部分初步方案81p前期策划x
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商圈概况： 新香洲商圈商业主要分布在敬业路、健民路、人民西路、银桦路周边，商业体量相对其他商圈
较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。 商圈特点： 1. 新香洲商圈是珠海商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成
具规模档次的商业中心。 2. 商圈内的商业主要为社区商业、超市等形态，主要满足家庭型消费需求。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（新香洲）：
新香洲商圈代表商业体
商业体 五洲花 城商业 街
旺角百 货
华润万 家
商业结构 步行街加 沿街商铺
四层集中 式商业
三层
总商业 面积 （㎡） 26000
60000
15300
商场布局
代表商家
生活配套商业街、餐饮街（7500 平方米）
16000
周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专 定位为珠海首个环湖国际商业街，目前
尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园
全部开业
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈分析 珠海商圈结构（老香洲）：
珠都百货
丹田广场
茂业百货
尚都时尚百货
通大百货购物广场 香洲百货 金宝路商业广场 怡华商业中心
百分百购物中心 珠影广场 扬名广场（吉之岛）
新一佳、小澳门时装城、港澳时装城、恒波 通讯、文华书城
以新一佳超市、珠海小商品城为主 商业气氛成熟，人流量较大，但物 化，外在形象较差，经营较为低端
湾仔沙电脑城、鑫北数码港 海城电脑城、香湾电脑城
是目前珠海最具规模、格局稳定、 品牌形象最强的电脑数码市场。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构（新香洲）：
6000 3500 20000
43000 23000
1F：雅芳、玉兰油、美宝莲； 2F：松下、华伦天奴、梦特娇； 3F：安踏、富贵鸟、宾度； 4F：蒙特伦斯、乔治白、皇宝、黛安芬
集中了超市、服装、电子产品等商 人流量相对较大。
1F：明廊眼镜、皇冠玛莉奥蛋糕、金杏堂 药店
以华润万家为主力店的社区商业， 状况良好。
牛津街
商圈概况： 片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈； 紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以
百货为主导商业形态的社区型商业中心； 凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为
辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区 商业中心。
北 香洲文化广场
路
老香洲商圈代表商业体： 香洲文化广场、扬名广场、香洲百货、尚都时尚百货、 茂业百货、金宝路商业广场等
商圈特点
1. 商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人 消费占很大比例；
2. 商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商 业步行街租金平均为500元/㎡/月。
3. 人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及珠海 年轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。
拱北商圈代表商业体： 珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、 迎宾百货、华润万家等
1.1 珠海商圈分析 珠海商圈结构（吉大）：
商圈概况：
吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠 海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi 时代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、 购物的理念，营造了现代都市休闲购物新环境。
商圈特点： 1. 吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海
重要商圈之一； 2. 商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购
部分初步方案81p前期策 划x
2020/12/21
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判
项目背景一：
90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦 是其中之一；
近20年过去了，历经多次的重启与动工，成 为珠海最具知名度的烂尾楼；
20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第 一高楼；
2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将 正式走向市场。
300000 近200000 约15000 280000 378000
月租金（元/㎡）
备注
约500元/㎡/月-800 元/月
集购物、饮食、休闲、文化、娱乐、 游交通为一体, 每天客流量达10万人次 上，经营状况好，是珠海人气最为旺 的购物广场。
300-500元
迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货 一，其首层的零售品牌档次相对较高 代表整个商圈的最高水平。（由于物 管理问题，目前二、三层大部分空置
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构：
比较内容 现有商业规模
核心业态 商业特色
代表商业体 消费群
未来发展方向
拱北商圈
吉大商圈
老香洲商圈
新香洲商圈
约23万平米
服饰鞋帽、精品百货、 社区配套
珠海最为成熟的商圈， 人流量最大，以口岸经 济为主，娱乐业较为发 达。
珠海口岸购物广场 莲花路步行街、国际大 厦、迎宾百货等
化氛围较浓。
辐射范围有限。
超市百货为主
珠海免税商场、 珠海百货广场 国贸购物广场
本地居民及珠海中高收入 家庭
茂业百货 扬名广场 香洲百货 尚都百货
本区域居民为主
仁恒星园、旺角百货、 华润万家和五洲花城商 业
本区域居民为主
片区规划用地饱和，新兴 大型商业体打造难度大， 今后重点发展旅游商业， 商业发展潜力相对其他区 域较为有限。
珠海商圈结构（吉大）：
吉大商圈代表商业体
代表商业体 商业结构
免税商场
六层集中式商 业
珠海百货
五层集中式商 业
国贸购物广 二层集中式商
场
业
家乐福 珠宾中心街
国贸购物广场 2/3层
三层集中式商 业加商业步行 街
总商业面积 （㎡）
60000
38500
60000 7000
代表商家
备注
1F：VERO MODA、ochirly、 converse; 2F：ESPRIT、澳西奴、钻石世家； 3F：Sea Horse、卡尔丹顿、Robyn、 Versino； 4F：英伦华庄、忆江南、芝华仕 5F：驰道、诺亚、瀚明轩
关键词：第一高楼、烂尾20年、 多次重启失败。
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判 项目背景二：
拱北商圈、本项目及与口岸的距离
目前珠海各商圈核心区域商业租金
本案
拱北口岸
商圈
核心地带月租 金（元/㎡）
拱北商圈 500
吉大商圈 老香洲商圈 新香洲
350
300
20
项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判 项目初判：
商业核心、第一高楼、 烂尾20年、多次重启失败
营销优势明显
解决2大问题，还项目商业以 本色，再做锦上添花。
两大质疑
质疑一：多次重启失败，这次能不能成功； 质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判 项目初判：
茂业百货
五层集中式商业
金宝路购 物广场
湾仔沙片 区电脑城
五层集中式商业
电子数码产品集聚 区
老香洲商圈代表商业体
总商业面积 （㎡）
代表商家
小结
16000
1F：名钻金店、达芙妮、蔓路卡、HAMAD； 5F、6F：芝华仕、爱慕、城市印象、星艺 堂、欧美家、柏家居、童话森林
扬名广场以扬名百货、吉之岛、扬 具城为主力店， 是目前香洲商圈档次最高的商场。
1F：周大福、美颜坊、STACCATO、金利 来； 2F：自由鸟、touch、Etam、JNBY、淑女 屋； 3F：声雨竹、哥弟、注释、GOSO、吉祥斋； 4F：HANG TEN、七匹狼、雅戈尔、九牧 王、Adidas
以经营国内外中端品牌为主，商品 齐全，购物环境较佳，但周边商场 偏低，难以吸引较多的目标消费群
澳门人，游客及本地居 民
随着大型总体提商业的 入市，拱北商贸中心的 规划亦将进一步巩固该 商圈在珠海第一商圈的 地位。
约20万平米
约18万平米
超市、百货、餐饮、社区 超市、百货
商业配套
社区商业配套
约10万平方米
社区超市、小型百货 社区商业配套
历史悠久，档次最高且文 以传统百货超市为主， 以满足周边社区消费的
集购物、旅游观光、娱乐休闲、饮食于 的大型综合商场，是珠海市目前档次最 商场，购物环境好，经营状况良好，整 租率高，基本没有空置。
1F：得一超市、G2000、禾绿回转寿司 2F：周大福、位元堂、天德 3F：ochirly、Belle、Lee 4F：I.P.ZONE、borida、converse 5F：李宁、Adidas、红缘坊
1F：班尼路、银 百合、Adidas、 真维斯、 Neutrogena、 雷鸣达、真功夫
月租金（元//㎡） 内街：30－80 沿街：100－180
1F：80-100； 2F：40-50元
－
小结
以餐饮和生活 为主的社区商 商业氛围成熟 营状况良好
集购物、休闲 乐、美食、文 多功能于一体 业氛围浓厚。
－
肯德基、喜苑茶 餐厅、北方印象 餐馆、五洲湾饭 店
1F：123酒吧、依万酒吧、蒙自
源、男女服饰、皮鞋皮具、精品
首饰等；
2F：壹加壹超市、百货服装、上 岛咖啡；
-
3F：金海洋酒店、影剧院、K歌之
王、广发证券；
4F：培训机构
1F：服饰、鞋、箱包、化妆品； 2F：烟酒、食品； 3F：电器、体育用品、床上用品、 家居用品、清洁用品、护肤用品 等
物商场为主，是珠海目前档次最高的商圈。商圈 内以免税商场档次最高。
九百商城 国贸购物广场 珠海百货广场 珠宾禧悦汇
珠海免税商场
新天地购物城 茂新购物城
海滨公园
路
Gi时代广场
吉大商圈代表商业体： 珠海百货、免税商场、国贸购物广场、珠宾禧悦汇、 时代广场等
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
造势 本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，
成为营销核心。
部分初步方案81p前期策划x
目录
第一部分 珠海商圈及销售市场研究 第一部分 项目价值判断及营销策略 第三部分 商铺合理优化建议
部分初步方案81p前期策划x
一、珠海商圈及销售市场研究
1.1 珠海商圈分析 1.2 未来入市代表商业项目分析 1.3 销售市场分析 1.4 待售项目分析
商场形象以及品牌档次上均略低于免税 整体经营；状况良好，基本没有空置。
1F：周六福珠宝、万青医药、明朗眼镜、 卡路仕男装、波司登男装、金利来、星 品牌资源缺乏，经营档次偏低，人流量 巴克、ELLE、JACK&JONES、味千拉面； 较少，经营状况一般。 2F：泰锋电器、爱婴岛
－
商品品类齐全，满足各种消费水平不同 弥补了吉大商圈缺乏大型超市的市场空
－ 300－600元 1F：300元/m²/月
华润万家产品种类齐全，同时紧邻口 购物广场，人流量大，经营状况好。
莲花路步行街商业氛围浓厚、人流量 大，
经营档次一般，商场人流量相对较少
是集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的
－
厦，主力店为华润万家、国际大厦商 广场、国际大厦运动城、国际大厦家
广场。
部分初步方案81p前期策划x
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构：
新香洲 商圈
老香洲 商圈
吉大商圈
将军山 拱北商圈
澳门
珠海主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商 圈、老香洲商圈、新香洲商圈。
珠海市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以 形成集聚效应，各商圈相对较独立。
拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈，发展 较为成熟，一定时期内仍将是珠海主体商业中心。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构（拱北）：
拱北商圈代表商业体
代表商业体
商业结构
珠海口岸购物广场 地下三层集中式商业
迎宾百货广场
三层集中式商业
华润万家
四层集中式商业
莲花路步行街
ห้องสมุดไป่ตู้步行街
莲花万景城商业广场 地上二层，地下二层 的集中式商业
国际大厦
六层集中式商业
总商业面积（㎡） 近70000
随着珠海居民收入提 升，商场品牌化趋势 明显，整体商业档次 由低档向中档提升。
随着各新建社区的入住 率提高，未来商业发展 方向以区域性商业为主。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（拱北）：
商圈概况： 拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸，商圈以紧临拱 北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了 以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局；
商圈特点： 1. 香洲商圈以大型商场及社区裙楼街铺为主； 2. 总体档次普遍不高，主要满足家庭型消费需求 3. 整体商业氛围一般，未来发展空间有限。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（老香洲）：
商业体
商业结构
扬名广场
七层集中式商业
百分百购 物中心
珠都百货
四层集中式商业 三层集中式商业
仁恒星 园
双层商业 街
4000
一层：餐饮、生活配套 二层：餐饮、美容
必胜客、肯德基、 大禾寿司、华润 便利超市
80－150
较小，代表商业项目有仁恒星园、旺角百货、华润万家和五洲花城。 商圈特点： 1. 新香洲商圈是珠海商业的后起区域，目前主要以临街商铺分散型、个体式经营为主，未形成
具规模档次的商业中心。 2. 商圈内的商业主要为社区商业、超市等形态，主要满足家庭型消费需求。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（新香洲）：
新香洲商圈代表商业体
商业体 五洲花 城商业 街
旺角百 货
华润万 家
商业结构 步行街加 沿街商铺
四层集中 式商业
三层
总商业 面积 （㎡） 26000
60000
15300
商场布局
代表商家
生活配套商业街、餐饮街（7500 平方米）
16000
周大福、雅戈尔、大风车、必胜客、专 定位为珠海首个环湖国际商业街，目前
尚眼镜、金六福珠宝、美丽田园
全部开业
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈分析 珠海商圈结构（老香洲）：
珠都百货
丹田广场
茂业百货
尚都时尚百货
通大百货购物广场 香洲百货 金宝路商业广场 怡华商业中心
百分百购物中心 珠影广场 扬名广场（吉之岛）
新一佳、小澳门时装城、港澳时装城、恒波 通讯、文华书城
以新一佳超市、珠海小商品城为主 商业气氛成熟，人流量较大，但物 化，外在形象较差，经营较为低端
湾仔沙电脑城、鑫北数码港 海城电脑城、香湾电脑城
是目前珠海最具规模、格局稳定、 品牌形象最强的电脑数码市场。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构（新香洲）：
6000 3500 20000
43000 23000
1F：雅芳、玉兰油、美宝莲； 2F：松下、华伦天奴、梦特娇； 3F：安踏、富贵鸟、宾度； 4F：蒙特伦斯、乔治白、皇宝、黛安芬
集中了超市、服装、电子产品等商 人流量相对较大。
1F：明廊眼镜、皇冠玛莉奥蛋糕、金杏堂 药店
以华润万家为主力店的社区商业， 状况良好。
牛津街
商圈概况： 片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈； 紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以
百货为主导商业形态的社区型商业中心； 凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为
辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区 商业中心。
北 香洲文化广场
路
老香洲商圈代表商业体： 香洲文化广场、扬名广场、香洲百货、尚都时尚百货、 茂业百货、金宝路商业广场等
商圈特点
1. 商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人 消费占很大比例；
2. 商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商 业步行街租金平均为500元/㎡/月。
3. 人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及珠海 年轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。
拱北商圈代表商业体： 珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、 迎宾百货、华润万家等
1.1 珠海商圈分析 珠海商圈结构（吉大）：
商圈概况：
吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠 海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi 时代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、 购物的理念，营造了现代都市休闲购物新环境。
商圈特点： 1. 吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海
重要商圈之一； 2. 商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购
部分初步方案81p前期策 划x
2020/12/21
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判
项目背景一：
90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦 是其中之一；
近20年过去了，历经多次的重启与动工，成 为珠海最具知名度的烂尾楼；
20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第 一高楼；
2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将 正式走向市场。
300000 近200000 约15000 280000 378000
月租金（元/㎡）
备注
约500元/㎡/月-800 元/月
集购物、饮食、休闲、文化、娱乐、 游交通为一体, 每天客流量达10万人次 上，经营状况好，是珠海人气最为旺 的购物广场。
300-500元
迎宾百货广场是拱北商圈重要的百货 一，其首层的零售品牌档次相对较高 代表整个商圈的最高水平。（由于物 管理问题，目前二、三层大部分空置
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构：
比较内容 现有商业规模
核心业态 商业特色
代表商业体 消费群
未来发展方向
拱北商圈
吉大商圈
老香洲商圈
新香洲商圈
约23万平米
服饰鞋帽、精品百货、 社区配套
珠海最为成熟的商圈， 人流量最大，以口岸经 济为主，娱乐业较为发 达。
珠海口岸购物广场 莲花路步行街、国际大 厦、迎宾百货等
化氛围较浓。
辐射范围有限。
超市百货为主
珠海免税商场、 珠海百货广场 国贸购物广场
本地居民及珠海中高收入 家庭
茂业百货 扬名广场 香洲百货 尚都百货
本区域居民为主
仁恒星园、旺角百货、 华润万家和五洲花城商 业
本区域居民为主
片区规划用地饱和，新兴 大型商业体打造难度大， 今后重点发展旅游商业， 商业发展潜力相对其他区 域较为有限。
珠海商圈结构（吉大）：
吉大商圈代表商业体
代表商业体 商业结构
免税商场
六层集中式商 业
珠海百货
五层集中式商 业
国贸购物广 二层集中式商
场
业
家乐福 珠宾中心街
国贸购物广场 2/3层
三层集中式商 业加商业步行 街
总商业面积 （㎡）
60000
38500
60000 7000
代表商家
备注
1F：VERO MODA、ochirly、 converse; 2F：ESPRIT、澳西奴、钻石世家； 3F：Sea Horse、卡尔丹顿、Robyn、 Versino； 4F：英伦华庄、忆江南、芝华仕 5F：驰道、诺亚、瀚明轩
关键词：第一高楼、烂尾20年、 多次重启失败。
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判 项目背景二：
拱北商圈、本项目及与口岸的距离
目前珠海各商圈核心区域商业租金
本案
拱北口岸
商圈
核心地带月租 金（元/㎡）
拱北商圈 500
吉大商圈 老香洲商圈 新香洲
350
300
20
项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判 项目初判：
商业核心、第一高楼、 烂尾20年、多次重启失败
营销优势明显
解决2大问题，还项目商业以 本色，再做锦上添花。
两大质疑
质疑一：多次重启失败，这次能不能成功； 质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。
部分初步方案81p前期策划x
项目营销方向初判 项目初判：
茂业百货
五层集中式商业
金宝路购 物广场
湾仔沙片 区电脑城
五层集中式商业
电子数码产品集聚 区
老香洲商圈代表商业体
总商业面积 （㎡）
代表商家
小结
16000
1F：名钻金店、达芙妮、蔓路卡、HAMAD； 5F、6F：芝华仕、爱慕、城市印象、星艺 堂、欧美家、柏家居、童话森林
扬名广场以扬名百货、吉之岛、扬 具城为主力店， 是目前香洲商圈档次最高的商场。
1F：周大福、美颜坊、STACCATO、金利 来； 2F：自由鸟、touch、Etam、JNBY、淑女 屋； 3F：声雨竹、哥弟、注释、GOSO、吉祥斋； 4F：HANG TEN、七匹狼、雅戈尔、九牧 王、Adidas
以经营国内外中端品牌为主，商品 齐全，购物环境较佳，但周边商场 偏低，难以吸引较多的目标消费群
澳门人，游客及本地居 民
随着大型总体提商业的 入市，拱北商贸中心的 规划亦将进一步巩固该 商圈在珠海第一商圈的 地位。
约20万平米
约18万平米
超市、百货、餐饮、社区 超市、百货
商业配套
社区商业配套
约10万平方米
社区超市、小型百货 社区商业配套
历史悠久，档次最高且文 以传统百货超市为主， 以满足周边社区消费的
集购物、旅游观光、娱乐休闲、饮食于 的大型综合商场，是珠海市目前档次最 商场，购物环境好，经营状况良好，整 租率高，基本没有空置。
1F：得一超市、G2000、禾绿回转寿司 2F：周大福、位元堂、天德 3F：ochirly、Belle、Lee 4F：I.P.ZONE、borida、converse 5F：李宁、Adidas、红缘坊
1F：班尼路、银 百合、Adidas、 真维斯、 Neutrogena、 雷鸣达、真功夫
月租金（元//㎡） 内街：30－80 沿街：100－180
1F：80-100； 2F：40-50元
－
小结
以餐饮和生活 为主的社区商 商业氛围成熟 营状况良好
集购物、休闲 乐、美食、文 多功能于一体 业氛围浓厚。
－
肯德基、喜苑茶 餐厅、北方印象 餐馆、五洲湾饭 店
1F：123酒吧、依万酒吧、蒙自
源、男女服饰、皮鞋皮具、精品
首饰等；
2F：壹加壹超市、百货服装、上 岛咖啡；
-
3F：金海洋酒店、影剧院、K歌之
王、广发证券；
4F：培训机构
1F：服饰、鞋、箱包、化妆品； 2F：烟酒、食品； 3F：电器、体育用品、床上用品、 家居用品、清洁用品、护肤用品 等
物商场为主，是珠海目前档次最高的商圈。商圈 内以免税商场档次最高。
九百商城 国贸购物广场 珠海百货广场 珠宾禧悦汇
珠海免税商场
新天地购物城 茂新购物城
海滨公园
路
Gi时代广场
吉大商圈代表商业体： 珠海百货、免税商场、国贸购物广场、珠宾禧悦汇、 时代广场等
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析
造势 本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，
成为营销核心。
部分初步方案81p前期策划x
目录
第一部分 珠海商圈及销售市场研究 第一部分 项目价值判断及营销策略 第三部分 商铺合理优化建议
部分初步方案81p前期策划x
一、珠海商圈及销售市场研究
1.1 珠海商圈分析 1.2 未来入市代表商业项目分析 1.3 销售市场分析 1.4 待售项目分析
商场形象以及品牌档次上均略低于免税 整体经营；状况良好，基本没有空置。
1F：周六福珠宝、万青医药、明朗眼镜、 卡路仕男装、波司登男装、金利来、星 品牌资源缺乏，经营档次偏低，人流量 巴克、ELLE、JACK&JONES、味千拉面； 较少，经营状况一般。 2F：泰锋电器、爱婴岛
－
商品品类齐全，满足各种消费水平不同 弥补了吉大商圈缺乏大型超市的市场空
－ 300－600元 1F：300元/m²/月
华润万家产品种类齐全，同时紧邻口 购物广场，人流量大，经营状况好。
莲花路步行街商业氛围浓厚、人流量 大，
经营档次一般，商场人流量相对较少
是集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的
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厦，主力店为华润万家、国际大厦商 广场、国际大厦运动城、国际大厦家
广场。
部分初步方案81p前期策划x
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构：
新香洲 商圈
老香洲 商圈
吉大商圈
将军山 拱北商圈
澳门
珠海主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商 圈、老香洲商圈、新香洲商圈。
珠海市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以 形成集聚效应，各商圈相对较独立。
拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈，发展 较为成熟，一定时期内仍将是珠海主体商业中心。
部分初步方案81p前期策划x
1.1 珠海商圈结构分析 珠海商圈结构（拱北）：
拱北商圈代表商业体
代表商业体
商业结构
珠海口岸购物广场 地下三层集中式商业
迎宾百货广场
三层集中式商业
华润万家
四层集中式商业
莲花路步行街
ห้องสมุดไป่ตู้步行街
莲花万景城商业广场 地上二层，地下二层 的集中式商业
国际大厦
六层集中式商业
总商业面积（㎡） 近70000
随着珠海居民收入提 升，商场品牌化趋势 明显，整体商业档次 由低档向中档提升。
随着各新建社区的入住 率提高，未来商业发展 方向以区域性商业为主。
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1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（拱北）：
商圈概况： 拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸，商圈以紧临拱 北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了 以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局；
商圈特点： 1. 香洲商圈以大型商场及社区裙楼街铺为主； 2. 总体档次普遍不高，主要满足家庭型消费需求 3. 整体商业氛围一般，未来发展空间有限。
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1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（老香洲）：
商业体
商业结构
扬名广场
七层集中式商业
百分百购 物中心
珠都百货
四层集中式商业 三层集中式商业
仁恒星 园
双层商业 街
4000
一层：餐饮、生活配套 二层：餐饮、美容
必胜客、肯德基、 大禾寿司、华润 便利超市
80－150