2019年湘潭地产市场调研报告(商业及租金、住宅、写字楼等).doc

2011年湘潭地产市场调研报告
一、商业市场分析
（一）商圈概况
市区商圈受老城发展和河流分割的影响，核心商圈集中分布在西北片老城区内，新兴商圈随着湘潭城市中心东南扩张发展起来。

两个商圈在湘潭商业金融用地规划方面均为两个市级商业中心，但基建营商圈作为传统核心商圈，其地位随着旧城改造的不断推进，也将进一步巩固。

1、湘潭商圈综合分析
（二）代表性商业体分析
1、基建营商圈典型案例分布：
①．大洋百货
项目位于建设北路与民主路交叉口，营业面积43000平方米，共5层，于2009年9月开业，定位于引领时尚、功能丰富、高品位、高格调的全客层百货公司。

该店是大洋百货在湖南首家店面，也是大洋百货第14家分店。

楼层主要品牌
亨吉利名表中心；伊丽莎白雅顿、羽西、欧莱雅、美宝莲；周大福、千叶、老凤祥、千禧之星；
1F国际精品
fed、思加图、千百度、康利、kiaa cat、百丽、伊伴、SONY体验馆；KFC；DQ、罗莎蛋糕等
威可多、卡尔丹顿、杰凡尼、沙驰；声雨竹、玖姿、敦奴、雅莹、安瑞井、艺之卉；鄂尔多斯、2F国际名品
春竹；曼谷银、梦特娇；味千拉面等
衣恋、ONLY、VEROMODA、百家好、艾格系列、拉夏贝尔、季候风；黛安芬、安莉芳、BODY POPS、3F青春流行
狄芬诗；爱丽芬特、泰迪熊；重庆小天鹅火锅等4F绅士运动阿迪达斯、耐克、李宁、匡威、探路者、骆驼；皮尔卡丹、利郎、柒牌；金利来、木林森等；
艾迪达斯童装、衣恋童装、Paw in Paw、博士蛙、丽婴房、英氏；乐高、芭比；梦洁、富安娜、5F童趣休闲
多喜爱、多样屋、乐扣乐扣；红黄蓝早教中心、儿童乐园；美食广场等
②．心连心百货
该项目位于韶山路与车站路交汇处，经营面积26000平米，于2005天11月开业。

经营定位为中档，无中庭。

楼层主要品牌
1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/屈
臣氏羽西、欧莱雅、欧珀莱、美宝莲；金伯利；fed、沙驰、STACCATO、百丽、她他；
屈臣氏等
2F淑女装/内衣哥弟、声雨竹、拉夏贝尔、播、简；安莉芳、狄芬诗、黛安芬等。

3F少女装/休闲时装
ONLY、VERO MODA、Jack&Jones SELECTED、艾格系列、美邦、自然元素、淑女
屋等
4F男装/休闲运动卡尔丹顿、金利来、七匹狼、恒源祥等；
5F运动休闲阿迪达斯、耐克、匡威、卡帕、以纯等。

③.步步高（金湘潭店）
步步高集团1995年始创于湖南湘潭，目前拥有超市（Hyper-mart和Super-mart 超市）、百货（步步高广场）、电器（步步高电器E—MART）、餐饮（大楚食街）、娱乐、大型商业地产等业态，致力于成长为中国第一的多业态零售商，并拥有中南零售业最大的现代化物流中心。

截止2011年8月，多业态门店共计186家，年销售过100亿元。

项目位于韶山路和建设北路交叉口的金湘潭商业广场，2007年9月开业，该卖场集合了步步高集团旗下综合超市、美采时尚平价百货和电器业态，是一家多品类的一站式购物卖场。

④.康星百货
项目位于建设北路与民主路交汇处，营业面积20000平米，于2008年12月开业，物业条件一般，定位中低端。

楼层主要品牌
1F化妆品/钟表珠宝/鞋类/屈
千禧之星；丸美、欧莱雅、美宝莲；百丽、她他、森达、达芙妮；屈臣氏等臣氏
2F淑女装艾格周末、海贝、水木年华、卡佛连；阿依莲、金苑等。

3F男装罗蒙、恒源祥、金雀豪等
4F休闲运动阿迪达斯、耐克、高邦、彬伊奴等。

5F平价服装卖场平价服装卖场
6F休闲娱乐魅力四色溜冰场（滚轴冰场、台球厅、电玩城等）
2、步行街商圈典型案例分布：
①.步步高广场（湘潭店）
项目位于建设路与河东大道交汇处，总面积达12万平方米，于2009年12月开业。

该项目是湖南最大的购物中心，综合了大型百货、生活超市、品牌餐饮、儿童乐园、五星影城等主力店，被誉为“湖南百货第一Mall”。

完全按照一线城市中高端购物中心形式打造，物业条件好。

楼层主要品牌
-1F生活馆精品超市、同仁堂、老百姓大药房、天福茗茶、贴心花坊等、名烟名酒、汽车饰品等
1F名品馆雅格狮丹、奥德臣、都彭、华斯度、LOCOSTE、CK JEANS；周生生、周大福、中国黄金；羽西、欧泊来、欧莱雅、美宝莲；Kiss cat、百丽、她他、千百度；苹果、索尼；星巴克、DQ、味千拉
面、KFC；斯沃琪、帝驼、古琦；宝格丽、巴博瑞、菲拉格慕等
2F魅力馆诗篇、恩裳、慕托丽、劲草、声雨竹、影儿、雅莹、敦奴、粉红玛琍、渔；春竹、恒源祥、花花
公子；ELLE包；柏莱雅、丸美、卡姿兰；曼谷银；美甲、咖啡吧等
3F青春馆Mikebana、欧时力、季候风、ONLY、VERO MODA、江南布衣、拉夏贝尔、拉夏贝尔运动、谜底、小熊维尼；曼妮芬、黛安芬、桑扶兰、芬狄诗、华歌尔；美标、宜而爽；石头记；水果捞等
4F型男馆LEE、李维斯、马克华菲、GXG、LOSACOS、杰克琼斯、迪柯尼、VANS、ELLE HOME；圣得西、皮尔
卡丹、步森、海澜之家、与狼共舞；沙驰包、ELLE男包等；
5F动感馆阿迪达斯、耐克、匡威、卡帕、佐丹奴、美邦、以纯；梦洁、富安娜、多喜爱；双立人、菲仕乐、
隆达骨瓷、多样屋、家什居家居生活体验馆；可口可乐果汁吧等
6F童真馆阿迪达斯童装、衣恋童装、安踏童装、米奇、小猪班纳、巴拉巴拉；丽婴房、好孩子、可爱可亲
母婴生活馆等
7F美味馆伊东日本料理、常德口味粉、哈特波波巴西烧烤、大楚食街、思必客麻辣香锅、红鼎韩城韩国烧
烤等
8F梦想馆横店影城、阳光动漫乐园、丁丁童星教育等
10F健康馆子阳健身白金会所
②.莲城步行街
项目位于建设南路以西，南起霞光路，北至岚园路，莲城商业步行街南北长680米，东西宽168米，成“丰”字型布局，形成三街六区格局。

总建筑面积约20万平米，分期建设，第一期于08年2月开街。

该步行街以“1小时长株潭生活圈”为依托，营造“可逛、可玩、可赏、可食、可购”的高游览价值的综合业态组合体。

实地调研，内街商铺基本闭店，除主力店步步高超市人流较好外，其余商铺基本无人流，内街商铺均在转租。

（三）重点商业租金水平统计
所在商圈项目性质商业业态
租售价格（元/平米/
天）
商业面积（㎡）
基建
营商圈大洋百货中高端百货百货、餐饮、零售专卖
负一楼散铺租金约
2-3元/天
一楼沿街门店租金
5-8.5元/天
4.3万
备注：以上租金均按建筑面积折算后所得，数据主要通过实地调研及商铺网报价所得。

（四）商业市场总结
★从宏观层面来说，长株潭城市群被列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，且被国务院批准为“资源节约型和环境友好型”社会综合配套改革试验区。

湘潭经济近年来迅速发展，人均可支配收入持续增长，这些为商业发展提供了动力源泉。

★湘潭商业经过了沿街商铺——大厦裙楼——百货商场的发展模式，逐步向购物中心模式发展，开始步入商业物业升级阶段。

随着城市的发展新城区商圈逐步成熟。

★湘潭核心基建营商圈经过长期发展，目前业态分布明显、各个路段商业形成了较好互动；但受交通拥堵、配套设施落后等诸多局限与不足，亟待改造。

★湘潭本地商业企业步步高集团实力雄厚，商业市场竞争激烈。

激烈的竞争极大地繁荣了商业市场，推动了当地商业市场的水平向一线城市发展，代表商业物业如步步高广场。

二、住宅市场分析
项目位置开盘时间装修标准售价（元/平米）开发公司
德仁·聚星城河东区/ 毛坯4200（写字楼均
价，公寓为返祖
形式尚未出售）
浙江德仁地产
白石古莲城雨湖区2010.08 毛坯4500 晨辉建工集团湘银·纳帕溪谷岳塘区/ 毛坯4300 湘潭湘银房地产
金侨城九华区2010.07 毛坯花园洋房，主力
户型130-260平
米，4200元
湘潭金侨集团
白石公馆（商住两用公寓）雨湖区二手房二手房
面积40—50平米
5200—5500元
湘潭湘源实业
总结：
1．湘潭老城区旧城改造推进较缓慢，住宅供应有限；新住宅供应商主要集中在河东新城区和九华示范区。

九华因便于往返长沙的区位优势吸引了大量购房者，但因配套滞后，入住率低。

2．本土开发商金侨集团、城郊置业实力较强，且碧桂园已入驻湘潭，湘潭房地产竞争越来越激烈。

3．从住宅成交的面积结构来看，湘潭商品住宅面积集中于120-144、90-120、60-90㎡；湘潭商品房库存量从2010年年底的121.32万㎡上升到2011年年底的242.44万㎡，按照10年全年湘潭商品房登记销售215.71万㎡总量计算，目前商品房库存量可供2012年一年消化。

4．2010年湘潭房地价格稳中有升，全年商品住房均价为2853元/㎡，同比增长16.3%；2011年房地产价格上升较快，全年商品房均价为3638元/㎡，同比增长27.5%。

5．主城区住宅均价在3700左右，部分高品质项目达到4600元/平米以上。

湘潭作为长株潭城市群城市之一，近年来房价稳步上涨；投资型公寓产品也逐步增多，但目前仍以传统住宅为主。

三、写字楼市场分析
1、2010年湘潭三次产业结构为10.7:55.9:33.4，为工业经济主导城市，写字楼市场不发达，区域周边目前暂无写字楼新盘在售。

现有的办公物业多为银行、联通、移动等自建物业，其他企业办公需求极小。

2、写字楼市场尚未成形，租金低。

二手写字楼出租租金在0.5-1元/㎡/天，如金湘潭商业广场精装写字楼平均租金在0.67元/㎡/天，大洋百货楼上（白石公馆）精装商住楼平均租金在0.95元/㎡/天。

3、依附商业和住宅，档次偏低。

与沿街商业/住宅结合，独立写字楼基本上没有大堂，只有面积较小的电梯厅，整体档次低。

四、酒店市场分析
酒店房间数最低房价（携
程）
最高房价（携
程）
外立面
盘龙山庄309 608 623
总结：
1、湘潭拥有中国红色旅游第一品牌韶山，且培育了大批名人，旅游资源丰富。

2010年接待国
内外游客人数较09年增长31.4%，旅游综合收入94.79亿元，占湘潭GDP的10.6%，旅游业已成为湘潭的支柱产业。

2、湘潭市区共有3星级以上酒店共7家，五星级酒店1家，全国连锁经济型酒店5家。

旅游
旺季星级酒店入住率可达90%，入住率较高。

3、高档酒店中旅游休闲度假型酒店占据市场主导，随着湘潭旅游业的不断发展，酒店行业发
展前景较好。