XXXX年郑州南某地产别墅市场调查

这是很聪明的做法： 通过马路与重新建设售楼中心的方式， 试图巧妙的将其高层与别墅、洋房产品区别开来， 而在康桥其他项目的置业顾问口中，“溪棠”是作为康桥集团的新项目，所以在市 场口碑和主观判断下，林溪湾的高层不被算作是林溪湾的产品，但客观上，高层的 面世，势必会影响其别墅产品的质量。
塞尚初步点评
2014年05，家族篇 打家族与家庭生活
从“人生当有别，一墅见高下”到“林溪5年，一墅归心” 别墅推广稳定，调性十足，
最近回到“归心”，主打感情牌， 同时，高端暖场活动配合，在龙湖打响别墅第一盘气势。
林溪湾线下推广
线下
林溪湾在其项目建设有据说10000㎡的大型会客厅，在周末用于一些高端活动， 或者高端业主见面会，我们去时，康桥·九溪郡在林溪湾做了一次大型的客户宴请，
林溪湾高层溪棠预计明年开始推售，高层售楼中心与别墅区分开销售，目前溪棠营销中 心处于内部装修阶段，与别墅营销中心临近，位于北边。
林溪湾样板间基本情况
现林溪湾共有5个样板间，一期2个，二期3个。 一期样板间为240㎡联排和350㎡双拼，其中350㎡的双拼样板间已售出，售价为1100万；
二期样板间为四联排中240㎡的中间户和280㎡的边户，停车场为大通铺设计， 其中，花园赠送面积在80—100㎡左右，每个房间基本能保证均带有露台， 根据服务人员提供，均价在18000—20000左右，毛坯售价在500万左右；
4、推售节奏：项目共分为三期开发，开发产品 档次为中高低。先开中部中档产品，再开南部 景观资源最好的产品，最后为北部小高层产品。
5、推售产品：首期产品为双拼、联排及退台洋 房；二期推出叠加、联排、类独栋产品，三期 规划有小高层产品。
林溪湾项目配套
项目位于龙湖镇轩辕路与学府路交汇处，小区周边生活氛围较为浓厚，基本上可以满足日常所需，教 育资源、生态资源均比较优质，现在项目西侧增加荣立鸿鹄嘉苑、三和里等几个开发商实力较小的新盘， 推广上也是从生态环境入手。整体来说，区位和地段已经成熟，客户相对认可。
总结归纳：
1、样板间在装修材料选择上不够用心，材质不算好，但装修细节的用心和置业顾问的讲解使得样板间 的缺陷能有效避开。 2、去往样板间的看房路线上，将林溪湾的优势全部展示。 3、在无人带领的情况下，走小路绕园一圈，密度很高，景观不如其入口处那样细致，存在一些问题； 4、购买林溪湾的客户在第一次被林溪湾的服务和景观所震撼，藉以提高心理价，后期对价格无抗性。
楼栋位置关系分析
项目一期已售罄，二期共规划七个 区，目前已推出一区原湾类独组团 、二区悦林叠拼组团产品、三区溪 曼联排组团、五区溪湖联排组团、 六区原岛双拼组团、七区溪岸联排 组团共六个区域的产品，现主推一 区、二区、六区、七区的组团产品 。
一区原湾类独组团产品，享有项目 中央景观资源，位置较好；二区悦 林叠拼组团距离湖滨路和泰山路较 近，出行方便，但会受道路噪音影 响，六区原岛双拼组团和七区的溪 岸联排组团景观可享有十七里河景 观资源。
2015年底龙湖低密产品 市场调查
全局观别墅
结合别墅产品、区位条件、价格因素等影响 目前龙湖别墅市场，塞尚认为，总体可以划分为三个梯队
一级梯队：林溪湾
二级梯队：华启·唐宁一号 富田·兴龙湾 正商红河谷
三级梯队：国瑞城 水榭华城 绿都·温莎城邦
正商红河谷
绿都·温莎城堡 国瑞城
林溪湾 富田·兴龙湾
华启·唐宁1號
类独栋样板间面积为350㎡，赠送面积约150㎡，现样板间也已售出，售价为1700万左右。
林溪湾样板间细节感受
1、感性装修：样板间整体装修风格偏于年轻化和小资，适合40岁左右的年龄层； 2、风格一致：5个样板间整体风格相似，并没有进行区别设计，整体上无太大差别； 3、中西合璧：试图打造一种中西结合的家庭环境，像厨房会设置西式桌台等细节点； 4、细节加分：营造居住的感觉，厨房摆放蔬菜、水果，露台摆放果汁，有生活氛围； 5、服务体贴：置业顾问整体素质较高，对项目很了解，对林溪湾的别墅地位很有自信，认为项目不只是区域内，同时也 是郑州市比较好的别墅项目。
Байду номын сангаас
价格及优惠：
项目目前有按揭总房款2个点优惠，全款总房款高达7个点优惠。
林溪湾物料搜集
林溪湾推广情况
2012.05面世， 人生当有别，一墅见高下
2012.07,有熊系列，说地脉， 帝脉·纯墅
2012.09中、正、仁、和， 每周一篇，维持曝光度
2014.03推出人物篇， 打名流社会
2013年08，奢贵系列 三篇报广，均体验“奢贵”。
恒基·水榭华城
林溪湾
林溪5年 一墅归心
林溪湾基础情况
林溪湾项目综述
1、项目基础：占地面积432950㎡，总建筑面 积299001㎡。
2、建筑风格：一期西班牙、二期法式。
3、产品类型：240-280㎡联排（赠送70-180 ㎡）; 320-350㎡双拼（赠送花园为130-210㎡）; 178-200㎡叠拼（100-200㎡）; 类独栋500㎡以上。
便是在林溪湾会客厅进行。
新媒体方面
林溪湾微博基本已停更，微信则是一周三篇的推广节奏， 主要是配合线上推广主题与周末活动的宣传，维持一定的曝光度，
现在主要推送的内容便是林溪5年相关内容。
林溪湾高层动作
林溪湾高层组团命名为：溪棠，现道旗上的推广语为：溪之上，万境归棠。 现在，溪棠的营销中心正在建设中，外部围挡已建好，预计明年正式推出。
售楼中心分区接待，置业顾问素质良好，客户维系能力较强，园区进门处景观细致，样板间装修 前卫……林溪湾已经拥有一大批“感性”的簇拥者，老带新客户占大多数。在郑州别墅市场普遍 看冷的情况下，销售依旧稳定。总结而来：林溪湾在别墅市场上属中规中矩，但客户把握准确。
林溪湾推售情况
林溪湾首批房源于2011年5月5日开盘，90-450㎡双拼联排，70-260㎡叠院退台洋房。别墅10000 元/㎡起，洋房均价7000元/㎡，目前已售罄。
林溪湾二期230-500㎡法式纯别墅于2012年11月开盘；90-120㎡洋房，价位6000-13000元/㎡； 联排，双拼，独栋别墅，240-300㎡，均价18000元/㎡，二期分期交房，最早2015年5月交房，最 晚2016年10月交房。