吉普车厂用地项目可行性研究报告

吉普车厂用地项目可行性研究报告Prepared on 22 November 2020北京吉普车厂用地项目初步可研报告2005-10一、项目概况1、项目位置图一、项目位置图项目用地位于朝阳区广渠路36号，地处东三环南路东侧，广渠路与南磨房路之间。

北临广渠路、南至南磨房路、东距大望路约600米、西侧距东三环南路约300米。

该用地北边界的广渠路距离通惠河约公里，属于泛CBD地区，地理位置极其优越。

2、交通图2、交通位置图扼守多条交通要道，四通八达。

无论乘坐火车、汽车、飞机,均很方便、快捷。

距离地铁国贸站仅有公里，步行仅需要20分钟，开车只需5分钟到达国贸，规划地铁十号线穿过附近的富力城；25分钟车程直达首都机场，15分钟车程直达北京火车站。

3、用地现状图3、现场实地图通过实地勘测地块的南北长约750米，东西宽约350米，目前地块上已经基本拆平，成为七通一平待入市的熟地。

4、周边状况东部是CBD传奇和珠江帝景等楼盘，北部是乐成国际项目和家乐福超市、其功能配套完善，南部是隔着大郊亭南路是普通住宅区、西部是内燃机厂宿舍楼。

5、市政条件市政条件良好，整个土地已完成七通一平，可满足居住商业用地需要6、规划条件项目为政府收购土地，规划建设用地使用性质为居住商业等，总用地面积平方米，其中规划建设用地面积平方米，代征道路用地面积平方米，代征绿化用地面积平方米；建筑规模小于等于900200平方米，且在规划中有一条交通次干道。

整个地块分为5个部分，具体详细见下图。

图4、用地规划图二、市场分析1、北京市房地产总体市场近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。

、供给方面●05年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长% ，增幅下降了个百分点，对比全国%的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长势头。

●05年北京市完成固定资产投资亿元，同比上升%，增幅比上年回落个百分点。

其中，完成房地产开发投资1525亿元，同比增长%，增幅下降19个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。

●05年北京市房屋开复工面积万平方米，比上年增长%；其中住宅万平方米，增长%。

房屋竣工面积万平方米，增长%；其中住宅万平方米，增长%。

、需求方面●近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快、08奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世界关注的焦点。

经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。

05年北京实际利用外资亿美元，增长%。

，而全国这一指标下降了%。

●05年北京城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长%，扣除价格因素，实际增长%，居民的购买实力大大增强。

城镇居民人均住房使用面积平方米，比上年增加平方米，比2000年增加平方米，生活质量在逐步提高。

●05年商品房销售面积万平方米，增长%；其中住宅2566万平方米，增长%。

商品房空置面积万平方米，增长%，受05年市场宏观调控的影响，空置面积略有上升。

、小结05年对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，房地产销售并未出现类似上海房地产市场大滑坡局面，销售面积仍高于供销两旺的2004年，北京房地产价格依然呈现上升势头。

近期来看，随着供给量加大，局部地区需求压力有所上升；长期看，随着经济的发展和08年奥运的迫近，北京房地产市场将持续向好，市场前景乐观。

2、区域市场、泛CBD区域特点经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。

目前区域内还没有形成一个成熟的居住区构架，但是雏形业已形成，那就是“一中四边”，“一中”是CBD核心区，“四边”就是西北东直门区域，西南广渠门区域，东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线一带，东南四方新区(以四方桥为中心)。

具体有以下特点：2.1.1、CBD核心区---顶级商务区位置：位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。

特点：区域内大部分为公寓、写字楼项目。

世界500强中已有156家进驻北京，其中2/3在CBD地区。

根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。

代表项目：东方瑞景、建外SOHO、通用时代等。

2.1.2、西北东直门----中西文化交流区位置：东直门附近，以东直门为核心，占地约27公顷。

特点：东直门地区是北京东西方文化结合最好的地区，也是文化底蕴和文化生活氛围最浓郁的地区之一。

单从居住环境讲，东直门区域在一定程度上比CBD核心区更有优势。

这由于在空间密度上，东直门区域明显低于CBD核心区，第一使馆区、工人体育馆、农展馆、保利大厦等一些区位格局都基本稳定，不可能再像CBD核心区那样集中出现大量的高密度建筑；代表项目：海晟名苑、皇家港湾等。

2.1.3、东北姚家园路、朝阳路、朝阳北路、青年路沿线----纯居住区位置：以东四环和东五环为纬，以朝阳北路、朝阳路、姚家园路为经，地块规则，以长方形或者梯形板块居多，高中低楼盘各得其所。

特点：该区域是CBD东北门户居住区，此区域内，即使是同一区域，盘与盘之间的定位也大相径庭。

在价位上，与其它几个区域相比，东北区域的优势是明显的。

代表项目：珠江绿洲等。

2.1.4、西南广渠门---高档住宅区特点：作为几十年来形成的大型成熟社区，广渠门、光明桥区域的新兴房地产开发只是在近些年才陆续启动，主要是将区域内小部分危旧房或工厂用地进行拆迁改造，目前新建项目分布在护城河西岸和两广路两侧。

一些中高档住宅项目的陆续兴建，提升了这个区域的整体形象和房地产品质，改变了以往这一区域内缺乏现代高品质社区的面貌。

代表项目：富力城、优士阁等。

2.1.5、东南四方新区----绿色生态区位置：四方新区以四环路与京沈路交汇的南交通枢纽四方桥为中心，北与CBD核心区遥相呼应，仅10分钟车程。

整个新区共由4部分构成，总面积为6．5平方公里。

特点：CBD东南门户四方新区内的第三大住宅项目世纪华侨城将于年内揭开神秘面纱。

加上四方新区正在建设中的近1平方公里的大型生态旅游公园、20年成树密林公园、窑洼湖公园、已经运营并扩建的燕莎OUTLESS购物中心、北京工业大学，以及将要建设的2008年奥运会球类比赛场馆等，在距CBD仅3公里之遥的东南区域，四方新区以鲜明的绿色生态、旅游休闲、商业、文化等特色成为京城东南部一颗璀璨的明珠。

代表项目：山水文园、世纪东方城等。

、供给方面作为北京CBD的功能配套区，区域内住宅多为高档住宅项目为主。

目前，区域内在售商品房的销售价格主要集中在8,000元/平方米-17,200元/平方米之间，详见附件一。

●从近期看，这一区域内有多个高档产品入市，住宅最高均价已达到17,000元/平方米，商业达到40，000元/平方米，详见附件一和附件二，且多数是现房和准现房销售。

区域供应量大，市场竞争激烈。

●从长远看，CBD区域潜在供应量不大，同时，朝阳区政府也已表明态度，不会再像过去那样支持该区域的住宅开发。

多为项目的后续工程，数量有限。

、需求方面●近期，由于区域内项目的短期放量集中的，市场销售情况一般，但此区域内大量的高收入阶层和外国公司，这种硬性刚性需求仍然强劲，受此影响市场价格下不会出现下滑。

区域住房仍是投资者的首选，高品质、标志性楼盘依然是市场的焦点。

●从长期看，随着CBD作为中央商务区功能的不断加强，跨国公司入驻将进一步增加；同时，加上预期人民币将会升值因素的影响，都将导致对此区域内住房的需求将进一步上升。

3、西南广渠门区域分析与周边区域关系2.2.与CBD的关系:广渠门区域处于CBD由西向东、由北向南的延长线上，与CBD的联系主要通过东四环及广渠路－东三环，但四惠桥局部交通一直不是很便利，而且广渠路路况一直较差，再加上长安街、通惠河以及铁路形成的屏蔽使得百子湾区域受CBD的辐射相对较少。

这种情况在今后一两年内应该会有所改善。

广渠路将要改造扩宽成城市快速路，今年内就会动工。

有消息称北京东站也会搬迁。

这样会使得百子湾区域与CBD的联系更加便捷和通畅。

2.3.与东四环沿线区域的关系:由东四环窜起的区域向北有燕沙区域、望京区域，向南有四方新区区域。

这几个区域与百子湾区域都因为东四环的存在而成为存在竞争关系的区域。

燕沙有着涉外氛围，属于比较高档的区域；望京是北京比较早开发的住宅区，有着比较高密度的居住人口和相对比较成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新区是南磨房乡规划重点发展的区域，现在已经有了世纪东方城和山水文园两个大规模住宅社区的开发，不远的将来还会有规划中的华侨城公园落户，将来的前景也是比较看好的。

这些区域对百子湾区域来说，既是竞争，同时也是对整个东四环大区域成熟度的一个促进，特别是一些新生代区域，将为东四环的发展成熟注入新的活力。

但这些新生代区域自身的成熟也需要一定的时间，所以各区域的有机连接还有待时日。

、周边配套情况广渠路、大望路板块是离CBD很近的生活支撑区，经过合生创展、今典集团、富力集团等大型开发商的共同开发，作为北京市东部新中心的发展潜力正日益突显。

住宅先行，生活配套和区域商业随后跟着发展。

现在已有家乐福、百安居等大型连锁商业以及餐饮行业进驻大望路板块。

详细见下表：4、项目优劣势分析、优势●黄金区域土地供应稀少，土地升值潜力巨大；●区位优势突出，市政条件及商服设施配套完善；●区域交通极其便捷，四通八达；●周边高档项目聚集，整个区域形成良好的人文生活氛围。

●与 CBD区域通过国贸桥形成中心对称关系，市场潜力巨大。

、劣势●拿地成本较高、威胁●周边同档次住宅供应量较多、机会●高档楼盘汇集，区域优势明显；●地块规模大，典型的黄金大盘，足以改变区域市场面貌5、可比项目、富力城●位置：位于广渠门外大街北侧，忠实里居住区以东，光华木材厂以南，东三环南路以西；●项目定位：公司中、高层管理人员、外籍员工以及其他中、高收入阶层。

●规模：项目占地487，800 平方米，总建筑规模1,390,000平方米，绿化率达48%，主力户型在2～3居（85～180平方米之间）。

目前已经开发完毕的一期2004年底入住，二期2005年7月以前入住。

项目的三期将从2005年10月开始陆续入住●销售均价：截止到05年8月份，12、36、15号楼起价：10000元/平方米；均价：10500元/平方米；最高价：12500元/平方米，一次性付款、银行按揭●销售情况：目前销售情况良好，项目品质较高。

●特点：此项目与本案以东三环南路相隔，产品定位也比较相似。

从地理位置上讲：富力城更靠近核心区，且在三环路以内，位置更佳。