湖南省土地估价师与土地登记代理人协会医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见

湖南省土地估价师与土地登记代理人协会医疗卫生用地、教育用地评估技术指导意见
一、适用范围
本指导意见适用于在湖南省行政辖区范围内，医疗卫生用地、教育用地土地使用权出让或补缴类相关的地价评估。

二、估价方法选择
1、优先选用公示地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法；
2、所选用的各个评估方法应保持地价内涵一致，注意挂牌案例中特殊交易条件对价格的影响；
3、出让目的评估时原则上应按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的要求，采用包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法之一；因土地市场不发育等原因，实在无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明后，方法可以酌情选用成本逼近法和公示地价系数修正法。

三、估价方法运用与参数选取
1、公示地价系数修正法
期日修正不宜直接采用动态监测公布的综合用地的地价指数，应根据当地类似用地市场价格水平变化情况，合理
分析后取值。

2、市场比较法
(1)比较实例用途选择不限于与估价对象相同用途，在比较实例过少的情况下，可适当放宽选择范围，参照当地城镇基准地价成果要求，选择公服公管用地一类用途的成交案例作为比较实例。

(2)比较实例级别按照规程要求，采用同一供需圈或同一级别案例，在土地市场不发育的地区，可以适当放宽土地级别限制，采用相邻级别或周边乡镇的案例，但不应突破市县行政区划等土地管辖区范围；
(3)期日修正不宜直接采用动态监测公布的综合用地的地价指数，应根据当地类似用地市场价格水平变化情况，合理分析后取值。

四、其他
1、国有建设用地租赁、国有建设用地使用权作价出资(入股)、企业改制土地资产处置等土地有偿供应涉及的地价评估，可依实际情况参照本指导意见执行。

2、因教育用地和医疗卫生用地较多属协议出让范畴，在底价建议时，应严格按《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发(2018)4号)(以下简称《规范》)要求：当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的
70%测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照《规范》中成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比；评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。

五、附则
1、本指导意见由湖南省土地估价师与土地登记代理人协会负责解释。

2、本指导意见自2023年4月1 日起执行。