房地产“售后返租”的财税处理

房地产“售后返租”的财税处理
房地产企业的“售后返租”，也称“售后回租”。

是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。

这种售后回租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺销售形式，是企业筹资的新型方法。

在国家不断加大宏观调控力度的大环境下，房地产企业为了促销、融资等目的通常以“售后返租”的方式加速资金周转。

经营性售后返租，即标的资产所有权上的主要风险和报酬已经转移给出租人，应作为房地产公司应按“销售不动产”处理。

而作为购房者取得房地产公司的租金应按“提供不动产经营租赁”处理。

（一）会计处理： 1 、房地产公司销售不动产时做收入处理（按新项目现房销售）借：银行存款贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）同时，结转成本借：主营业务成本贷：开发产品2、房地产公司转租不动产（按新资产），取得租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税（销项税额） 3 、返租支付给购房者商定的租金借：其他业务支出应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款特别提示：实务中企业一般不易取得业主个人代开的增值税发票，需要企业承担相关的税费，在税务机关
办理开票。

（二）税务处理：经营性售后返租行为分别按照销售不动产和租赁两项业务进行增值税和所得税处理。

1、流转税：国家税务总局公告2016 年第18 号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》销售时应交纳销售不动产增值税及附加；转租时按“服务业-租赁业”交纳增值税及附加； 2 、土地增值税:国务院令1993 年第138 号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

3、企业所得税：由于经营性售后返租业务符合国税函（2008 ）875 号
规定的确认销售收入的四个条件，所以销售应作为应税收入交纳企业所得税，转租收入同理。

4、房产税：根据?房产税暂行条例实施细则? 规定，房产税的纳税义务人是产权所有人，而转租行为人不是产权所有人，因此房屋转租收入不需要交纳房产税；需要注意的是各地税务机关对转租收入的房产税的规定不尽相同，具体根据当地规定。

5、印花税：对销售商品房、租赁及转租合同根据《印花税暂行条例》分别根据合同金额按“产权转移书据”和“财产租赁合同”税目交纳印花税。

作为业主个人按不动产经营租赁缴纳增值税、按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税、按租金收入缴纳房产税、按“产权转移书据”税目缴纳印花税；按“财产租赁”税目缴纳增值税可以向地方税务机关申请代开增值税专用发票。

作者:白蕊莲。