如何做好地块属性研究

咨询顾问中心培训课件
——地块属性研究
报告目录
研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2
Part. 1
土地属性下的客户Part. 3
如何做好地块属性研究
Part. 4
做好地块属性研究的三个问题？
带着以上三个问题让我们来学习地块属性研究
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Part. 1
土地属性下的客户Part. 3
如何做好地块属性研究
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项目的策划始于地块属性的研究 ——Yes or No 地块研究到底是要研究什么？
任何地块都是处于一
定时空背景下的地块，具
有三大基本属性：时间
（市场）、空间（区位）、
地块特征（技术参数），
进行地块研究就是要研究
地块的这三大基本属性。

因此，地块研究者必须
具备多维思维能力和立
体化的眼光。

如何来研究地块的空间性地块的区位分为三个基本层面：
城市——区域——地段
意义
研究的意义：
研究的目的:
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Part. 1
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模
式直接作用
万科成功模式
的借鉴
案例:I.万科十七英里II.万科金域曲江III.……案例:I.万科金色悦城案例:I.万科金域华府
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Part. 1土地属性下的客户Part. 3
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客户土地属性下的客户
客户
客户细分的三个纬度
低
中
高
家
庭年收入青年
中年
老年
低
高
通过三个纬度将客户分为5大类11小类
客客户+土地+产品户
土地属性是—土地适合做哪类客户？5类客户分别看重哪些土地价值？
客户
客户是谁 土地属性清单
区域位置周边配套小区内部
房屋本身
历史文化氛围
传统热点区域
高档区域
有发展潜力的新区靠近市中心的商务区靠近繁华商业区交通状况教育设施医疗设施生活设施娱乐设施景观
客户相应的客户与相应的属性相匹配价值
客户富贵之家社会新贵望子成龙健康养老经济实务
区域价值★★★★★★★★★★★★★
商业配套★★★★★★★★★★★
交通设施★★★★★★★★★★★★★★★★
生活设施★★★★★★★★★★★★★★★★★★
教育设施★★★★★★★★★★★★★★★
休闲设施★★★★★★★★★★★★★★★
人物景观资源★★★★★★★★★★★★★★★★
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土地地块分析的内容：五大项、16小项
土地属性综述
类目评定因素属性描述
地块现状经济指标五大指标
四至环境地块周边环境
城市角色
文化渊源所在城市的历史发展
产业发展趋势区域的支柱产业、经济发展
档次习惯认知
市场历史接受度所属区域在市场上客户的认知度
交通条件
公共交通便捷性交通工具、和道路体系私家车便捷交通性道路体系的通达性交通噪音噪音污染（分贝）
环境景观
可视景观景观资源的占优距离景观距离——空气质量——
配套设施商业配套——娱乐配套——教育配套——
城市
区
位
现
状
交通
配套
环
境
问
题
The End
未来来自融化的过去。

Future come from the melted past .西安正合咨询顾问中心
2012.12.05。