农村宅基地确权发证在不动产登记中的优势及问题

农村宅基地确权发证在不动产登记中的
优势及问题
摘要：本文主要对农村宅基地确权发证在不动产登记中的优势进行分析，指出目前农村宅基地确权登记存在的问题，并提出相应的解决方法，希望为实际不动产登记工作开展提供参考。

关键词：农村宅地基确权发证；不动产登记；优势；问题
引言
农村宅基地确权发证指的是依据法律政策规定，按照相关流程对农村集体土地所有权、使用权等土地权利的确认、确定后登记发证。

农村宅基地确权发证的目的是从法律层面来承认农村宅基地的所有权，以法律角度对其重新审批，使农村宅基地管理合法化，解决以往废弃、多占及继承等土地占有权不明确问题，保护合法宅基地占有者的权利。

一、农村宅基地确权发证在不动产登记中的优势
（一）为农村土地管理工作打下基础
农村土地具有循环和持续利用性，且土地空间位置明确，要想真正落实不动产登记工作，需深入分析其动态变化情况，有效控制不动产产权关系体系中的潜在的风险。

而农村宅基地确权发证为不动产价值梳理、分析提供了有效路径，在不动产登记数据系统中记录其价值变化情况，确保不动产登记工作科学、规范实施，为农村土地综合管理工作实施提供有利条件。

（二）保护农民合法权利，加快农村土地改革
农村宅基地确权登记的实质是使宅基地使用权合法化，一方面保护农民合法权益，防止出现强者欺凌弱者的现象，有利于农村社会和谐发展，且为宅基地纠
纷事件、农村土地资源转让等提供法律依据，降低农民土地资源转让风险，有利
于盘活农村土地资源，另一方面确权发证工作落实，可以加快农村土地改革，有
利于构建城乡一体化建设用地市场管理体系，为产权管理相关工作落实做好准备[1]。

（三）赋予宅基地抵押、担保功能
对于农民来说，宅基地确权登记后，可以用宅地基来抵押贷款，解决农户在
种植生产中的资金问题，促使农业可持续。

同时，随着大量的农村人员进城务工，大量的农村土地、宅基地出现无人管理的现象，部分投机分子会乘机乱建、乱占，使农村土地管理难度加大。

而宅基地确权发证后，不仅能够杜绝乱建的行为，而
且能够确保农村土地管理工作更加规范、高效。

二、农村宅基地不动产确权登记中存在的问题分析
（一）一户多宅问题
一户多宅作为农村宅基地确权登记过程中存在的普遍问题。

一方面当新宅基
地建成后，未按照相关政策要求将旧住宅及时拆除，或继承祖辈留下的房产，出
现一户多宅。

近年来，随着农村经济的快速发展，农民收入不断增加，部分村民
会对原有的旧宅进行重修或扩建，部分公共土地被占用，不利于农村土地有效利用，且会影响资源的管理和应用，出现宅基地私有化这种不良现象。

（二）农民对确权登记重视度不够
农村宅基地确权登记工作的实施，需要农民给予支持和配合。

而实际一方面
因农村不动产的价值体现不够明显，另一方面由于部分地区宣传工作落实不到位，农民文化程度低，未认识到宅基地确权登记的重要性，在宅基地确权登记中农民
配合度和参与度比较低。

同时，由于部分关键性证明材料丢失，农民无法申请房
屋确权登记；部分农民因一户多宅或住宅面积超标，不愿意提交确权登记相关材料；部分在外务工人员不能及时提交材料，导致确权登记工作实施进度比较慢。

（三）管理方式和技术手段滞后
农村宅基地确权登记工作主要由基层工作人员来实施，其中房屋面积的测量，基层人员通常依靠经验进行现场放线、绘图作业，很少为其提供专业培训的机会，或提供专业的技术指导，影响该项工作实施效果。

同时，农村宅基地日常管理中，以纸质档案为主，很少使用计算机软件，一方面纸质档案难以长期保存，可能会
导致部分档案资料丢失；另一方面会增加基层工作人员工作量，降低房屋确权登
记工作开展效率。

三、解决农村宅基地不动产确权登记问题的策略
（一）按照“一户一宅”要求登记
为了解决当前农村一户多宅这一问题，应按照相关法规规定，按照“一户一宅”的要求，确权登记到“户”，比如对于部分符合当地分户建房要求未分户，
且未经过批准而建房分开居住的，如果其所建新房屋未占用公共土地，经过本村
村民集体同意后，可以按照相关规定补办用地手续，依法给予其确权登记；反之，对于符合当地分户建房而未分开居住的，若其使用的宅基地在分户建房用地面积
范围内，也需要依法给予其确权登记[2]。

同时，农村宅基地产权转让权受到限制
是导致农民土地财产权利缺失的重要因素，针对这一现状，需扩大宅基地转让权
范围，充分发挥农村宅地基抵押、担保等功能，比如对于居住分散、远离城镇的
农村宅基地，可通过搬迁、地票及土地增减挂钩等手段，将土地退给集体或国家，给予退出家庭一定的经济补偿；对于无法复垦为耕地的宅基地，将其退给集体，
由集体对其整体规划、开发，或将其租赁给其他人发展农村旅游设施、休闲度假
场地等，退出家庭可通过入股、经济补偿及就业等方面来获得收入。

（二）加大宣传力度，完善审批制度
为了让农民认识到宅基地确权登记的重要性，能够主动配合和参与宅基地确
权登记工作，需结合当地农村实际情况，加大宣传力度，使村民理解不动产登记
相关政策和实施流程等，比如定期开展宣传、讲解工作，由专业的人员按照村民
所能接受的方式，向其讲解农村不动产核查登记的原因和作用，不动产登记的好
处等，使村民思想上重视该项工作，在行动上积极配合和参与确权登记工作开展，比如按照要求提交证明宅基地面积的相关资料，确保不动产登记工作有序、顺利
进行。

此外，农村宅基地确权登记工作实施，还需对现有的审批制度进行完善和优化，真正落实一户一宅制度，比如在审批前，基层工作人员需对村组的旧宅基地、空闲土地进行摸底调查，构建地籍图件，在具体审查中与图鉴相对照，优先使用空闲地，审批完成后签订合同，发放集体土地使用证，对村民占用土地的行为进行约束[3]。

（三）提高工作人员业务能力，应用技术手段
为了确保农村宅基地确权登记工作顺利实施，还需提高基层工作人员业务能力，一方面为其提供专业技术培训的机会，使其严格按照相关标准和流程进行宅基地放线、绘图；另一方面充分利用技术手段开展不动产登记工作，比如借助宅基地管理软件进行线上宅地基登记申请、退出及流转等，充分发挥技术手段的作用，提高农村宅基地管理服务工作水平。

四、结束语
综上所述，土地在农村生产、生活中发挥着不可或缺的作用，房屋建设、数目种植、农业发展及土地管理等均离不开土地，为了落实不动产登记工作，需对农村宅基地确权发证，分析并解决该项工作实施中存在的问题，为进一步不动产登记工作开展打下基础。

参考文献：
[1]张慧.农村房地一体不动产确权登记有关问题与对策[J].房地产世
界,2022(10):25-27.
[2]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环
境,2020(11):28-30.
[3]闫学广,朱登民.农村宅基地确权发证在不动产登记中的作用探究[J].居舍,2017(23):5+39.。