房地产集团：会所管理办法

房地产集团会所管理制度
1、总则
1.1、目的：为进一步明确房地产集团会所的建设规模、装修标准、商业定位、运营管理、会所销售等，提升会所运营效率，实现会所使用功能和经济价值的最大化，特制定本管理制度。

1.2、适用范围：房地产集团各城市（独立项目）公司所有已建成、在建或待建中的会所。

2、会所性质界定及要求
2.1、针对待建会所，会所性质一律登记为“商业”，严格禁止将会所的规划方案纳入住宅规划范围内。

2.2、针对在建但尚未完成报批报建、或虽已完成但经沟通能够变更会所性质的，一律登记为“商业”。

2.3、针对已经建成或在建，且无法变更为“商业”性质的会所，按如下类别和具体所处阶段进行操作：
2.3.1、小区商品房分批交付的，将会所交付时间选定为最后一期商品房交付同步进行，并以会所交付为临界点，划分开发商与业主间会所收益享有和费用承担，即：会所交付前产生的收益归开发商所有，所发生的费用也由开发商承担；会所交付后产生的收益由全体业主共有，所
发生的费用由业主共同承担。

2.3.2、根据所处不同阶段的具体操作办法
（1）针对会所对应地块的商品房买卖合同尚未签订的，在前期物业管理合同和业主临时公约中进行完善，约定内容如下：“会所交付后，所发生的运行成本和管理费用，由全体业主承担”、“物业管理企业为实现业主利益最大化，可以将会所部分闲置用房对外出租，所得租金优先用于公共设置维护的支出”。

（2）针对尚未成立业主大会或业主委员会。

由物业公司在会所交付前30日向全体业主进行公示，告知会所交付后的运行成本和管理费用，提供出租方案供业主选择。

同时明示出租收益优先用于公共设置维护的支出，仍有节余的向全体业主或随后成立的业主委员会支付。

并要求持异议业主于限定时间内提出异议并提供其他方案，如异议期内未收悉异议或业主提出的方案未获通过，则由物业公司自会所交付之日起执行出租方案。

（3）针对已经成立业主委员会的。

物业公司可以与业主委员会完善书面委托授权手续，由业主委员会授权物业公司自会所交付之日起对外出租，并约定所得租赁收益优先用于公共设置维护的支出，仍有节余的向业主委员会支付；也可以由商业公司与业主委员会完善合同，商业向业主委员会自会所交付之日起支付租金，由商业公司使用或行使转租的权利。

3、会所商业定位
3.1、商业公司联合房地产集团研发中心每年对会所商业定位做一次
修改和完善。

3.2、会所商业定位中，根据会所的不同体量规定会所的业态及功能定位，以及在可售物业等方面的要求，并从选址要求和物业条件等方面对社区商业做出规定。

具体内容见附件1《六代会所、社区业态定位及要求》。

4、会所的建设规模、装修档次标准及配置标准
4.1、成本管理中心每年度对会所的建设规模、装修标准及配置标准进行一次大的修改和完善，每半年对会所配置标准进行一次维护调整。

4.2、会所的建设规模根据楼盘的规模来确定，装修档次根据售价来确定。

4.3、坚持降本不降品的原则，通过工程和档次来控制造价。

4.4、会所的建设规模、装修档次标准见附件2《会所的建设规模、装修档次标准》。

5、会所的规划设计
5.1、会所规划设计需遵循的原则：
（1）方位要求：优先考虑正南、东南、东北、正北、正西、西南，严格禁止西北、正东。

（2）会所的位置选择需考虑放在最繁华或车辆最便捷的地方。

（3）会所的表现形式既要考虑独立形态，又要考虑非独立和商业门面连接的形态，包括半圆形、倒八角、正八角、一字型头上、一字型中间等。

5.2、从2000平米、3000平米、4000平米、5000平米及微型小商贸
等五种形态建立会所的规划设计标准。

5.3、在会所设计时必须考虑其后的分割销售要求。

5.4、会所规划设计标准由研发中心负责提供。

6、会所运营管理
6.1、项目会所产权归公司所有的，原则由商业公司进行运营管理；产权归全体业主所有的，可以通过业主委员会委托物业公司或商业公司进行运营管理；
6.2、因位置、项目交付时间等因素导致商业公司暂不能正常运营的会所，则由物业公司提供基础性服务工作；
6.3、产权归全体业主所有的会所：
（1）在正式交付全体业主前，用作配合项目地产公司销售的（作为销售中心），由项目地产公司与物业公司签订《会所委托管理服务合同》，实施细则双方在《会所委托管理服务合同》中约定；
（2）正式交付全体业主后，若委托物业公司或商业公司进行运营管理，由业主委员会与物业公司签署《会所委托管理服务合同》，具体实施细则双方在《会所委托管理服务合同》中约定；
（3）会所运营产生的相关收益原则上作为物业费补贴支持项目物业工作开展。

6.4、积分管理：
6.4.1、会所消费采取会员制管理，***会会员可凭积分在会所消费，会所积分消费主要用于游泳、棋牌及健身项目；
6.4.2、自购房之日起三年内（会所经营晚于购房之日开业的，以会
所经营开始计算），业主可享受积分兑换消费服务。

（具体按照积分兑换消费手册执行）
6.4.3、针对会员积分消费额在会所运营管理中可采取以下两种方式处理：
（1）由项目公司根据月度会员消费的积分额，结算相应的费用给委托运营管理方；
（2）会所在采取酬金制委托给物业公司运营管理期间，根据每月会员消费的积分额，项目地产公司补贴一定费用用以支持会所正常运营。

（以上两种方式由各项目根据具体情况择优选用。

）
6.5具体会所物业服务管理内容见附件2《会所物业服务管理办法》。