2007年长沙房地产市场研究报告

2007年长沙房地产市场简报（初稿）
同致行顾问
2008.1
目录
政策汇编》》》 (02)
地产指数》》》 (08)
第一节：官方数据研究 (08)
第二节：民间数据研究 (13)
第三节：土地市场研究 (20)
地产格局》》》 (26)
与房价蹿升相应的是，是2007年紧锣密鼓的房地产调控。

3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出：必须促进房地产业持续健康发展。

如果把这算做动员令，接下来，全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。

本章节主要选取了2007年比较重大的宏观政策，部分政策结合案例进行分析。

一、央行6次加息
自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存款基准利率不断上调。

1、自2007年3月18日起，金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到2.79%，
一年期贷款基准利率由6.12%提高到6.39%。

2、自2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率由2.79%提高到3.06%，
一年期贷款基准利率由6.39%提高到6.57%。

3、自2007年7月21日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由
3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 6.57%提高到
6.84%。

4、自2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由
现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的
6.84%提高到
7.02%。

5、自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由
现行的3.60%％提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的
7.02%提高到7.29%。

6、12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到
7.47%，上调0.18个百分点。

编者视点：
12月21日，央行年内第6次加息，此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第10次上调利率；通过加息，打压投机性需求，已经成为国家调控房地产日益重要的举措之一。

对于普通的房贷消费者，节节攀升的利率使得贷款成本出现了明显的上涨，实际增加的贷款支出已经出现显著上升，房贷消费者面临巨大的成本累积风险；
对于贷款炒房者来说，加息周期会导致月供负担小幅、但却不断地抬升，有点像“温水煮青蛙”，一旦投资者资金链绷紧，加上交易环节的税负，必然会导致其风险大幅增加。

10次加息必然对炒房投机的现象产生更强的抑制作用
二、9月28日，第二套住房首付40%政策及其补充通知
2007年，在政府出台的诸多房地产市场调控政策或措施中，最具效果的是9月28日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

同时，通知对房地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规定。

编者视点：
“第二套住房首付40%”政策之所以对市场成交量产生如此之大的影响，主要原因是，与往前诸多的调控政策相比这项政策直接针对购房者的购买力。

“第二套住房首付40%”政策直接针对购房者的“口袋”，对市场的影响主要表现：第一、购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有什么影响；
第二、对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加高使购买成本增加，迫使一部分投资者退出市场；
第三、对旺盛的市场需求起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升；
第四、第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，增加90平米以下存量房的交易量；
第五、对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。

同时，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。

案例分析：
以此为分界点，深圳房地产市场在9月28日前后呈现冰火两重天的局面。

9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，下降幅度达59%。

“9.28政策”前后，深圳一手房交易量呈现冰火两重天，之后较之前成交量下降59%。

三、国土资源部39号令及其细则
9月21日，国土资源部39号令最新规定，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。

39号令将于11月1日起实施。

其后，10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，并制定了如下4条办法：
一是要求实行“净地”出让。

对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；
二是合理控制单宗土地出让规模。

对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”；
三是规定每宗土地的开发建设时间。

为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2至3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。

这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据；
四是加大闲置土地的处置力度。

对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。

土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。

满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。

对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

编者视点：
首先是银行信贷风险和政府信用风险将会有所降低。

全额付清土地出让金才能“领证”的规定，好比在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”。

开发商利用信贷杠杆，以少量自有资金撬动多个项目，将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有所抑制，比如顺驰。

其次是囤地之风会有所遏制，房地产开发进度可能会加快。

“39号令”将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，迫使房地产企业不得不放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度。

三是提高了房地产行业的准入门槛，加大了对资金的要求，房地产行业的并购整合将加速。

此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。

这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。

上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。

另一个可能的结果是，外资进入国内地产界将加速。

而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。

四是控制单宗土地出让规模，势必导致未来规模大盘减少，而替代以中小规模房地产项目。

当然，国土资源部在10月28日所制定的四大办法也面临一些操作难题，比如约定3年开发期限问题等。

附：2007年房产调控大事记
第一节：官方数据研究
2007年，央行连续6次加息、第二套住房首付40%、加大闲置土地回收力度、整治市场不规范行为、加大保障房供给……政府的调控政策密密麻麻的钉在了07年的时间刻度尺上。

然而，在这种情况下，长沙房价依然我行我素持续飙升，商品住宅均价首次突破3000元/㎡，供应量与销售量均达到历史新高。

1、供需指数
（1）2007年，长沙商品房供应量稳步增长。

（数据来源：长沙市房屋产权管理局信息中心）
从以上数据来看，2005至2007年，长沙商品房批准预售面积保持25%左右的增长率。

与去年相比，2007年增长24.70%。

2007年，长沙房地产市场供应量受90*70新政影响较大，根据房产局数据显示，今年上半年批准预售量仅相当于同期销售量的76%，供给严重不足。

（2）新政下，2007年长沙商品房销售量、增长率仍达到近几年峰值。

（数据来源：长沙市房屋产权管理局信息中心）
自2004年以来，长沙商品房成交面积持续攀升。

2007年，长沙商品房销售量、增长率达到了近几年的最高峰。

特别是在2007年央行6次加息、房贷新政等系列指向购房需求的调控政策下，仍保持29.55%左右的增长速度，达894.17万㎡。

一方面与今年政策出台时间“错位”有关，房贷新政出台及细则全部敲定已接近年底，对全年销售影响已不大；另一方面则说明长沙房地产市场基本健康，刚性居住购房需求旺盛。

但预计随着房贷新政的逐步落实，2008年销售情况将大受影响。

（3）近几年，长沙房地产市场由供需失衡逐渐转向供需均衡。

由上图及表可知，2003年商品房供销比(商品房批准预售面积/商品房销售面积)为0.65，住宅供销比亦呈逐年递增趋势。

2005年，长沙商品房、住宅供应面积开始逐渐接近销售面积，此后，供销比逐渐上升，意味着在需求进一步释放的情况下，
政府相关部门亦在逐年增加供应面积，以缓和供销失衡的矛盾。

从2007年商品房及住宅供销比来看，今年非住宅商品房供应、需求有所失衡，预计2008年政府将会控制非住宅商品房的供应量。

2、价格指数
（1）房价持续飙升，2007年年底较年初商品房均价上升幅度超过20%。

（数据来源：长沙市房屋产权管理局信息中心）
从2003年到2006年，长沙房地产市场处于一个稳步发展、理性浮动的阶段。

从2007年初开始，长沙楼市突然发力，房价高速度发展。

长沙商品房均价从2003年的2468元/㎡，涨到了2007年3601元/㎡，比起2003年商品房均价的复合增长率为45.91%。

从增长率来看，2007年的环比增长已达到5年来的最高水平。

（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
虽然近年来长沙房地产市场价格增长较快，但与深、广、京、沪等一线大城市相比还有相当大的距离，与同等级、同类型的城市相比也处于中等偏下水平，所以说就同比之下的上涨空间来说，长沙房地产市场仍有较大的价格空间。

在未来较短的一段时间内，由于政策的影响和深、广、京、沪价格下滑所造成的市场波动，消费者近段时间对于房地产市场的观望气息较为浓厚，长沙房地产市场或许会有市场成交量同比下降的情况出现。

（2）2007年，长沙商品住宅价格首次突破3000元/㎡。

（数据来源：长沙市房屋产权管理局信息中心）
从图来看，近几年来，长沙商品住宅价格连续保持平稳上升的发展趋势。

2007年，长沙商品住宅销售均价快速上涨，涨幅高达25.31%，其销售均价首次突破3000元/㎡，达到了3372元/㎡。

究其原因，2007年长沙房地产整体价格上涨已成为当前大势之一，长沙房地产市场0.95：1的供需比显示出今年的需求量已大量释放，在市场需求突然加大的情况下，成为推动价格上涨的重要因素。

（本数据已剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
3、销售指数
从期房来看，2007年销售130450套，月均销售约10871套；从现房来看，销售8329套，月均销售约694套；从二手房来看，销售14515套，月均销售约1210套。

从上述数据来看，长沙住宅交易仍以期房为主，占到交易总量的八成以上。

（数据来源：长沙市房屋产权管理局信息中心）
（1）期房
2007年长沙住宅期房销售基本呈现月度递增趋势，在1-4月、6－8月及10－12月期房交易呈现高潮。

但由于此项数据为房产局备案数据，未能及时反映当月成交
情况。

但因10－12月基本对应9－11月销售备案，所以，综合来看央行6次加息及房贷新政对长沙期房销售整体影响并不大，长沙购房需求仍相当旺盛。

从与2006年期房交易对比来看，2007年期房交易量整体上升幅度较大，有7个月成交量均在万套以上，月均交易量比2006年多出了3752套。

（2）现房
与2006年相比，2007年现房交易整体呈下降趋势，成交量减少了1860套。

其中，1月、3月及11月达到高峰值，2月、5月及9月、12月达到波谷。

纵观全年成交量，长沙现房月度成交量整体偏低，月均销售694套，远远小于期房月均销售量，这说明长沙目前商品住宅交易以期房为主，市场成熟度越来越高。

（3）二手房
从3月起，2007年长沙二手住宅交易一直保持较为平稳态势，保持在1100－1500套的成交水平。

9月，二手房交易量急剧下滑，直至年底交易量才有所上升。

但从二手房与新房交易比来看，比值为0.10，相对去年有所下滑。

从深圳二三级市场交易量来看，2007年二手房与新房的成交比例大部分都已在2：1的均线之上。

深圳房地产市场的成熟不断促进二手房交易的活跃，与06年已不可同日而语。

这说明长沙住宅交易基本以新房为主。

房地产市场越是成熟的国家或
地区，交易越侧重于存量市场。

可见，长沙二手房市场尚有较大的发展空间。

第二节：民间数据研究
——2007年长沙楼市月度指数
2007年，国家房产新政不断出台，为更好的研究市场，以下从几个方面进行分析。

（一）开发指数
（1）2007年长沙在售市场建筑面积、项目数量及产品套数总体呈递增趋势，但综合容积率基本呈中低趋势发展。

2007年，虽然国家对于房地产宏观调控的政策不断，但从长沙在售市场开发指数走势来看，仍呈较为明显的上升趋势，特别是9.28房贷政策出台后，10、11、12月仍保持相当大的供应量，房产开发企业并未受政策出台而影响到市场供应。

据不完全统计，截止12月底，全市总建筑面积达2074.94万㎡，相比1月，仍增长了10.81%，与去年同比增长了7.14%，意味着长沙房地产市场仍保持相当大的供应量，这与长沙年底新开楼盘突增存在一定的关系，当然，与开发企业年底资金回笼也存在一定的关系。

（备注：占地、建筑面积为在售项目的总体面积，而非目前各项目推出量。

）
从2007年长沙在售市场综合容积率来看，其曲线变化不大，基本保持在1.76以下，但从4月份起综合容积率出现明显的下降迹象，意味着物业形态结构发生了一定的调整，郊区低密度物业增加，拉低了全市平均容积率。

从项目数量走势图可以看出，据不完全统计，从1月份开始，在售项目数量逐渐下滑，在4月份后，保持稳定，基本维持在80个左右，在房产新政出台后，沿海城市甚至内陆城市都受到较大影响，但长沙依旧波澜不惊，说明长沙楼市较为健康稳健。

从产品套数变化趋势来看，在剔除销售率≧90%项目的基础上，2007年1月－12月各类产品供应套数基本呈平稳增长态势，特别是10月份，新政出台后，产品套数供应出现高峰，在10月份产品套数达到93170套。

（2）与去年相比，长沙楼市潜量涨幅迅猛，综合容积率有所攀升，但全年综合容积率仍呈中低密度特征。

预计未来2－3年，长沙楼市竞争加剧。

从上图来看，2007年长沙潜在项目占地面积、建筑面积、平均容积率等相关指标基本呈现出上升迹象。

据不完全统计，截止12月底，全市潜量高达3406.60万㎡，
相比1月，仍增长了79.42%，与去年同比增长了76.26%。

意味着早年拿地项目多已进入实质性操作阶段。

结合容积率来看，中低容积率的走势，意味着未来长沙2－3年竞争将更多地集中在低密度物业。

（二）产品指数
（1）与去年相比，各物业类型供应量突增，普通住宅物业仍占供应主流，别墅类物业基本呈下降趋势，但供应比例略显偏大。

从物业形态配比看，2007年长沙楼市各类产品配比结构相对较为稳定，但独立、联排等别墅供应呈下降趋势，但其在住宅物业供应中所占仍达到7%－8%之间，供应量略显偏大。

小高层和高层业已占据市场主流地位，这一定程度上反映出长沙置业者对该物业类型的需求。

纵观全年，多层和洋房类物业供应平稳，联体别墅供应全年较高，说明长沙物业类型有一定低密度倾向，但将以洋房、联体别墅等形式面市，独立别墅逐月降低。

此外，结合长沙潜量各项指标来看，预计2－3年，长沙类别墅类物业竞争将呈白热化态势。

（2）三房仍占据主流，居家型物业特征相当明显，五房、复式所占比重较少。

从户型配比的角度看，2007年长沙楼市户型产品的市场配比结构相对稳定，三房仍是各类房型中的绝对主力产品，所占全市各类户型产品比重4成以上。

一房、二房产品增长幅度尤为突出，相比3月份，12月份分别增长了22.33%、16.04%。

这说明长沙置业群体投资意识、过渡居住意识已清晰形成，长沙房地产市场处于良性发展态势，并逐渐走向成熟。

五房、复式等辅助型产品有所上升，但所占份额仍相当有限，这与该类产品总价过高、客户需求层面过窄不无关系。

预计在90/70政策的有效作用下，长沙楼市户型产品将出现一定的结构性调整。

一房、二房产品比例还将得到进一步的提升，五房等大户型将成为市场上“稀缺性”产品。

（3）各户型户均面积波动不大，二房呈递增趋势、三房呈逐步下降趋势。

从户均面积看，2007年长沙楼市各户型产品户均面积波动不大，除个别月份受个别楼盘影响，全年走势较为均衡，但各月度略有变化。

2007年长沙二房户均面积基本保持在93㎡左右，年中、年底出现高峰值，但综合全年，其走势尚不明朗。

而三房呈现先升后降趋势、四房基本平稳。

受价格提升过快等影响，预计后期变化，户均面积将逐渐降低。

（三）价格指数
（1）推出量、消化量总体呈增加趋势，销售率持续攀升。

（数据说明：该图统计数据中已剔除销售率≧90％的在售项目）
纵观2007年1－12月长沙房地产市场，推出量在年初和9、10月达到波峰，但销售率在5月低谷后，一路反弹，在12月达到77.62%的高消化率，市场形势较好。

由于本统计数据已剔除销售率≧90％的在售项目，故导致部分月份消化量小于上月
消化量。

由下图可看出，9、10月份出现一波销售高潮，此外，5月销售率偏低原
因在于，5月1日春交会各大楼盘的蓄客待发，后续一路走好，在秋交会助推下，
销售率逐月提高。

在国家打击投资置业的房产环境下，此业绩，充分展现了长沙楼
市后期成长潜力。

（2）住宅销售均价保持稳定的上升势头。

（数据说明：此次均价统计仅为商品住宅均价，不含经济适用房、单位集资房、定向开发等）本次统计仅为商品住宅，剔除经济适用房、单位集资房及定向开发等。

总体来看，
2006年1－12月长沙商品住宅销售均价整体呈大副快速上扬趋势。

从上图可看出，长沙商品住宅销售均价涨幅明显。

12月，长沙商品住宅均价突破4861.88元/㎡，
相比1月份3250.12元/平米，增长了49.49％，说明，长沙2007年前房价潜力未
被挖掘。

此住宅销售均价由各板块消化量，并结合其销售均价加权方法得出，高于官方公布
的3372元/㎡住宅均价。

根据前文供需状况及即将推出量的判定，2008年长沙房
地产价格仍将保持较为平缓的增长态势，但升幅会有一定回落：第一，市场经济自
身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供
给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、保障性住
房供应及控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，长沙人均收入增长远远低于
长沙楼价增长，而长沙本地人口置业仍为置业主流。

（四）新开楼盘月度指数
继去年90*70政策后，2007年国家宏观调控政策仍步步紧趋。

就2007年长沙房地
产新开楼盘月度走势情况来看，全年新开盘数量保持较为平稳的水平。

据不完全统
计，1－12月，长沙新开楼盘数量达到74个。

（注：本节数据为同致行研究中心统计，其数据仅为2007年1－12月长沙房地产市场上一期开盘项目，不含后续二期或二批开盘项目。

）
由图可知，2007年1－12月，长沙新开楼盘数量月度变化较大。

4、11月为2007年长沙新开楼盘高峰时段。

传统淡季6－8月份，长沙仍保持月均5个新开楼盘，由于房地产行业产品生产周期的自身特点，市场供给表现出较强的惯性，近年来积累的潜在供给能力陆续亮相。

经过去年新政及年底的蓄势，结合春交会契机，4月新开楼盘突增，而9·28政策出台后，长沙新开盘依然保持较高的水位，并直至12月份。

一方面受资金回笼压力使然，另一方面意味着市场供给、需求均强劲释放。

第三节：土地市场研究
2007年1－4季长沙市公开挂牌交易土地178宗，出让总面积高达1235.93万㎡。

其中成交101宗，总成交面积达 627.60万㎡，成交总金额约为187亿元，平均每亩土地成交价格为198.64万元。

（备注：此次统计数据含2007年第1-4季度成交或新挂牌地块；数据来源：长沙市国土局）
1、除去1月份，2007年每月土地挂牌推出宗数基本较为均衡。

由图可见，2007年1季度土地推出宗数占总量的33.71%，其余3个季度推出总量相差不大。

但从各月来看，2007年长沙土地供应月度变化相对较大，但没有固定的成长趋势，以至形成波浪式推出曲线，除1月份成交41宗外，其余每月推出宗数基本在20宗以下。

2、2007年长沙每月挂牌土地成交宗数主要集中在上半年，占到全年成交宗数的7成以上。

从图可见，2007年长沙土地成交宗数主要集中在第1季度，其成交宗数占总成交量的46.53%，自3季度开始（下半年），土地成交宗数略有下降。

3、2007年长沙土地供应量主要集中在前三季度。

2007年1季度供应量占全年总量的35%,从表由此可见2、3季度供应量基本持平，4季度有所下降，这说明政府对土地供应有一定紧缩态势，也侧面反映出长沙土地交易在1季度之后回归理性。

4、2007年长沙土地成交量主要集中第1季度。

2007年1季度成交量占总量的56%，2季度交易量出现跳水下滑，整个下半年相对上半年交易萎缩，可见，在2007年房新政的陆续出台的情况下，开发企业呈现一定的谨慎态势，年末相对年初土地交易量大幅度下滑。

在3季度拍买出全国地王之后，一级市场出现降温。