广州太古汇解析

(TaiKoo Hui)
提纲
一．太古汇简介
二．太古地产（开发商简介）
三．太古汇的亮点——21世纪的超前设计理念
1.具有流线感的整体设计
2、空间感及建筑比例
3、天台公园——都市沙漠中的一大绿洲。

4、无门厕所——五星级的感受。

5、日光照明、光线运用——为都市的繁华再添一闪亮点四．太古汇的特点--品牌和购物环境皆奢华
五、周边配套设施
六.交通状况
七．太古汇品牌与购物
1、2011年9月23日，广州太古汇正式开业，150多个国际一
线品牌进驻。

2.、部分品牌产品有望全球同步上市
3、2011年12月广州太古汇品牌汇总
八．太古汇问题点及焦点释疑
1、奢侈品境内外差价大致店铺难经营？
2.大量客流涌入，垃圾如何处理？
3.太古汇仅有860个停车位，在繁华的天河商圈显然过少。

4. 商场只租不售，不像很多同行一样挣快钱，是否会带来资
金压力？
5.定位高端购物中心，缺少情感消费。

如冰场，影院。

6.太古汇失去玛莎百货是很大的损失。

7.地下两层与地上两层定位迥异，很难形成互动。

九．太古汇面对的竞争
十、天河商圈未来发展与规划。

(TaiKoo Hui)
——太古又一传奇2011年9月23日，太古汇(TaiKoo Hui)------太古地产中国内地旗舰发展的项目在广州正式开业，传承太古地产集团多年国际化专业经验和悉心打造，太古汇—将成为集休闲娱乐、商贸活动和文化艺术欣赏于一身的广州新亮点。

它的到来，不只是让广州多了一个购物中心，它的商户当中至少有70个品牌是第一次进驻广州，包括多个国际一线品牌。

而这些品牌的到来，不仅丰富了本土市民的购物选择，同时也提升了广州“中国一线城市”这个身份的含金量。

一、太古汇简介
太古汇，坐落于广州市天河中央商务区的核心地带，处于天河路和天河东路交界的交通枢纽区域地带，并与广州地铁系统直接联系，是太古地产在中国内地规模最大的投资项目，该项目由世界知名的建筑公司Arquitectionica设计，由太古地产开发建设并运营管理。

该项目总楼面面积约35.8万平方米（不含文化中心），由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、一个文化中心、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅构成，各个物业之间相互连接。

目前两座写字楼已经进入租户交收期，其中汇丰银行是最大的租户，租了27层，占办公面积的43%，之外还有香奈儿、路易威登、三井住友等知名跨国和财富500强公司租用。

二、太古地产（开发商简介）
太古地产于1972年成立，为香港上市的太古股份有限公司之全资附属公司的主要发展商之一，公司致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目，太古地产的业务由五个业务部门组成：地产、航空、饮料、海洋服务和贸易及实业部门。

太古汇是太古地产在中国内地五大发展项目之一，其它项目位于多个国内主要城市，包括北京、上海及成都, 正处于不同的发展阶段。

公司于北京、广州、成都和上海，共拥有五个大型发展项目，当中以北京朝阳区的三里屯VILLAGE和瑜舍酒店最为人熟悉。

太古地产在中国内地开发项目的总楼面面积约120万平方米（约1,290万平方英尺）。

三、太古汇的亮点——21世纪的超前设计理念
1、具有流线感的整体设计
椭圆的中庭，横贯商场顶层的玻璃天廊都是太古汇商场独有的特色。

视线范围可见的手扶电梯分布在场内各处，宾客在行进时自然看到前方商铺，于是有效地鼓励了人流通向商场内各个角落。

此外，太古汇选用的内饰材料的颜色非常柔和：深棕色系的木纹贴纸、实木扶手、以及采自耶路撒冷的琥珀色石灰石等。

2、空间感及建筑比例
逾4米的层高，公共回廊的无柱式设计，开阔的公共走廊及足够的户外区域营造出在点、线、面的空间感。

位于东、南、西三个方向出入口的巨型“玻璃盒”以其通透的设计令光线顺利穿越，宾客穿行其中时，视野得到无限延伸。

无柱式玻璃盒的运用在国内商场建筑中相当罕见。

玻璃盒四周的框架需要负责支撑起整个盒体的重量，因此在建造过程中，选材和力学计算需得相当精密严谨。

3、天台公园——都市沙漠中的一大绿洲。

位于商场三楼的街心公园颇有情调，尽管在三楼仍能种植高达十余米的大树。

据介绍，整个天台花园面积达8000平方米，相当于一
个足球场或18个篮球场的大小。

由于商场二楼到三楼间距有8米高，比其他楼层要高2米，该两米在天台位置正好用作种植花草树木的土层，因此不用担心大树因为土壤不够而营养不良。

4、无门厕所——五星级的感受。

商场内没门的厕所亦是一大特色，因为考虑到厕所的门把手是细菌的密集地，因此设计师故意让人去每一处厕所都要转两三个弯，就由这些“弯”形成阻挡视线的“门”。

进去之后会误以为这是进了五星酒店的厕所，豪华的洗手台每台配一面镜子，一间间侧位连成水波浪形，连门把手都是名牌货。

不过这里绝大多数都是座厕，所以一定要注意文明如厕
5、日光照明、光线运用——为都市的繁华再添一闪亮点
太古汇商场另一大特色就是，天花板非常简洁，既没有璀璨的水晶吊灯，也没有层层叠叠的欧式雕纹，有的只是零星点点的节能灯，以及一片片椭圆形的镂空。

室内灯光补充了自然光照不到的地方，鹅黄色为室内用光的主色调，而中庭底部连贯灯槽与手扶电梯下方如繁星般排列的小灯，则映衬着主色调进行同色系灯光点缀，使商场整体照明在白天自然舒适，夜间柔和雅致。

而多个椭圆形镂空的“天井”使自然光直接洒落在各楼层，借助自然光为商场照明，光照让地面以下的楼层（M层及MU层）不再具有压抑感。

整个设计考虑到低碳及节能及突出商家，商场使用大量节能灯，并设计照明主要依靠天幕
玻璃，借助自然光为商场照明。

在不失明亮的同时，有提倡现代人一直追求的环保理念！
四．太古汇的特点--品牌和购物环境皆奢华
与其它购物中心相比，太古汇的特色可谓不言而喻。

谁有它奢华？谁有它高端？谁拥有的国际名牌比它多？首次进驻广州的国际品牌包括C H A N E L精品店、G IO R G IO A R M A N I、m ium iu、T iffany& C o.、SE R G IOR O S S I、A N N EFO N T A IN E、Brioni、蔻驰、珑骧及theory等国际一线品牌。

首次进驻广州的国内品牌：有O le‘、E -WO R L D、怡夕、优惟男士生活馆等。

众多大品牌在太古汇设立旗舰店，如P rada、i.t、izzue、SU N IO N、
G 2000、ochirly、顺电、盛世长运、方所等。

五、周边配套设施
教育：广州第四十七中学初中部，广州购书中心，广州天河中学；购物商城：好家庭运动城，颐高数码华南总店（IT电脑卖场），太古汇购物，万菱汇购物中心，百佳超市，正佳广场等；银行：中国银行、商业银行、工商银行、民生银行、农业银行；写字楼：太古汇一期，二期，万菱汇，创展中心，保利丰兴广场，壬丰大厦等；餐饮：天河东75号（埃塞斯法国餐厅、吴系茶餐厅、博可咖啡厅、大渔日本料理铁板烧、芽庄越式料理、塞纳河饼屋）、石牌酒店、广州酒家；通信：广东电信、中国联通；其它：汤尼英盖沙龙。

六．交通状况
公交车：天河路口站，途经线路包括夜10路39路、138路、302路、302a路、185路、230路。

BRT：石牌桥站，途经路线包括B10路、B12路、B13路、B1路、B21路、B25路、B27路、B2路、B2A路等。

地铁：地铁3号线石牌桥站、1号线体育中心站
七．太古汇品牌与购物
太古汇商场部分总楼面面积约13.8万平方米。

商场云集国内外180多家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现，其中至少有70个品牌是首次登陆广州。

多个国际知名品牌在此设立旗舰店或概念店，高端品牌超市Ole' 更首度登陆广州并进驻太古汇。

汇聚各地精粹，太古汇旨在为宾客带来不一样的购物及休闲体验。

1、2011年9月23日，广州太古汇正式开业，150多个国际一
线品牌进驻。

其它承租的商户如Godiva、LazySusan、大食代美食广场、马莎百货、香港美心集团旗下中式酒楼和Ole’超市等，更是首次登陆广州进驻太古汇。

其中，60%是国外品牌，40%内地品牌。

主力店：OLE’、盛世长运（运动）、顺电、it、优衣裤、优惟绅士馆。

知名餐饮：大食代、翠园、新罗宝、江南厨子。

2.、部分品牌产品有望全球同步上市
据太古汇方面透露，因为LV、PRADA等国际一线品牌的铺面都达到了1000平方米以上，有足够的经营和展示空间，所以预计其新品将与全球同步上市，产品系列甚至要比香港还齐全。

届时，广州人不用出国也可以第一时间体验国际名牌的最新款。

3、2011年12月广州太古汇品牌汇总
八．太古汇问题点及焦点释疑
1、奢侈品境内外差价大致店铺难经营？
60多万元的Birkin包，2万多元的毛衣……除了和世界新品同步之外，还有世界唯一的单品，包括280万元的H hour镶钻手表，16万多元的Kelly羽毛包等。

如此高的单价，购买者是否会因为奢侈品在中国的高税率而选择去国外购买？据查，手表、箱包、服装、酒、电子五类产品的20种品牌高档消费品，海内外的差价之大，内地市场比香港要高45％左右，比美国高51％，比法国高72％。

爱马仕公关部有关负责人对媒体表示，假如消费者特别在意税率价差的话，就不会在离香港如此近的广州不断开店，对于客户来说，时间比价格更重要。

不过，部分奢侈品品牌认为，“重吃不重穿”的广州人，对奢侈品的追求并不亚于中国其他城市。

其中，进驻广州7年以来，爱马仕最贵的手表和皮包都是在广州出售的。

也正因此，爱马仕选择在广州开张目前全国最大面积的专卖店。

在世界名牌林立的太古汇购物中心，爱马仕选择了两层，共计371平方米。

2、大量客流涌入，垃圾如何处理？
在人流量大的各大商场每天都会产生大量的垃圾，如何处理？
为了环保，广州太古汇特别在地下建设了一个垃圾处理中心，并从国外引进两台投资达1000万元的垃圾处理器，每天每台机器最高可处理24吨可回收垃圾。

据悉，该设备是目前在广州最先进的垃圾处理系统。

据介绍，太古公司的垃圾处理中心，“吞进”可回收垃圾后，在密封的环境中对垃圾进行打碎、烘干、臭氧消除异味等处理后，再吐出来，此时，垃圾
的体积已缩减了30％-50％。

据悉，这套垃圾处理系统日最大处理量达到48吨，可以满足太古汇这样的大型购物商场以及配套的写字楼、文化中心等设施所产生的垃圾处理。

3、太古汇仅有860个停车位，在繁华的天河商圈显然过少。

太古汇是广州市重点商贸项目，也是后亚运时期广州商贸业标志性工程，未来国际奢侈品牌全部开业后，将取代环市路的丽柏广场成为全市最多国际奢侈品牌集中的购物中心。

在从经济上为天河区带来实效的同时，市民最关注相关配套是否能够跟得上，尤其在逢节日或商场大减价时，天河商圈车位便十分紧缺、常常出现“停车难”和交通堵塞现象。

不少消费者关心，太古汇能否为未来的客流提供便利的停车空间?
但从天河商圈上说，太古汇此次投入使用，在从经济上为天河区带来实效的同时，亦为天河商圈缓解交通压力及使市民出行增添便利。

太古汇广场车位从长远来看，恐怕也会不足。

天河区接下来会与附近的两所学校商议，在学校球场下建停车场。

两所学校分别为四十七中初中部和华康小学。

初步估计，可增加500-600个车位，“这已经能解决不小的问题了
4.商场只租不售，不像很多同行一样挣快钱，是否会带来资金压力？
太古汇总经理郝继霖表示：每个公司的实力不同，策略也不同。

对于核心的物业我们很希望能够尽量收租，头3年的租金可能不高，后3年就会好起来，太古广场每年的租约量都在递增。

收回投资成本后，商场就成为集团的现金牛。

其他都可以卖，但商场要保留，因为经营得好的商场收入的增幅非常大。

8年10年就能还本了，剩下的就是净收入了。

一个商场正式成熟需要4～5年。

起码要两个租期以后，把所有东西都调整好了，才是一个成熟的商场。

培育商场就像培育小孩一样，小时候需要很多调教，长大了才开始赚钱，最后还要防衰老。

5.定位高端购物中心，缺少情感消费。

如冰场，影院。

6.太古汇失去玛莎百货是很大的损失。

7.地下两层与地上两层定位迥异，很难形成互动。

九．太古汇所面对的竞争。

1、太古汇与万菱汇
作为一个知名品牌，太古汇这个名字本来就很让人期待。

据了解，到目前为止，太古汇已经差不多进驻了60%的商家，已经签约的包括Armani、Bally、Bulgari、Chanel、Dior、Fendi、Louis Vuitton、Miu Miu、Omega、Prada和Salvatore Ferragamo等多个国际一线品牌，其他承租的商户如Godiva、Lazy Susan、大食代美食广场、马莎百货、香港美心集团旗下中式酒楼和Ole’超市等，更是首次登陆广州进驻太古汇。

内地一些知名品牌如欧时力及盛世长运等亦会选择在太古汇开设旗舰店。

太古汇虽定位高端，但宽至10万平方米的场地面积不可能
做到所有品类都高端，服装饰品类已经满足了高端人群的消费需求，而在餐饮方面，周边写字楼林立白领众多，太古汇考虑了这部分主要人群的消费需求，推出价格中端的美食广场，十分契合市场需求，这也是太古汇本土化竞争的一种方式。

万菱汇直面太古汇竞争，亦是繁华商圈内成员的磨合过程，近在咫尺，竞争方式类似，这是商界一个很普遍现象，天河商圈内的天河城百货、友谊、广百三足鼎立，作为竞争对手又同为友邻，共同生存在同一环境中，在互相学习、尝试中互相磨合，进而共同生存或做大地处商圈。

2.太古汇属于天河路这个商圈，与之相近的，是正在崛起的珠江新城商圈。

那么两者的写字楼出租是否形成竞争关系？
太古汇总经理郝继霖认为，珠江新城和天河北都有它的客人，有它的需求，当然天河北这一块会成熟一点，珠江新城比较新，每个地方都有它的优势和客户。

3与天河城广场、正佳广场相比，太古汇又有自己的哪些优势？
太古汇总经理郝继霖表示，在硬件和软件上各大商业项目都会有一个属于自己的独特定位，太古汇作为新落成的项目，设计上会超前一点，在硬件上这是一个优势，而在软件上，由于太古地产在香港
有一个太古城，因此具备一定的经验优势，此外也会带一些新的租客过来，他觉得这对整个广州的商业是有帮助的。

4.至香港太古城已经成为一个城市的标志，那么我们能否在广州也能看到另一个太古城的出现？
对于此，郝继霖觉得，香港太古城的地本来就是太古的，因此可以慢慢的做，基本上都是用补地价而不是买地的方式来做，要把那么一块地买下来，要把46栋楼做出来，基本上不是那么容易的事情。

十．天河商圈的未来发展与规划。

太古汇、正佳广场、天河城、万菱汇广场和中颐广场等，已成为广州城市购物的黄金商圈，其中太古汇广场现在已有70个国际品牌进入。

天河商圈目前的瓶颈还是交通问题，太古汇广场、万菱汇广场和正佳广场等皆临街，但互相分割，无法共通，在彼此之间逛商场还要横过马路，极为不便。

广州天河区岗顶附近交通拥堵成为广州市民的心头痛。

在1月市人大分组讨论上，广州市人大代表、天河区委书记石奇珠透露，天河区将积极协调，把附近几个商业广场以架设天桥或者建地下通道的形式连接在一起，在改善交通的同时，将其打造成华南最好的购物天堂。

至于连接的形式。

目前有两种可以考虑。

一是架设天桥，一是建地下通道。

“建地下通道成本会很高，还要考虑建筑安全等因素。

2012年5月10日。