阜阳市住房公积金管理中心、高鹏等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

阜阳市住房公积金管理中心、高鹏等房屋买卖合同纠纷民事
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院
【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院
【审结日期】2022.04.29
【案件字号】(2022)皖12民终2025号
【审理程序】二审
【审理法官】姚莉刘伟刘梦李
【审理法官】姚莉刘伟刘梦李
【文书类型】判决书
【当事人】阜阳市住房公积金管理中心;高鹏;张莉君;安徽阜阳保利汉铭投资有限公司;中国银行股份有限公司阜阳分行
【当事人】阜阳市住房公积金管理中心高鹏张莉君安徽阜阳保利汉铭投资有限公司中国银行股份有限公司阜阳分行
【当事人-个人】高鹏张莉君
【当事人-公司】阜阳市住房公积金管理中心安徽阜阳保利汉铭投资有限公司中国银行股份有限公司阜阳分行
【代理律师/律所】李彦安徽松鼎律师事务所
【代理律师/律所】李彦安徽松鼎律师事务所
【代理律师】李彦
【代理律所】安徽松鼎律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】阜阳市住房公积金管理中心;中国银行股份有限公司阜阳分行
【被告】高鹏;张莉君;安徽阜阳保利汉铭投资有限公司
【本院观点】关于争议焦点一，高鹏与保利公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买保利公司开发的万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋，高鹏支付首付款及装修款合计559653元，剩余400000元申请公积金贷款的方式支付。

【权责关键词】无效撤销委托代理违约金过错无过错支付违约金合同约定第三人证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，关于争议焦点一，高鹏与保利公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买保利公司开发的万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋，高鹏支付首付款及装修款合计559653元，剩余400000元申请公积金贷款的方式支付。

高鹏、张莉君与第三人中行阜阳分行签订了2019年委贷字第353《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》和2019年委押字第353《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》，载明根据阜阳市住房公积金管理中心与中行阜阳分行之间的政策性个人住房委托贷款协议，中行阜阳分行代表阜阳市住房公积金管理中心向高鹏发放个人住房(公积金)委托贷款，故阜阳市住房公积金管理中心与中行阜阳分行之间系委托代理关系，中行阜阳分行对此无异议，高鹏、张莉君申请以公积金贷款的方式付款，应知道该情况，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条的规定，上述委托借款合同对委托人即阜阳市住房公积金管理中心和高鹏、张莉君具有约束力。

现《商品房买卖合同(预售)》及两份《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》
解除，保利公司应将剩余贷款本息偿还给阜阳市住房公积金管理中心，中行阜阳分行亦表示同意。

故阜阳市住房公积金管理中心上诉要求保利公司偿还剩余贷款本息的请求，本院予以支持，要求高鹏、张莉君偿还剩余本息的请求不能成立，本院不予支持。

一审判决保利公司偿还中行阜阳分行的剩余贷款本息不当，本院予以纠正。

借款合同载明中行阜阳分行系抵押权人，该效力应及于阜阳市住房公积金管理中心，如保利公司不能按期履行上述债务，阜阳市住房公积金管理中心就依法处置涉案房屋的所得款享有优先受偿权。

一审判决中行阜阳分行就涉案房屋处置所得款享有优先受偿权不当，本院予以纠正。

关于争议焦点二，涉案委押字第353《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》第一条约定抵押担保范围包括律师费及诉讼费，上述已经确认如保利公司不能按期履行上述债务，阜阳市住房公积金管理中心就依法处置抵押财产即涉案房屋的所得款享有优先受偿权，阜阳市住房公积金管理中心可在实现优先受偿权时一并主张。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一、二项、第一百八十二条之规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院(2021)皖1202民初16383号民事判决第一、二、三、四、六项，即：“一、解除高鹏与安徽阜阳保利汉铭投资有限公司于2019年5月13日签订的合同编号为FY2019213236号《商品房买卖合同(预售)》及其附件；二、解除高鹏、张莉君与第三人中国银行股份有限公司阜阳分行签订的合同编号2019年委贷字第353《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》和合同编号2019年委押字第353《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》及两合同附件；三、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司返还高鹏、张莉君首付款386323元、装修款173330元，合计559653元及利息(其中50000元从2017年12月22日起算，286323元从2017年12月26日起算，73330元从2018年8月28日起算，150000元从2018年11月2日起算，均至2019年8月19日止，按中国人民银行发布同期贷款利率计算，2019年8月20日至款付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；四、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司返还高鹏、张莉君已支付的贷款本息(以第三人中国银行股份有限公司阜阳分行出具的明细为准)；六、驳回阜阳市住
房公积金管理中心的其他诉讼请求”。

二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院(2021)皖1202民初16383号民事判决第五项为：安徽阜阳保利汉铭投资有限公司偿还阜阳市住房公积金管理中心剩余贷款本金及利息，阜阳市住房公积金管理中心对位于颍州区清河东路269号万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋就处置所得款享有优先受偿权。

以上第一项中的三、四及第二项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取9163.15元(其中高鹏、张莉君预交6698.5元、阜阳市住房公积金管理中心预交2464.65元)，保全费3318元，共计12481.15元，由阜阳市住房公积金管理中心负担87.5元，安徽阜阳保利汉铭投资有限公司负担12393.65元；二审案件受理费4929.30元，由阜阳市住房公积金管理中心负担178元，安徽阜阳保利汉铭投资有限公司负担4751.3元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 06:58:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年5月13日，高鹏与保利公司签订编号为xxx 号《商品房买卖合同(预售)》及其附件，合同约定高鹏购买保利公司开发的万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋，购房款为786323元，出卖人应当自2020年12月31日前向买受人交付房屋。

合同附件十一补充协议约定：关于逾期交付责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合书面通知到达之起30天内退还已付款项，并按买受人已付款项的1‰向买受人支付违约金。

高鹏分别于2017年12月22日向保利公司付款50000元，2017年12月26日付款286323元，2018年8月28日付款73330元，2018年11月2日付款150000元，共计559653元，其中首付款为386323元，装修款为173330元，余款400000元申请贷款支付，高鹏、张莉君与第三人中行阜阳分行于2019年6月25日签订了合同编号2019年委贷字第353《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》和合同编号2019年委押字第353《中国银行个人住房(公积金)委托
借款合同》。

涉案房屋于2019年7月5日办理预告登记，权利人为第三人中行阜阳分行。

中行阜阳分行已发放贷款，高鹏、张莉君已按期偿还借款。

高鹏、张莉君于2021年11月8日向保利公司邮寄退房通知，保利公司工作人员与高鹏、张莉君在2021年11月10日通话中明确回复，不同意解除合同。

现高鹏、张莉君诉至本院，提出上述诉讼请求。

事实与理由：阜阳市住房公积金管理中心委托中行阜阳分行与高鹏、张莉君签订的《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》，中行阜阳分行是受托人，该行与高鹏、张莉君签订合同的法律后果应由委托人阜阳市住房公积金管理中心承担；阜阳市住房公积金管理中心对涉案房屋买卖合同的解除并无过错，对借款合同的解除亦无过错，阜阳市住房公积金管理中心的诉讼请求符合法律规定，应予支持；一审判判决认定阜阳市住房公积金管理中心为实现债权支付的律师费无相关证据予以佐证不符合事实。

一审另查明：阜阳市住房公积金管理中心作为甲方与中行阜阳分行作为乙方、保利公司作为丙方于2018年9月3日签订《住房公积金委托贷款协议》，协议约定经三方协商，甲方职责负责确认借款对象，乙方职责负责签订借款合同、负责办理预抵押登记、房地产他项权证，负责贷款发放及回收结算，丙方职责对借款人购买丙方开发的住房，在丙方未办理《房屋所有权证》之前，丙方对借款人贷款承担连带保证责任担保，并在甲方指定账户上存入贷款额5%的回购保证金，未经甲方同意，乙丙双方不得动用该款项等。

一审再查明：涉案房屋至目前仍未交付。

【一审法院认为】一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。

双方约定保利公司应于2020年12月31日前向高鹏、张莉君交付该房屋，但在合同履行期间，保利公司受新冠疫情影响，可以顺延交房日期。

酌定扣除期限为41天，保利公司的交房日期可顺延至2021年2月10日。

但目前，涉案房屋仍未交付。

虽然双方在合同附件十一补充协议约定：逾期超过90日后，买受人应在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。

保利公司作为该合同格式条款的提供方，限制了高鹏、张莉君的主要权利，未采取合理方式提示高鹏、张莉君注意或进行说明，该格式条款无效，故高
鹏、张莉君要求解除《商品房买卖合同(预售)》及其附件，不违反法律规定，予以支持。

该合同解除后，保利公司应按约将高鹏、张莉君支付的房款返还给高鹏、张莉君。

高鹏、张莉君要求保利公司返还已付购房首付款、装修款及利息、已向银行所还贷款本息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

首付款的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自首付款支付之日起计算至付清之日止。

《商品房买卖合同(预售)》解除后，高鹏、张莉君与第三人中行阜阳分行签订的两份《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》同时解除，并办理解除贷款合同的手续，剩余贷款本息应由保利公司偿还。

因第三人阜阳市住房公积金管理中心已出庭应诉陈述意见并提出诉请，高鹏、张莉君以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，高鹏、张莉君对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于保利公司，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，第三人中行阜阳分行依法仍系抵押权人，虽然高鹏、张莉君与第三人中行阜阳分行签订《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》，但贷款资金由第三人中行阜阳分行直接汇入保利公司账户，故如保利公司不能按期履行其向第三人中行阜阳分行的债务，依法处置涉案房屋，第三人中行阜阳分行就处置所得款享有优先受偿权，第三人阜阳市住房公积金管理中心的独立请求第一、二项符合法律规定，予以支持；第三人诉请的第三项要求高鹏、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司支付第三人实现债权支付的律师费、差旅费无相关证据予以佐证，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百一十条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十七条第一款之规定，判决：一、解除高鹏与安徽阜阳保利汉铭投资有限公司于2019年5月13日签订的合同编号为FY2019213236号《商品房买卖合同(预售)》及其附件；二、解除高鹏、张莉君与第三人中国银行股份有限公司阜阳分行签订的合同编号2019年委贷字第353《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》和合同编号2019年委押字第353《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》及两合同附件；三、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司返还高鹏、张莉君首付款
386323元、装修款173330元，合计559653元及利息(其中50000元从2017年12月22日起算，286323元从2017年12月26日起算，73330元从2018年8月28日起算，150000元从2018年11月2日起算，均至2019年8月19日止，按中国人民银行发布同期贷款利率计算，2019年8月20日至款付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；四、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司返还高鹏、张莉君已支付的贷款本息(以第三人中国银行股份有限公司阜阳分行出具的明细为准)；五、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司偿还第三人中国银行股份有限公司阜阳分行剩余贷款本金及利息，第三人中国银行股份有限公司阜阳分行对位于颍州区清河东路269号万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋就处置所得款享有优先受偿权；六、驳回阜阳市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。

以上第三、四、五项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取9163.15元(其中高鹏、张莉君预交6698.5元、阜阳市住房公积金管理中心预交2464.65元)，保全费3318元，共计12481.15元，由阜阳市住房公积金管理中心负担87.5元，安徽阜阳保利汉铭投资有限公司负担12393.65元。

双方当事人所举的证据与一审一致，本院认定意见同一审一致。

【二审上诉人诉称】阜阳市住房公积金管理中心上诉请求:1.请求二审法院撤销一审判决第五项，改判高鹏、张莉君偿还其下余未偿还的阜阳市住房公积金管理中心的借款本金、利息(利息按《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》约定利息计算至本金偿清时止)，保利公司对上述款项承担连带责任。

阜阳市住房公积金管理中心对位于颍州区清河东路269号万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋就处置所得款享有优先受偿权；2.请求二审法院判决支持阜阳市住房公积金管理中心为实现债权支付的律师费、差旅费15000元的诉求。

事实与理由：其中心委托中行阜阳分行与高鹏、张莉君签订《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》，中行阜阳分行是受托人，高鹏、张莉君是明知的，依据《民法典》的规定，借款合同的法律后果由委托人承担，剩余借款本金、利息及优先受偿权的承受人应为其中
心；其中心对合同的解除并无过错，高鹏、张莉君系借款人，保利公司对高鹏、张莉君的借款承担阶段性连带责任保证，故应对剩余借款本息承担连带责任；《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》第一条约定的抵押担保范围包括律师费、诉讼费，一审判决不予支持不当。

阜阳市住房公积金管理中心、高鹏等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
安徽省阜阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)皖12民终2025号当事人上诉人(原审第三人)：阜阳市住房公积金管理中心，住所地安徽省颍州区颍州中路306号，统一社会信用代码123412007233389294。

负责人：李先堂，该中心主任。

委托诉讼代理人：李彦，安徽松鼎律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：高鹏。

被上诉人(原审原告)：张莉君。

被上诉人(原审被告)：安徽阜阳保利汉铭投资有限公司，住安徽省阜阳市颍州区清河东路706号，统一社会信用代码91341200554574049T。

法定代表人：卢建军，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王魏、李丽，安徽仲天律师事务所律
师。

原审第三人：中国银行股份有限公司阜阳分行，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河
西路195号，统一社会信用代码9134120085182530XD。

负责人：陈尧。

委托诉讼代理人：韦浩、刘理，安徽坤慧律师事务所律
师。

审理经过上诉人阜阳市住房公积金管理中心与被上诉人高鹏、张莉君、安徽阜阳保利汉铭投资有限公司(以下简称保利公司)、第三人中国银行股份有限公司阜阳分行(以下简称中行阜阳分行)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院(2021)皖1202民初16383号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称阜阳市住房公积金管理中心上诉请求:1.请求二审法院撤销一审判决第五项，改判高鹏、张莉君偿还其下余未偿还的阜阳市住房公积金管理中心的借款本金、利息(利息按《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》约定利息计算至本金偿清时止)，保利公司对上述款项承担连带责任。

阜阳市住房公积金管理中心对位于颍州区清河东路269号万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋就处置所得款享有优先受偿权；2.请求二审法院判决支持阜阳市住房公积金管理中心为实现债权支付的律师费、差旅费15000元的诉求。

事实与理由：其中心委托中行阜阳分行与高鹏、张莉君签订《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》，中行阜阳分行是受托人，高鹏、张莉君是明知的，依据《民法典》的规定，借款合同的法律后果由委托人承担，剩余借款本金、利息及优先受偿权的承受人应为其中心；其中心对合同的解除并无过错，高鹏、张莉君系借款人，保利公司对高鹏、张莉君的借款承担阶段性连带责任保证，故应对剩余借款本息承担连带责任；《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》第一条约定的抵押担保范围包括律师费、诉讼费，一审判决不予支持不当。

二审被上诉人辩称高鹏、张莉君辩称：阜阳市住房公积金管理中心的上诉理由不
成立，阜阳市住房公积金管理中心已构成严重违约，一审判决正确，应当予以维持。

高鹏、张莉君正常贷款买房及按约扣划公积金，并无违约行为，不应该承担差旅费。

保利公司辩称：一审判决认定事实清楚，应予维持。

阜阳市住房公积金管理中心主张的律师费并不合理且没有约定，阜阳市住房公积金管理中心上诉主张保利公司支付相关费用没有事实和法律依据。

中行阜阳分行辩称：借款是受阜阳市住房公积金管理中心的委托发放，对阜阳市住房公积金管理中心的上诉无异议。

原告诉称高鹏、张莉君向一审法院起诉请求：1.依法解除高鹏同保利公司签订的编号为xxx商品房买卖合同(预售)》及其附件;2.依法解除高鹏、张莉君同第三人签订的合同编号2019年委贷字第353《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》和合同编号2019年委押字第353《中国银行个人往房(公积金)委托借款合同》及两合同附件；3.判令保利公司返还高鹏、张莉君购房首付款386323元及以向第三人支付的贷款本金(以第三人与本判决生效当月出具的还款明细清单为准);4.依法判令保利公司返还高鹏、张莉君装修款173330元；5.依法判令保利公司赔偿高鹏、张莉君以559653元为本金的利息(其中50000元从2017年12月22日起算。

286323元从2017年12月26日起算。

73330元从2018年8月28日起算。

150000元从2018年11月2号起算，均自本息清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算);6.依法判令保利公司向第三人偿还高鹏、张莉君自判决生效之日起就中国银行个人往房公积金委托借款合同剩余的贷款40万元；7.本案诉讼费用由保利公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年5月13日，高鹏与保利公司签订编号为xxx号《商品房买卖合同(预售)》及其附件，合同约定高鹏购买保利公司开发的万霖商业广场项目(万霖尚城)1某商住楼2601室房屋，购房款为786323元，出卖人应当自2020年12月31日前向买受人交付房屋。

合同附件十一补充协议约定：关于逾期交付责
任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合书面通知到达之起30天内退还已付款项，并按买受人已付款项的1‰向买受人支付违约金。

高鹏分别于2017年12月22日向保利公司付款50000元，2017年12月26日付款286323元，2018年8月28日付款73330元，2018年11月2日付款150000元，共计559653元，其中首付款为386323元，装修款为173330元，余款400000元申请贷款支付，高鹏、张莉君与第三人中行阜阳分行于2019年6月25日签订了合同编号2019年委贷字第353《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》和合同编号2019年委押字第353《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》。

涉案房屋于2019年7月5日办理预告登记，权利人为第三人中行阜阳分行。

中行阜阳分行已发放贷款，高鹏、张莉君已按期偿还借款。

高鹏、张莉君于2021年11月8日向保利公司邮寄退房通知，保利公司工作人员与高鹏、张莉君在2021年11月10日通话中明确回复，不同意解除合同。

现高鹏、张莉君诉至本院，提出上述诉讼请求。

事实与理由：阜阳市住房公积金管理中心委托中行阜阳分行与高鹏、张莉君签订的《中国银行个人住房(公积金)委托借款合同》，中行阜阳分行是受托人，该行与高鹏、张莉君签订合同的法律后果应由委托人阜阳市住房公积金管理中心承担；阜阳市住房公积金管理中心对涉案房屋买卖合同的解除并无过错，对借款合同的解除亦无过错，阜阳市住房公积金管理中心的诉讼请求符合法律规定，应予支持；一审判判决认定阜阳市住房公积金管理中心为实现债权支付的律师费无相关证据予以佐证不符合事实。

一审另查明：阜阳市住房公积金管理中心作为甲方与中行阜阳分行作为乙方、保利公司作为丙方于2018年9月3日签订《住房公积金委托贷款协议》，协议约定经三方协商，甲方职责负责确认借款对象，乙方职责负责签订借款合同、负责办理预抵押登记、房地产他项权证，负责贷款发放及回收结算，丙方职责对借款人购买丙方开发的住。