房地产检查重点

房地产行业检查的方法及要点
（一）收入检查要点：
1、开发产品出售后是否严格按照税法规定确认收入的实现。

（预售收入或是按揭收入长期挂预收账款、应付账款、短期借款或是其他应付款）
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
（1）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
（3）以开发产品抵偿债务；
（4）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、价外收费的检查；
4、不同开发产品的计税毛利率适用是否准确（规划许可证、预售许可证）
（二）税前扣除项目检查要点
1、有无利用大额假发票（服务业、建安、增值税）虚列开发成本或期间费用（检查应包含地税代开发票，与地税数据进行比对。

同时对代开发票涉及的建安业务真实性进行检查，防止开发企业虚构业务增大开发成本）
2、检查有无混淆各开发项目成本费用，使成本费用前移减少当期应纳税所得。

3、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。

4、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

5、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

9、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

10、自用或转作经营性资产的开发产品成本是否仍计入开发成本并结转销售成本。

11、预提费用的检查（一般不允许列支，税法另有规定除外--公共配套设施、工程预结算，不超过10%，报批报建费用）
12、配套设施成本结转是否正确 通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所、会所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。

一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。