香河经纬家具城项目策划方案

香江全球家居CBD
香江全球家居CBD
总建面： 产权： 物业费： 层数： 主力户型： 公摊： 销售均价： 客户特征：
20万㎡（B栋8万，A栋12万） 40年
5元/月/平米 4 80-100平米 35% B栋一层20000元/平米 A栋四层9000元/平米、三层12000、二层16000 纯投资客为主
应了现代消费发展的趋势。
技术指标：总建面11万㎡ ，四层，
楼层 一层
业态 民用家具
二层
三层
品牌家具
国际家居
四层
红木家具
鑫亿隆家居文化广场
简介：鑫亿隆家居文化广场地处香河家具市场各家具城的环抱之中地理位臵优越，超一流的购物环境， 五星级的服务，人性化的管理渗透到每一个细小的环节，使每一家入住的厂商都深深的感受到鑫亿隆 无微不至的关怀与呵护。完整高效的售后服务管理体系,解除商家与顾客的后顾之忧。
返租方式：
销售状况：
楼层 一层 二层 三层 四层 业态 软体、客厅
三年、四年返租，业主三年无使用权，租金从总房款中扣除。三、四年内年返 租8%，三、四年后以市场实际租金返客户，商场抽取10%
B栋8万平米两年基本售罄（2012-2013），A栋目前滞销
租金状况 （/月/平米） 10元（含物业费） 9元（含物业费） 8元（含物业费） 7元（含物业费） 楼层 销售均价 （元/平米） 扣除三、四年返租 均价
年 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 单位租金 （元/㎡•月） 45 50 55 72 94 年租金收益 32400 36000 39600 51840 67680 年还贷额 30240 30240 30240 30240 30240 年净收益 2160 5760 9360 21600 37440
技术指标：总建面11万㎡ ，两层
楼层 一层
业态 品牌套房家具
二层
套房、工艺品、餐桌
家具城调查总结：
序号 家居卖场 面积 定位 2011年租金水平 2013年租金水平 目前租金状况 商户数量 综述
1 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
中意 中唐
12万 6万
办公
15-70 一层80-100 一层50元 一层60-120 1F 60-130/㎡ 一层60-100 1F 90-100/㎡ 1F 60-100/㎡ 1F75
香河经纬家具城项目营销策划方案
2015年1月28日
目录：
一、香河家具城市场概况及重点案例分析 二、目标客群分析 三、项目产品建议 四、价格建议及经济测算 五、营销推广策略
目录：
一、香河家具城市场概况及重点案例分析 二、目标客群分析 三、项目产品建议 四、价格建议及经济测算 五、营销推广策略
香河家具城市场概况
香江ＣＢＤ物业增值计算方法：
一、物业增值收益估算 参照房地产评估规则，按6.5%折现率反推，估算本案第十年物业增值收 益： 1、当十年后项目租金达到当前香河家具卖场160元/㎡•月的水平，则项目单 位平米市值：160×12÷6.5%=29500元/㎡。即本项目60㎡物业市值为177万 元，按目前购买成本42万计，该商铺增值收益约为135万元。 2、当十年后项目租金达到北京家具主流卖场280元/㎡•月的水平，则项目单 位平米市值：280×12÷6.5%=51700元/㎡。即本项目60㎡物业市值为310万 元，按目前购买成本42万计，该商铺增值收益约为268万元。 二、十年总收益估算 十年总收益=租赁收益+增值收益+物业原值。 44.35+177＝221.35 即项目十年总收益预估为221.35——354.35万元， 相比21万元首付款而言：十年总收益率高达1054%——1687%！
香河家具城产业发展历程：
2003
50万
平米
2006
120万
平米
2009
180万
平米
2014
260万
未来 5-
500万
平米
2020
10年
平米
北方家具制造基地概况：
亚太城
经纬
香江CBD
亚 太 城
经纬
香江CBD
嘉亿龙家具博览中心
简介：博览中心为香河首家集民用家具、办公家具于一体的大型综合性家居商城。香河嘉亿龙家居博 览中心位于香河秀水大街西段北侧-------香河家具大道首席黄金 地段。博览中心始建于2009年 5月，2010年7月正式竣工营业。博览中心为香河首家集民用家具、办公家具于一体的大型综合性家居
商城。
技术指标：总建面15万㎡ ，三层，
ห้องสมุดไป่ตู้楼层
业态
一层 二层
民用家具、红木家具 民用家具、欧式家具
三层
办公家具、酒店家具
好百年家居博览中心
简介：好百年是国内知名的家居连锁企业集团，创立于1998年，拥有两大家居零售品牌——HOBA好 百年家居、METEN美庭品位家居，目前已好百年是国内知名的家居连锁企业集团，创立于1998年， 拥有两大家居零售品牌——HOBA好百年家居、METEN美庭品位家居。
一二层平均60元 一层100-150 一层80-100 150-200 一层50-100 120 90 一层100 一层１００ 平均50 平均40
50-90元/㎡/月 一层130-150元/㎡/月 120元/㎡/月 140元/㎡/月 80-150元/㎡/月 平均100多 400多家 90-140元/㎡/月 270多家 300多家 一层100多 二层80 50-80元/㎡/月 50-80元/㎡/月 30-80元/㎡/月 300多家 300多家 352家 100多家 100多家 500多家
1F45-75 1F 最低30-65/㎡
综合 类 综合 110万 类
香河家具城市场状况总结：
1. 展厅面积主要在5-20万平米之间； 2. 层数2-5层；
3. 公摊主要在30-35%之间；
4. 周边家具城目前租金均价在60元左右； 5. 年租金上涨幅度在10%左右。
重点案例之一： 香江全球家居CBD
技术指标：总建面6万㎡ ，三层，
楼层 一层 二层 三层
业态
红木家具 红木家具 红木家具
红星美凯龙
简介：香河红星美凯龙定位为家具名品实惠店，以香河独特的京津冀三角交叉区位优势，服务于北京、 天津、河北、内蒙古、山西等地消费者，共汇聚400个家具品牌，涵盖民用、办公全系列家具，具备 零售、批发、行业展览三重贸易功能。
重点案例之三： 香城壹号
香城壹号商业
总建面： 物业费： 产权： 层数： 户型面积： 销售均价： 公摊： 返租方式： 销售状况：
楼层 一层 二层 三层 四层 平均 销售均价（元 /平米） 27000 17000 15万㎡
5元/月/平米 40年 4 15-30平米 7600-20520元/平米（扣三年返租后） 50% 12.5年返租，业主12.5年无使用权，前三年租金从总房款中扣除；合同约定 12.5年、年返租8%，三年后超出8%部分与业主平分；5年后原价回购，12.5年 后3倍原价回购。 2013.5取证，目前一层销售完毕，目前销售情况不理想
重点案例之二： 亚太城
亚太城商铺
总建面： 产权： 物业费： 层数： 户型面积： 销售均价： 客户特征： 租金状况： 返租状况： 销售状况：
一期17.5万㎡（共四期，一期662套，二期700套）
40年 2元/月/平米 临街商铺，3-5层 200-600平米 一期均价6500（旗舰店7500-8000，里面6000） 二期待定（销售员预计8000） 本地客户、自营客户占比比较高 内街商铺租金11元/平米/月 从2012年4月起包租返租两年，已经过期，两年返租按25元/平米/月。一期招 商策略：开业满一年返经营商户2万。 一期2009年开盘，三天售完， 二期推出滞销暂停销售
B栋一层
A栋二层 A栋三层 A栋四层 平均
20000
16000 12000 8000 15000
15200
10880 8160 5440 9920
沙发、各类实木 板式、儿童套房 红木和欧美家具
香江ＣＢＤ资金回报计算方法： 当第十年的租金仅需达到香河当前家具卖场160元/㎡•月的水平。按此估算， 首付21万购买60㎡商铺，以租养贷，十年租赁纯收益约为44.35万元。
技术指标：总建面10万㎡ ，五层，
楼层 地下一层 业态 红木家具
一层
二层 三层 四层 五层
办公家具
办公家具 办公家具 酒店家具 酒店家具
中唐家居城
简介：中唐家居城是在中国北方专门经营古典家具的红木城，自开业以来一直以弘扬民族文化、诚信 服务大众为经营理念为基础，以建设温馨、和谐的家园为己任，以其地理和经济区位得天独厚的优势 打造华北地区单体面积最大的红木展厅。
资料来源：香江CBD官网
香江ＣＢＤ销售情况总结：
1. 目前地理位置过于偏僻，是销售中的核心劣势；
2.
3. 4. 5.
租金达不到销售承诺，定价偏高；
一期滞销以后，以最高18%的高佣金换取销量，相当于价格打82折； 合同约定返租１０年，但只负责前三、四年返租8%，且从总价中扣 除，三、四年以后以实际租金返客户。 二期目前滞销。
公摊38% 公摊30-35%
红木 专业 沙发 明泰来 8.5万 专场 金钥匙 贵都 红星 鑫亿龙 汇美 鹏大 好百年 嘉亿龙 经纬 11万 5万 16万 7万 8万 7万 10万 12万 综合 卖场 办公 专业 综合 类 综合 类 综合 类 综合 类 综合
公摊32% 公摊25% 公摊35% 空调费年22元/平 米 公摊30% 公摊35% 公摊：35% 质保 金50元/平米 公摊30% 公摊35%
备注： 1. 公摊52%
2. 主力户型70-94
亚太城二期滞销原因总结：
1. 2. 3. 市场功能定位为家具材料市场，但香河现有家具材料市场足以满足
现有市场需求，家具材料市场并未像家具市场一样繁荣。
项目距离目前成熟的家具大道秀水街约两公里，地段偏僻不能与家 具城的繁荣市场紧密联系。 一期以25元/月/平米价格包租返租二年，但招商困难，返租期过后 租金下滑，一期目前大量空置，商户开业不到40%，严重影响投资 客及商户对二期信心。 4. 5. 一层展示空间小，户型结构实用性低。 商务配套、市政配套、公共交通配套不成熟。
备注： 1. 公摊3%（销售员提供信息）
2. 200平米分三层，一层面积太小不适合做展示
亚太城一期规划图
集群式商铺
D区
C区
B区
A区
集群式商铺（布艺大楼）平面图：
集群式商铺（布艺大楼）户型配比
商铺类型 F G H I J K L M 净面积 74.14 63.60 87.33 94.71 111.68 87.76 53.60 40.20 合计 建筑面积 130.08 111.58 153.21 166.16 195.94 153.97 94.04 70.53 数量 28 10 2 2 4 4 281 427 758 配比 3.7% 1.3% 0.3% 0.3% 0.5% 0.5% 37.1% 56.3% 100%
技术指标：总建面16万㎡ ，五层
楼层 地下一层 一层 二层 三层 四层 五层 业态 红木家具 沙发、家居 民用家具 民用家具 实木家具 欧式家具
金钥匙家居品牌CBD
简介：金钥匙国际家具（香河）汇展中心坐拥家具零售业的龙脉风水宝地。在国内家具流通领域，金 钥匙国际家具（香河）汇展中心是全面引入“一站式购物”模式的企业。金钥匙的经营种类包括品牌家 具、家庭用品、时尚布艺、床上用品、家居饰品等系列，充分满足消费者一站式购物的消费需求，适
亚太城一期临街商铺户型配比：
商铺类型 A B C D E 净面积（㎡） 620.3 436.7 325.7 257.3 174.7 合计 层数 4F 4F 4F 3F 3F 数量 6 18 60 68 510 662 配比 1% 3% 9% 10% 77% 100% 普通商铺 87% 旗舰店 13% 备注
第六年 第七年
第八年 第九年 第十年 合计：
125 135
145 155 160
90000 97200
104400 111600 115200 745920
30240 30240
30240 30240 30240 302400
59760 66960
74160 81360 84960 443520
资料来源：香江CBD官网
技术指标：总建面10万㎡ ，三层
楼层 一层 二层 三层
业态 民用家具 民用家具、榆木家具 办公家具、酒店家具
中意家居广场
简介：香河中意家居广场于2011年2月22日盛大开业，商场位于香河县秀水街中段南侧，据京沈高速 公路香河出口两公里，临近货运物流市场，交通便利，是香河北方较大的办公、酒店家具专业商城。 开业时间较短空臵率较高。