最新房地产公司房产中介公司置业顾问销售人员培训试题汇编与参考答案

最新房地产公司房产中介公司置业顾问销售人员培训试题汇编与参考答案
法规政策
1、通常说的五证是哪五证？各自的取得条件是怎样的？
2、按我国现行的土地政策，土地使用权有哪些获取方式？各种取得方式的含义
是什么？现在市场条件下常用的方式用哪些？
3、不同的土地用途有不同的使用年限，一共有哪几种，请分别举例进行描述。

4、土地使用年限到期后该如何处理？
5、按开发销售与消费过程特点可将房地产市场分为几级？各级的含义是什
么？
6、按照国家的最新相关政策，新房交易有哪些税目及税率？
7、在购房中办理个人住房公积金贷款需要购房者提供哪些相关资料？
8、什么叫交房后的一证两书？
9、简述什么是交房验收中的登记备案制？
10、现行的房屋交易制度中规定签定完预售房合同后，多少天之内必须送房交机关进行合同登记并缴纳相应税费？房交机关在接件后又必须在多少个工作日内办结？
11、现行土地政策中，开发商获取土地使用权几年内必须进行开发建设？
12、按照国家的最新政策，二手房交易过程中税目和税率的规定？
13、新房交易有哪些费？各是多少？
14、商业贷款可以转为公积金贷款吗？
15、经济实用房与普通商品房的主要区别是什么？
建筑设计
1、请简述绿化率与绿地率的区别。

2、容积率和建筑密度各是什么含义？在小区建设中通过这两项指标一般可以
对项目的什么情况进行大概的判定？
3、普通单行机动车道宽度不应小于4米，双车道宽度是多少？
4、住宅建筑超过多少层必须加电梯？
5、住宅一般常见有哪些建筑结构形式？各自的优劣？（至少说出两种）
6、套内使用面积和套内建筑面积的区别是什么？销售面积应按谁来进行计算？
7、评判一个普通住宅户型的优劣应该从哪些方面进行？
8、一个普通住宅的主卧的开间、进深应做到多大才能保证舒适？为什么？
9、一般住宅的室内房间门的门洞一般多宽？厨房门洞一般多宽？卫生间门、生活阳台门洞一般多宽？
10、一个落水口一字排列的主卫达到比较舒适的尺度，一般需要多大尺度？为什么？
11、按住宅设计规范要求，窗户下沿离地面应该达到多少毫米？如不足此高度应采取什么措施？
12、为什么一大片窗户都要分割成几块后再进行选择性的开窗？
13、铝合金门窗和塑钢门窗的区别体现在哪些方面？
14、平开窗和推拉窗之间的区别体现在哪些方面？
15、室内房间门洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？
16、读工程图，现场在施工图上指出五个图说的具体含义？
17、一般楼梯的踏步高和宽各是多少？
18、两根晾衣杆之间要留出多宽的空间才好使用？
19、7层以下的住宅阳台栏杆要做到多高以上？7层及7层以上的住宅阳台栏杆要做到多高以上？
20、墙体常见的有哪些厚度？
21、一般来说，什么样宽度的厨房适合布置单面橱柜？什么样宽度适合布置L 型橱柜？多少宽度以上适合布置双面的橱柜？为什么？
工程做法
1、七通一平指什么？三通一平指什么？
2、卫生间在建造时一般都会采用降板处理，为什么？一般各降多高？
3、生活阳台一般需要做几个地漏？为什么？各自接什么管？
4、厨房做地漏好还是不做好？为什么？
6、卫生间一般需要做几个地漏？为什么？
5、一般住宅的阳台上能否覆土种植花木？为什么？
6、住宅底层的防潮措施一般有哪些做法？
7、请描绘购地边线、用地红线、建筑红线之间的关系？
设备设施及用材用料
1、当前住宅户内一般需要哪些弱电进户线?
2、普通住宅需不需要喷淋灭火喷头？
3、普通三室的家庭一般安装多少安的电表？够不够用？为什么？
4、什么情况下需要二次加压供水？二次供水所增加的费用一般由哪些组成？
5、请简述负压式烟道的工作原理
6、请描述在燃气使用规范中对燃气设备的使用规定。

名词释义：房地产相关概念知识
1、房地产：
2、地产业：
3、房地产市场：
4、房地产市场的特点：
5、地产市场的分类：
6、房地产市场的分级（按开发销售与消费过程特点可分为）：
7、开发企业包括：
8、房地产交易：
9、房地产转让：
10、我国土地的所有制政策：
11、土地使用权的出让年限：
12、土地的获取方式：
13、商品房的概念：
14、商品房的物业类型：
15、商品房的价格组成：
名词释义：专业术语解释
1、单元式住宅：
2、期房
3、现房
4、屋的开间
5、房屋的进深
6、房屋的层高
7、房屋的净高
8、商品房的起价
9、商品房的均价
10、TOWNHOUSE
11、独立式别墅
术语释义：
1、置业预算：
2、置业登记：
3、开盘：
4、可售房：
5、清理房：
6、转让房：
7、销控记录：
8、定房：
9、冻结：
10、户位：
11、户型：
12、销售管理软件：
13、业主委托代理人：
14、销售道具：
15、销售许可证：
16、预售许可证：
17、合同附图：
18、合同配置：
19、物业管理协议：
20、物业管理公约：
21、合同填列单：
22、交房通知书：
23、产权合同：
24、抵押合同：
25、贷款合同：
26、期房：
27、现房：
28、交房：
29、新建登记：
30、产权总证：
31、产权分证：
32、大修基金：
33、国土证：
34、房屋面积测绘：
35、国土测绘：
36、面积退补：
37、合同变更：
38、合同登记：
39、联机登记申请：
40、延办登记：
41、注销合同登记：
42、按揭：
43、抵押登记：
44、期房背书转让：
45、期房转按：
46、现房转按：
47、提前还贷：
48、抵押注销：
49、报件：
参考答案：
专业问题题库
法规政策
10、通常说的五证是哪五证？各自的取得条件是怎样的？
答：五证分别是《国有土地使用证》、《规划用地许可证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。

●按与政府签订的土地合同缴纳土地出让金后，可获得《国有土地使用证》；
●规划方案报规划部门，如通过获得《规划用地许可证》；
●出正式的建设施工图，报施工图审查机构审查，通过管理部门获得《工程规划许可
证》；
●缴纳基础配套费后获《施工许可证》
●开发企业具备营业执照、开发资质和上述四证，开发商投入开发建设的资金达到建
设总投资的25%以上，提交商品房预售方案（说明商品房的位置、装修标准、施
工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理、出具由专业
资质房地产测绘机构制作的《商品房预售面积预测报告书》），保证预售商品房及其
占用范围内的土地使用权未设定抵押权，需向境外预售的商品房，应当同时提交允
许向境外销售的批复文件，具备这五个条件后就可向区级以上房产管理部门办理预
售登记，取得《商品房预售许可证》
11、按我国现行的土地政策，土地使用权有哪些获取方式？各种取得方式的含义是什么？
现在市场条件下常用的方式用哪些？
答：现行土地政策下，土地使用权的获取方式有：划拨和出让。

其中出让又分为协议、招标和拍卖。

●划拨：国家无偿将土地给予一些国民事业用地。

现在国家已控制这种方式取得土地
使用权
●协议：就土地出让金的数额，用地方可以和政府协商双方达成一致的成交价格获取
土地使用权的方式。

国家对这种土地使用权的获取方式也尽量控制。

●招标：就某一块建设用地政府以投标的形式公开向社会征集项目开发方案，其中资
源利用最优化同时产生的社会效益最大的项目获得用地。

●拍卖：就某一块建设用地，政府以竞价的形式公开向社会招商，价高者得。

现有市场条件下常用的是后两种方式。

12、不同的土地用途有不同的使用年限，一共有哪几种，请分别举例进行描述。

●居住用地：最高70年，一般50年。

●工业用地：50年。

●商业、旅游、娱乐用地：40年。

●综合和其它用地（如教育、科研、文化、卫生、体育）用地：50年。

重庆现实行的是一刀切的政策，所有用地实行50年制。

13、土地使用年限到期后该如何处理？
答：土地使用权到期后，如该地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用，经批准并交纳一部分土地出让金后可以继续使用。

如不符合当时政府规划要求，该土地使用权由政府无偿收回且附着在土地上的建筑物也要进行拆除而政府不做赔偿。

14、按开发销售与消费过程特点可将房地产市场分为几级？各级的含义是什么？
●（一级市场）：开发商向政府购买土地使用权——开发商对政府。

●（二级市场）：开发商在土地上寻求房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场——
开发商对消费者；
●（三级市场）：业主将已拥有的房屋进行出租出售等活动的市场——消费者对消费者；
15、按照国家的最新相关政策，新房交易有哪些税目及税率？
●按揭印花税：贷款总价×0.005％
●契税：总房款×1.5％
●合同印花税：总房款×0.03％
●权证印花税：5元
16、在购房中办理个人住房公积金贷款需要购房者提供哪些相关资料？
●借款人及产权共有人（含配偶）的身份证、户口或其他有效居留证件；
●合法有效的《重庆市商品房买卖合同》；
●已缴纳不低于购房总价款30%自筹资金的凭据；
●借款人及配偶收入证明；
●婚姻状况证明（含单身证明）；
●产权共有人（含配偶）同意抵押的书面意见；
●公积金管理中心要求的其他资料。

17、什么叫交房后的一证两书？
答：是指交房后开发商应协助或帮助业主办理的《土地使用证》和《房屋产权证》，现在这两证已合为一本，所以又称为一证。

另外在办理新建登记后还应向业主颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

18、简述什么是交房验收中的登记备案制？
答：通过质量、环境、消防、防雷、规划五方面的验收并取得验收报告后办妥重庆市建设竣工验收备案登记手续。

10、现行的房屋交易制度中规定签定完预售房合同后，多少天之内必须送房交机关进行合同登记并缴纳相应税费？房交机关在接件后又必须在多少个工作日内办结？
答：签定预售合同后，必须在30天以内送房交机关进行合同登记；房交部门接件后必须在30个工作日内办结。

11、现行土地政策中，开发商获取土地使用权几年内必须进行开发建设？
答：2年
12、按照国家的最新政策，二手房交易过程中税目和税率的规定？
●买方
转让手续费：3/平方米
转移登记费：80/套
契税：总房款×1.5％
合同印花税：总房款×0.03％
权证印花税：5/套
国土工本费：90.8
●卖方：
转让手续费：3/平方米
合同印花税：总房款×0.03％
如为普通住房且在购入后5年内转让交营业税：
成交价或评估价×5.5%
如为普通划拨地另加土地收益金：等级地价×建筑面积
如为职工优售房另加土地收益金：成交价或评估价×1%
13、新房交易有哪些费？各是多少？
●抵押登记费：80/套
●转移登记费：80/套
●地籍零星测量费：73.8
●土地权属调查费：7
●工本费：10
●大修基金：总房款×3％或总房款×2％
●保险费：一些银行是强制缴纳，一些银行可由客户自己选择是否保险
●配套费（五通费）：一些开发商在除房款以外单独收取的一笔费用，一些开发商全都体
现在房价里，没有另行收取
14、商业贷款可以转为公积金贷款吗？
答：不能。

15、经济实用房与普通商品房的主要区别是什么？
答：1、土地的出让方式不同：经济实用房的土地出让金有优惠（或者就是划拨用地）
2、开发建设费用不同：配套费、人防费、税费都可以享受到一些优惠
3、购买人资格不同：比如集资房、合建房都不是面向市场的，另外市场供应的经济实
用房也限于家庭人均收入低于去年全市人均收入的家庭购买。

4、转让的年限要求不同：经济实用房必须在购买5年后才能进行转让
5、转让时对土地出让金的处理：经济实用房5年后转让时必须补交土地出让金。

建筑设计
5、请简述绿化率与绿地率的区别。

答：绿地率与绿化率（绿化覆盖率）都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，其基本的计算公式在形式上是一样的，但两者的具体计算指标却有所不同。

比如建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿地率。

再如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时也不能计入。

相反，计算绿化率时，有块草皮就可以计入，所以绿地率要比绿化率的要求严格得多，计算出来所得的值也要小很多。

6、容积率和建筑密度各是什么含义？在小区建设中通过这两项指标一般可以对项目的什
么情况进行大概的判定？
●建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。

●容积率：居住区总建筑面积与居住区总用地面积的比。

这两项指标合起来大概能对该小区的住宅分布的疏密程度有大致的标准，从而进一步对住宅小区的档次、绿化环境的大小进行大概的判定。

7、普通单行机动车道宽度不应小于4米，双车道宽度是多少？
答：不应小于7米
8、住宅建筑超过多少层必须加电梯？
答：7层以上（含7层），
5、住宅一般常见有哪些建筑结构形式？各自的优劣？（至少说出两种）
●砖混
优：结构成本较低、，既是分隔墙又可作为承重墙，一举两得，易达到结构的构造要求，施工较简单，进度快，技术要求低，施工设备简单；
劣：强度比钢筋混凝土的低，建筑总高度要求高，室内隔墙随意改动性小，不易获得大空间。

●框架结构
优：可加大建筑的空间和高度，整体钢度高，有较好的抗震能力；
劣：成本较高，施工慢，工艺较复杂，柱体较大，不易隐藏；
●剪力墙
优：空间利用好，节约层高，整体性好，室内没柱
劣：大空间不适用
●框架剪力墙
优：有柜架和剪力墙结构的优点
劣：成本高，工艺复杂。

6、套内使用面积和套内建筑面积的区别是什么？销售面积应按谁来进行计算？
答：套内使用面积是指套内各个功能房间的使用面积之各；套建筑面积是指套内使用面积加上套内墙体面积再加上阳台建筑面积之和。

销售面积是按套内建筑面积来进行计算。

7、评判一个普通住宅户型的优劣应该从哪些方面进行？
答：户型总体面积与户型功能之间的配比是否合适、室内功能分布及动线是否合理；各功能空间的尺寸是否合理舒适、各功能空间的采光通风是否优越等。

8、一个普通住宅的主卧的开间、进深应做到多大才能保证舒适？为什么？
●靠窗台的床头柜（500、550、600）
床（1800、2000）
靠衣柜的床头柜（500、550、600）
床头柜和衣柜之间（300--500）
柜厚（550、600）
墙厚（200）
房间径深由以上尺寸确定后的加总（单位都是毫米）
●床（2000）
床与电视柜之间（600、800）
电视柜（500、600）
墙厚（200）
房间开间由以上尺寸确定后的加总（单位都是毫米）
9、一般住宅的室内房间门的门洞一般多宽？厨房门洞一般多宽？卫生间门、生活阳台门洞一般多宽？
答：房间门洞900毫米、厨房800毫米、卫生间700—800毫米、生活阳台700—800毫米。

10、一个落水口一字排列的主卫达到比较舒适的尺度，一般需要多大尺度？为什么？
●浴缸（750、800、850）
浴缸离洗手台面之间的距离（含马桶）（800、900、1000）
洗手台面（800、900、1000、1100、1200）
墙厚（100）
径深径深由以上尺寸确定后的加总（单位都是毫米）
●浴缸（1500、1600、1700）
浴缸两头留的墙距（200、300、400、500）
墙厚（100、200）
开间由以上尺寸确定后的加总（单位都是毫米）
11、按住宅设计规范要求，窗户下沿离地面应该达到多少毫米？如不足此高度应采取什么措施？
答：900毫米，不足需做防人坠落设施，如栏杆、安全玻璃等。

16、为什么一大片窗户都要分割成几块后再进行选择性的开窗？
●从成本的角度考虑，1.2平米以上的整面玻璃必须进行钢化处理，价格较贵，故一般会
把保留的完整玻璃面控制在1.2平米以下；同时窗户五金件也比较贵，所以在开窗分割的时候也要注意五金件使用的合理安排。

●要考虑建筑立面的设计配合
●要考虑室内往室外看的使用的配合
●开启扇的多少还要考虑通风量的要求
●从铰链的承重考虑，一般一扇窗户的宽度厂家生产都是在750MM
17、铝合金门窗和塑钢门窗的区别体现在哪些方面？
答：铝合金门窗优：杆件宽度、厚度小，强度高，防火等级高；
劣：保温性能差，成本高；
塑钢门窗优：保温性能好；
劣：杆件宽度、厚度大，强度低，开启宽度小，防火等级低；
18、平开窗和推拉窗之间的区别体现在哪些方面？
答：平开窗：优：气密性能好，隔音效果好；
劣：空间利用率低，开启扇宽度受制约大；
推拉窗：优：空间利用率高，开启扇宽度受制约小；
劣：气密性能差，隔音效果差；
19、室内房间门洞一般多高？如果再做高或矮有什么利弊？
答：室内门洞高度在2.1米—2.2米。

做高了一定程度上能拉伸室内的空间高度感，但装修时没有成品门搭配，需定做比较麻烦，而且装上后门显瘦长不一定好看。

如果做矮既没有成品门搭配，而且使空间显得压抑。

16、读工程图，现场在施工图上指出五个图说的具体含义？
（包含：横轴、纵轴、挑空、管井、空调机位、开门、开窗、（非）承重墙、坡度、标高等等）
17、一般楼梯的踏步高和宽各是多少？
答：楼梯踏步宽度不应小于250毫米，踏步高度不应大于175毫米
18、两根晾衣杆之间要留出多宽的空间才好使用？
答：600毫米宽。

19、7层以下的住宅阳台栏杆要做到多高以上？7层及7层以上的住宅阳台栏杆要做到多高以上？
答：7层以下1.05米、7层及7层以上1.1米。

20、墙体常见的有哪些厚度？
答：根据不同的结构及构造要求砖混常见的有120、180、240；在北方因保温的需求，还会出现370、490（单位都为毫米），框架常见的有：100、190、240（单位都为毫米）
21、一般来说，什么样宽度的厨房适合布置单面橱柜？什么样宽度适合布置L型橱柜？多少宽度以上适合布置双面的橱柜？为什么？
答：厨柜宽600毫米、人在厨房里的活动空间宽度留1000毫米以上，再加上墙厚，所以一般单排厨柜的厨房开间也要做到1.8米以上，双排厨柜开间要做到2.4米以上，L型橱柜要做到开间2.1—2.2米以上。

工程做法
8、七通一平指什么？三通一平指什么？
●七通：通电、通气、通讯、道路、热能、上水、下水（包括排污）
●三通：通水、通电、道路
●一平：场地平整
9、卫生间在建造时一般都会采用降板处理，为什么？一般各降多高？
答：因为马桶、蹲坑需承水弯，马桶一般降300毫米，蹲坑需承水弯，一般降450毫米；
10、生活阳台一般需要做几个地漏？为什么？各自接什么管？
答：生活阳台一般需要两个地漏。

一个接排污，主要考虑洗衣机的使用，一个接排雨，主要解决地面积水。

11、厨房做地漏好还是不做好？为什么？
答：一般不做。

因为屋房地面一般无积水，在实际生活中都会及时的清理，所以不太需要地漏走水，反而地漏的反臭却对厨房较大，所以一般建议不做。

6、卫生间一般需要做几个地漏？为什么？
答：两个地漏。

一个用于浴缸（淋浴）排水，一个用于卫生间其它地方的排水。

12、一般住宅的阳台上能否覆土种植花木？为什么？
答：不能。

因为荷载和防水处理标准都达不到覆土的要求。

一般楼板荷载做到200-250KG，需覆土的话就300毫米厚的土荷载也需达到800KG，差距很大。

13、住宅底层的防潮措施一般有哪些做法？
14、请描绘购地边线、用地红线、建筑红线之间的关系？
设备设施及用材用料
7、当前住宅户内一般需要哪些弱电进户线?
答：电话线、电视（闭路）线、宽带（数据）线、安防（可视对讲）线。

8、普通住宅需不需要喷淋灭火喷头？
答：不需要
9、普通三室的家庭一般安装多少安的电表？够不够用？为什么？
●根据住宅设计规范要求，套内面积小于等于45平米的住宅最小配用5（20）A的电表、
套内面积大于等于56平米的住宅最小配用10（40）A的电表。

故普通三室的家庭一般安装的10（40）A的电表。

●40A电表可承受的负荷量为8.8KW，普通家庭算一个3P的柜机、三个1.5P的分体机，
一般同时开启两台空调的时候比较多，共4.5P，1P按700W换算，共3.5KW；微波炉算0.8KW；电饭煲算1KW；两个电视共算0.3KW；电脑算0.3KW；冰箱算0.2KW，共计也才6.1KW，这已经是全部按大功率方向和假设同时开启的条件来计算的。

●同时进户线按设计规范要求都是按10个平米毫米来进行预留，实际上负荷量可达到
10KW以上。

10、什么情况下需要二次加压供水？二次供水所增加的费用一般由哪些组成？
答：水厂的直供水压达不到0.8公斤就必须进行二次加压供水。

如果没有蓄水池只算水泵运行的电费，如果有蓄水池其所增加的费用包含水泵运行电费、清洁水箱费、维护人员人工费用、水质检测费、。

11、请简述负压式烟道的工作原理
12、请描述在燃气使用规范中对燃气设备的使用规定。

1、公摊面积定义：
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。

它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。

公摊面积主要由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

注：作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

2、公摊计算方法：
（1）公式
我们常提到的公摊系数有固定的计算公式。

当然，每幢建筑的设计及功用不同，公摊面积自然也不相同。

一般来说，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

下面让我们来看一下计算公摊面积的公式：
公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
（2）不同类型建筑共有建筑面积的分摊方法
a.住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照第二点的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b.商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照第二点的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c.多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。