海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式考试试题

海南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的形式
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。

A：500
B：750
C：900
D：950
E：执行层的组织协调
2、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A：建筑物重置价
B：建筑物现值
C：土地价格
D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
3、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
4、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。

A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
E：工业用地的监测点评估价格
5、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。

A．随之
B．不能
C．由抵押人确定是否
D．由抵押权人确定是否
6、以下权利中属于用益物权的是。

A：抵押权
B：典权
C：建筑物区分所有权
D：质权
E：执行层的组织协调
7、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷
款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。

A：2277.4
B：2223.41
C：2728.8
D：2741.9
E：借款合同
8、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收__。

A．营业税
B．个人所得税
C．增值税
D．契税
9、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。

(2009年试题) A：用地控制指标
B：环境容量控制指标
C：建筑形态控制指标
D：城市设计引导及控制指标
E：执行层的组织协调
10、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：1995
B：1996
C：1998
D：2000
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。

A：环境要素
B：污染物的性质
C：污染物的形态
D：污染产生的原因
E：执行层的组织协调
12、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。

则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。

A．2965.39
B．3035.02
C．3103.59
D．3067.78
13、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。

A．低于
B．等于
C．高于
D．无关联
14、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。

A：省级人民政府
B：市、县人民政府
C：市、县人民政府土地管理部门
D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价师并处__罚款，并记入信用档案。

A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
16、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。

该改变用途理论上应补地价为（）万元。

A．500
B．525
C．600
D．1650
17、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元．按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。

A：20％
B：10％
C：30％
D：40％
E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。

A：760万元
B：744万元
C：882万元
D：844万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。

A：替代原则
B：谨慎原则
C：合法原则
D：客观、公正原则
E：工业用地的监测点评估价格
20、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C：未来数据简单算术平均法
D：未来数据资本化公式法
E：工业用地的监测点评估价格
21、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】
A：通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
22、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。

A：购买国债
B：为单位或个人提供担保
C：购买股票
D：发放商业性贷款
E：执行层的组织协调
23、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。

调查评估出的各地价区段在某一时点的。

A：基准价格
B：平均价格
C：正常价格
D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
24、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A．易受限制
B．相互影响
C．独一无二
D．不可移动
25、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。

A：有效经过年数等于实际经过年数
B：有效经过年数短于实际经过年数
C：有效经过年数长于实际经过年数
D：有效经过年数可能短于或长于实际经过年数
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
2、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。

A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
3、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A．与原估价机构有利害关系
B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托
D．与拆迁当事人有利害关系
4、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
5、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。

A：向原估价机构申请复估
B：申请行政复议
C：向人民法院提起诉讼
D：自行委托估价机构评估
E：申请估价专家委员会鉴定
6、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
7、已知某城市容积率修正系数表，如下表：容积率修正系数表
A．容积率
B．0.1
C．0.4
D．0.7
E．1.0
F．1.1
F．1.3
F．1.7
F．2.0
F．2.1
F．修正系数
F．0.5
F．0.6
F．0.8
F．1.0
F．1.1
F．1.2
F．1.6
F．1.8
F．1.9
8、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形
9、下列关于电梯，表述正确的是。

A：高层建筑应设消防电梯
B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯
C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯
D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等
E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成
10、2009年5月，A县人民法院委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。

根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。

A：3000
B：5000
C：6250
D：8000
E：执行层的组织协调
11、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．利润为零时
B．利润最大时
C．允许的最低经济效益指标
D．允许的最高经济效益指标
12、商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。

根据有关规定最后结算的房价款应为万元。

A：60.0
B：61.0
C：61.8
D：62.0
E：执行层的组织协调
13、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有。

(2008年试题) A：房屋所有权转让
B：房屋抵押
C：在建工程抵押
D：预购商品房抵押
E：预购商品房
14、服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为。

A：地区购物商场
B：居住区商场
C：邻里服务性商店
D：特色性商店
E：借款合同
15、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
16、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。

A：直接资本化法
B：基于租赁收入测算
C：收益乘数法
D：基于营业收入测算
E：现金流量折现法
17、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。

A．15日
B．3个月
C．6个月
D．1年
18、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额分为。

A：直接消耗定额
B：劳动消耗定额
C：机械消耗定额
D：材料消耗定额
E：预算消耗定额
19、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。

A．28.74%
B．32.58%
C．37.33%
D．43.92%
20、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。

A：15
B：30
C：60
D：90
E：执行层的组织协调
21、拆迁人拆除，不予补偿。

A：必须拆除的违章建筑
B：代管房屋
C：产权有争议房屋
D：抵押房屋
E：超过批准期限的临时建筑
22、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要作用不包括__。

A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C．有助于保持估价机构工作的连续性
D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
23、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。

A．100
B．250
C．500
D．1000
24、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有__。

A．利息备付率
B．偿债备付率
C．内部收益率
D．资产负债率
E．速动比率
25、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。

A：发行的银行
B：银行的银行
C：国家的银行
D：企业的银行
E：社会的银行。