2016年下半年上海房地产经纪制度与政策：土地增值税模拟试题

2016年下半年上海房地产经纪制度与政策：土地增值税模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、统计调查中，是指调查的具体内容，它所要解决的是向调查单位调查说明问题。

A：调查项目
B：调查对象
C：调查单位
D：调查目的
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
2、对于新建商品房，建筑面积在90平方米以下的普通住宅，抵押贷款比例最高为。

A：50％
B：60％
C：70％
D：80％
E：工厂的生产设备
3、房地产企业为了维护企业形象、阻止带有风险的价格竞争，经常会采用定价目标。

A：提高市场占有率的
B：稳定价格的
C：过渡性
D：竞争性
E：工厂的生产设备
4、经纪公司对房源的开拓必须遵循的原则，才能保证在进行经纪业务时，有充足的房源信息。

A：及时性
B：持续性
C：集中性
D：效益性
E：工厂的生产设备
5、根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款的违法行为是。

A：未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的
B：开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的
C：未取得营业执照，擅自销售商品房的
D：未按照规定的现售条件现售商品房的
E：权利型房地产投资信托
6、由于房地产经纪行业大量小型机构的存在，无论是否有店铺，采用单店经营模式的机构数量是非常大的，目前我国约有的房地产经纪机构采用这种模式。

A：1／2
B：1／3
C：2／3
D：3／4
E：客户资金代收代付风险
7、房地产市场细分依据中，是最传统的市场细分依据。

A：人口统计因素
B：地理因素
C：心理因素
D：购买行为因素
E：工厂的生产设备
8、在市场营销宏观环境中，直接影响市场供求。

A：科学技术环境
B：社会文化环境
C：经济环境
D：人口环境
E：工厂的生产设备
9、某房地产开发项目总建筑面积为10 000 ㎡，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元／㎡，销售税费率为20％，该项目保本售价应为元／㎡。

A：4167
B：6250
C：10 000
D：25 000
E：工厂的生产设备
10、目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，而商业常用。

A：内部替代法
B：目标利润法
C：租金反算法
D：成本法
E：工厂的生产设备
11、中等城市是指市区和近郊区非农业人口万的城市。

A：10～30
B：20～40
C：20～50
D：30～60
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
12、根据SWOT分析制订出的行动对策有四种，其中WT对策是指。

A：最小与最大对策
B：最大与最小对策
C：最大与最大对策
D：最小与最小对策
E：工厂的生产设备
13、关于物业管理主要法规政策的叙述，正确的是。

A：2007年9月，原建设部印发了《前期物业服务合同(示范文本)》，供建设单
位与物业服务企业签约时参考使用
B：2007年1月，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)通知
C：2007年3月，原建设部颁发了《物业管理企业资质管理办法》
D：2007年12月，原建设部、财政部制定了《住宅专项维修资金管理办法》E：权利型房地产投资信托
14、根据《房地产开发企业资质管理规定》，企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级，并可处以的罚款。

A：1万元以上2万元以下
B：1万元以上3万元以下
C：3万元以上5万元以下
D：5万元以上10万元以下
E：权利型房地产投资信托
15、房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过来约束房地产经纪人员。

A：规范和良心
B：舆论和规范
C：良心和舆论
D：法律和规范
E：客户资金代收代付风险
16、房地产经纪人在与客户沟通时为了提高倾听效果应当集中注意力做到。

A：尽量忽略不舒适的环境
B：投入一定精力努力去听而不是表面的热情
C：不要害怕困难的解释，努力倾听委托人复杂的陈述
D：避免争论和批评，仔细倾听客户的要求
E：工厂的生产设备
17、房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由认定。

A：拆迁人
B：拆迁主管部门
C：房地产登记机构
D：规划行政主管部门
E：权利型房地产投资信托
18、在有连锁店的经纪机构中，其的主要工作是业务管理和负责规模、资金较大的业务项目。

A：业务部门
B：客户服务部门
C：业务支持部门
D：基础部门
E：客户资金代收代付风险
19、房地产经纪人陪客户看房时不慎摔伤，这对房地产经纪机构而言，属于。

A：信用风险
B：员工伤害风险
C：价格风险
D：法律责任风险
E：工厂的生产设备
20、物业管理服务的基本方式中，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务。

A：常规性的公共服务
B：针对性的专项服务
C：综合性的全职服务
D：委托性的特约服务
E：权利型房地产投资信托
21、房地产市场推广给消费者带来了各种心理效应，这说明了推广的．
A：传播效果
B：社会效果
C：期望效果
D：预测效果
E：工厂的生产设备
22、景观评价方法中，实际上是一种实验心理学的方法，通过提问进行统计、汇总，来评价某一景观。

A：民意测验法
B：问卷调查法
C：加权记分法
D：客观评价法
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
23、关于区位选择的表述，错误的是。

A：区位因素是影响房地产需求量和租售价格的重要因素
B：区位优势是固定不变的
C：如果房地产经纪人能够预先判断在不远的将来哪些房地产的区位优势会增强，就可为客户创造更高的价值。

D：区位优势会随着经济、社会、技术等的发展变化而变化
E：客户资金代收代付风险
24、在房地产经纪业务中，房地产经纪人所需要的房源信息必须是。

A：大量的、系统的、连续的
B：整体的、系统的、及时的
C：大量的、系统的、整体的
D：及时的、系统的、连续的
E：工厂的生产设备
25、购房者已经遴选了多处房源时，引导客户做出购买决策的技巧、方法是。

A：总结法
B：对比法
C：直接法
D：善意威胁法
E：工厂的生产设备
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、根据权利的作用，民事权利可分为。

A：抗辩权
B：请求权
C：支配权
D：形成权
E：财产权
2、《中华人民共和国民法通则》规定，从权利被侵害之日起超过的，人民法院不予保护。

A：5年
B：10年
C：15年
D：20年
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
3、在心理学中，具有“直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长”特征的气质类型属于。

A：抑郁质类型
B：胆汁质类型
C：多血质类型
D：黏液质类型
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
4、下列选项中，不属于售楼处的布置。

A：内部功能区域布置
B：人流动线设计
C：售楼处周边环境布置
D：装修装饰风格及档次设计
E：客户资金代收代付风险
5、抵押物风险主要有。

A：抵押物贬值风险
B：抵押物价值评估风险
C：抵押物处置风险
D：抵押物担保风险
E：抵押物毁损风险
6、关于收益法的说法，错误的有。

A：收益法的原理是预期原理
B：直接资本化法即现金流量折现法
C：未来的因素决定估价对象当前价值
D：报酬率与投资风险呈负相关
E：收益法适用的对象可以是有潜在收益的房地产
7、企业的资金筹集管理包括等决策与管理行为。

A：筹资量的确定
B：筹资渠道与方式的选择
C：资金的实际取得
D：对资金占用和耗费进行管理
E：对外投资的管理
8、根据租赁物的不同，租赁可分为。

A：一般租赁
B：定期租赁
C：不动产租赁
D：不定期租赁
E：动产租赁
9、按选择调查对象可将市场调查方法分为。

A：访问法
B：实验法
C：全面调查
D：抽样调查
E：典型调查
10、下列人口增长率的计算公式，表述正确的是。

A：人口增长率
B：人口增长率
C：人口增长率
D：人口增长率
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
11、计算机网络技术的发展，为房地产经纪信息的提供了手段。

A：共享性
B：转化性
C：储存性
D：传递性
E：客户资金代收代付风险
12、在中，我国《合同法》规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，称为预期违约。

A：履行不当
B：履行拒绝
C：履行不能
D：履行迟廷
E：客户资金代收代付风险
13、为规范物业管理的行为，原建设部制定了《前期物业服务合同》的示范文本，前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括。

A：当事人和物业的基本情况
B：物业管理服务事项和服务质量要求
C：双方的权利义务
D：物业管理服务费用的标准和收取办法
E：物业的环境布局
14、下列属于房地产估价机构二级资质条件的是。

A：机构名称有房地产估价或者房地产评估字样
B：有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上
C：有15名以上专职注册房地产估价师
D：法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
E：有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师
15、关于与住房营业税征收管理的有关问题，说法正确的有。

A：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税
B：个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
C：个人将购买超过3年(含3年)的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
D：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税
E：个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，全额征收营业税
16、项目开发前，要对项目地块做深入的研究，具体研究指标有等．
A：物业地段位置状况
B：地段位置及临路状况
C：交通及地块的易达性状况
D：项目的昭示性情况
E：周边的商业设施状况
17、房地产经纪活动自愿原则的内涵有。

A：房地产经纪机构有权按照自己的真实意愿聘请房地产经纪人员
B：房地产经纪机构有权按照自己的真实意愿独立选择房地产经纪服务对象C：房地产经纪委托人有权按照自己的真实意愿独立选择房地产经纪机构
D：房地产经纪活动当事人行使独立选择权的同时，应尊重社会公共利益
E：房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责，自愿做出的承诺具有法律效力
18、个人转让购买满5年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有(
A：土地增值税
B：个人所得税
C：营业税
D：契税
E：印花税
19、可用住宅专项维修资金进行维修的住宅共用部位有。

A：屋顶
B：户外墙面
C：基础
D：楼梯间
E：绿地
20、房地产经纪的作用不包括。

A：降低交易成本，提高市场效率
B：规范交易行为，保障交易安全
C：促进交易公平，维护合法权益
D：促成交易合作，加快经济增长
E：客户资金代收代付风险
21、物业管理的目的是。

A：最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长
B：提高城市的现代文明程度、创建和谐社会
C：为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序
D：提高物业服务公司的管理能力
E：保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值
22、企业的总流程是由若干子流程组成的，其中有些子流程又可分为若干层次的流程，这样逐层分解的过程反映了企业流程的。

A：程序性
B：专业性
C：层次性
D：网络性
E：客户资金代收代付风险
23、常用的供水方式有。

A：直接供水方式
B：分区、分压供水方式
C：设置水泵、水箱的供水方式
D：设置水箱的供水方式
E：集中供水方式
24、企业风险管理最主要的目标是风险，以防止和减少损失，保障企业生产经营顺利开展和有序运作。

A：控制与处置
B：控制
C：处置
D：识别
E：客户资金代收代付风险
25、针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将新建商品房的商圈划分的类型，有。

A：大地区中心型
B：郊区中心型
C：邻里中心型
D：城市中心型
E：副城市中心型。