关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知

关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知
为保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场
秩序，贯彻落实党的十八届三中全会精神，根据根据
自治区人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工
作的通知》（内政办字[2009]268号）国家、自治区物业管理法律、法规和相关政策规定的有关规定，自
治区发改委、住建委结合自治区实际，以内发改费字〔2014 〕1029号进一步规范物业服务收费，具体要
求如下：
一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业（物业管理单位）按照物业服务合同的约定对物业管理区
域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养
护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业
主或物业使用人所收取的费用。

二、物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分
别执行政府指导价和市场调节价。

廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收
费实行政府指导价，具体收费标准由盟市价格主管部
门和物业管理主管部门结合当地实际情况,统一制定,并核发《经营性服务价格收费证》。

普通住宅物业服务费实行市场调节价。

其中，普通
住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务
企业在双方签订的物业服务合同中约定。

已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。

公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

三、各地可根据管理工作需要，在综合考虑物业服务平均成本、人均可支配收入、最低工资标准以及居民消费价格指数等因素的基础上，依据本地区物业服务等级标准制定相应的保障性住房物业服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

执行市场调节价的普通住宅物业服务收费可参考执行。

各地应每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。

四、物业服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。

其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、
维护费用（不包括专项维修资金分摊费用）；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务机构固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保
险费用；
（九）经业主大会（业主委员会）同意的其它费用。

五、物业管理区域内属业主共有的供热、供水按国
家有关规定执行。

供水加压、电梯运行费用列入物业
成本，在制定物业费标准时一并考虑。

中央空调收费
实行政府指导价，由当地价格主管部门根据实际成本
核定。

物业管理区域内属业主共有的楼道照明、路灯、地
下车库照明、排污设施、消防设施、监控设施及其设
施设备运行发生的费用依据实际支出，由业主在物业
服务费用内分摊。

六、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、
通信、有线电视等费用，专业经营单位可委托物业服
务企业代收，但双方应当签订委托协议，同时物业服
务企业可以根据约定向委托单位提取代办服务费用，
但不得向业主收取手续费等额外费。

七、住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设
备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程
中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用
价格执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气、
用热除外。

住宅小区内物业服务企业使用的物业服务
用房所产生的用水、用电、用气、用热等费用由物业
服务企业承担。

八、经业主大会或业主共同决定，在保障交通畅通，不违反消防和安全规定的情况下，住宅小区内属全体
业主共有的道路或者场地，物业服务企业可以划定停
车位，并按照停车位大小、车辆停放时间收取租赁费。

具体收费标准、费用使用办法由业主委员会（未成立
业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业协商确
定。

开发建设单位无权出售住宅小区内属于业主共有
的地上停车位。

九、业主与物业服务企业可以在签订的物业服务合
同中约定物业服务费用的计费方式及违约责任。

业主
交纳的住宅物业服务费可委托商业银行进行代扣代
缴，具体内容可在物业服务合同中约定。

物业服务收费的计价单位为元/每月每平方米建筑面积，按月、季、年计收，但预收期限不得超过12个
月。

未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

十、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

十一、新建住宅小区未达到交付使用标准前所发生的物业服务费用，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业服务费由建设单位承担。

但建设单位与业主按照约定交付方式已交付的物业，无论业主是否入住使用，交付后的物业服务费由业主承担。

十二、住宅进行装饰装修前，装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订物业装饰装修管理服务协议。

物业服务企业可按房屋建筑面积和装修工期向装修人或装饰装修企业收取装修保证金、垃圾清运等相关费用。

具体收费项目、收费标准等，可由各盟市、旗县价格主管部门所属价格认证中心认定。

十三、物业服务企业应当完善内部财务管理制度，
强化成本和收支管理。

物业服务收费实行明码标价，
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物
业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、
服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费
依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或
物业使用人收取任何未予标明的费用。

十四、物业管理区域所在地的价格主管部门、物业
主管部门应当加强物业服务收费的监督管理，对违法、违规收费的，依据《中华人民共和国价格法》、《价
格违法行为处罚规定》等法律、法规及有关规定予以
处罚。

凡因未按规定进行明码标价、乱收费等行为被依法
查处的，物业主管部门应对相关物业服务企业予以相
应的信用记分处理。

十五、本通知自2014年7月23日起开始执行。

原自治区发展改革委、建设厅《关于印发<内蒙古自治区物业服务收费管理办法>的通知》（内发改费字[2004]1708号）即行废止。

附：
1．物业服务人员配备参照标准
2．物业服务装备配备参照标准
1附件
物业服务人员配备参照标准
类别
人力资源配备指导标准参考
配备
人数最低标准参考定额合同约定
客户服务人员不得低于1人/30000平方米
或者1人/300户；
R1=建筑区划总建筑面积
（平方米）÷25000（平方米）
合同约定的物业服
务标准高于定额的
按照合同约定
R1
秩序维护人员按建筑区划实际情况，在建
筑区划各出入口、监控室等
安全防范重点部位配备相应
的秩序维护人员，并配备相
应的机动人员
R2=主出入口数×4＋次出
入口数×2＋（建筑区划总建
筑面积÷50000平方米）＋监
控室数×2＋2名机动人员
合同约定的物业服
务标准高于定额的
按照合同约定
R2
建筑物及其附属设施设备维护人员根据建筑区划硬件配备的不
同，建筑物及其附属设施设
备维护人员配备的最低标准
不得低于1人/25000平方米，
且应配备强电、弱电、管通
等专业维养人员
R3=建筑区划总建筑面积
（平方米）÷20000（平方
米）
另：高低压室、锅炉房、中
央空调等机房的运行人员
按照国家相关要求据实配
备；物业服务企业或者其他
管理人需配备强电、弱电工
程师各一名。

合同约定的物业服
务标准高于定额的
按照合同约定
R3
环卫维护人员非住宅建筑区划不得低于1
人/2000平方米（公共区域），
住宅建筑区划不得低于1人
/6000平方米（公共区域）
R4=建筑区划总建筑面积
（平方米）÷10000（平方
米）
合同约定的物业服
务标准高于定额的
按照合同约定
R4
绿化维养人员不得低于1人/10000（平方
米）（绿地面积）
R5=绿地面积（平方米）÷
8000（平方米）
合同约定的物业服
务标准高于定额的
按照合同约定
R5
物业公共服务人员配备总额：R=R1＋R2＋R3＋R4＋R5
附件2
物业服务装备配备参照标准类别配备标准
维修工具、器
材配备1、基本配备：指针万用表或数字万用表、数字钳型表、兆欧表、红外线测温仪、绝缘手套、绝缘靴、高压验电器、接地棒、临时接地线、管钳、锯弓、电锤、手枪钻、套装扳手、喷灯、焊机（焊钳、面罩）、三爪
2、为受聘提供物业服务的建筑区划配备：人字梯温湿度计、线盘、玻璃胶枪、电动疏通器、机动潜水泵、皮碗、压线钳、铆枪、锉刀、平板车、安全帽、安全带、应急照明灯、防水电筒、临时电源线、电烙铁、手锤、皮老虎、管钳、施工专用标识牌
3、个人工具：电工专用工具箱
办公用具、器
材配备电脑、打印机、传真机、复印机、点钞机、电话、空调、办公桌椅、文件柜、保险柜、书柜、标识标牌、办公文具、饮水机、管理员服装
公共秩序维护工具、器材配
备头盔、消防斧、防护服、安全绳、砂铲、消防桶、面罩、消防扳手等战备消防器材、双层床、衣柜、专用制服、大衣、雨衣、雨鞋、电扇、热水器、强光手电、对讲机、专用器材
环卫维护器材
配备洗地机、石材打磨机、抛光机、吸尘器、塑料垃圾桶、垃圾推车、高空作业保护工具、清洁用品、服装
绿化维养工具
配备
剪草机、喷药机、绿篱切割机、个人绿化器具信息资源配备具有功能网络化的办公软件、财务软件
物业安保培训方案
为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。

一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。

作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。

二．培训的及要求培训目的
1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律
常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。

工作入口门
卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。

2、培训要求
1）保安理论培训
通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。

2）消防知识及消防器材的使用
通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。

3) 法律常识及职业道德教育
通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司
服务的精神。

4) 工作技能培训。