南阳市房地产市场分析报告

南阳市房地产市场分析报告
南阳市房地产市场分析
第一部分、南阳城市概况
一、地理位置
南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。

地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代的区位优势。

南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。

特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。

南阳地理分布图
二、行政区划
南阳现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区，11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州市。

三、交通情况
1、公路交通
宁西铁路横跨南阳东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽。

2、铁路
南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市个县市区。

3、航空
4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥。

4、交通直达情况
按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约两个半个小时，从南阳到西安约五个小时，从南阳到武汉约四个小时。

四、面积与人口
1、地域面积
南阳市总面积2.66万平方公里，市区总面积26591平方公里。

2、人口发展与城市化水平目标
南阳市规划目标：中心城区人口规模达到110万人，2020年城市人口规模约为180万人。

城市化水平2010年56%，2020年66%。

3、简要分析
作为大型农业城市，南阳在人口组成方面和郑州、洛阳之间还有不小的差距。

但由于城区边幅有限，市区面积狭小，土地资源并不丰富，南阳已经逐渐形成一种人多地少的状况。

受到上述因素的影响，我们判断今后南阳的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯
1、历史
南阳是国务院首批命名的历史文化名城。

早在四五十万年前，南阳境内的“南召猿人”就在这里生息繁衍，南阳是中原人类的发祥地之一；战国时期，南阳已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，南阳“商
遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时，光武帝刘秀发迹于此，南阳因此有“南都”、“帝乡”之称；南阳四圣———诸葛亮、张衡、范蠡和张仲景名扬海内外。

2、文化
南阳文化底蕴深厚，历史上曾孕育出“科圣”张衡、“医圣”张仲景、“商圣”范蠡及“智圣”诸葛亮，更滋养了哲学家冯友兰、军事家彭雪枫、文学家姚雪垠、科技发明家王永民、作家二月河等当代名人。

南阳荣获“中国楹联文化城市”称号。

通过挖掘开发楚汉文化、衙署文化、佛教文化、玉文化等特色文化，与旅游产业相结合，该市建成了南阳府衙文化广场、西峡恐龙遗迹园等一批文化产业项目。

２００６年，南阳市一举摘取了南阳伏牛山世界地质公园、中国优秀旅游城市、国家园林城市三张熠熠闪光的“名片”。

3、风俗
南阳曲艺闻名大江南北地区，南阳板头曲、内乡宛梆被列入首批国家非物质文化遗产名录。

自古以来形成的休闲消费观念使南阳人的消费能力非常旺盛，这从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分城市投资环境分析
一、宏观经济发展状况
1、城市总体经济情况
从外围周边地市来看，改革开放初期与我市规模相近的洛阳、襄樊等地，近几年通过持续的中心城市带动战略，城市规模不断扩大，城市竞争力显著增强。

从市域范围来看，西峡、淅川等地的县域经济发展迅猛，尤其是机制灵活的民营经济更是活力四射，在一些衡量发展速度和效益的结构指标和效益指标上，这些县已经超越了中心城区，中心城区的带动作用正在逐渐弱化。

“中原崛起”是省委、省政府统筹全省区域发展提出的重要方略。

南阳作为河南最大的省辖市，南阳GDP每增长一个百分点，对全省经济增长的贡献约为0．1个百分点。

因此，随着省委省政府提出的“一体两翼”发展格局，南阳作为“两翼”中的“一翼”经济将会有跨越式的发展。

2、历年GDP增长情况
1)近年南阳市地区生产总值GDP
2005年，南阳市地区生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。

从近几年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为14％。

从经济运行轨迹看，自2003年全市经济重回两位数增长平台以来，生产总值增速已连续10个季度保持在12%以上，速度快、波动小、持续时间长，已成为近几年南阳经济增长最为显著的特点。

2)近年南阳市人均GDP
2005年南阳市人均GDP达到9795元，同比增长13％，2006年人均GDP达到11150元,2007年人均GDP 12991元，2008年人均GDP14800从绝对值来看，南阳市人均GDP仍属较低水平，在河南省18个省辖市中排名靠后。

我们从以上统计数据可以看出：
南阳的经济基础比较薄弱，经济总量在河南处于中下游水平。

近几年来南阳的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP 增长势头强劲。

随着南阳城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断南阳的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
表: 人均GDP与地产市场发育状况的关系表
根据以上的标准判断，南阳市区当前人均GDP水平下，地产处于快速上升阶段。

3、南阳产业结构情况
1)现状
从总体三产结构来看，南阳的三次产业结构为21.1:52.3:26.6，,说明南阳的第一产业有所调减，第二产业继续保持增势，第三产业发展较快（特别是服务业）比重相对较大，而农业发展略显不足。

2)展望
从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、南阳民营经济发展状况
我们从各方面了解到的信息来看，南阳民营经济发展情况总结如下：
——民营经济发展潜力深厚
南阳一直一来就是农业大市，农村消费虽然人均水平较低，但人口基数较大（南阳市1000多万人，80%以上人口分布在广大农村），消费总量不容忽视。

——民营经济强势上扬，占全市财政收入的二分之一
全市民营企业实现增加值 165.9亿元，占全市GDP的36.6%，实交税金7.11亿元，占全市财政收入的51.5%,从业人员136.2万人，占全市从业人员的22.4%，吸纳城镇下岗职工近5万人。

——民营经济发展依然十分迅速
规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。

二、南阳居民生活水平
1、南阳居民生活水平概述
根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：
1)南阳全市范围内居民平均收入处于河南中游水平，总体而言并不富裕。

2)南阳市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和零售业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。

3)南阳市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。

4)南阳居民居住水平从量上来看处于一个中等的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。

2、南阳居民收入情况
1)南阳居民可支配收入
2)在岗职工平均工资
3)农民人均纯收入（元）
数据来源——《南阳统计年鉴》、南阳市统计局提供材料
我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，南阳的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明南阳总体的购买能力有限。

虽然南阳人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合南阳的私营经济发展水平来看，南阳存在着一定数量的高收入阶层。

3、城乡居民储蓄存款水平
表：南阳城乡居民存款储蓄余额
数据来源——《南阳统计年鉴》南阳城乡居民存款余额在2006年达到532.87亿元，2007年578.50亿元，2008年687.44亿元，增长18.8%。

南阳居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势。

由此可见近年随着南阳经济的不断发展和人民生活水平的提高，南阳居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

三、城市规划及重大市政建设状况
1、南阳市总体规划（2006年-2020年）
1)城市布局
南阳市目前的城市布局为“一河两岸、四组团”。

“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。

“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。

2)城市发展方向
南阳目前的城市发展方向主要是根据近期建设目标，主要向东、南拓展，重点建设中心组团，初步形成王村组团和河南组团。

——中心组团建设
全面建设中心组团东部的行政办公中心、文化娱乐中心，高水平建设配套住宅、公共服务设施、公共绿地、城市道路，初步形成城市新区风貌，以独山风景园区为核心，加强城市西北部生态环境的保护与培育。

——历史城区保护
结合对武侯祠及卧龙岗的保护与恢复，完善卧龙岗片区高教园区。

——南迁河南工业园区
启动河南组团工业园区与王村组团物流园区的建设，将城市建成区内污染较重的工业企业逐步向工业园区集中。

城市主要居住人口向南部以及北部集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。

东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。

附图片
2、南阳规划发展目标
1)人口
预测市域总人口到2010年110万人、2020年180万人；城市化水平2010年56%、2020年66%。

2)用地规模
中心城区建设用地控制范围，即中心城区空间增长边界范围为441.6平方公里。

2010年，城市建设用地规模110平方公里，人均城市建设用地100平方米；规划末期2020年城市建设用地规模180平方公里，人均城市建设用地100平方米。

3)南阳市规划发展重点区域——中心城区行政、文化娱乐产业带
南阳市政府非常重视中心城区的开发，并把拉大城市框架，改造城中村计划作为“十一五规划”的一个重点来讨论。

规划定位使城市中心发展将往北迁移，将成为南阳市提升城市功能，打造河南省产业基地，确立豫、鄂、陕三省交界地区区域性中心城市地位，建设中部地区重要的交通枢纽和风景旅游城市，构建中部崛起新支点的关键，我们判断该区域投资价值很高。

城市发展带布局
重点完善中心组团，建设具有区域辐射力的城市商务中心区与职
业教育基地，进一步提高城市在区域中的地位与作用。

以人民路为中心，辐射范围5.7公里的中心商圈成为南阳投资者亲睐的投资黄金地段，值得一提的是我们的项目就处在这个核心商圈的中心位置，地段价值凸显。

商业环境布局
我们从南阳总体规划图、建设用地规划图、重点项目规划图中可以看到，人民路商业中心将会因为城市框架拉大而北移，被规划成为南阳市的新商业中心地带，形成良好的商业投资环境，适合发展高端综合商业住宅产品。

四、城市投资环境优劣势分析
1、投资优势
1)区位优势
南阳自古以来就是连接南北经济的中心枢纽城市，占据中原枢纽便利的交通要冲。

目前南阳交通的全面升级将使其区位优势重新显现，承担着“一体两翼”中“一翼”的经济发展重任。

2)自然环境、历史环境优势
南阳自然环境优美，历史文化底蕴深厚，城市价值近来由于经济的关系被低估。

我们判断随着南阳经济的近一步发展，它的投资潜力将近一步显现。

3)经济发展前景优势
随着南阳市政府招商引资力度的不断加大，以及南阳经济开发区内外商投资企业的不断到位，我们预计南阳的工业水平会在近两年之内有较快的发展。

4)城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会
南阳近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。

根据规划，2006至2010年，南阳市将重点建设五个区域。

其中包括项目所在的以人民路为主轴的商业娱乐中心区。

南阳新一轮的城市化进程蕴藏了较大的投资机会。

2、投资劣势
1)工业基础较薄弱
南阳历来“重农轻工商”，工业发展相对河南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。

2)商业投资政府投资服务和优惠措施有所欠缺
南阳市政府目前虽然在工业方面给予的投资优惠政策比较多，但商业地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。

3)人力资源竞争能力较弱
南阳目前人力资源比较薄弱，境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员相对缺乏。

同时南阳在技术引进上落后较多，需要学习郑州、洛阳在人才引进方面的政策，利用占据东部、中部和西部三个经济带的结合点的优势，加大人才引进。

4)城市文化竞争力较弱
南阳作为一个历史悠久的城市，市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市场经济发展。

第三部分、南阳房地产市场情况
一、南阳房地产市场发展现状概要
南阳房地产市场起步较晚，但兴起后的速度一点也不比别的地方差，自2002年始，“经营城市”发展战略推动了中州路、卧龙路的拆迁改造，“一河两路”（中州路、卧龙路和滨河路围合区域）成为开发热点后，迅速形成了“大学城版块”、“南航版块”、“滨河版块”、“河南版块”、“独山大道版块”、“车站路-卧龙路版块”六大支柱型发展区域。

新建楼盘犹如雨后春笋般林立街头，人们购房热情也普遍高涨，一时间出现了求大于供的脱销场面，也正是此更加推动了房地产开发商的开发热情，价格也开始一路走强，短短十年间，借助中国经济GDP每年两位数的快速增长，借助城市化发展进程加速、城市用地相对稀缺论，借助消费者追涨杀跌的羊群心理效应，众人拾柴直接将地产行业发展的火花烧到了沸腾的境界。

最近几年，南阳的房地产市场价格走势一直呈现上升的态势，
2007年的涨幅更加明显。

南阳市建委综合开发科提供的数据显示，2007年年初，南阳市中心城区多层商品住宅的均价是每平方米1700元，高层房产则在2100元~2400元，而2007年第四季度，南阳中心城区商品住宅多层的综合均价已升至每平方米1921元。

高层均价已达每平方米3021元，部分楼层已经达到4000元／平方米。

从产品形态上看2007年—2008年，南阳楼市的多层少了，整个市场进入“高层时代”。

在南阳中心城区崛起的楼市新盘，几乎全是高层板块，而2007年下半年通过“招拍挂”立项的一些新项目也几乎全是高层楼盘，而且多是25层以上的“超”高层。

但是经历04年到07年的空前繁荣，吸引了太多资金与开发企业加入了房地产开发。

开发商的迅速增加，开发量的井喷，让刚性需求人数急剧下降，加上产品的同质化严重，毫无市场竞争可言，消费者纷纷驻足观望。

08年金融政策的收缩、国家宏观调控的决心再加上美国次贷危机所导致的金融风暴直接导致一些开发公司举步维艰。

南阳房地产行业在2008年的下半年开始逐渐步入行业发展周期中的调整时期。

南阳市于去年１２月份出台了《关于促进南阳市房地产业持续稳定健康发展的若干意见》。

2009年南阳新开发项目并没有因为房地产市场的趋淡而有所减少，反而有抬头之势，盛世龙源、璟都国际、南阳商贸城、万事达生活广场、东城领秀、宝诚天润苑等多个大型项目在各大版块竞相开发，楼越盖越高，盘越来越大。

二、南阳主要楼盘情况
目前南阳在售楼盘30多个，在短时间内不可能将所有项目调查清楚，根据区域位置将城市分为5个片区，分别为西南片区、中部片区、北部片区、东部片区、白河以南区域，每个片区选择1-2个代表楼盘进行重点调查。

由于预开发项目更接近西南片区，本次将西南片区作为调研重点。

1、西南城区楼盘情况
1)卧龙观邸
卧龙观邸位于卧龙路中心地段，１０００米范围内涵盖市政中心、
南阳顶级名校、各种休闲娱乐场所、大型购物中心、银行、医院等，５分钟成熟生活圈，尊贵生活无限上演。

在这里，全城繁华脉络遍布周边，无须彰显，价值自言。

近十条公交线路环侍左右，畅达全城。

从容生活，一切尽在掌握。

卧龙观邸自2007年9月23日一期火爆开盘以来，就引起了南阳地产界的广泛关注。

卧龙观邸品质坚如磐石，一期工程中的3、6号楼在南阳市建设工程质量监督检查站组织的抽检中荣获了“优质结构工程奖”。

卧龙观邸是最早将法式风格和法式建筑理念引入南阳的高端品质小区，凭借领先的设计理念，过硬的建筑质量赢得市场的尊荣。

它作为南阳首家荣获
房地产权威机构评选颁发“南阳优质结构工程奖”及“全国最佳景观楼盘奖”的楼盘。

卧龙观邸频获殊荣使得市场寄予对项目更多的期望，成为西南片区高品质楼盘的代表。

2)家和春天
家和春天是三杰公司集14年经验之大成开发的又一高档社区。

该项目北接红庙路，西临车站路，南通卧龙路、交通发达，离火车站、汽车站仅5分钟车程，享受其便利却不受其干扰，周围超市、银行、医疗、娱乐各方面的配套都十分齐全，22中、17小、8中、4小、师院、中医药学院、医专等更是近在咫尺，真可谓是名校林立，书香四溢、文化与经济并进，未来与经典并存，让居住在“家和春天”的人有点“大隐于市”的感觉。

“家和春天”委托上海同济境群担纲设计，总建筑面积7万余平方米，容积率1.8，由4栋高层和5栋多层组成，充分体现建筑风格的特色：户型有三室二厅、二室二厅等，共计600余套，户户朝阳，南北通透，大客厅、小卧室、主次卫生间，功能分区，所有户型设计讲究高效性、经济性、及适用的舒适性，努力创造一个高品质、具人文关怀的社区，每个细节为业主量身定做，关注特殊人群，特别预留部分多层住宅配备电梯，处处流露对主人、家和、客人的关怀，充分体现以人为本，满足并超越业主的需求和期望，注释了家和春天的建筑价值。

电梯洋房：3100-3400元高层：目前仅开工1栋，其余3栋未开工建设，起价3070，均价3300.
3)中达·明淯新城
中达明淯新城——彭营、张庄区域城中村改造项目，是2007年市政府重点确定的第一批城中村改造六个试点之一，由南阳市中达房地产开发有限公司投资建设，总投资24.3亿元，可实现利税3亿元。

本区域城中村改造的范围北起张庄路，西起建业花园，南至唐湾路，东至三里河，规划改造面积共计540亩，总建筑面积为94万平方米，容积率为3.8，建筑密度为19％，绿化率高达35％。

该项目围合于卧龙路、车站南路、滨河路之间，其中中达路、汉画路、唐湾路三条东西次干道贯通车站路和滨河路，交通十分便利，紧邻白河，风景秀丽，区位优势十分显著。

中达明淯新城是南阳规模较大、品位较高、环境较好的高档商住社区和文化休闲区，是都市现代风格与历史文脉交相辉映的又一特色新区，是一座绿色、自然、休闲、舒适、精美、高尚的“城中之城”。

现B、D、E区正在紧张的施工建设中。