浅谈房地产泡沫的形成以及解决措施 - 副本

浅谈房地产泡沫的形成以及解决措施 - 副本
浅谈房地产泡沫现象
摘要：我国的房地产业自90年代以来得到了飞速的发展，在国民经济中的比重也日益提升。

与此同时，房地产市场发展也面临着诸多问题，房地产市场价格不断飙升，住房需求超过供给，影响了正常的社会发展秩序，从 2003 年开始关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论已经争论不止。

从当前形势来看，中国房地产泡沫现象越演越烈，尽管国家一再制定抑制房地产市场价格的措施，但成效并不明显。

本文通过对房地产泡沫的认识，产生原因，危害和防范对策简单的分析了房地产泡沫现象。

关键词：房地产泡沫现象、形成原因、危害、防范对策
一、房地产泡沫现象的初步认识
按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。

当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。

泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的持续上涨情况。

所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。

因为建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。

泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。

这里应区分投资需求与投机需求，投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资需求则是通过租金来获得投资收益。

不过，现实中只有事后才能完全区分投资与投机，事前很难判断。

当前我国常见的房地产泡沫现象
1、住房价格过高。

联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2-3倍，不超过6倍。

目前我国许多城市房价与居民家庭收入之比已达到10：1以上。

2、土地供应过量。

有些开发商过去通过协议批租廉价占有相当多土地，并利用未开发的“圈地”进行炒作，把土地价格越炒越高。

有的城市近年通过拍卖方式出让土地，也使地价居高不下。

3、商品房空置过高。

目前，我国商品住宅空置率已达15%左右，大大高于国际上3%-7%的水平。

4、住房结构过偏。

有些地区在经营城市过程中，为了追求政府土地收入与企业高额利润，盲目兴建高档住宅，适应中低收入者消费的一般商品房与经济使用房供应不足。

5、房地产投资增速过快。

全国房地产开发投资速度同比增长1999年为13.8%、2000年为19.5%、2001年为25.3%、2002年高达32.9%，全国房地产投资增长速度高于销售增长速度10个百分点左右。

二、房地产泡沫的形成原因
1、政府对房地产市场的管理方式转变及其政策干预失误
通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。

原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。

房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。

由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。

金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。

4、房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。

股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。

企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。

四、防范房地产泡沫对策
防范房地产泡沫，事关经济社会的可持续发展。

有的提出要“硬着陆”，有的则提出要“软着陆”，比较可取的做法是“软着陆”，因为软着陆比硬着陆好。

综合来看，具体对策是：
1、必须加强对银行的监管
推动房地产过热产生的资金绝大部分是从银行流出的。

要严格规定银行向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例，严格审查房地产抵押贷款的条件，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款管理。

此外，还要规范个人商业用房贷款管理。

2、对房地产企业的圈地行为进行监管。

建议政府建立市场准入制度，政府土地出让不能仅仅是价高者得，政府也要尽量减少大宗土地的出让行为。

与此同时，强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。

3、大规模发展经济适用房
抑制商品房价格，国家就要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。

经济适用房的作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。

二是平抑过高的商品房价格。

如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

4、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。

5、全面研究住房税、费政策。

通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。

一是贯彻落实已经出台的各项优惠政策。

二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。

三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

四是政府可以考虑征收实地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。

6、提高房地产业信息的透明程度。

理性的决策需要信息的支持，仅仅依靠表面现象甚至小道消息往往会使决
策主体过分乐观或者过分悲观，显然这两种情况对于房地产业的健康发展都是很不利的。

与证券市场或者其它实物交易市场相比，房地产市场本身就具有信息传递慢、透明度差的特点，这无形中增加了政府制定政策，投资者和开发商进行决策时的盲目性。

在我国这样新兴的房地产市场中，这个问题更加严重：统计体系很不完善，指标含糊不清，数据准确程度差；交易信息很难得到，没有固定的发布渠道；各种指数含义模糊，实用性差。

因此，要加速房地产市场评价统计指标体系的完善，提高房地产市场信息的透明程度，研究能科学把握市场状况和发展趋势的分析方法。

注：参考论文《当前我国房地产市场泡沫的成因及对策》《当前中国经济热点问题分析》《房地产泡沫基本问题及我国房地产泡沫分析》《房地产泡沫实证分析和对策研究》《我国房地产泡沫研究》《中国房地产毫无疑问是泡沫，软着陆是最理想结果》
----------汪娣2013200069。