出了1000元货币的使用权而得到的报酬，这120是1000元 在1年中的时间价值。
理解 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值 ） 2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
（从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃 即期消费的损失所应作的必要补偿）