2020年中山楼市半年报-合富

五桂山
板芙镇
神湾镇
三乡镇
坦洲镇
本报告数据来源：
a) 宏观数据：国家统计局、广东省统计局、中山市统计局 b) 房地产数据：中山市统计局、中山国土资源局、中山市房地产交易登记管理 所、合富研究院 c) 土地市场数据：中山国土资源局、中山统计局
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超额存款准备金利率旨在通过提高或降低超额存款准备金利率来减少或降低 社会中的货币流通量从而实现缓解通货膨胀或通货紧缩的状况
时间
2020.04.07
内容
4月7日起将金融机构在央 行超额存款准备金利率从
0.72%下调至0.35%
目的
推动银行提高资金使用效率， 促进银行更好地服务实体经
济特别是中小微企业
这是人民银行时隔12年首次下调超额 存款准备金利率。下调超额存款准备 金短期在于稳定金融市场流动性，长 期在于降低实体经济融资成本，促进 企业复工复产。
长 2）缓解地方债务
影响 3）对冲春节前资
金压力
主要背景：全球市场剧烈波动、疫情演化形势不明、 恐慌情绪加剧的情况下，央行适时加强了逆周期调节
的力度，及时注入增量长期资金。
三驾马车全部放缓： 1）出口低迷；2）投资不振；3）消费下滑
2020.03.16 2020.4.03
普惠金融定向降准:对达到考 核标准的银行定向降准0.5至1 个百分点。在此之外，对符合 条件的股份制商业银行再额外 定向降准1个百分点，支持发
中山
• 本地户籍家庭限购3套； • 非本地户籍家庭限购2套,二套须提供2年以上纳税或社保
证明，普通人才购买首套房凭社保及劳动合同，高层次 人才购买首套房凭社保证明、工作1年后可直接购买二套 房）。 • 祖籍中山华侨及港澳台同胞可购1套（港澳台需提供无房 证明，华侨在中山注册公司、提供半年社保或个税凭证+ 在职证明）
分点，
释放长期资金约4000亿元
增加中小银行的资 金实力，有助于引 导其以更优惠的利 率向中小微企业发 放贷款，扩大涉农、 外贸和受疫情影响 较严重产业的信贷 投放，增强对实体 经济恢复和发展的
支持力度。
2020年上半年降准为“全面降准+定向降准“组合 拳通过降准政策的实施，满足了银行体系特殊时点的流 动性需求，加大了对中小微企业的支持力度，降低了社 会融资成本，推进了市场化法治化“债转股”，鼓励了 广大农村金融机构服务当地、服务实体，有力地支持了 疫情防控和企业复工复产，发挥了支持实体经济的积极
住宅供应
住宅市场
购房
者
受疫情
购房资金 影响更大
GDP增速
不 同 经 济 增 速 下 的 政 策 措 施 组 合
纾困措施加码 的可能性方向
高于目标
目标左右 或 略低
低于目标
【变革】
【维稳】
• 推动各主要领域全方位变革
（经济工作会议提及的民主领域市场化、农业、 • 减缩已出台维稳措施力度
科技、国资国企、财税体制、金融等）
2020年上半年降息与超额存款准备金利率调整
降息会给市场带来更多的资金，刺激房地产业发展，推动企业贷款扩大再生 产，鼓励消费者贷款购买大件商品，使经济逐渐变热。
时间
1年期LPR
5年期以上LPR
2020.01.20 2020.02.20 2020.03.20 2020.04.20 2020.05.20
放普惠金融领域贷款
释放长期资金5500亿元
1）激发市场主体 活力，进一步发挥 市场在资源配置中 的决定性作用， 2）支持实体经济
发展
定向降准：对农村信用社、农 村商业银行、农村合作银行、 村镇银行和仅在省级行政区域 内经营的城市商业银行定向下 调存款准备金率1个百分点， 于4月15日和5月15日分两次 实施到位，每次下调0.5个百
供应巨减七成 成交下降一成 中山楼市以价换量初取成效
2020年中山楼市半年报
1 宏观市场 2 中山一级市场 3 中山二级市场 4 中山市场监测 5 总结与展望
前 言 PREFACE
南头镇 东凤镇
黄圃镇
小榄镇
阜沙镇
三角镇
古镇镇
东升镇
港口镇
民众镇
横栏镇
西区 石岐区 火炬开发区
沙溪镇 大涌镇
南区
东区
南朗镇
• 房地产宽松的实际执行力度显性提高 • 维稳措施力度显著提高 降准：更多使用全面降准 降息：MLF降息 回归 直接降息 财税：加大广泛性减税降费的力度 基建：大幅加大基建投入与政策支持
湾区——各大城市楼市调控政策一览
广州
• 花都区：对符合要求竞得土地的 单位在取得土地证明文件后即可 换发正式复批文件（2月26日）
4.15% 4.05%↓ 4.05% 3.85%↓ 3.85%
4.80% 4.75%↓ 4.75% 4.65%↓ 4.65%
2020年上半年两次降息，意味房贷 参考利率下降，各个城市的加点没有 变化，因此对新房贷合同，意味着房 贷利率下降，月供下降，月供压力减 少。
2020.06.20
3.85%
4.65%
澳门
• 非首次置业居民购800万澳门 元楼宇按揭四成
2020年上半年全国降准政策
降准旨在支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，在一定程度上平稳房地产市场
时间 2020.01.06
降准内容
全面降准：下调金融机构存款 准备金率0.5个百分点（不含 财务公司、金融租赁公司和汽
车金融公司）
释放基础货币
目的
释放长期资金约8000多亿 元
1）利于企业融资， 支持企业的实体成
预计政府纾困措施分三个方向展开 乎疫 资情 产控 市制 场时 价长 格关 稳乎 健年 。内
经 济 与 就 业 稳 定 ， 关
疫情
中 维稳要求 央
税费减免
地方 政策
土地供应 灵活监管
资金 扶持
维稳要求
金融 机构 资金扶持
资金 扶持
实体
企业
对实体经济影响有
较大“不确定性”
土地供应
房 企
土地市场
稳定性
相对更高
发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策
促进房地产市场平稳健康发展
加强新型城镇化建设，
大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的 到县城就业安家需求。
抗疫特别国债，降准降息 财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿
元抗疫特别国债 十三届全国人大二次会议于2020年5月22日在京召开 新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，
7.9%→7.2%
持续时间
6个月
18个月
18个月
房价变化
疫区
全年均价
走货量 时点降幅
↓5% 全国 全年均价
↓超30%
重点 城市
走货量 时点降幅
↓2%
全国 全年均价
↓超20%
重点 走货量 城市 时点降幅
↑5% ↓10-20%
成交量 变化
当期 纾困Leabharlann 施疫区按年平稳 略生
全国
重点 城市
按年 按年
↓15% ↓30-50%
• 将资源更集中指向经济转型/升级
• 重回杠杆过程
• 集中关键领域变革
（金融资本市场，对外开放、国资国企改革）
• 房地产“因城施策”灵活度上升
• 维稳措施灵活度适度 降准：定向降准+全面降准 降息：MLF等小幅度的花式降息 财税：集中定向领域 基建：集中三大都市圈
• •
变革范围收缩，对杠杆率的抑制减少 房地产调控机制加快革新的可能性增加： 具备条件（住房保障及供应体系）的城市， 行政管制措施推出，市场调节（房产税等） 措施出台
作用
降准对房地产形成积极的影响。降准在保持整体流
动性相对平稳的同时实现向实体经济精准滴灌；降准能 够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来 说也能够相对获得平稳的贷款资格，激活部分购房者买
房需求
2003年
2008年
2014年
事件
SARS疫情
次贷危机
增长内生动力弱化
GDP变化
10%
13.9%→6.4%
中山市共有24个镇区，共分为5个板块：
• 主城区板块：东区、石岐区、西区、南区 • 泛城区板块：火炬、沙溪、港口、大涌、五桂山 • 南部板块：坦洲、三乡、南朗、板芙、神湾 • 北部板块：三角、南头、黄圃、民众、阜沙 • 西北板块：古镇、小榄、东升、东凤、横栏
宏观市场
政策热点
全国
• 中央经济会议定调2020年房地产：以”稳“为主，延续”房住不炒，因城施策“； • 楼市政策调整及人才落户、降准政策；
粤港澳大湾区
• 楼市调控政策； • 深中通道进程；
中山
• 公积金新政、房贷利率、楼市政策调控； • 各区域规划进展、交通规划、“三旧改造” 进展、教育规划进展； • 首轮土地竞价增容。
2020年两会房地产行业政策及解读
2020年全国两会，对房地产调控重申房住不炒、因城施策的基调，未提及房产税
首提“六保六稳” 深入推进新型城镇化。
济南 降低人才落户门槛
郑州 发放人才购房补贴
上海（2月11日） 受疫情影响的企业，土地款
可申请延期或分期付款
宁波 开放落户限制；发放人才
购房补贴
南宁（2月23日） 满足指定条件允许申请住房公
积金贷款购买第二套房
三 亚
佛山
租房、无房提取住房公积金政
策
厦门（2月14日） 加大对房企资金支持，长 租公寓适当减免租金等
降低缴存时限要求
拉 萨 成都（2月13日）
允许补缴缓缴今年前3月社保，
职工购房资格不受影响
长
沈春
呼和 浩特
银川
北
阳
京天
石家庄 津
青岛
西兰
太原 济南
宁州 成都
西安
郑州 苏州 上
武
合 肥
海
重庆 汉
杭
长沙 南
州
贵阳
昌福
昆
州
明
广州 南宁
澳门 香港
台 北
无锡（2月12日） 急发17条新政，内容涵盖调整 预售门口、贷款支持、延期缴 税、延期缴纳土地出让金、调 整土地出让竞买保证金比例等
• 限购区域：禅城全区、南海桂城 街道、大沥镇、里水镇、顺德区 大良街道、陈村镇、北滘镇、乐 从镇等。
• 免收低价违约金（3个月内），顺 延动竣工时间，简化审批流程， 调整预售条件，加大土地供应， 提供信贷支持，倾斜融资政策
肇庆
佛山
广州
东莞
惠州
江门
深圳
中山
珠海 澳门
香港
肇庆
不限购
珠海（3月10日）
• 稳定房地产投资，制订上半年300亿规模的经营性用地出让计 划，抓紧出让一批商务商住用地，启动一批“三旧”改造城市更 新项目，确保开工建设不少于1.2万套公共租赁住房及人才住房。 按照“一城一策、精准施策”的原则，适时研究调整房地产相关 政策，合理优化房地产调控措施
一城一策，调控更加精准
2020年为了在特殊期间稳定楼市，部分城市 在“一城一策”基调下，调整了楼市政策， 但坚持“房住不炒”的定位仍不动摇。
三方面特点：缓解房地产企业资金周转压力， 稳定当地就业，支持当地房地产市场以及经 济健康稳定发展
2020年全国10多个城发布稳地产政策
为应对新冠肺炎疫情的影响，全国10多个 省市密集出台了稳地产政策。尤其是房地 产企业出台阶段性纾困新政，具体涉及延 期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖 保证金比例，放宽预售条件、税款缴纳最 长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使 用税有困难的可申请减免等，意在缓解房 地产企业资金周转压力，支持当地房地产 市场健康稳定发展，而非刺激楼市。
• 增城区：简化旧改、房地产项目 审批流程等（2月27日）
• 港澳人才在广州买房只需身份证 和通行证购买1套房
江门（3月6日）
• 支持各类外地人才在江门限购区域购 买首套新建商品住房，适时调整个人 住房公积金贷款额度，支持居民刚需 和改善型住房需求，可分期缴纳城市 基础设施配套费等
佛山（2月17日）
发展用餐、保洁等多样社区服务。 完善便民设施，让城市更宜业宜居
坚持房住不炒底线不动摇
2020年上半年全国各省市楼市政策调整及人才落户
天津（2月13日）
疫情期间延期缴纳土地出让金，
延期期间不产生滞纳金
哈
尔
滨
乌鲁 木齐
武汉/2月7日 对参加武汉抗疫的医护及 工作人员，在一定期内购 自住房款的，参照高层次 领军人才提高可贷额度，
• 【流动性】略松： M2增20%（↑3%） • 保持购房条件宽松 • 税费优惠（个人所得税） • 18号文：房地产为支柱产业
• 宽【流动性】： M2增28%（↑10%） • 基建：固投增速↑5% • 宽【限贷】： 首付成数及房贷利率下降
全国 按年
↓10%
重点 城市
按年
↓30-40%
• 【流动性】略松： M2增13%（↑1%） • 宽【财政】：增13%（↑4%） • 宽【限贷】： 三四线城市首付20% • 宽【限购】： 多数城市解除限购