中建大厦项目后评估报告

【中建大厦】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○九年二月
【中建大厦】项目后评估报告
前言：
中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。

中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后
【核心内容提要】
一、投资管理评估
从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的：
(一)本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为
一次性，证明是相当成功的。

项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。

(二)浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发
展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。

(三)对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判
服务等甲级写字楼要素。

(七)经董事会决策，中建大厦以只租不售为方针将物业作为持有型物业经营，经积极开
展预租工作，在楼宇经营前期已实现了较为理想的出租率和租户引进。

(八)从品牌建设角度看，奠定高档甲级写字楼的形象是系统工程，市场口碑尤其是中介
代理等市场专业人员和大型租户的反映至关重要，楼宇发展商、物业管理公司是否遵照甲级写字楼的商业管理实施运营和管理是除了楼宇硬件外品牌打造的重要条件。

(九)甲级写字楼租赁有其自身的运营规律，只有从各方面以国际化的高标准的写字楼要
求进行推广包装、招租、管理、服务，以长远眼光实施运营，才能实现良好的租金现金流和物业自身增值。

四、发展进度、工程管理评估
(一)前期阶段，由于中建大厦项目为四家股东出资，方案需上报董事会确认，加上本身
超高超限的特点，浦东新区方案需经两轮审批的特点，因而方案报审这一节点出现了延迟，但是在后续工作中抢回了时间，达到如期开工的目标，在项目实施过程中，最终的竣工备案节点对比A版总进度计划延迟了约半年的时间，主要是在方案阶段地下空间由三层改为四层，地上高度增加26m，结构封顶之后，幕墙、精装修与机电安装同时展开的这一阶段材料的调整引起供货时间的延迟。

(二)地下施工阶段与结构施工阶段全部在进度计划控制范围之内，但结构封顶后，钢结
构、幕墙、精装修、机电安装灯进度比计划均有滞后。

主要原因为对中建大厦这一没有标准层、上大下小的倒圆台形体的困难预计不足。

(三)在竣工核验阶段，项目部编制了竣工策划报告，制定了详细的验收计划，有计划分
【项目概况及评估综述】
一、项目概况：
(一)我司于2004年3月16日同“上海陆
家嘴金融贸易区联合发展有限公司”
正式签订了《陆家嘴金融贸易区
2-11-5地块土地使用权转让合同》，本
项目暂定名为“上海中建大厦”。

(二)中建大厦位于上海浦东新区陆家嘴竹
园商贸区2-11-5地块上，属于浦东新
区陆家嘴金融贸易区域，该区是全国
唯一以“金融贸易区”命名的国家级
开发区，按照上海市人民政府确定的
发展规划要求，该区域将建成以经济、
金融、贸易等第三产业为主要功能的
地区，是21世纪上海中央商务区的重
要组成部分。

地块位置
(三)中建大厦东北面为世纪大道，东南面为浦项商务广场，西南面为竹林路，西北侧为东
方广场和全华信息大厦。

地块周边道路交通极为便捷，主干道包括世纪大道，东方路、张扬路和杨高路，延安路隧道、大连路隧道和复兴东路隧道，地块距轨道交通二号线东方路站约1公里，距离轨道交通四号线和六号线约500米。

(四)建筑的动感形态代表着前瞻性的设计理念，采用了“包围性”的外墙表面，从底部
商业裙房以螺旋形式攀升到面向世纪大道的塔楼最高点。

北面和南面的曲面幕墙，随着高度的升高而向外微倾，增加
了塔楼的生态性和雕塑感。

幕墙
系统由低反射率的玻璃单元组
成，遮阳/遮光板进一步加强线
条感。

同样材质的幕墙沿着塔楼
的形态一直到达顶部螺旋上升
的女儿墙，围合了塔楼顶部的灯
光装饰，成为了世纪大道的新亮
点。

建筑形态和幕墙的结合会形
成一个轻快、优雅的塔楼，沿着
建筑周边移动或者随着天空光
线的变化，塔楼外观也会不停地
变化。

该方案是根据基地独有的
特点而特别设计的，相信它最好
地代表了上海可以给中国以及
整个世界带来的发展潜力。

二、项目经济技术指标
(一)中建大厦用地面积9,189 m2 ，
总建筑面积96,633 m2，其中地
上高度166m，共32层，计容面
积为73,518 m2；地下4层，建筑面积21,968 m2。

容积率7.96，共计车位366辆，标准层高度4.2m，标准层净高2.7－2.75m。

三、项目开发周期
(一)项目自2004年3月完成土地签约，2005年10月正式开工，2008年5月基本竣工，
客户开始分批入驻，2008年8月完成竣工备案。

四、项目综合评估
(一)本项目容积率面积、地上可销面积（包括写字楼、商业裙房）基本未发生变化，但地
下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了10,397平方米。

主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规范及功能要求，后改为地下四层。

(二)中建大厦项目在保证质量的前提下，克服各种困难，基本按期竣工备案，同时通过优
由于中建大厦项目尚未完成项目竣工测绘。

因此，目前无法获得准确的用地面积和建筑面积数据。

暂时先利用“房屋建筑面积计算调查报告书”做简要分析。

(三)本项目容积率面积、地上可销面积（包括写字楼、商业裙房）基本未发生变化，但地
下建筑面积较项目可行性研究阶段增加了10,397平方米。

主要是因为原地下三层设计的总车位数无法满足相关规范及功能要求，后改为地下四层。

二、项目发展进度的分析与总结
项目前期工作进度
(一)上海中建大厦项目系中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及
其下属全资子公司中国建筑第八工程局和中建国际建设公司联合投资建设的高档甲级写字楼。

(二)陆家嘴金融贸易区2-11-5地块属于负责陆家嘴金融贸易区土地开发的一级土地开发
商陆家嘴（集团）公司名下，我司与陆家嘴（集团）公司商务谈判取得成功，即可与陆家嘴（集团）公司签订《土地使用权转让合同》，转让该项目，土地使用年限从签订出让合同之日起计算共为50年。

(三)从2003年7月开始，我司配合中建八局与陆家嘴集团公司针对该办公楼用地进行了
月
收费标准都较为明确，可控性大。

因此，土地费用实际发生情况与可研估算基本一致，基本无变动。

四、本项目值得借鉴和推广的经验
从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的，主要表现为以下几点：
(一)本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为一
次性净地转让，被证明是相当成功的。

项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。

(二)对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判断。

同时对浦东、浦西区域市场，上海三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场
调研和分析。

对于项目投资决策起到了极其关键的作用。

(三)浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发展
空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。

五、本项目投资及开发过程中有待改进的方面
对未来房地产项目投资和开发的建议
(一)本项目为上海三大办公商区之一的陆家嘴商贸区的甲A写字楼，品质定位较高，与周
边同类型项目比较具有较为明显的优势。

该项目的开发运作模式和项目管理经验可以为我司后续同类项目开发借鉴。

(二)基于该项目在浦东新区产生的优质品牌效应以及在竹园商贸区树立的标志性建筑形
象，同时利用和浦东新区各政府部门间建立的良好关系，我司若在该区域内再投资将具有一定优势。

在吸纳土地项目时，可以优先考虑浦东区域。

【项目规划设计工作评估】
一、设计团队概述
2004年2月上海中建投资公司开始进行中建大厦设计单位的筛选工作。

建筑设计师的选择，关系到整个项目品质的确定，因此选择一个一流的建筑设计师成为首要工作。

中建大厦定位为高档写字楼，总体要求项目的设计标准领先当时同级别项目十年，项目定位的前瞻性为整个设计工作的开展奠定了坚实的基础。

为确定设计师选择的范围，先将上海市的三个高档写字楼密集区进行排摸，并根据一些世界作品，以及设计公司的资历，确定了设计单位考察的17家大名单: 境外：SOM 、KPF、日建设计、HARRY SEIDLER、约翰·波特曼建筑设计事务所、贝氏建筑事务所、RTKL 、EE&K 、DMJM、B+H、HLW。

香港：巴马丹拿国际公司（香港）、罗麦庄马香港有限公司、王董建筑师事务有限公司、王欧阳（香港）有限公司。

国内：上海海波建筑设计有限公司、中建国际（深圳）设计顾问有限公司。

通过对上述17家单位的实地考察以及以往案例、设计周期、设计费用等综合考察，最终范围缩小为：波特曼建筑设计事务所（美国）、KPF （美国）、日建设计（日
本）、中建国际（深圳）设计顾问有限公司四家单位。

因为在委托设计的四家单位中，波特曼建筑设计事务所为集房产开发与设计于一体的集团公司，在其以往开发设计的项目上风格比较鲜明。

但近年来在国内及上海的代表性建筑较少，其在上海的著名的设计者波特曼先生已退休。

日建设计在浦东陆家嘴地区有六个项目，经验非常丰富，但同时其设计风格有一定的局限。

KPF事务所目前在陆家嘴地区有四个项目，其中三个项目在建，一个项目在设计过程中，其设计风格、国际合作经验及国内近年的设计经验均具有较强的优势。

中建国际作为国内最大的民营设计公司，参与了众多国内优秀公建项目的实施，经验丰富，设计能力出众。

综合考虑后，报董事会批准，于2004年5月以直接委托的形式确定了主设计单位为KPF，中建国际（深圳）设计顾问有限公司为国内设计总包，开始方案设计。

（左图为KPF作品）为了整个设计工作能够全面地顺利开展，相关专业顾问的聘请工作也相继展开。

根据中建大厦的项目定位，需要一流的顾问公司对KPF提供全方位的专业支持，因此：机电、结构顾问公司确定了AECOM茂盛建设技术集团、ARUP奥雅纳工程顾问、迈进工程设计咨询有限公司、栢诚工程技术有限公司、WSP香港、T&T的6家大名单。

幕墙顾问确定了ALT 建筑工程咨询有限公司、ARUP奥雅纳工程顾问的2家名单。

灯光顾问确定了BPI碧谱照明设计有限公司、上海城市之光灯光设计有限公司、上海中泰世纪照明设计有限公司的3家名单。

主要根据设计费用、设计周期、服务内容、以往经验、主要设计师、以及与KPF 或其他境外设计师的合作经验等详细分析及考察，最终确定了相关顾问单位，形成了一个以KPF为核心的国际化的世界一流设计团队，为塑造一个地标性的中建大厦奠定了坚实的基础。

境内设计总包单位：中建国际（深圳）设计顾问有限公司（中国）
境外结构顾问单位：AECOM茂盛建设技术集团（美国）
境外机电顾问单位：迈进工程设计咨询有限公司（澳大利亚）
境外幕墙顾问单位：ALT建筑工程咨询有限公司（菲律宾）
境外灯光顾问单位：BPI（美国）
二、项目的设计标准
设计团队组建后，相关设计工作积极展开，地块位于泛陆家嘴区域，以金融贸易为主，简洁明快、地标性成为设计的主题，又因为靠近世纪公园以及世纪大道，景观最大化已成为设计的必要条件。

在先后完成30多种概念模型，根据上述的客观条件， KPF积极的发挥着世界一流设计师的设计理念，最终创造出5种优秀设计方案，并制作了小的模型，利于对空间的分析。

同时为了保证地标性的概念，突出世纪大道的形象，最终方案从140米拉伸到160米，最终形成了一个倒锥形、螺旋上升的城市地标。

外立面的特色是两个，一个是装饰条错位分布，一个是单元板是拼装。

在方案初期，经过多轮的计算机模拟以及经济性分析，最终确定了错位单元板方案。

当然最终确定的立面造形不是非常的经济，但是它的平面也是经过了分析，在牺牲了部分经济性的前提下，得到了景观最大的资源。

在方案确定后，对各专业各细节的研究工作也在逐步确定，这些确定是在不断研究与分析的结果下确定的。

对于屋顶结构的设计，为了考虑此部分在竣工后搭建，可以再次利用，所以进行了多次研究，无论结构、灯光还是幕墙都为了满足此部分设计而进行优化，最终确定了一个合理的对于立面造型、经济性都有好处的方案。

当然，在此设计过程中，异形的塔楼，导致了核心筒的异形，这在一定程度上，使得平面的使用率降到了最低，这在办公区平面布置和地下车库的布置上得到了反映，最终在设计师的不懈努力下，进行了优化。

在方案不断完善的同时，相关幕墙、结构、机电等设计工作及时补充与调整，最终形成了如下设计标准：
(一)主体结构采用框架核芯筒形式，标准层预留荷载2.0KN。

(二)大堂挑空两层为12.4M；标准层层高4.2－4.6M，净高2.7－2.8M，地板架空150mm。

(三)主体幕墙系统由低反射率的玻璃单元板块组成，采用8+12+8双层荷兰格拉威宝离线
LOW－E中空玻璃，并在第二层镀膜，反射率小于15％，充分考虑了与周边环境关系，尽量减少光污染。

同时每层均充分考虑可开启窗设计，温度适宜时临近外墙的办公空间可采取自然通风的形式。

裙房幕墙采用12mm清玻及3mm铝单板；
(四)电梯配置：
7台高区电梯：速度6米/秒、载重量1800kg
7台低区电梯：速度3米/秒、载重量1800kg
3台车库电梯：速度1.75米/秒、载重量1150kg
2台消防电梯：速度3米/秒、载重量1800kg
1台裙楼服务电梯：速度1米/秒、载重量630kg
电梯均选用瑞士迅达进口高速电梯，人流高峰时等候时间小于30秒，以达到甲级写字楼标准。

(五)空调及机械通风系统与动力系统：
2台1200冷吨，2台500冷吨水冷离心式冷水机组，作为空调冷源；
(六)办公楼标准层采用每层设VRV变风量空调机，通过风管、风箱机、散流器送至办公区
域，再通过回风口：吊顶回到空调机组；
(七)新风由避难层和屋顶新风机组送至每层空调机组；
(八)裙房采用盘管风机加新风；
(九)智能化系统配置包括：结构化布线系统、安全防范系统、有线电视及卫星接收系统及
VOD视频点播系统、内部无线寻呼系统、背景音乐兼消防广播系统、火灾报警及联动控制系统、楼宇自控系统、停车收费管理系统
(十)室内装修标准
入口大堂：地面为烧毛面青石，石膏板天花，墙面阳极氧化铝板，局部墙面为6厚磨砂玻璃幕墙装饰墙；
电梯厅：地面为深色青石，发丝面不锈钢踢脚线；电镀铝塑板天花；墙面，发丝不锈钢、白色亚光微晶石等；
电梯轿箱: 地面为深色青石，墙身乱纹不锈钢、不锈钢丝网、6厚白色背漆玻璃;
天花灯箱和乱纹不锈钢
走廊:地毯，发丝不锈钢踢脚线；铝板天花
公共卫生间：地面深绿色青石，墙身白色亚光微晶石；
办公空间可以根据需要灵活分割成2－7个单元，或者整层使用，最小分割的单元约200平方米左右。

三、项目设计管理工作的总结
(一)设计体系的建立
施工图设计阶段：
在扩初阶段，以业主为核心，吸收听取各顾问意见，并结合政府相关要求进行统一衡量；施工图阶段，以中建国际为核心，所有设计趋于理性，以满足规范为准。

因为有了核心，设计团队才有了目标，设计协调工作才得以顺利开展，避免产生了多头设计，齐头并进，互相影响制约的局面。

对于中建大厦这样设计复杂的项目，为了保证各方面为共同目标高效率的开展合作，加强设计管理，在设计工作开展之前对各设计方的工作内容与职责进行进行详细的约定是非常必要的，也是必须的，事后证明，中建大厦的设计工作的顺利进行，这方面起了至关重要的作用，下面是我们对各方面的约定。

1.建筑顾问设计（KPF\中建国际）工作内容（排名以主次责任划分）
(1)概念、方案设计阶段
审阅相关设计要求以及顾问要求（KPF、中建国际）
✧主持和记录主要设计顾问协调会（KPF、中建国际）
✧与业主及估价师（业主另聘）协调成本计划（KPF、中建国际）
✧主持与业主及专业顾问进行设计讨论（KPF、中建国际）
✧向业主提供并汇报设计（KPF、中建国际）
✧向上海有关部门汇报设计（KPF、中建国际）
✧确认相关设计符合当地设计规范（中建国际、KPF）
✧向业主及专业顾问提供设计规范建议（中建国际、KPF）
✧协调当地有关部门的设计专业会议（中建国际、KPF）
✧配合协调基地相关配套（中建国际、KPF）
✧审核幕墙设计（KPF）
✧结构系统、机电系统说明（中建国际）
(2)扩初设计阶段
✧根据相关数据指标，对机电设备房、机电垂直管井及有关设施提出初步建议，协助建
筑结构概念及方案的确定。

✧确认设备房的容量，设备及设备房的面积、位置及净高要求。

✧对项目所需的市政配套设施提供初步资料及要求，并应甲方需要参与与政府相关部门
的专业沟通
✧与业主及有关部门商讨可能影响项目设计的事项，包括市政配套及其它方面的设施，
对公共设施及每一发展阶段的方案进行分析商讨，确定总体方案。

✧提供机电系统方案设计图及必要说明文件，完成机电方案设计报告。

✧对重大技术问题的解决方案进行综合技术分析，包括适用性及可靠性，进行多方案比
较，并提供经济成本概算。

✧与境内施工图单位协调，就有关当地法规、市政要求及施工可行性要求作出分析商
定，确定机电方案设计的可行性。

✧提供与境外建筑设计单位的境外设计协调工作。

✧参与设计协调会议。

✧参与方案评审会，协助业主澄清各审批部门及市政配套公司提出的意见。

✧与其它设计顾问协调，制定设计工作时间表及适时调整
(2)初步设计阶段
✧根据甲方所批准的方案设计﹐向建筑师提供充分的机电系统部分的信息数据﹐以备建
筑师作出初步设计方案报告。

✧工程深化设计和计算。

✧根据业主批核的建筑方案设计，向建筑师提供足够全面的机电系统设备资料及机电专
业意见，协调机电设备用房及设备的尺寸，协助建筑师和结构顾问确定建筑及结构扩初设计。

✧将业主提供的市政机电配套资料融合于机电设计，进行协调分析研究，对扩初设计文
初步分析并初步确定构件尺寸。

✧与建筑师及机电顾问工程师协调并提出结构设计要求。

✧方案分析、设计和计算简图（平立剖等必要设计图）。

准备“项目结构设计标准”报告，
并提交给各方提建议和认可。

✧对重大技术问题提出解决方案并进行综合技术分析，包括适用性及可靠性，进行多方
案比较，并根据专业项目经验，提供项目结构专项经济成本估算。

✧配合境外建筑设计单位的境外设计协调工作。

✧协助建筑师制定总体工作进度表。

✧参与设计协调会议。

✧参与方案评审会，审批方案设计、机电系统、设计标准及结构框架。

✧依照甲方要求及政府相关意见，在指定的时间内完成对方案结构专业的设计调整。

(2)初步设计阶段
✧依据中国有关建筑规范决定侧向和垂直荷载的设计准则，混凝土规格和设计标准取值
等。

✧叙述并书面提交结构设计原则。

✧整体结构计算模型的建立，并进行风荷和地震力的计算分析、应力分布和稳定性。

用
于决定结构构件的尺寸。

✧进行结构构件验算。

对结构进行电算，输出各构件的荷载（内力），以便进行构件详图
设计。

✧列出荷载表，准备框架平面和柱表，提供所有结构构件的尺寸。

✧进行计算和标准节点设计，画出剖面草图等，描述设计意图及所有主要结构构件、主
要洞口的尺寸。

✧列出柱/墙荷载者，计算垂直力和侧向力作用为基础上的初步评估。

✧完成雨蓬、屋顶及中庭等特殊部位的结构系统设计。

但不包括幕墙及玻动墙等特殊结
构。

✧与境外建筑设计师及幕墙顾问协调幕墙设计与主体结构有关的荷载、计算及节点。

✧制定和提出符合报审要求的结构图纸，其内容包括以下几点：
设计原则和基本设计参数，结构设计计算书。

结构平面布置图和主要构件尺寸和板、梁、柱和墙剖面图。

柱网（按建筑图）。

典型配筋图和混凝土强度的要求。

提供CAD图纸和ETABS或其他工程分析计算的计算机文件。

为地下工程（施工）提供基础、桩承台和地下室的详图设计。

结构与市政工程的土建构件的设计详图，市政工程的土建工程和结构工程的技术说明。

为分部招标的结构工程的招标提供技术说明文件。

就结构方案，提供经济分析比较说明。

基坑围护结构的方案。

✧完成扩初设计报建文本，满足上海扩初设计文件编制的深度要求。

✧在上海参加扩初设计审批会议及政府要求的各项专题评审会议。

✧按要求协助地方设计院提供结构等相关文件以获得建筑许可，为使审批通过而和权威
部门的工程师交流联络。

✧与权威部门、专家联络、协调，对所有结构及相关设计事项作出解释和必要的调整。

✧提交完成的市政工程土建构件／结构设计供权威部门审批。

✧参加项目各专业设计协调会。

✧与国内设计院进行详细技术交底并解释设计意图。

同时，审核境内施工图设计单位的
专业施工图设计并整理提交书面审核意见。

4.幕墙顾问（ALT）工作内容
提供所有技术咨询服务，其工作范围包括项目各类幕墙及相关设施构件的设计、发展及安装视察。

(1)第一阶段：概念设计
✧建筑图审核：审核幕墙外观设计建筑图，并
针对可能被采用的各种不同幕墙系统进行评
估，并提出下列建议。

结构体因地震及风压，所产生的位移对幕
墙影响
室外及室内环境因素对幕墙性能的影响。

(防火、隔热、噪音)
防火及防烟
防水及排水等性能
系统、材料及表面处理对成本的影响
维护
幕墙的维修及洗窗机系统的考虑。